|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
黃宣慈 主任(Mia #230)陳盈如(Becca#235)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
房地合一稅2.0即將在7月1日上路，安侯建業聯合會計師事務所分析，比較新舊制度差別，近年個人買賣房地案件、自地自建案件，以及個人提供土地與營利事業合建房屋等案件，有機會因為新制改革，因而適用較優稅率。安侯建業稅務投資部會計師葉建郎指出，國稅局一向關注不當避稅議題，在舊制的法規環境中，土地交易所得不課綜所稅， 以往有些建商為了適用免稅，會以個人名義持有，再進行房地買賣、自地自建，甚至是與其名下的營利事業合建分屋、分售，此類樣態早已被國稅局盯上。 葉建郎指出，對於此類交易情形，國稅局會以「經常且持續的營利行為」為由，將持有房屋的個人，視同獨資或合夥營利事業，相關房屋、土地交易所得，就成為「營利所得」，歸課該建商個人的綜所稅，又因為不動產交易價格高昂，很容易就適用到綜所稅最高稅率40%。
而到了2016年房地合一稅1.0上路後，葉建郎指出，前述建商的交易模式，就會以獨資、合夥事業的名義，被先課一筆營利事業房地合一稅（20%），等到申報個人綜所稅時，再針對個人獲得的營利所得課稅（最高40%），稅負一樣十分沉重。 不過隨著房地合一稅2.0上路後，針對合建分屋的情形，明訂可依20%稅率來課稅，葉建郎表示，假設一位黃先生在2016年7月1日取得土地，日後與建設公司合建分屋，等到今年7月1日以後再出售，便可適用稅率為20%，反而比過去的認定更優勢。 葉建郎表示，又假設個人交易舊制房地，雖然不在房地合一稅2.0的適用範圍，但還是可以向國稅局爭取從優課稅，以免像往年案例一樣，被視為營利所得課重稅。 雖然合建分屋有特別規定，葉建郎指出，然而在個人買賣房地、自地自建等二類形態上，還是要回歸持有期間，按房地合一課稅規定辦理。
新北捷運局2021年6月24日舉辦「新北環狀線板新站土地開發案」招商線上說明會，介紹基地及招商條件，預估興建投資金額約39億元，後續將於9月公告徵求投資人，順利與投資人簽約後，可於2024年開工，開發完成後，預計可挹注捷運建設自償性經費約40億元。 本次會議因應疫情，採線上直播，由新北捷運局副局長林耀長擔任主席，並由招商總顧問仲量聯行解說評選條件及作業程序，雖然採線上直播方式，但投資人詢問踴躍，顯示本案地推出極受市場矚目。新北捷運局副局長林耀長表示，板新站位於板橋中山路及板新路口西南側，鄰近新板特區，基地面積約1,392坪，將接續車站出入口由地上6層開始興建，預估可興建地上29層、地下6層，總樓地板面積約1萬8,700坪之捷運商辦大樓。
符合資格之申請人，規劃於2022年3月就產品規劃、亮點營造等開發建議書內容及承諾地主最低分配比例進行綜合評選作業，選出最優申請人將於簽約後成為正式投資人。 林耀長副局長進一步說明，新北環狀線板新站等7處原委託臺北市政府代辦開發場站，已於109年底辦理移還作業，故新北市政府目前總計辦理10處基地招商作業，其中秀朗橋站、景平站、中和站及中原站已徵得投資人進行建築設計作業，其餘包括板新站等6處場站，也已規劃陸續招商興建。 捷運場站開發能吸引人潮於捷運沿線活動，增加捷運使用人流，為運量帶來正向效益，開發後亦可挹注捷運建設自償性經費，創造地主、市府及投資人三贏。新北捷運局將加速推動開發，以捷運場站為起點，循「點－線－面」開發層次，串接各站「點」沿「線」發展，再促成大型開發區的「面」，逐漸形塑新北市成為TOD城市，引領軌道經濟，打造安居樂業的新北捷運生活圈。
