|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
黃宣慈 主任(Mia #230)陳盈如(Becca#235)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
近年營造成本攀升，新竹縣房價持續走高，其中芎林鄉的金獅重劃區，當地就有不少新透天開價超過1400萬元，相較去年已經少見總價低於千萬元，成為價漲猛烈的區段之一，不過當地鄰近高鐵特區，有別後者以大樓為主，能夠提供更多透天產品，選擇也很多元，附近還有國道2號、68快速道路，通往竹科、生醫園區皆很方便，依舊吸引不少換屋族進場，目前以1500萬元左右的透天去化最快。 金獅屬於自辦重劃區，面積大約9.7356公頃，這是芎林鄉繼綠獅、文德重劃區之後，第三個批准的重劃區，推案以透天為主，建坪多在50坪以上，地坪則是20~25坪，檢視今年公開的新案，開價普遍超過1400萬元，由於透天是以地坪計價，單價悉數站上6字頭，例如笠爾富建設的「閱幸福」，總價1408萬元起，每坪就要67萬元，此外寶福聚建的「那山No.3」，總價1398萬元起，單價也要69萬元，比較去年開案的透天，例如喬富建設的「喬富茵樂家」，總價968萬元起，每坪僅32萬元左右，新案開價確實有攀升趨勢。
在地房仲業者分析，金獅重劃區的透天漲價，主要與缺工、缺料有關，近年每坪營造成本漲幅大約2成，只要開價每坪調漲2萬元，價格將直接跳漲超過1成，因此漲價相當有感。他接著說，該重劃區屬於竹縣外環，機能還不如市區成熟，雖然有國道、快速道路，不過當地缺乏軌道建設，比較適合汽機車代步，這是購屋族應該要有的認知。 業者話鋒一轉表示，該重劃區鄰近高鐵特區，開車亦可迅速通往竹科等園區，交通便利性極佳，周邊還有台灣知識經濟旗艦園區的建設題材，未來發展潛力無窮，還是北台灣少數以透天為主的重劃區，即便價漲仍可吸引買家目光，買盤就有不少來自竹北、高鐵特區的換屋族，目前以1500萬元的2、3房產品最受歡迎。
全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，該重劃區目前仍具備很大的開發空間，生活機能倚靠老街商圈，新建案多為總價1000~2000萬元的透天產品，主要優勢為開車上國道方便，能夠直達高鐵、竹科、台元等園區，若有外來買盤也是受到整體房市熱潮帶動，主要偏好鄰近高鐵、園區等訴求，不過當地仍有些許餘屋，近期也持續推出新案，比較屬於區域性買盤，尤其處在防疫階段，看準當地的低密度住宅以及透天產品免於聚集的好處下，有機會受到重視這類特性的買方注意。
信義房屋針對官網使用者進行2021第三季購屋意向調查，此次調查恰逢疫情管制期間，看跌房價比例為47％，較前季增加11個百分點，不過相較於金融海嘯、奢侈稅、房地合一稅與2020年疫情剛發酵時，看跌房價比例都超過65％來看，此次買方心態雖轉偏保守，但還不至於對房市感到悲觀的水準。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，統計包括金融海嘯、奢侈稅、房地合一1.0與兩波疫情等房市5大黑天鵝，2008年的金融海嘯與2015年的房地合一稅，當時調查看跌房市比例高達74％與75％，每10個人就有超過7個人看跌房價，反映到市場上的確房價就出現一波修正，不過本季調查時間適逢疫情爆發當下，看跌房價比例較前季增加11個百分點，面對這麼大的市場利空，但看壞未來房價也僅約47％，市場情緒從先前的樂觀轉趨保險，但還不到悲觀的時候。 此次調查看壞房價的比例，由上一季的36％增加到47％，看漲的比例從27％下滑到18％，過去重大的突發性單一事件，都會造成當季看壞的比例大增，不過若是事件能夠受控淡化，又會回到之前的正常水準。
