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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
房地合一新制7月上路，房仲業者表示，屋主售出房產獲利後，才會被課稅，不像奢侈稅無論賺賠都須課徵，因此屋主頂多少賺，不至於賠售，加上自用買盤充足，房價恐難下跌。 房地合一稅2.0將在7月登場，在2016年後取得房地、預售屋及特定股權交易，持有2年內出售課45%稅率；超過2年、未滿5年內出售課稅35%，政府祭出重稅藉此抑制炒房。 市場原先預期，為了避免遭課較重稅率，部分屋主會趕在新制上路前售屋，有望掀起一波拋售潮，助攻成交量能。不過，受到本土疫情擴散影響，5月中旬後的看屋、交易幾乎停擺。 大家房屋企畫研究室副理郎美囡指出，各大房仲統計，5月交易量年減2成至3成，且這樣的狀態至少持續到6月。由於過戶登記與交易日期有時間差，推估今年6月、7月買賣移轉棟數跟去年同期相比，將有明顯跌勢。 房地合一稅2.0照原計劃上路，又有本土疫情半路殺出，導致全台房市急凍，不過業者認為對價格影響有限。屋比房屋總經理葉國華分析，短線不排除有口袋淺、沒實力的屋主會降價，甚至賠售賣屋。
但是，不少屋主擔心賣不到好價格，先暫時停售，轉向觀望的比例也明顯增加。 他進一步說明，房地合一稅對投資客影響較劇，如果一次買多戶、又逢寬限期過，房貸連本帶利，壓力較沉重。不過，若是一般屋主，售屋「獲利」後才需要繳交房地合一稅，不像奢侈稅無論賺賠都須課徵，因此屋主頂多少賺，不至於賠售，房價恐難下跌。 不過，仍有不少民眾有意危機入市，購入價格理想、適合自身需求的標的。郎美囡認為，蛋黃區價格仍居高不下，不過，若是在去年「大漲一波」或是「新興重劃區」，可望有較高議價空間，像是新北土城、央北、桃園青埔等地。
葉國華建議，購屋者可以留意推案量大的新興重劃區，以及鎖定待售戶數多、轉售率高的社區，或是委託多家仲介銷售等物件，有機會找到破盤或是急售物件，也較有機會撿便宜。 他提醒，由於營建業缺工料漲，營建成本大幅攀升，未來建案無法順利如期交屋恐逐漸顯現，也可能出現小建商跑路或斷頭建案，恐將影響購屋者權益。若民眾要購買預售屋，建議選擇大品牌、信譽相對優良的建商，相對有保障。 展望後市，郎美囡說，潛在自用買盤充足，防疫期間不便看屋、交易，待防疫逐步解封後，預估交易量將有反彈。至於量體何時能有明顯回升，則得看疫苗施打普及率及各縣市解封狀態。 葉國華指出，政府振興紓困政策不斷，預期將延續低利環境，且市場預期通膨，民眾會將資金轉往房產，有助房市表現穩健。
職缺較多區域往往可帶來穩定購屋需求，而區段若屬低基期房價，其民眾置產意願也相對較高，近年來高雄房價漲幅驚人，連帶讓過去被視為嫌惡設施的工業區周邊住宅，房價也不斷上揚。《蘋果新聞網》委託永慶房產集團統計，高雄指標工業區宅，其房價最高位於近年來重大建設議題不斷的仁武，每坪均價逼近2字頭，而位於高雄郊區的林園工業區，每坪均價不到10萬元為高雄最低價。 高市仁武區在縣市合併後居住人口不斷提升，從原先7.2萬人已增加到9.2萬人，其人口增加高居全市之冠。永慶不動產仁武大灣國中加盟店總經理黃俊宏指出，仁武工業區距離國道1號與國道10號仁武交流道不遠，雖屬工業區但至仁武發展核心如仁雄商圈或中正商圈，車程10分鐘都可到達，因此即便屬工業區周邊住宅，房價跟非工業區宅落差有限，統計每坪逼近2字頭成交價。
