|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
黃宣慈 主任(Mia #230)陳盈如(Becca#235)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
據五大房仲內部統計，最新6月成交資料顯示，不論月比、年比均呈現兩位數衰退。從月比來看，與5月相較，各大房仲各自月減19%至39.6%不等；若與去年同期相比，年減幅度更來到29%至54.4%，顯示疫情黑天鵝持續干擾，房市買氣籠罩低氣壓。 受到疫情影響，包括信義、永慶、住商、中信、台灣房屋等五大房仲6月各家店頭成交量均呈現衰退，整個6月均在疫情下三級警戒中，與5月疫情剛爆發相較，買氣呈現大幅度衰退。 住商機構企畫研究室資深經理徐佳馨指出，房屋交易需大量人際接觸，三級警戒使得交易方暫緩購屋腳步，以致6月仲介店頭買氣僅維持去年同期的六成左右，加上不少買方也因收入影響，延後看屋計畫。 永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，若與去年相較，6月北北桃三都量縮均逾四成，其中台北市年減41%，新北市量縮57%，桃園市減少48%，新竹縣市量縮27%，台中減31%，台南與高雄分別量減19%與32%。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，疫情黑天鵝持續干擾下，國內房市買氣籠罩低氣壓，不過從成交結構來看，疫情之下仍是首購族當道，尤其是低單價與低總價產品，成交占比較為穩定。 曾敬德指出，尤其總價1,000萬元以內的產品，內部成交資料顯示6月成交比重略微增加，反映市場對低單價與低總價產品的需求穩定。反倒是總價1,500萬元至3,000萬元的換屋市場，占比下滑，認為可能是換屋族未有急迫性購屋需求。 曾敬德指出，目前股市持續創高，市場資金行情動能仍未退燒，調查顯示民眾當前的購屋信心，也不若去年第一次疫情爆發時恐慌，認為等到疫情受控後，房市買氣可望逐漸回籠。
疫情干擾房市交易兩個月，搭配房地合一稅七月新制上路，不少人期待房價能夠有溫和修正，不過大多房產業者都認為「現實來說不可能」，依照目前潛銷的案子，開價都已經比去年增漲超過1成，大台中不動產公會理事長王至亮直言：「地價、營建、稅金無一不漲，若要完全反應成本，新屋價漲幅可能會超乎預期。」 對於下半年房市適逢疫情及房地合一稅干擾，王至亮表示，對房市景氣並不樂觀，預估市場呈現「無量有價」，即便解封後，市場成交量買氣短期也難以恢復，再加上房地合一稅打擊短期買賣，現在投資客全跑光光了，市場僅剩剛性需求，成交量不會有過去好表現。 買氣減少，是否促使建商降價，甚至拉大議價空間？王至亮直言，不太可能，土地、營建、稅金，無一不漲，現在的市場預售價根本不能完全反映成本，為了考量到市場接受度，短期房價只能微幅上調，「所以預估下半年房價增漲可能就會超乎預期，新屋漲幅恐達一成以上」。
目前台中市區新案開價每坪站上40、50萬元比比皆是；外圍蛋白區每坪30萬上下也是常態。 王至亮指出，過去一年來，所有攸關房價的固定成本全都上揚，跟過去房價堆疊的背景不同，這波是受到「剛性成本」上漲帶動，其中地價高漲不用說，政府標售土地還在創高，資金熱錢是房價降不下來的關鍵。 而近一年營建成本漲幅就相當離譜，王至亮舉例，「通膨的問題很嚴重，沒有一樣東西沒漲價，鋼筋每噸從一萬四千多漲到兩萬五千，混凝土每立方公尺從一千七百漲到快兩千五元，所有的材料都在漲，加上缺料缺工運價問題，這一年的時間對營造業相當有感。」他笑說：「現在簽完合約，大概三個月廠商就來追價格了」。 王至亮表示，土地、營造成本帶動這波「剛性」成本上漲，最後房地合一稅打擊消費市場信心，且置產客要轉手也會將成本堆疊上去，過去經驗皆是如此，因此新屋房價完全沒有「凍漲」的條件。
