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歐亞不動產估價師聯合事務所
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實價登錄2.0今天正式上路，北市府地政局準備配套措施，包括AI審約備查加速、購屋預約單要有實質內容、違規按戶幢及加重處罰。住商機構企畫研究室資深經理徐佳馨表示，實價登錄2.0影響最大的就是預售屋，除了會降低消費糾紛，主管機關也會預審預售屋契約有無缺失，強調「正常制度一定要搭配透明的資訊」，房地才會回到正常的市場機制。 實價登錄2.0有5大改革重點，除實價登錄門牌全揭露外，主要包括預售建案資訊及契約銷售前應申報、紅單轉讓管理、交易即時申報，及屢不改正加重罰則等4項。 北市地政局啟動各項配套措施，局長張治祥指出，北市委外開發「智能契約初判與管理系統」，以AI審約方式加速預售建案契約的審查。過去審查一份契約，需花費承辦人10個完整工作日，未來AI審約系統，將契約條款判讀，只需20分鐘。 張治祥表示，預售屋交易市場最垢病的就是紅單轉讓炒作房價情形，新制賦予地政機關查核權，所以未來將對業者加強查核，包括購屋預約單是否確實載明承買標的、收受的金額、業者是否保留銷售權，也會查核業者買賣契約書內容及轉讓情形。
張治祥強調，新制亮點在於建案違規按戶幢及加重處罰。過去建案逾期實價登錄係以一行為認定，按次處以3萬元至15萬元，所以建案逾期實價登錄經常3、400戶，最多亦只罰15萬元，新制按戶幢處罰將可罰到上千萬，本次修法也加重違規屢不改正的罰鍰規定，經處罰2次仍未改正者，罰則加重為按次處以30萬元至100萬元。 徐佳馨表示，現在預售屋也要即時揭露價格，可能會影響到未來銷售模式，而預售屋過去有資訊不對稱的優勢，現在透明化後，小建商恐怕活不下去。不過好處是，能大大降低消費糾紛，現在預售屋每一戶都得揭露價格，消費者好查價，內政部也會幫民眾預審預售屋契約，去糾正業者實價登錄或合約上的缺失。 「正常制度一定要搭配透明的資訊」徐佳馨說，物售屋價格透明化後，房地會回到正常的市場機制走，有機會助漲助跌，她舉例，某社區連續2、3戶的成交相對低價，其他戶的價格也會下去，對真正有需求的人是好事，對投資客來說也沒有辦法炒作價格。
高雄預計建8800戶社會住宅照顧弱勢，高雄市都市計畫委員會再通過兩處社宅基地變更案，將可為左楠地區增加1600戶社宅。 高市都市計畫發展局表示，6月30日通過都市計畫變更的包括左營福山及楠梓清豐兩處社會住宅，前者位於左營博愛四路及華夏路口，面積0.31公頃，使用凹子底閒置機關土地興辦，可建212戶。後者以楠梓舊部落的台糖土地興建，由於基地街廓有整體開發限制且面積過大，基於社宅的公益性、急迫性與必要性，因此解除整體開發限制，促進閒置土地再利用。 都發局長楊欽富說，高市府攜手中央推動社會住宅，中央建6000戶，高市自建2800戶，以「大眾運輸導向發展、人口密集區、產業發展區周邊」為選址考量，已在岡山、大寮、前鎮亞洲新灣區等地興建，成立社宅推動平台做為單一窗口。
都發局住宅發展處長翁浩建說，內政部已完成福山及清豐兩處社會住宅先期規畫，將交國家住宅及都市更新中心發包，分別興建約200戶及1400戶社會住宅。地面層評估設托嬰中心、公共幼兒園、日照中心等社會福利設施。 翁表示，市府興辦的岡山社宅今年4月已完成工程專案管理及設計監造發包，目前辦理基本設計，委託工務局新工處統包工程備標，預計9月動土，在南北基地興建共兩幢四棟地上15層、地下2層的社會住宅。
