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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
受到房地合一稅2.0與實價登錄2.0即將於7月份上路的影響，投資客紛紛將手頭上房產獲利了結，5月份新承做房貸金額元，創下今年以來最高，平均利率也降至歷史次低。央行官員表示，當月疫情急速升溫，房市展望還得看疫情發展而定。 中央銀行於今（21）日公布今年5月份五大銀行新承做放款利率。五大銀行指的是台銀、合庫銀、土銀、華銀和一銀，因占整體房貸市佔約36.68%，其新承做房貸業務的消長，可視為「房市風向球」。 根據央行統計，今年5月本國五大銀行新承做放款加權平均利率為1.269%，較4月的1.308%下降0.039個百分點，主要是因利率較低的國庫借款比重上升及週轉金、資本支出貸款利率下降所致。若不含國庫借款，則五大銀行新承做放款加權平均利率為1.369%，較4月的1.336%上升0.033個百分點。
5月份新承做房貸為659.59億元，較上個月增加97.64億元，創下今年以來最高。央行經研處副處長蔡惠美表示，5月份新承做房貸數字與六都買賣移轉棟數相輔相成，六都合計月增9.92%，年增43.8%，主要是因為去年5月疫情最為嚴峻，基期相對較低所致。 5月份金額彈升，主要還有受到房地合一稅2.0與實價登錄2.0即將於7月份上路的影響，投資人急於獲利了結，加上有新屋交屋潮，帶動整批分戶與青安貸款件數。 蔡惠美解釋，會反映在5月份主要是因為法案通過是在4月9日，投資人聞訊將房產脫手到交屋，大約需要1至1個半月的時間；至於利率方面，有些銀行推出優惠房貸專案，使得利率微降0.007個百分點至1.35%，創下歷史次低，但整體而言變動不是非常大。
展望6月房市，蔡惠美認為，根據不動產相關業者釋出的訊息來看，本來房地合一2.0上路已經讓建商推案相對保守謹慎，疫情再造成推案遞延。若疫情可在第三季獲得控制，房市預期可在第四季復甦，但一切還要看疫情後續發展。
嘉義市近幾年房市發展熱絡，房價也逐漸攀高，根據實價登錄顯示，住宅市場近四年來平均成長20%，幾乎年年以漲1萬元的幅度攀升；東森房屋研究中心副理謝欣亞指出，該區近年並沒有大批外移人口移入現象，市場以剛性需求為主，買盤相當穩固。 東森房屋嘉義168加盟店東林坤生指出，近3年不少新透天別墅價格拉高，帶動新大樓越來越多之外，房價也上漲三至五成，而中古屋甚至有漲幅超過五成的案例，因此只要價格親民的物件推出，最快2周內就能成交，也有秒殺個案出現。
林坤生表示，嘉義市因為面積不大，僅分為東區和西區，而西區目前房市最熱門區段就是新興的湖子內重劃區，該區段臨近台82線快速道路中和交流道，沿湖子內路往北則可到嘉義市區，生活機能也相當不錯。 目前，此區新透天別墅總價約在1,300萬至1,500萬元，連帶拉抬區域的新大樓建案，近期開價已來到2字頭，成交價則在每坪18萬至20萬元。 林坤生進一步說明，過去嘉義的透天別墅總價不高，因此即便是首購族也能負擔，但現在新透天總價較高，一般民眾如果沒有爸媽幫忙負擔頭期款很難買得起，因此便轉向預售的電梯公寓、大樓等產品，利用預售制度慢慢繳，負擔壓力也較輕。 而在中古屋部分，東森房屋研究中心副裡謝欣亞分析，由於新建案帶動價格，屋齡15年以內的透天產品，平均單價約在22萬元左右，成交總價落在1,200萬元上下。
因此若有總價較低的物件釋出就會被「秒殺」，最快在2周內就能成交，這類物件面臨道路路幅較小，或是內部需要整理，價格才會較親民，也因為稀少所以相當搶手。 針對嘉義市未來的發展，林坤生說，除了湖子內重劃區外，包括市區的眷村改建計畫，以及市政府將推出的土地標售區段，都可能會是下個房市的熱區。