新冠肺炎疫情衝擊讓房仲業者從5月中旬至今，因3級警戒導致房市交易量出現大幅衰退，然而最新高市地政局揭露，今年6月建物買賣移轉棟數達4196戶，土地交易筆數達6882筆，建物創下縣市合併後當月歷史次高，土地則挑戰當月歷史新高。專家分析，新成屋出現大量過戶，又有房地合一2.0將上路，市場出現過戶潮，都是創下交易量大幅提升原因。 高市地政局今晚揭露最新6月買賣移轉棟數，土地交易筆數達6882筆，創下史上當月最多紀錄；而建物4196戶則創下2013年起近9年同期新高，僅次2012年6月4361戶，而6月建物買賣移轉棟數包括鳳山、三民與左營區均突破500戶。 《蘋果新聞網》比對建案新成屋過戶發現，6月出現大量過戶包括鳳山區「富邦大無疆」、左營區「博愛香榭」、三民區「明日匯」等個案。 然而即便扣除部分新建案在6月出現大量過戶，但整體土地與房屋買賣移轉數仍比各大房仲估計來得高出不少。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，推究原因除出現新屋大量過戶，另外就是趕在房地合一2.0新制上路前，賣方為規避房地合一稅新制提早出清移轉過戶，「而目前揭露6月移轉棟數，也可能是反映5月交易市況，5月在疫情尚未爆發時其上半月仍暢旺，或許等到7月數據揭露才能客觀分析到底疫情造成房市衝擊。」 《蘋果新聞網》詢問永慶、住商、台灣房屋等多家加盟店均指出6月交易量出現4~6成減少，但高市地政局統計卻出現爆大量，其原因除新成屋出現大量過戶，實在難以解釋。然而值得留意的是除建物移轉棟數創歷年當月次高，土地交易筆數則創歷史新高。富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析，土地交易較少受到疫情波動，目前高雄建商仍偏好鳳山、仁武、楠梓等郊區地，為未來推案佈局。
信義房屋統計全台門市2021年6月前28天交易狀況，受到疫情三級警戒影響，房市交易維持6成的交易動能。從成交的結構來看，疫情之下仍是首購當道，尤其是雙低的低單價與低總價產品，成交佔比維持較穩定。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，區域房市表現與疫情分布狀況類似，雙北與桃園以外的市場，房市短期衰退幅度較小，而產品類則以總價千萬元內的成交比重較為穩定，而當前售屋意願明確的屋主，對於價格期待也略為放軟，整體六月房市與疫情發展同步，當確診人數較為緩和時，房市買氣也緩步回升， 以區域表現來看，雙北市交易量和2020年同期相比，還有5成左右的交易動能，主要還是因為疫情影響，升到三級管制後民眾減少外出，一方面買方減少外出，另一方面部分社區大樓為減少外來人士進出，對於看屋也造成一定影響，不過公寓型產品則相對單純，加上低單價與低總價的特性，雙北市6月份公寓的成交比例都雙雙拉高。
主要都會區之中，表現較好的是新竹縣市與台南、高雄，新竹交易量年減幅度僅約1/4，台南市年減幅度不到2成，高雄市年減幅度也約1/4，表現相對雙北市更為穩健。 全台的成交總價帶變化，總價一千萬以內的產品，6月成交比重略微增加，反映市場對於低單價與低總價產品的需求穩定，總價1500~3000萬元的換屋市場，則成交佔比下滑，換屋族可能急迫性不高，面對疫情選擇看看再決定。 曾敬德表示，目前股市持續創高，市場上資金行情動能仍未退燒，調查顯示民眾當前的購屋信心，也不若去年第一次疫情爆發時恐慌，等到疫情受控後，房市買氣可望逐漸回籠。
校址位於北市內湖區的康寧大學去年7月遭教育部聲請解散全體董事職務，教育部近期依法組成康寧學校財團法人董事推選小組，並公開徵求董事候選人，日前正式公開董事候選名單後並於今天（6/30）進入決選，其中群組董事由台北醫學大學勝出，未來可能走向併校。 康寧大學原董事會租用台糖土地，但並未依承諾捐資支付台南校區土地權利金，故教育部於去年7月向法院聲請解散全體董事職務，並依照《私立學校法》組成董事推選小組，於近期展開重組新董事會事宜，日前小組已公布董事候選名單，其中群組董事包括台北醫學大學、智慧健康系統2組人馬，另有19人角逐個人董事席次。 今教育部晚間公告決選結果，經小組決議，選出董事群組1組和個人董事6席。群組董事由台北醫學大學勝出，未來康寧、北醫大可望走向併校。
根據台北醫學大學日前提出的群組規劃，台北醫學大學附設醫院每年雖有逾10億台幣盈餘，但即便入主董事會經費先不會挹注至康寧，預計至少先由董事會募款1.5億元，用來支持康寧大學初期校務發展，但最終會以併校為目標。 另外，入選個人董事者主要也多為醫界人士，分別為台大醫院前院長何弘能、台南市立安南醫院院長林聖哲、奇美醫院院長邱仲慶、萬芳醫院執行長高靖秋，以及致誠教育基金會副董事長李吉仁和建築師蔡惠任。