仁武除擁工業區，近年來有著仁武產業園區發展議題，浤圃建設總經理蘇姿菁指出，仁武產業園區距工業區不遠，其佔地面積超過74公頃當中有48公頃為產業用地，其工程進度已開工最快2024年完工，預計將創造年產值242億元與6000多個職缺，其最快今年仁武新屋將全面站穩2字頭成交價，「仁武屬高雄少見有人口紅利行政區，但即便2字頭新屋房價，與周邊三民與左營單坪仍有4~6萬元價差，在區段發展不斷提升，首購剛性需求買氣旺盛。」 統計發現多數高雄工業區房價落在13~19萬元，唯一房價較低位於林園工業區，每坪僅8.4萬元，住商不動產小港宏平店副店長丁晉偉分析，林園區屬高雄郊區，但近年來有捷運增設議題，加上工業區帶來穩定購屋量，房價也逐年上揚，區段早期透天300~500萬元，目前漲價已來到450~800萬元，而新透天厝總價成交多數突破800萬元，若屬大面寬產品則要1000萬元以上，「區段因較少投資客進場因此購屋多自住需求，個位數宅其多屬屋齡20年以上中古屋居多。」
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都更重建變成地主炒作的活招牌。新北土城廣明街的傳統市場地下攤位近期求售，原先開價99萬，近期一口氣降價50萬、只賣49萬，《蘋果新聞網》追查，該攤位在商場地下一樓，但荒廢超過30年，屋主持份僅1坪，連自己都搞不清楚攤位在哪裡，仲介也無從帶看，僅剩遙不可及的都更效益，專家提醒買賣仍需謹慎。 這個攤位位於新北市土城區的廣明街傳統市場地下攤位，在去年底上架開賣，開價99萬，到了今年6月初本土疫情爆發期間，一口氣降價50萬，短短6個月降幅高達49%，相當驚人，似乎與肺炎疫情有關。 《蘋果新聞網》記者來到現場，當地人說，該攤位就在荒廢30年以上的商場，商場共有2棟，當年使用沒幾年，就因為積水關係而停用，現在1棟荒廢而且進不去，另1棟現在當作停車場使用。
根據物件資料，該攤位擁有土地1.19坪，建坪4.35坪，房仲主打稀有釋出，而且土地具未來增值性。 記者詢問負責銷售該攤位的房仲，台灣房屋三峽北大大學特許加盟店店長陳麗昭表示，這筆攤位位於地下室，不過該地下室已經封閉，且至少10年以上無人使用。 她坦言，屋主自1977年持有該攤位至今，擁有土地持分，但其實這物件是由店裡其他同事接案的，由於地下室已經封閉，就連房仲也無法進入，甚至年代久遠，「屋主也搞不清楚地下室的現況，攤位在哪也搞不清楚。」 不過，陳麗昭說，該攤位主要的利多就是擁有土地分配，和一般菜市場只是買攤位使用權不同，原本屋主堅持銷售開價99萬，自從這次疫情宣布三級緊戒，屋主願意調降價格至50萬元，總價比套房還低，尋找有意願接手的買家，未來有機會等都更改建。
不過她也提醒，地主的土地持分佔全部土地的5％，其他地主還有很多人。 屋比房屋總經理葉國華表示，該案例地下商場空置已久，早已無人潮，無營業收租可能，只剩下等都更的效益，估計大降價求售可能與此有關。一般地下室店面交易行情約一樓店面正常交易價格的2～4成，目前土城地區待售店面平均單價約42萬左右，以該案地下室店面攤位開價每坪11萬來看，雖已無店面效益，但有意購買者若看好長線都更效益，仍可以考慮進場。
新北市2021年度第一次住宅補貼自2021年8月2日起至8月31日止受理申請，租金補貼戶數2萬644戶全台最多，每戶每月補貼2,000至5,000元不等，最長補貼1年；自購及修繕住宅貸款利息補貼分別為670戶及380戶，優惠貸款額度依購屋區域不同最高250萬元及80萬元，可享有優惠利率(一般戶目前為0.887％、弱勢戶為0.312％)，請有需求的民眾以線上或郵寄方式申請。 新北市政府城鄉發展局表示，考量不同家庭經濟狀況及地區租金水準差異，依中央規定今年起租金補貼改採分級補貼制，依照申請人家庭成員數、社會經濟弱勢身分及租屋地行政區等條件，分別給予每月2,000至5,000元不等的租金補貼。另為配合防疫措施避免群聚，此次受理僅開放線上及郵寄申請方式，以減少疾病傳染的風險。
(申請網址: https://has.cpami.gov.tw/subsidyOnline) 為照顧租屋族群減輕經濟負擔，今年租金補貼每人每月平均所得標準由3萬8,750元放寬為3萬9,000元，凡年滿20歲或未滿20歲已結婚者皆可向租屋地縣市政府提出申請，此外，110年度第二次租金補貼將另於2022年2月14日至2月25日開放申請。 2021年度第一次住宅補貼自2021年8月2日起至8月31日止受理申請，民眾可自8月2日起就近至區公所免費索取申請書，或上網下載申請書(網址：新北市政府城鄉發展局http://www.planning.ntpc.gov.tw/)或至內政部營建署網站首頁(網址：https://www.cpami.gov.tw)右側→「重要政策」→「住宅補貼專區」下載，填寫後檢附相關文件郵寄至新北市政府城鄉發展局提出申請，或採用網路線上申請。