國家住都中心推動新北市鶯歌區「鶯陶安居」社會住宅統包工程，已由「瑞助營造、戴嘉惠建築師事務所」統包團隊得標，將興建380戶社會住宅，預計於2025年完工。 「鶯陶安居」社會住宅位於新北市鶯歌區，鄰近鶯歌老街，周邊校園林立，生活機能完善。而藉由即將開通之捷運三鶯線與社宅基地之地理優勢，將串聯北桃生活圈及周遭產業發展動能，不僅提升通勤便利性，更吸引青年返鄉創業。 國家住都中心表示，「鶯陶安居」社會住宅將配合周遭環境，以南北向之採光布局，來避免日照西曬；建物四周則形塑綠色空間，規劃自然與舒適通風的環境，營造友善親切的回家步道。同時，本案社會住宅基地規劃日照中心等社福設施，為社宅住戶及周邊居民提供照護服務，並設置店鋪提升生活便利機能，強化地區公共服務。
安南區公共建設再添新地標。台南市政府在歷史博物館及亞太棒球訓練中心特區規劃興建的「和順轉運站」2021年6月23日舉行開工動土儀式，預訂2023年完工後，可滿足生活、觀光、賽事等公共交通需求，所附設的商業空間更可帶動周邊發展。 台南市長黃偉哲相當重視安南區的交通發展，也指示交通局積極向中央爭取補助發展地方公共運輸。和順轉運站耗資 1.2億元打造，其中中央補助逾半約6,500萬元，除提供市區公車停靠，亦規劃商業空間，並「超前部署」預留未來銜接先進運輸系統的彈性空間。
交通局局長王銘德表示，雖然疫情仍未完全平息，但各項建設仍積極推動，和順轉運站於23日開工動土，維持不群聚、不辦典禮的原則，簡單隆重的儀式下，祈求工程平安順遂，未來工程期間亦將嚴格要求工地各項防疫措施。 局長王銘德指出，和順轉運站基地位於安南區長和路，週邊臨近台灣歷史博物館、亞太棒球訓練中心、及新興住宅區，公共運輸需求日增。安南區長期以來缺乏公車的主要核心節點，和順轉運站除現有18路、20路等公車路線，未來亦將規劃周邊路網，連絡安南醫院、台江文化中心、鹽行、安順、和順等重要節點。亦可配合棒球訓練、賽事需求，提供賽季期間轉乘接駁服務，打造地區型的交通中心。
王銘德說，新型態的轉運站不僅有交通功能，和順轉運站以多元機能觀念規劃，在近1公頃的用地範圍內，打造地上三層鋼構與鋼筋混凝土造的複合型建築，並參考「安南十六寮」的在地意象設計建築本體獨特造型語彙，內部約有170坪的商業空間，可提供附近景點消費飲食需求，另規劃有停車格機車78席、汽車38席，無論轉乘或消費停車均十分便利。
建商買地不受疫情的阻撓，勤美（1523）集團旗下璞真建設上（5）月底砸12.5億元，向保誠興業股份有限公司、遠景興業有限公司買下士林區至善路一段的757坪土地，拆算單價165萬元。專家表示，該塊區域住宅產品不多，但低調豪墅林立，未來璞真可打造高質感的住宅社區，媲美域內總價破億的豪宅別墅。 勤美集團子公司、璞真建設位於台北市濟南路的「璞真合和」與台中市綠園道的「勤美之森」2案，今年2、3月相繼舉行動土上梁儀式，上月底疫情嚴峻之時，再出手買地、標的位於北市士林區至善路一段。 依當時公告，璞真向非關係人保誠興業股份有限公司、遠景興業有限公司買下四塊土地、共757坪，購入價12.5億元，每坪相當於165萬。記者致電詢問開發計畫，勤美集團回應，勤美不管景氣好壞、皆持續開發，尤其台北剛需強勁、住宅產品不會受大環境的影響；至善路百坪土地確切開發仍在規劃，若有需要，會再整合、追加購地。
依地號查詢，該筆12.5億元價值的土地坐落於至善路一段及116巷內，土地上僅見鐵皮屋建物、樹林與雜草，但該位址鄰近雙溪公園、至善公園，綠覆率高，距離中影文化城也不遠。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德解釋，璞真取得的土地為第二種住宅區土地，容積率120％、建蔽率35％，屬於低度開發區；該路段住宅不多，但不乏一些高端的社區與別墅，757坪土地開發已經具備相當規模，未來可打造高質感的住宅社區。 他觀察指出，從一些近期地上權的土地標售、實價成交的土地資料來看，開發商對於短期疫情雖然謹慎但並未悲觀，加上不動產開發周期較長，因此遇到有地段與條件較佳的土地釋出，即使央行管制措施仍未放鬆，也會擇優進場購地等待好時間推案。