臺北市私立衛理女中近期以約22億元，出售老舊教職員宿舍給建商，該筆交易也反映全台建商缺地困境，透過買入大型標的物，取得土地做為未來推案基礎，然越精華地段土地要取得難度越高，若有閒置幼兒園、飯店、旅館、摩鐵或是地目屬可興建住宅的廠房，都成為建商積極接洽目標。 專家分析，開發面積至少300坪且規劃大樓或華廈住宅的土地優先，相對都更與危老需花費人力時間整合，單一地主物件仍是建商首選。 近期時有所聞建商以高價購置廠房或大型店面紀錄，如天玉集團樹藤建設以總價8.2億元，購入位於楠梓區楠陽國小首排、中連貨運面積1694.3坪閒置廠房；「新銳投資」則以每坪150.9萬元，購入農16特區「御宿Motel明誠館」地建物部分產權；京城集團以總價10億9500萬元，購入佔地面積590.9坪美術館私立「百世幼兒園」，換算每坪成交185.3萬元。
富住通商用不動產研展部主任許值瑋表示，全台建商近年來均面臨相同處境，那便是處處土地價格均屢創新高，以高雄為例，包括農16、美術館、漢神巨蛋等市區精華地，往往單價都要上看單坪150萬元，而即便市郊如岡山87期重劃區、楠梓高雄大學特區等均已出現土地標售價突破50萬元，當地價越來越高，選購地上沒任何建物的「素地」難度提升，礙於公司經營需要，會開始收購市面上經營不佳旅館、飯店、幼兒園、摩鐵、KTV等，其購置原因多著重在其土地價值。 即便近年來政府力推都更與危老建築，但要整合地主意見其實不易，以高雄為例，都更推動多年，目前公告核定案僅12件，實施者報核審議中案件僅8件，當中12件公告核定中僅6件屬重建案，另6件則為外牆或結構整修整建維護案。 高雄房屋市場調查協會榮譽理事長蔡紹豪指出，目前建商收購土地仍以300坪以上起具高容積率產品為主，主因是若土地面積低於300坪，要興建大樓與華廈難度高，其地下室規劃車位，常因車位迴轉半徑空間不夠，僅能設置停車塔，「過去許多重劃區開發過程，臨主幹道精華地，不少地主會承租給旅館、摩鐵、幼兒園等，一邊收租一邊養地，待區段商業機能提升，地價上揚順勢賣地給建商。」
2021年第二季台灣CCIM商業不動產投資信心指數(ICI)調查的總平均指數為83.16點。與前一季相較下降34.82點(2021Q1：117.98)。本次調查中，五項指標均全數下降(辦公室、旅館、店面、土地開發、總體經濟環境)。土地開發「偏向樂觀」，辦公室、旅館、店面、總體經濟環境「偏向保守」。其中信心最高的指標為「土地開發」，在本次調查中為121.95點，相較前一季下降20.72點(2021Q1：142.67)；信心居次的指標為「辦公室」，在本次調查中為84.45點，相較前一季下降43.30點(2021Q1：127.75)；信心居第三的指標為「總體經濟環境」，相較前一季下降45.74點(2021Q1：127.75)；信心居第四的指標為「店面」，在本次調查中為44.21點，相較上一季下降29.54點(2021Q1：73.75)。
另外因旅館較不屬於典型商業不動產，於本指數計算中並未將其列入總指數之計算，但仍對其進行調查及個別發布。「旅館」之投資信心在本次調查中為43.60點，相較前一季下降42.65點(2021Q1：86.25)，指數偏向保守，也為五項指標中下降幅度最大。 儘管｢土地開發」之信心指數呈現下降的趨勢，第二季全台三大都會之土地開發信心仍均超過持平偏向樂觀，南部地區信心點數最高，為129.27點，相對前一季調查結果下降22.73點(2021Q1：152.00)；其次為中部地區，信心指數為126.83點，相對前一季調查結果下降15.17點(2021Q1：142.00)；北部地區信心指數為109.76點，較前一季調查結果下降24.24點(2021Q1：134.00)。 另可將本指數分為短期(三個月)、長期(一年)之信心，短期之信心指數為83.41點，長期之信心指數為85.04點，兩者幾無差異，表示CCIM認為商業不動產短期或長期投資可能沒有太大變化。