仲量聯行總經理趙正義表示，板新站周邊機能發達，交通區位優越，到站就到家，住宅行情平均落在55~60萬元/坪；距離板新站只有八百公尺的新板特區，更是新北最精華的商辦區域，辦公室整體進駐率達90%以上。本聯開案的土地產權完整，財務規劃彈性，搭配交通優勢，不論是開發住宅、商辦或商場都非常適合。目前有許多企業都希望能夠沿著捷運設立辦公室，考量到台北市辦公室空置率都在2%以下，企業對捷運站正上方就能設立辦公室的需求可說是非常殷切。 仲量聯行總經理趙正義還提到，放眼全球趨勢，未來百貨商場可能朝兩個方向發展，一是大型的mega mall 娛樂型購物中心，另外一個則是以捷運車站為主，1000~3000坪的地區型商業設施。板新站目前光一到二樓就有1500坪左右的商業空間可發揮，因此可說是非常有潛力的重要投資據點。仲量聯行會秉持公平公正公開，和市府一起全力協助大家參與投資，希望有興趣的投資人能踴躍申請。
中信房屋發布最新網路調查，超過半數受訪者對疫情悲觀，認為今年無解，明年才會舒緩，但對第三季房價，多數認為仍會持平。不過，看跌比重從第二季16%，增加11個百分點，上升到27%。 中信房屋近日針對有購屋意願民眾進行調查，對整體景氣感受，73%受訪者覺得第二季景氣比第一季差，僅9%表示景氣比上季好。 但問到房價，61%受訪者認為第二季房價與第一季相差不大，有23%認為房價上漲，僅有16%認為下跌。 對於第三季經濟景氣，民眾也普遍悲觀，看壞達47%，看好僅13%。雖然看壞景氣，但仍有過半數、53%受訪者認為房價將與第二季相當，另有20%看漲房價，27%看跌。 中信房屋研展室副理張漢超表示，調查顯示民眾普遍看壞景氣，但認為房價不會下跌。
會出現這種情況，主要是房價下修不易，一般要同時出現資金緊縮、供給大幅增加、交易面大幅減少三種狀況，房價才可能鬆動。 資金方面，目前市場仍是資金充沛、低利率的環境，多數人也相信沒有無緊縮的條件，因為一旦緊縮資金，將對受疫情衝擊的產業造成二次傷害。 供給面部分，張漢超表示，由央行的數據來看，目前建築融資餘額成長尚屬穩定，對比去年甚至有放緩的現象，因此供給面並無短期大幅放量的問題。 至於交易面，5月買賣移轉轉棟數雖創8年新高，但主要反應4月中旬到5月上旬市況，6月移轉棟數，將會反應5月15日三級警戒後的市況，預料交易量將會大幅滑落。 張漢超表示，雖然交易量大減，但僅一項因素很難令房價下跌，這也是多數民眾認為第三季房價持平主因。
台積電否認《鏡週刊》報導，指其將在高雄橋頭科學園區設廠，但語帶玄機表示，「不排除在任何科學園區可能。」但根據《蘋果新聞網》委託富住通商用不動產統計，無論台積電是否落腳高雄，橋頭科學園區周邊早已瘋漲，今年地價創歷年次高，房價則創歷史新高。 高雄市橋頭科學園區屬高雄新市鎮第2期發展區區段徵收計劃一環，總面積達352公頃，當中包括164公頃屬產業專用區，另有39公頃為住宅與商業區，其他為公共設施用地，而近年來橋科在高市府積極推動佈局，已將園區設定成為半導體、航太、智慧機械、5G創新科技與智慧生醫5大據點，未來將串聯南科、路科、仁武產業園區等，打造成為南台科技走廊核心，並創造1.1萬職缺及年產值1800億元。 橋頭科學園區在政策推動下未來勢必成為高雄產業發展核心，而緊鄰橋頭科學園區的高雄新市鎮，近年來也出現地價與房價不斷上揚，富住通商用不動產統計，高雄新市鎮今年地價每坪均價27.8萬元、房價17.8萬元，分別寫下區段歷史次高與新高。