屋比房屋總監陳傑鳴說，至善路不少用地為保護區，所以住宅數量有限，一段上有零星幾棟豪墅、總價7000萬內，到二段物件較多、房市交易也比較熱絡，平均屋價每坪約莫60萬元，整體區域從首購產品的總價2000萬內，到高端住宅4500萬～7000萬者皆有，亦有部分破億元的別墅、但成交量體不算大。
高雄首宗捷運土地聯合開發案「高雄市政府大眾捷運系統橘線O4站土地開發案」，2021年6月21日傍晚完成第二階段簡報評選作業，麗寶集團名軒開發(1442)提出結合智慧、防疫、健康、節能之後疫情建築設計理念，獲選為最優申請人，成為高雄捷運自從2008年正式營運以來土地聯合開發之重要里程碑。 高雄捷運O4站土地開發案，位於高雄市前金區中正四路與自強二路交叉口，土地面積3,497平方公尺，土地使用分區為第五種商業區(建蔽率70％、容積率840％)，得作為住宅、辦公室、零售商業、餐飲、娛樂及旅館等用途。
全案總樓地板面積約16,155坪，空間規劃內容包括零售店舖、新創交流中心及A級商業辦公等空間，總投資金額約32.81億元，預估開發建物總權值約61億元，市府依法將分配權益價值約27.88億元，未來開發後獲配之不動產處分收益將專用於挹注高雄捷運建設。 名軒開發擬興建地上23層樓、地下4層樓、地上純鋼骨結構之複合商辦大樓，採共構方式同時結合智慧、防疫、健康、節能之建築設計理念，興建後疫情時代下之地標型大樓。藉由複合使用之空間規劃設計，讓捷運人行動線直接串連開發大樓，將商務、餐飲及各類活動參與之入流分散導入整體空間內。
而「新創交流中心」之規劃，除了提供多功能會議、展演及各類新創產業發展所需要之空間外，因捷運直達之便捷，更能吸引各類活動參與之人潮，使捷運站成為活動熱點，進而達到提倡及鼓勵綠色運具之使用。 高雄捷運局表示：「隨著高雄地區捷運路網逐步成形，未來將推出的捷運岡山路竹延伸線RK1站、捷運橘線O13站及捷運黃線等聯開基地，均以捷運站周邊為生活核心之發展型態，將為高雄帶來新的城市翻轉契機，開發榮景可期，也歡迎投資人踴躍參與投資佈局，打造高雄軌道經濟新地標。」 不只搶下高雄捷運聯開首案，麗寶集團近年也看好地上權發展，逐步調整未來住宅佈局。
目前，麗寶在全台及離島已標得超過20處地上權標案，6月21日當日，國有財產署共標脫十宗地上權標售案，麗寶集團從北到南一口氣以總價12億元標得4筆，總計約12,000坪地上權土地。 福容開發拿下台北市萬華區雙園段，臨近萬華火車站及龍山寺捷運站的527.26坪土地，以2.76億元得標；而位於雲林縣虎尾鎮大學段9852.44坪，鄰近雲林高鐵站及台大醫院雲林分院，由麗源建設以5.73億元得標；在南投縣仁愛鄉眉溪段336.38坪土地，是前往清境農場休閒旅遊必經之地，則是由英和投資以753.3萬元取得；此外，寶贊開發以總價3.58億元拿下靠近台南車站的北區仁愛段土地，面積1253.56坪。加上由名軒開發得標的高雄首宗聯開案，麗寶集團在21日單日全台土地開發總投資金額達45億元！
台中美食一級戰區公益路及崇德路，近一年受疫情衝擊出現明顯蕭條景象，原知名的台中Fatty’s義式料理先後棄守崇德路、公益路兩大商圈租金昂貴的「店霸」位置，包租公 失去好房客，只能順勢降價，其中崇德路店面租金從80萬大砍到60萬元，甚至拋出3.8億元求售，公益商圈店面則以68萬元待租，記者致電業者低調不回應。專家表示，台中一級商圈過去漲租明顯，這波疫情可望順勢修正。 台中一級商圈美食餐廳更迭速度奇快，以往是因競爭激烈、租金喊漲，現在碰上疫情不少店家乾脆收攤。其中位在崇德路、崇德八路一段的角間「店王」，土地逾200坪、整棟4層樓建坪601坪，一樓為「Fatty’s義式料理」，其餘樓層經營不同餐飲料理，去年全棟退出，由過去開價超過80萬元以上，一口氣降租2~3成，目前待租60萬元。