至於詢問受訪者何時會重新開始看屋購屋，38％表示受疫情影響有限，持續看屋中，22％表示三級管制解除後，7％則表示確診人數降低後，另外也有18％回答不清楚，僅15％選擇打完疫苗更安全之後再重新看屋。 另外此波疫情嚴重衝擊內需產業，調查受訪者購屋預算部分，有35％表示不受疫情影響，有28％則表示略受影響，受影響的約19％，還有18％則表示大受影響。 曾敬德表示，2020年第一季本土疫情初次爆發且台股重挫時，有高達67％民眾看跌房價，不過當前看跌房價比較約47％，反應現階段民眾的購屋信心仍偏中性，若疫情狀況能夠逐漸受控，市場交易狀況也可望逐漸恢復穩定。
即使疫情衝擊經濟，但在全球無限QE、政府紓困政策、持續超低利率和資金潮的助攻下，房市買氣水漲船高。截至2021年5月，六都建物買賣移轉總量累計達10萬9431棟，比2020年同期增24.1％。因此，永慶房產集團根據六都各地政局建物買賣移轉棟數資料，觀察2021年1至5月六都房市交易十大熱區，由桃園市「桃園區」以5033筆，居六都所有行政區之冠。而在房市前十大熱區中，新北市行政區便佔了五個名額，堪稱交易最熱都會區！ 桃園區、北屯區利多話題不斷 「2字頭」房價拿下十大交易熱區冠、亞軍！ 全台房市交易最夯地區，由桃園市「桃園區」以5033筆榮登榜首，住宅單價落在21.9萬。永慶房產集團研展中心副理陳金萍表示，近年來受到美中貿易戰、新冠疫情影響，讓許多企業、台商回流至桃園設廠，帶動區域的產業發展，吸引大量就業人口湧入。且近年桃園區重劃區開發、大型公共建設題材一波接一波，如捷運綠線、桃園總圖書館等建設，增添不少利多話題。 此外，北北桃一日生活圈成形，在房價相對雙北親民，購屋負擔較輕的條件下，對脫北者及北漂族極具吸引力。
整體來說，桃園區原先區內剛性需求就大，再加上雙北外移人口，和各大建設陸續到位，讓房市有亮眼的表現。交易熱區除了桃園中正藝文特區與其周邊中古屋外，也包含各新興重劃區，如：經國特區、中路重劃區和小檜溪重劃區。 位居第二的是台中市「北屯區」，每坪住宅單價為21.3萬。陳金萍指出，北屯區房市基期低，且在三大利多加持下，獲得大量買盤駐足。三大利多其一為「人口」利多，北屯區原先就是台中市人口最多的行政區，2020年人口淨遷入又是台中市行政區之冠，人口紅利支撐讓北屯區成為房市熱區；其二是「交通」利多，除了原有的台74線、台鐵高架化之外，2021年4月通車的捷運綠線一共有5個站點位於北屯，其中松竹車站更是雙鐵共構車站，軌道紅利豐厚，成為當地房市的強心劑。
最後則是「重大建設」利多，近年有北屯機廠、單元12、水湳經貿園區及十四期重劃區等大規模開發題材，未來還有四大投資案，聚焦於十一期及十四期重劃區，如漢神百貨攜手中信金打造「洲際娛樂商城」、「台中巨蛋」、由環球購物中心拿下的「市31」公有市場用地BOT案，以及5,000坪「地王」公開標售案，預估將帶來至少150億的投資。在捷運通車、多個重劃區及商場開發題材，加上房價相對親民，吸引許多首購族、年輕家庭的目光。 新北市由板橋、中和、新莊、淡水和汐止區 搶占五個名額 再來，看到交易前十大熱區中，新北市就佔了五個名額。陳金萍解釋，除了原先生活機能就具有一定水準的板橋區、中和區、新莊區，位於蛋白區的淡水區和汐止區也搶進前十名，關鍵在於市中心的房價及消費相對比較高，因此不少民眾選擇用相同的預算，到蛋白區挑選屋齡較新、坪數較大的產品，以交通時間換取房價成本。此外，新北市入榜的行政區若非有大規模的重劃區，就是有交通、商場利多進駐。