而近期推案包括有「京城森遠」、「鑫市鎮」、「橋科水岸花園」等，均為戶數500戶類型造鎮首購。 富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析，台積電傳聞設廠橋科多年，已非市場新鮮事，但即便沒設廠，區段地價與房價仍不斷上揚，主因是橋科距離楠梓與近年來有百貨設置的岡山區不遠，而整個北高雄城市產業發展，最重要的就屬橋科所帶來願景，以目前建商取得地價與營建成本估算，最快明年將可能出現全面2字頭房價。 泰驊建設總經理鄧勝文指出，橋科園區建置就未來影響的不僅是所在的橋頭，而是包括鄰近所有行政區，以台南為例當台積電設廠引起南科效應議題發酵，周邊房價漲幅2~3成，若台積電真有機會在橋科設廠其效應不會低於南科。
/cloudfront-ap-northeast-1.images.arcpublishing.com/appledaily/JLKGJL7UYBGDDNZWEHLYQFT7HE.jpg)
育賢三期好宅是台中市太平區育賢段區域最後一期好宅工地，2021年6月23日開工動土，因應新冠肺炎疫情無法舉行大型動土儀式，由都市發展局長黃文彬帶領住宅發展工程處處長陳全成以簡單方式啟動、為工程祈福，預計2024年底完工。住宅處表示，市長盧秀燕上任後力拚任內完工或興建中的好宅目標為5000戶，加上昨日開工的育賢3期好宅250戶，完工及興建中戶數達5108戶，順利達成目標。 住宅處指出，太平區人口不斷成長，為滿足居住需求及生活品質，育賢段除興建一期300戶及二期420戶外，再加上三期250戶共970戶。「太平區育賢3期好宅新建工程」基地位於太平區育才路與74號快速道路口，為地下3層地上12層建築，並串連育賢一期及育賢二期好宅，其中地面層設有托嬰中心、親子館等社福設施，2樓以上則提供1房型81戶、2房型169戶等共250戶住宅社區，全案預計113年底完工。 住宅處說明，目前台中市好宅進度，已完工入住4案891戶，興建中13案4217戶，工程發包中1案400戶，規劃中2案540戶。台中好宅共20案計6048戶，將在達成盧市長設定的5000戶基礎上持續向前邁進。
彰基將在南投設立新據點？據實價登錄最新資訊揭露，南投市三塊厝段的「大盤大大賣場南投店」所在地及附近土地，合計地坪約1433.2坪，2021年3月以總價約2.87億元、地坪單價約20萬元成交，成為南投市2021年以來，總價最高的土地交易！經查該筆交易的買家，乃是在中彰投雲各地都設有醫院的「彰化基督教醫療財團法人」，由於南投醫療資源有限，若彰基購地後興建中大型新院區，將可望為南投挹注醫學中心級的醫療服務，使南投更加宜居。 台灣房屋南投家友特許加盟店店東姚高揮表示，彰基有意購地的消息，地方早有所聞，因為彰基在南投市所設的南投基督教醫院佔地狹小、空間吃緊，近年彰基一直積極尋地擴大醫療服務量能。而彰基這次購地的區段緊鄰南投市中心，且周邊環繞公家機關及縣立體育場，區段條件不錯，近年土地成交單價大約落在16-26萬元之間，因此彰基以每坪約20萬元的價碼購地，符合當地行情。