主持此指數調查的政治大學地政系教授林左裕指出，指數結果大幅下修的原因主要是新冠肺炎疫情在台爆發一個多月以來所導致的衝擊，三級警戒後人流銳減，使得店家、餐廳及旅宿業等收入大受影響，總體經濟的信心也因多類行業的收入減少而下滑。但因土地仍是所有產業必備的原料，因此「土地開發」的信心指數仍呈樂觀的局面。 瑞普萊坊總經理CCIM劉美華表示，商用不動產中長期價格依然受通膨因素，以及後疫情時代的強力反彈、投資新策略牽引，維持緩漲趨勢不變。 瑞普萊坊總經理CCIM劉美華表示，土地因為開發時間長、資源稀缺、可塑性強、持有成本低，仍是最受市場青睞的防疫產品。從土地投資的熱絡可看出，商用不動產中長期價格依然受通膨因素，以及後疫情時代的強力反彈、投資新策略牽引，維持緩漲趨勢不變。 資深CCIM孫素雯認為，因疫情及房地合一2.0版實施在即，不免影響信心，但畢竟土地是原料，各大開發商仍不斷積極搶進辦公的市場，因長期缺工缺料，使得樓地板面積延期供給，現有大面積的商辦大樓最為搶手，飯店業受創最鉅，進入盤整期，唯具有國際品牌力及營運力的業者才有機會挺過這一關。
CCIM謝昆峯律師表示本次旅館與店面的信心指數不佳實際上就是反映了三級警戒下商家的困境，在固定成本不變但是現金流來源的營業額無以為繼的狀況下，不動產的收益價值不復存在，這是產業間的連鎖效應。 CCIM台灣協會理事長林知延分析指出ICI指數的下滑可能與疫情影響密切相關，三級警戒延長導致商家收入銳減，間接影響商業不動產投資信心，以地區而言，由於南部疫情相對緩和，因此信心點數最高，儘管本季指數下滑，但長期來看，經濟仍呈強勁反彈趨勢，商業不動產在疫情持續趨緩後，可望有顯著的復甦。
北市士林區中山北路六段近天母sogo商圈，住宅氛圍濃厚，靜巷內老透天今年4月由南寶樹脂黃家第3代，以多家公司名義搬近1.1億元現金買下，已整合周圍近400坪土地，區域房仲分析，基地具都更危老效益，且規模已有推案本錢，不排除進一步整合周圍老公寓，未來推住宅案單坪可望挑戰100萬元。 最新實價登錄揭露，士林區中山北路六段2巷中，屋齡46年透天厝，今年4月以1億1250萬元，拆算土地單坪近180萬元，謄本顯示，買方為河喜、琅河、億豐、理越、行義、詮化等6家投資公司，無現金合購。 進一步從公司登記地址、董監事名單比對，6家公司與南寶樹脂黃家第三代黃河東有關，而黃河東及其名下多家投資公司，名列大連化工董監事，黃河東跨足建築業，名下有京河建設，今年2月才以琅河投資名義，砸1.17億買下北市大千百貨古蹟，取得未來容積移轉到其他建物的開發效益。 記者追查，這棟透天隔壁、屋齡46年的7層樓透天，去年底被以南寶黃家另名成員黃河洲，以慶東國際、詮達開發名義，砸近1.5億買下，土地單價也約為180萬元；隔壁另一透天為黃姓家族繼承而來，而再鄰戶的2層樓透天，36年前由黃家的五忠企業買下，可推測黃家已掌握4間鄰接的老透天，基地整合面積近400坪。
屋比房屋天母旗艦加盟店副店長羅辰鈜分析，中山北路六段2巷近天母SOGO商圈、芝山岩、忠誠公園，屬優質住宅靜巷，開發商以單價180萬購入土地，並不便宜，若是鄰接土地為繼承、早年購入取得，可大幅降低開發成本，如今基地規模，已具備開發效益，預估重建新大樓單坪開價頗百萬，若進一步整合鄰接的天母芝園、雨農街等老公寓，有望擴大基地開發規模。 而黃家去年購置的7樓老透天，近期在租屋網上以每月28萬元招租，顯見開發商不急開發，先對外出租，多少降低持有成本。 全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，該企業資產實力雄厚，近年看好不動產市場，頻頻出手瞄準老透天，背後看準龐大都更危老效益，這次購置天母老透天，區域中古屋成屋單價交易約8、9字頭，若未來開發住宅新案，將有破百萬元的機會。 另外，北投區中央南路一段50年2層樓老透天，今年5月底以1.1億成交，換算土地單價約為150萬，買方為長耀建設，建物外觀現已掛上建商廣告看板，鄰地的透天也被建商買下，宣告要進行危老改建，羅辰鈜說，周圍中古大樓單價約5、6字頭，新案開價預料可有6、7字頭水準。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。