如板橋的江翠重劃區、新莊副都心重劃區及淡海新市鎮等，建商推案量大，交易量較為活絡；而中和區在環狀線通車後，大幅增添交通利多；汐止區則是憑藉著「大汐止經貿園區」及未來的捷運民生汐止線替當地房市注入活水。 最後，陳金萍補充，觀察前十大熱門交易行政區的房市現況，可以發現有許多共同點，包含多個熱門重劃區、有利房市的軌道經濟以及科技產業、大型連鎖企業、賣場持續進駐，帶動移入人口不斷増加，剛性買盤厚實堅強，這些因素成為區域房市買氣火熱的關鍵，房價也穩健攀升！若有購屋、置產需求的民眾，可以考量生活機能都有一定水準的十大交易熱區，並判斷自身預算和需求，運用線上賞屋系統尋找心儀的物件，做足功課後，待疫情紓緩再出門安心看屋！
北市南港豪宅近期止跌回升，屋齡7年、位於經貿二路的「大同璽苑」頂樓的樓中樓戶，上月以總價1.02億逾元成交，換算單價91萬，買方為「善明國際投資有限公司」，無貸款購入，疑似與不斷電系統龍頭、旭隼科技董事長謝卓明家族有關。專家分析，當地豪宅逐漸築底緩升，且有東區門戶計畫加持，南港房市長線可期。 「大同璽苑」位於南港區經貿二路157巷36弄與重陽路、三重路等所圍街廓，2300餘坪的基地，主打純住宅與千坪綠地，近中國信託金融園區等，2010年預售時單價多為6、7字頭，隔年最高單價衝到100萬，隨著2015年房市反轉後，單價落在7、8字頭，今年逐漸緩升為9字頭，顯然入手時機，成為獲利或賠售的關鍵。 綜合過去報導，藝人利菁在預售高點、單坪90萬購入「大同璽苑」，在2018年底認賠1500萬出場；而知名財經主持人陳斐娟以低價60餘萬相對低點入手，至今單坪漲至80、90萬，漲幅3成起跳，兩人命運大不同。
最新實價登錄揭露，「大同璽苑」20、21樓的頂樓戶，含地下2個車位共計約133坪，今年5月7日以1億205萬成交，換算單價為91萬，進一步調閱謄本追查，買方「善明國際投資」，負責人謝亞辰，地址登記在松山區復興北路一處大樓，同樣與「明芳國際投資」登記在同一門牌，而「明芳」負責人為國內不斷電系統龍頭旭隼科技董座謝卓明，由此推論「善明」疑似與旭隼謝家有關。 根據實價登錄資訊，「大同璽苑」屋齡7年，平均成交單價為75萬，近1年平均成交單價為89萬，歷史最高單價則為107萬，觀察今年至今5筆紀錄，單價落在89~93元間，這筆頂樓戶交易，單價落在91萬，屬於行情價。 全球居不動產情報室總監陳炳辰表示，「大同璽苑」具備捷運、北二高交流道、環東大道等交通機能，卻有生活採買機能不足、捷運噪音等問題，而南港房市過去整體買氣偏弱，社區房價直直落，不過，「大同璽苑」去年起房價止跌，回溫至單價80~90萬元，轉手紀錄賺多賠少，這次頂樓樓中樓戶未破百萬元，價格屬於實惠價。 屋比房屋總監陳傑鳴分析，2015年房市反轉前，南港豪宅單坪可破百萬，近年隨著房市復甦，整體豪宅普遍單價約80、90萬居多，而北市近年力推東區門戶計畫，南港高鐵車站、流行音樂中心、經貿園區、生技園區等建設題材一一落實，加上商辦逐漸轉移，預料南港房市具備長線利多，可受期待。