姚高揮分析，彰基本次所購土地，分成大、小兩個區塊，現為賣場的土地，面積較大，佔地超過1200坪，可規劃為院區，臨民族路約214坪的小基地，則可做為停車場及員工宿舍；由於該地不僅交通動線佳，且鄰近消防局與南基醫院，有助整合醫療資源，對彰基而言是十分理想的設院地點。 除了彰基之外，2021年還有許多醫療生技相關產業豪邁置產！2021年3月，台北牙醫診所斥資1.26億元購入北市重慶南路透天店面；知名植髮診所生髮堂，亦以9000萬元買下北市東區店面；上櫃醫材大廠明達醫(代號：6527)，則海砸3.11億元，取得桃園八德大興段近1,300坪工業地，為將來發展預做佈局；此外，生產快篩試劑、血氧機等抗疫物資的泰博科技，也在2021年1月花費3.77億元，購得新北產業園區的全棟廠辦。 台灣房屋集團趨勢中心經理陳定中表示，在疫情籠罩下，國際對醫材、藥品、儀器的需求大幅增加，國內民眾對醫療的重視度也更甚以往，讓醫療生技業成為疫情期間，仍維持正向成長的產業；也因市場需求增加，相關產業斬獲充裕資金的同時，更積極置產以強化營運量能，使醫療生技業晉身不動產的消費主力之一。
新冠肺炎肆虐台灣，不單改變民眾生活型態，企業也改變工作模式，進而掀起辦公型態轉換潮，過去上市櫃企業設置辦公室，多強調地段，但如今分流辦公蔚為主流，可供多元通勤方式的交通區位，以及具有合乎防疫需求之設備、雲端人流管控設備的新式辦公大樓成為炙手可熱的標的。 根據仲量聯行統計，現今雙北市地區有6成以上商辦大樓屋齡超過20年，然而過去興建的中古樓盤多採中央空調用，由於管線共用，病毒恐怕將隨著冷氣帶到各個空間，加上空間多半相較侷促，較難做到完整的人流管制、彈性辦公空間。 但對於多數企業而言，實體辦公室有不可取代的功能，因此儘管居家辦公成為趨勢，但辦公面積需求仍有一定的需求，加上零接觸經濟崛起，物流管控得更加嚴謹，像是統一收發包裹，外送餐飲分艙分流、人員進出額溫檢測等，使得具備完善科技的新形態辦公大樓成為熱門交易產品。 看準企業主對於新辦公樓盤的需求，加上資金行情帶動，不少開發商積極投入商辦興建，更出現豪宅布料蓋商辦之現象，而身為廠辦三雄之首的遠雄集團選擇集結交通便利、產業匯聚優勢的汐止推出雲端智慧廠辦「U-TOWN」，而該案也是近年雙北廠辦交易量之冠，多家企業斥資上億元買整層廠辦，更一舉推升汐止地區交易金額，成為新北市廠辦交易冠軍。
「U-TOWN」位處汐止、南港交界，緊鄰南港生技園區、生技育成中心及中研院生技中心，正處東區門戶第一環戰略位置，吸引不少生技醫藥業進駐，像是基因檢測大廠「金萬林」、「泉創生醫」、「台灣醣聯」等選址於此設置總部，另外，亦有台大、榮總等醫療實驗室進駐，總計生技業者超過上百家，這也吸引物流業者投入逾10億元，在此設置醫藥冷鏈物流園區，汐科生技醫療廊道儼然成形。 遠雄廠辦副總熊大成指出，生技醫療業基於生產需求，比起多數企業更加重視防疫措施，而「U-TOWN」導入綠意設計，並採取智慧安全消毒機制，不僅出入口分流管制，人員、物流貨運分流，高效防堵病毒進入大樓，讓企業主安心，也符合新型態科技辦公樓需求，不少業主指名進駐，另本案室內均為超跨距規劃，符合生技業設點GMP標準。 熊大成也表示，交通、高性價比更是企業選址考量主因，而「U-TOWN」擁商業機能、自成微型城市，並擁高速公路系統優勢，且透過台鐵汐科站，至南港僅需5分鐘、松山8分鐘，達北車也僅約15分鐘，吸引優質人才匯聚，此外，辦公樓盤單價又僅南港地區1/3，購置成本親民，是讓企業設點轉向之關鍵。