據側面私下了解，崇德路商圈這處角店，屋主為桃園知名電子科技公司，因地段位置優越、附近好停車，新建完工時，租金一度開出80萬元以上，由「Fatty’s義式料理」承租，再引進其他餐飲經營，但去年受疫情影響歇業，對外出租至今未果、進而降價求租，另外也開出3.8億元等待買家。 另外在公益商圈的「Fatty’s義式料理」，3年前由舊公益商圈搬至公益黎明商圈，自建打造3層樓422坪餐廳，外觀以鄉村風建築設計，蔚為吸睛，不料這波疫情影響，租屋網可見其打算將整棟建築拋出轉手，每月租金68萬元，為公益商圈待租最高價。
業者低調表示不回應、不願透露細節。 21世紀不動產七期河南加盟店陳若嘉表示，台中一級商圈店面每坪租金介於1000元至1500元之間，現在市場開出的租金價格都相當符合行情,，不過疫情下實體餐飲受衝擊，也加速外送及網購，未來徹底改變消費習慣，這些「超大店」效益可能將不如以往，否則就得轉型吸引較具號召力的品牌進駐。 商圈店面房仲陳先生認為，台中一級商圈在2020年以前房租漲幅很明顯，以公益路為例，沿線大店面月租都有30萬元上下，且年年漲租3至5%，所以當時業者退租轉移陣地到新公益路（單元2）一帶經營，但這波疫情下，可望順勢大幅修正租金，市場重新洗牌。
富豪、法人錢淹腳目，豪宅成為資金去處之一，房仲業者盤點北市今年交易的億元豪宅，「買房一毛不貸」的共有11戶，6戶為法人、5戶為國內外自然人，包含今日揭露的聯發紡織集團砸1.08億、無貸款購入豪宅「中山富御」；另中國騰訊集團高級副總裁之妻子秦玉瓏，2月份也以「家三寶有限公司」名義、斥資3.2億買下「天母御莊」；專家解讀，高資產族藉豪宅進行資產規劃，現金交易既省去貸款送件流程，也是此客群最便捷又豪氣的購買方式。 台灣房屋集團趨勢中心彙整今年以來北市億級豪宅交易，其中採現金買房、無需貸款的戶數高達11戶，其中6戶為法人買家，分別有艾德蒙、興吉投資、億寶投資、家三寶、朋城、聯碁投資；其中「聯碁投資」母公司為享譽台海兩岸的聯發紡織，該集團上月搜刮中山區豪宅「中山富御」共2戶，其中1戶以1.08億無貸款購入。
另「天母御莊」實登後的首次交易，亦由法人諦寫紀錄，2月份「家三寶」以3.22億元現金買下2樓戶，公司負責人秦玉瓏、實為中國騰訊集團高級副總裁林璟驊之妻，身分特殊當時也引起市場討論。 除了法人採無貸交易，滿手現金的高資產族、也榜上有名，共有3位國人、2位外籍人士捧現金買豪宅，其中信義區「琢白」25樓戶以5.7億成交，謄本顯示持有人為羅姓外籍人士，據傳其為NBA灰熊隊老闆、美國科技大亨佩拉（Robert Jacob Pera）本人。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，雖然央行祭出信用管制，針對法人購買高總價豪宅的貸款成數再降至4成，但對於積極為資金找去處的企業主而言，豪宅仍是最佳資產規劃；一來物件長期持有超過5年並不難，另者房地合一稅乃獲利才課稅，因此稅制對富豪影響不大。
她觀察，股市在高點，不少高資產族獲利豐沛，包含汽車業、紡織、零售、電子科技等老闆紛紛購入台北指標豪宅，資產配置之餘，豪宅也有「收藏品」的價值，「另以現金交易，省去貸款送件的流程、加速取得時間，對於想盡快入住的有錢人來說，是最便捷又豪氣的購買方式」。 美商ERA不動產資深經理陳泰源指出，名單中的7戶豪宅，除了「寶徠花園」之外，其他社區幾乎為屋齡10年內的新古屋，其中不乏「由舊換新」掀起的換屋潮。他認為，當前利率極低、富豪反向操作不借貸，背後可能真的是錢太多、國際暫時找不到投資標的，因此湧入豪宅市場，進行資產配置；另者則是為躲避查稅，減少未來被追稅的困擾。
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