高雄亞洲新灣區集結各項重大建設，助攻不動產市場熱度走高，其中密集開發的前鎮區成矚目焦點。受惠於高雄軟體園區的磁吸產業進駐，帶動周邊豪宅聚落成型，如「遠雄THE ONE」、「定潮」成交單價攻上5字頭，整體前鎮區的房價也受到帶動，10年漲3成。房仲表示，近期特貿三招商、中石化逾3千坪土地即將開標，利多話題持續，未來發展可期。 高雄亞洲新灣區發展快速，今年上半年開發的重點鎖定前鎮一帶，包括位於5G AIoT創新園區核心的特貿三重啟招商、投資總額上看350億元；民營地主中石化也公開標售70期重劃區三筆住宅土地、總面積共3200坪，目前雖因疫情展延，標脫結果仍有望刷新高。 亞灣區自高雄軟體園區起步，指標商辦「國城UFO」13年來磁吸鴻海、西基動畫、台灣新蛋等知名企業進駐，加上經濟部設立南部IC設計培育中心、高雄軟體育成中心，人口紅利帶動逐園區而居熱潮，替南高雄注入房市活水，成交表現逐年亮眼。
國城建設副總經理洪嘉聰表示，產業發展與房市相輔相成，國城建設當年與政府共同打造高軟，憑著賣力招商、企業陸續進駐，引領亞灣區10年間產業轉型，成功將市場焦點由北往南移。 根據實價登錄統計，前鎮區屋齡10年內住宅大樓房價變化，2012年每坪均價為21.7萬元；直至去年，平均成交單價高達28.1萬元、漲幅達29%；今年揭露前5月交易均價則落在25.68萬元，相較10年前上漲18%。 近年亞灣區也成為品牌建商爭相插旗的地方，為高雄知名豪宅熱門區。根據實價登錄資料揭露，區域指標豪宅「遠雄THE ONE」自今年1~4月，共有8筆成交紀錄，其中最高成交單價位於高樓層45樓戶的153坪住宅，以總價7418萬元、單價54.3萬元成交；「大船入港」在今年1~3月也有10戶成交紀錄，成交價站上4字頭，總價帶在3000~4000萬元。
住商不動產亞洲新灣區加盟店店長江炳賞指出，亞灣區各重劃區開發到位、加上政府招商引資，吸引豪宅建商搶進推案，甚至在近兩年掀起高雄豪宅熱區南移趨勢，該區目前豪宅房價站上5字頭，成為整體房價明顯增長的關鍵。例如，今年進場的百億大案「定潮」，成交價也一舉攻上5字頭，未來有望改寫高雄房價的天花板。 中信房屋亞洲新灣區加盟店店長吳嘉隆表示，亞灣區為南高雄指名度高的豪宅區，以他接觸的客戶為例，最受關注的豪宅除了「遠雄THE ONE」，另外還有台日合建的「和陸寓邸」飯店式住宅具話題性。他認為，目前亞灣區的基礎建設不輸給台北，只是還需要產業帶動人潮聚集，這也是目前高雄市長在積極布局的地方，透過產業吸引高端人才聚集，未來房市發展仍可期待。
據金管會統計，5月全體銀行房貸、建築融資總額佔比達26.97%、逼近27%，創有該統計來新高，較4月26.88%更跳增了0.09個百分點，其中不動產相關放款佔比衝破29%者，一口氣增加到3家，為近年罕見，主因是企業戶調資金，減少存款量，反讓銀行不動產放款佔比「亮紅燈」。 據《銀行法》72-2條，銀行辦理房貸及建築融資總額，以總存款加金融債總額的30%為限（不動產放款／總存款量），被市場視為「不動產放款天條」，一旦逼近30%，銀行勢必得減少不動產放款、或是增加存款。 銀行局副局長黃光熙說，主因是5月疫情爆發，企業戶做資金調度、大減存款量，導致有2家銀行因總存款（分母）大減、但不動產相關放款（分子）仍略增，不動產放款佔比才飆破29%。
至於另一家則是因不動產放款量增幅、遠高於總存款增幅，才會一直高掛在29%以上。 銀行主管說，各銀行內部對不動產放款佔比都會有一個「警示區」，多數銀行警戒點會訂在28%，保守一點則會在27%以下；一旦超過內部警示區，銀行不動產放款就會轉趨保守，如嚴控貸款成數、或依客戶信用狀況採取差別訂價（如拉高房貸利率等）。 據數據顯示，去年8~9月不動產相關放款佔比破29%有一家，但從10月就開始降溫，沒有一家銀行放款再衝破29%，直到今年3月才又出現一家飆破29%，4月還是有一家高掛29%，5月則一口氣增加到3家。 至於28~29%則有7家，換言之，5月共有10家國銀飆破28%，比4月多2家，這10家銀行為控管風險，可能採取降低貸款成數、或增加存款等因應措施。