新竹縣竹北市縣治二、三期及高鐵地區蓬勃發展，大量外來人口進駐，社區新建案快速增加，導致就學人數成倍數成長，附近學校校舍均達飽和狀態，為解決學子急速增加的入學需求，在縣長楊文科指示下，縣府投入11億4千餘萬元在國際AI智慧園區內籌建勝利國中，2021年6月22日順利決標，預計2022年8月一期校舍竣工，2022學年度招收七年級新生20班約600人，2023年年底前全面竣工後，預計可招收1868位學生。 新竹楊文科縣長表示，勝利國中佔地約2.7公頃，校區位於AI智慧園區，因此該校以「未來學校」特色規劃，強調跨領域、溝通合作的AI數位時代，並因應108課綱的實施與新型態教育模式，將突破傳統，使學習場域不再侷限於教室邊界內，從廊道、中庭到坡地的活動情境均可學習，透過自由與混合的新時代建築型態，更加強化「教」與「學」的雙向互動。
教育處表示，校舍整體設計更善用原有的基地地形，以建築縫合地勢高差的「介面」，以蜿蜒逡巡之姿自然圍合出東西兩向的口袋空間，成為校園生活中各種動靜交會的活動場所，期為新竹縣竹北市創造一種新的空間地景，形成開放、自由、活力的未來學校風貌。 教育處指出，勝利國中校舍興建工程發包案，因近期大宗資材如鋼筋、模版、混凝土等成本上漲，縣府工務處及教育處在維持原有校舍品質與量體原則下，同意追加預算以利發包。工程由「華盛營建工程」得標承包，預計2022年8月一期校舍竣工，2022學年度招收七年級新生20班，600人，預計2023年12月底前全面竣工，預計可招收1868位學生，逐年招收至全校63班，包含附設幼兒園2班、學前特教班1班。 勝利國中學區含括十興里全里、北興里全里、竹北里1-2、4-8鄰、泰和里1-2鄰和興安里1-12鄰。相關學校辦學願景、招生資訊、學區範圍、工程進度、校舍模擬等，民眾可透過新竹縣立勝利國民中學網頁(https://sljh.hcc.edu.tw)瀏覽相關資訊。
西門町商圈每年有上千萬觀光客造訪，也帶動西門商圈的店租居高不下，但現在受到疫情影響，觀光客不來了，戲院也不開，往來人潮銳減，讓店面空蕩蕩一片，現在房租鬆動，降價超過三成左右！ 三級警戒再延長，受疫情影響，西門町商圈少了餐飲和逛街人潮，變得十分冷清，短短100公尺，就有8間店面出租。工人忙著拆掉店裡裝潢，對面的空店面，也有工班現場勘察，受疫情衝擊，西門町商圈變的十分冷清，業者貼出延後開門的公告，店家也紛紛出走，也讓商圈租金行情受到影響。 店家表示，「看那路上的街面，全部都是店都在出租對不對，更何況人潮也稀少很多，一般像我們這種店是名店，人潮也少了差不多三分之二，所以幾乎勉強撐啦。」 附近居民說，「麻糬店15萬，炒年糕不是15就是12，然後這樣慢慢過來，起碼都是10萬以上，現在你根本沒有客人，根本你看西門町，像我早上走出去就是我一個人。」
西門町過去是觀光客的必訪地點，吸引零售和餐飲業進駐，但疫情爆發後，只剩徒步區的店家勉強撐著，在外圍的成都路，空店面超過2成，根據內政部實價網，成都路靠近捷運站，40坪的店面，前一次租約，月租金45萬，但今年3月，租金30萬，店租跳水約3成。 房仲業者張旭嵐表示，「非常多的店家不堪負荷，那屋主也都願意共體時艱，所以一般來說，明顯的降租，大概都有1到2成左右，不過這樣的一個降租，都屬於短期的」，過去，優質店面單坪租金，1.5-2萬元，現在降了兩成，約1.2-1.5萬之間，受到疫情影響，房東降租，但解封遙遙無期，就算降租，沒有人潮，商圈景氣也回不去了！
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。