根據永慶房屋2021第三季網路會員調查，全台認為房價看跌的比例由上季的10%大增20個百分點至30%，看漲比例則大減17個百分點至42%，消費者對於房價的看法開始出現轉變。 永慶房屋業管部協理陳賜傑分析，本次調查時間正是從本土疫情剛爆發便開始調查，結果顯示，因疫情捲土重來以及全國三級警戒，各地同步擴大防疫限制，政府、企業實施分流上班模式，減少人流與接觸，房市交易量也瞬間驟減，讓消費者對房價出現下跌的預期。 若以七都來觀察，消費者看跌比例均大幅增加，其中台北、新竹看跌比例增加幅度超過二成五最多，台北消費者對於房價的看法更出現翻轉，看跌占比36%，看漲30%，看跌比例已超越看漲。
陳賜傑補充，由於這次本土案例激增，雙北市是重災區，且台北位處政經中心，通常在市場出現變化時，也是最快反應的都會區，加上房價仍屬高檔，在這波疫情衝擊下，消費者房價看法出現翻轉，看跌比例超越看漲。 在疫情肆虐下，調查顯示，31%消費者認為2021下半年就是購屋好時機，顯示在低利率、寬鬆貨幣政策的大環境不變下，消費者認為可以趁這波疫情升溫之際危機入市，可以挑選適合的房子，甚至有機會買到自己滿意的價格。 有41%消費者則認為2022年才是最佳購屋時機，主要著眼點在於期待疫苗施打涵蓋率增加以及疫情趨緩後，不確定因素解除，再進場購屋。 永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，實價登錄2.0 、房地合一2.0今天上路，短期投機退出市場，房市交易回歸供需基本面，難有激情表現，加上疫情衝擊，預估第三季交易量在5.7-6.5萬棟之間，與去年第三季91633棟相比，預料減少29%至37%之間。 若合計今年前三季交易量則約落在22.1-23.2萬棟之間，較去年同期持平或減少5%左右。
六都地政局已公佈2021年6月買賣移轉棟數！由北而南依序為台北2,967棟，月減1.1％，年增29.8％；新北5,609棟，月減14.4％，年增9％；桃園4,239棟，為2021年單月最佳，月增8.8％，年增10.5％；台中4,753棟，為近11年來6月同期新高，月增10.5％，年增30.3％；台南3,263棟，締造史上最佳6月紀錄，也是繼2015年12月後，單月第二度站上3000棟大關，年月增幅亦雙雙居五都之冠，月增29.6％，年增70％；高雄4,196棟，則是近9年同月新高，月減6.5％，年增42.7％，合計六都6月買賣移轉量25,027棟，月增1.1％，年增26.2％，不僅創下2021年單月新高，也是9年來6月同期最旺！ MyGoNews房地產新聞 市場快訊 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，6月移轉量，主要呈現4月中下旬至5月的交易狀況，由於5月中旬以前尚未進入三級警戒，市場熱度仍旺，5月下半月過後，也還有之前收尾的交易簽約；加上期間又有大批民眾搶搭房地合一舊制的末班車，掀起「急售潮」，部分地區還遇上「交屋潮」，如台南仁德，就因千戶大案「上東城」交屋爆出巨量，高雄左營也受指標案「博愛香榭」交屋帶動，在「雙潮匯流」下，整體移轉量在政策上路前衝高。
搶搭舊制末班車的效應，讓台中、台南的買賣移轉表現，雙雙改寫近年6月紀錄，桃園也衝出2021年單月最大量，高雄6月移轉量雖略減6.5％，但仍高居房地合一實施以來的單月第三，台灣房屋愛河之心加盟店店長林家福表示，高雄市場上甚至出現即使貸款沒下來，仍先完成過戶程序的狀況，使買賣移轉量逆勢在疫情之下開出紅盤。 MyGoNews房地產新聞 市場快訊 除此之外，台灣房屋集團趨勢中心經理陳定中指出，房地合一2.0及實價登錄2.0，雙雙納管預售屋，部分預售屋買家因而轉投新成屋、中古屋懷抱，亦使買賣移轉量獲得拉抬。不過隨著新制上路，因政策變動衍生的下車潮就會退卻，加上5月中旬至7月中旬，全國都被三級警戒籠罩，房市買氣暫歇，所以7月的買賣移轉量，會與上半年屢破紀錄的截然不同，預期量能恐較5、6月明顯收斂；但待疫情減趨緩和後，遭抑制的買盤不排除出現報復性購買，因此解除三級警戒後，市場買氣仍有快速回溫可能，所以疫情何時結束，將是下半年市場發展的關鍵。