高雄鳳山國泰自辦重劃區土地釋出，為因應疫情採網路直播方式進行，三筆土地吸引五張標單，最搶手的議會北路「商三」土地面積723.98坪、底價6.4億元，換算每坪約88.42萬元，出現三個標封參與競標，結果以總價11.7億餘元脫標，換算每坪得標價格約162萬元，溢價達83％，凸顯重劃區土地搶手。 資深建商表示，疫情造成高雄房市急凍，但市場相信困局將會過去，疫情早晚會消退，適時取得土地資源才是上策。 鳳山國泰重劃區最近完成土地分配，由於周邊腹地內有衛武營國家藝術中心，因此吸引競逐者注目，近期多起土地招標、招商，其中住宅用地最獲建商及投資人青睞，住宅用地每坪成交價在120萬元至160萬元，「價格相當漂亮」。 但是台糖招商的地上權商用不動產開發案，基地面積近2萬坪，屬「商二」用地，因開發案面積太大，加上每年地租達公告地價的10％，導致乏人問津。
台北長安東路二段、昔日陸客必訪景點「金大碗牛肉麵」，曾創造單日超過2千名陸客消費的輝煌紀錄，業者主攻陸客群、國人想吃還未必吃得到。去年業者熄燈後、房東釋出百坪店面，實登及謄本揭露，今年3月份由酒商橡木桶、以1.27億元買下，成為長安東路二段近2年最高總價交易。 開業於2009年的「金大碗牛肉麵」，坐落中山區長安東路二段、主攻陸籍客群，用餐時段往往遊覽車相繼而來，業者祭出加麵、加湯、加小菜皆不加價策略，旺季一天可接待2千多名陸客，以該店招牌紅燒牛肉麵150元為例，若單日賣2千碗、日營業額即達30萬元。 在附近上班的邱小姐表示，金大碗以前生意很好，用餐時段、不是陸客還進不去，餐廳專門做陸客，後來政黨輪替、陸客不來了，餐廳就變冷清，去年7、8月發現關門大吉，門外掛起出售的看板。
該店面102坪，據悉月租金22萬，然而業者經營11年不敵陸客減少、吹熄燈號，讓房東也萌生脫產念頭，今年3月物件以1億2700萬元售出，創下長安東路二段近2年最高總價交易。 經查謄本，買家為橡木桶洋酒股份有限公司，公司登記位址在店面附近的松江路上，「橡木桶洋酒」成立於1993年，目前共33家門市遍布北中南，是國內最大連鎖洋酒量販商。 住商不動產台北長安店專案經理吳礎辰分析，「金大碗牛肉麵」店面銷售不到一年找到買家，算去化快的罕見物件，一般長安東路店面、大多兜售逾1年，甚至有賣超過3年者。其中50坪以上跟億級店面，不單總價不受置產族喜愛，出售難度高，就連招租也相對困難。 以該店面成交價1.27億拆算，每坪124萬、符合區域行情。他指出，長安東路店效最佳的地帶，集中在松江路到伊通街、龍江路至遼寧街這兩區，前者為伊通商圈、後者有遼寧夜市。整體來看，區域20～30坪的店面，總價3～5千萬內者，市場需求熱度比較高。
北市南京東路四段的小巨蛋商圈，屬於北市蛋黃區塊，近期出現一整排的危老案，前身為5棟屋齡30~40年的透天、華廈，基地緊鄰「麥當勞」與江南料理「點水樓」，夾在藥局與兩座餐廳之間，將打造15層大樓，一樓還有3個店面，上述店家並未匡列危老重建，建商表示，曾找三戶地主洽談遭拒，不願透露細節；《蘋果》追查，破局主因分回戶喬不攏，地主沒有分配到一樓店面，加上兩店長期穩租、租金收益良好，推估一間店月收益達60萬元，因此才會斷然拒絕。 該危老案的基地在南京東路四段63號，從小巨蛋一側望去，麥當勞與點水樓在左方、專品藥局在右方，基地剛好夾在3棟建築之間，匡列範圍有5棟透天、華廈，屋齡大約30~40年，外圍已經架起建商的看板。記者聯繫負責該案的敦年建設，根據業者說法，該案從2018年陸續整合到去年才結束，預計今年6月底取得建照，未來將打造地上15層、地下4層大樓，一樓規劃3個店面，2樓以上是一般住家，工期大約2年半，由於尚未公開，不便透漏坪數等更多細節。