衛理女中位於士林區至善路，是私立女子完全中學，屬基督教衛理公會，分國、高中部，全校師生約1300人，標榜生活教育，規定全體學生一律住校，每學期含學雜費、住宿、膳食約為8萬元，嚴謹校風吸引不少家長將女兒送入學校就讀，知名校友包括歌手劉若英、作家胡茵夢、媒體人梁蕾等。 衛理女中校友、住商不動產企研室經理徐佳馨指出，母校辦學認真，課業重視外語教育，老師教學認真，並著重開發學生潛能，同學間因著住校互動很好，畢業後都有聯繫。 但近期卻傳出衛理女中變賣校地消息，該校董事會去年決議，並公告將出售士林區至善段3小段519與520地號與其地上物。
《蘋果新聞網》查詢該公告，待售土地面積1570.3坪，建坪375.1坪，建物門牌號碼包括士林區至善路二段322巷2～20號等，土地屬住2用地，容積僅120%，地上物屋齡已逾40年。 依據地籍異動索引，其產權原屬衛理女中所有，但今年於6月11日完成買賣異動登記，買方則為桓鉅建設股份有限公司。 該筆交易因過戶不久，尚無實價登錄紀錄，但若以擔保金額債權總金額達17億6280萬元，回推業界常見土地貸款可達8成，該土地購入金額約為22億元。 對此，衛理女中總務主任趙永富指出，因校舍老舊需經費修繕，才將長久未使用的教職員工宿舍處分，強調「對學生學習及教職員權利沒有影響。」
《蘋果》致電桓鉅建設，業者指不便回應。 桓鉅建設曾在北市推出不少指標豪宅，包括2012年完工的大安區「仁愛吾疆」，知名住戶包括宏仁集團總裁王文洋、藝人王力宏及許慧欣等；近年則與大陸建設、厚生建設合作信義區「琢白」，知名住戶為香港娛樂大亨向華強、陳嵐夫婦、藝人黃立成等。 大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出，區段屬外雙溪生活圈，鄰近國立故宮博物院、東吳大學，環境清幽且充滿綠意，周邊多屬高總價別墅，其居住客群多屬富豪居多，因容積不高、與捷運站有距離，推估未來推案可能是總價逾1億元的別墅較，具市場需求。
又出現大咖掃一整棟樓，根據公開資訊觀測站最新資訊，皇鼎建設（5533）將新北市汐止區廠辦大樓「聯合科技中心A棟」，以16.38億元賣給法人惟義股份有限公司，進一步查詢法人買家的負責人是前行政院副院長林信義家族成員之一。 甫賣掉的大樓新北市汐止區保長路上，為地上11層、地下2層，基地面積近1810坪，建物面積約7292.47坪，另有車位162個車位、約1458坪，法人買家惟義董事長為林玟玎，進一步查詢為林信義家族成員。 商仲業者指出，即便本土疫情爆發，但房地產資金仍充沛，甚至出現不少企業包棟、掃樓的交易案，像是威剛（3260）砸逾30億元掃進北市內湖潭美街快要落成的廠辦「長虹雲端科技大樓」1/4棟產權。 第一太平戴維斯資深協理丁玟甄指出，此次售出的聯合科技中心A棟，若車位一個以120萬元計算，推估樓上廠辦每坪拆算單價約19.7萬元，另外5月初，撼訊科技也以5.6億元買下另一側B棟1至4樓，拆算每坪單價約20萬元。 甫成交廠辦 每坪拆算單價近20萬 5月中全台三級警戒以來，雖然商用不動產市場活動略微放緩，但仍有不少大型交易陸續公告，包括昨日大聯大以8.4億元買下中環龜山廠，5月底敦泰電子斥資10億元購置竹北的新廠辦，以及友華生技以12.2億元買下北士科華固創富中心大樓1740坪，可見目前疫情與房地合一2.0的雙重影響下，企業對於未來的國內經濟以及商用不動產市場仍保持樂觀看待。 瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，目前大台北地區的商辦、廠辦仍一屋難求，尤其屋齡新、規格佳的產品，又可以進行所有權交易的，多半已落在內科或新北。近期內科獵樓熱已從舊宗、五期一直拉到國道一號另一側的潭美段，預期資金熱潮往東移動卡位的速度會更快。而汐止因為近台北東區門戶的南港，交通運輸條件便利，再加上價格只要南港同類產品的一半，因此頗受自用、置產需求的買方青睞。
外資商仲業者高力國際今 (29) 日指出，因產業擴張、外銷暢旺帶動商用不動產買氣，2021 年上半年商用不動產累計成交額達 699 億元，是去年同期的 1.3 倍，創 2007 年統計以來、14 年同期新高；展望下半年，因本土疫情蔓延打亂市場腳步，下半年投資動能仍需進一步觀察。 高力國際公布最新商用不動產市場及土地市場報告中，商用不動產方面，製造業延續前兩年的擴張榮景，對收購既有廠房或辦公室仍保持積極態度，上半年製造業砸下 364 億元買進商用不動產，占成交總額比重約 52%；而各類製造業中，又以電子業需求最強勁，總計斥資 277 億元買入，而傳產約砸下 53 億元，生技醫藥業花費 29 億元。 此外，在土地交易方面，高力國際指出，今年上半年全台土地交易總額高達 1248 億元，創下歷年同期第三高的紀錄；且今年上半年在景氣擴張支持下，建商持續買建地、製造業也積極布局擴廠，都是促使土地交易持續熱絡的主因。 不過，高力國際也強調，在房地合一 2.0 新稅制上路和疫情的負面干擾下，下半年能否維持熱絡買氣仍需要進一步加以觀察。 高力國際並指出，今年全台上半年土地交易總金中，建商仍為最積極的一群， 貢獻了 939 億元，約佔總交易的 75%，其中又以商業區為大宗，總計達 515 億元。
遠雄人壽投資興建位於新莊副都心「遠雄國匯」的建案，即使降價銷售情況也不如預期，違反「不動產投資必須即時利用並有收益」之規定，金管會今 (29) 日二度對遠雄人壽開罰，核處 200 萬元整及糾正處分，並限期於明年底前要銷售完畢。 遠雄人壽所投資的新莊副都心「遠雄國匯」建案，總戶數 200 戶，已完工銷售多年仍大滯銷，即使遠雄後來有降價求售，但仍賣不好。 保險局副局長張玉煇表示，依保險法第 146 條之 2 第 1 項規定，保險業對不動產的投資，需要將所投資不動產即時利用並有收益，而遠雄人壽此建案一直未在規定期限前銷售完畢，2019 年 6 月時有 167 戶、236 車位未出售，因此首度對遠雄人壽開罰，當時開罰 100 萬元，並限期一年內賣完，但是截至去年底，該建案還有 100 戶、146 車位未出售，因此金管會今天二度開罰。 對於建案滯銷，張玉煇表示，遠雄人壽指稱大坪數不符合市場趨勢的需求，且疫情衝擊也影響看屋人潮，整體考量、評估合理性之後，所以此次處分期限比兩年前開罰時多給予半年的改善期，也就是限期明年底前銷售完畢，或改出租並符合租金收益規定。 金管會呼籲，保險業以保險資金辦理不動產投資，應確實遵守保險法第 146 條之 2 第 1 項有關不動產投資應以即時利用並有收益為限之規定，並應強化公司治理及法令遵循機制，以維護保戶權益及健全公司經營。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。