建商坦言，整合階段曾經接洽麥當勞、點水樓以及專品藥局的地主，雙方未能取得共識，但拒絕透露破局原因，僅強調目前邊建邊賣，地段良好因此每週都接到3~5通電話諮詢。記者詢問基地附近的店家，不願具名的鄰居透露，曾經與這些地主戶聊天，對方對分回戶頗有微詞，還引述專品藥局地主王家人的說法，指稱自己的4層樓透天倘若參與重建，未來無法分得一樓店面，考量現階段已經穩定租給藥局，因此決定婉拒參加，至於麥當勞與點水樓的地主，同樣也是店面分配問題才會協商破局。 《蘋果》聯繫麥當勞、點水樓以及專品藥局的發言窗口，業者的口徑一致，均強調僅是承租店面，並未接觸敦年建設，對於危老案並不知情。記者洽詢專門負責危老重建的業者，佳彬開發總經理許鑅波斷言，談判破局的關鍵就是分回戶喬不攏，尤其精華地段的店面效益驚人，合建案的店面分配就是問題核心。 許鑅波指出，危老案合建與委建不同，前者是由建商與地主分配戶別，後者地主公開遴選營造廠，由營造廠來承攬工程，委建好處是地主方是建商角色，所有獲得的利潤回饋到地主，戶別全歸地主所有，因此委建整合相對容易，尤其是南京東路四段這種蛋黃區，店面收租效應驚人，倘若地主原本持有店面，一旦無法分回原店面，参與意願度只會更薄弱。
屋比房屋總監陳傑鳴分析，點水樓等三戶都是長期穩租，例如麥當勞早期就承租店面，雖然10多年前曾經退租，去年初再度回租，整棟為4樓層，單層面積為57.59坪，總坪數大約230坪，若以當地4層樓、50坪左右的透天來看，目前1樓店面每坪月租5000元、2樓2200元、3樓1800元、4樓1600元，估算每月總租金能有65~70萬元，完勝一般上班族的年薪。 從謄本亦可發現，該透天厝為吳姓與林姓自然人持有，持有時間超過30年，光是收租就足以讓荷包賺滿滿，此外點水樓南京店也從2005年承租至今，整棟同樣4層樓，單層面積60坪，租金行情估計相去不遠，一旦危老重建沒收店面效益，屋主完全可以待價而沽，更容易傾向穩定收租。 台北市建管處主任秘書洪德豪表示，建築所有權人都能申請危老重建，無關權狀面積大小，即使麥當勞、點水樓等餐廳錯過這波重建，未來還是能申請，不過等到2026年5月12日之後，容積獎勵將逐年遞減2%，主要是看地主的個人選擇。
武漢肺炎疫情還未爆發前，因網購盛行、中國團客斷炊等衝擊，台北市三大商圈店租早已出現回檔修正，甚至有房地產業者喊出「商圈已死」。如今，疫情爆發逾一年，三大商圈也真實地上演「店租大跳水」，其中士林夜市跌幅逾六成、西門町則跌逾三成，就連今年初首次在台展店的日系藥妝雜貨連鎖品牌，排隊人潮也早已退散，其周邊反而隨處可見店面招租廣告。 士林夜市最慘 下跌逾六成 房地產業者指出，這一年多來，疫情始終揮之不去，三大商圈中以士林夜市店租跌最兇。去年八月，主要幹道文林路上揭露一幢透天店面的一樓、月租金近十五．三三萬元、每月每坪店租僅三五○○元，對比六年前最熱鬧時，店租單價逾九千元，現在等於連四成都不到。 西門町人潮退 降租逾三成 西門町商圈也同樣出現店租大幅跳水，今年三月，成都路、捷運西門站附近約四十坪的一樓店面，最新揭露月租金三十萬元、每月每坪七五七三元；對比三年前同樣店面，月租四十五萬元、每月每坪近一．一四萬元，跳水逾三成。
東區掀關店潮 空置等無人 至於全國店租最貴一條街的東區，則面臨一波關店潮。經營四十年的永福樓在二○一九年選擇關店謝幕，之後國際服飾品牌Forever21退租且退出台灣，再加上知名冰店Ice Monster也離開，空置率一度超過十五％。即便NET在二○二○年承租永福樓三層樓，但平均租金單價也跌破一萬元。 北市不動產估價師公會理事長鐘少佑強調，三級警戒管制下，零售業首當其衝，租客紛紛要求房東降租甚而退租，後疫情時代的線上瓜分線下零售市場，店面、商場租金勢必受到衝擊。
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