上市櫃建商日勝生集團看好台中房市，去年先砸下31億元投資台中捷運綠線「文心崇德站」及「文心櫻花站」土地開發案；今（1）日再公告獲選「南屯站」最優申請人，預估投資金額23.5億元，將規劃299戶住宅，在地房仲評估，房價4字頭起跳、5字頭不意外。 台中捷運綠線沿線18個站點，共有6站7處捷運共構開發場站，去年市府趁疫情空窗期趁勢招商，最新揭露南屯站由日勝生獲選最優申請人，可開發基地面積771坪，初步規劃興建地下5層、地上27層的地標型建築物，共可規劃299戶住宅及3戶店鋪。
有巢氏房屋台中秀泰圓滿店店長楊加立指出，雙北業者對於捷運共構開發駕輕就熟，過去十多年建商經驗都很豐富，加上台中市區土地難求，建商進駐開發招商案，也是測試市場水溫的直接方式，而以南屯住宅行情來說，評估該案房價肯定高於4字頭。 日勝生方面表示，台中重大建設到位，基本面強勁，房地產亦有十足成長空間，長期看好持續投資，開發相關細節待簽約後才會進行規劃設計。 目前台中捷運綠線招商近乎全壘打，另一處四維國小站正在進行評選作業，預計下周公告，同樣最快今年8月完成簽約，最後一站則是市政府站雙子星招商案，因總投資金額破百億元，招商難度最高。台中市政府交通局長葉昭甫指出，備受各方矚目的市政府站土開案基地面積逾2000坪，地段條件具有絕對優勢，近期也將重磅登場。
央行打房還是無效？據金管會銀行局今（30）最新公布5月房貸與土建融餘額，國銀對不動產放款再度上升至11.91兆元，占比26.97%，雙雙創下歷史新高，即將挑戰12兆元大關，外界密切關注7月房地合一稅新制上路後，能否讓國內房市真正「降溫」。 此外據銀行法72-2條規定，不動產相關放款占比不得超過30%，但金管會最新統計超過29%的「紅燈」銀行家數，一舉從上月的1家躍升至3家，為近年罕見，銀行局表示，是因新冠疫情衝擊企業資金調度、減少存款所致。但政府積極打炒房，房貸餘額卻仍不斷攀高，後續不動產放款品質值得關注。 其中銀行局統計，房貸餘額5月淨增加758億元，亦是今年來單月最高金額，過去5個月中除元月增逾634億元外，都在600億元以下。銀行局副局長黃光熙表示，來源多是自然人的房貸。一是新成屋陸續交屋，二是中古屋交易造成借新還舊，從金額來看5月房市依舊熱絡。 黃光熙說，建築融資餘額則平穩維持在每月淨增加一、二百億元左右，5月建築融資單月增加216億元，跟4月比略降16億元。
不過黃光巸強調，從國銀放款不動產的資產品質來看，目前來看還呈現穩健的情形。 逾放比方面，無論是房貸的0.1%與建築融資的0.15%都較4月來得低。黃光熙說，房地合一稅也即將於七月一日上路，銀行局對銀行辦理不動產也有日常管理措施，金管會會持續觀察新稅制上路後，交易規模與資產品質。 不過據銀行法第72條規定，商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額和的30%。分子部份，整體國銀辦理不動產相關放款的總金額從元月的11.63兆元一路攀升至5月的11.91兆元，每月都創下歷史新高紀錄，即將挑戰12兆元大關，光今年就增加3,800億元之多。
但分母方面，放款及金融債的增幅卻沒有分子來得快，使得整體國銀平均不動產放款占比至5月一舉躍升至26.97%，超越3月時的26.91%再創史上新高紀錄。 在個別銀行方面，據銀行局最新統計，截至5月底為止，占比超過29%的家數從1家一下子跳升至3家，達到28%未滿29%維持7家不變。 黃光熙說，主因是5月疫情爆發，企業戶做資金調度、大減存款量，導致有2家銀行因總存款（分母）大減、但不動產相關放款（分子）仍略增，不動產放款占比才飆破29%。另一家是因不動產放款量增幅高於總存款增幅，才會一直高掛在29%以上。 去年8~9月不動產相關放款佔比破29%有一家，但從10月就開始降溫，沒有一家銀行放款再衝破29%，直到今年3月才又出現一家飆破29%，4月還是有一家高掛29%，5月則一口氣增加到3家。 銀行一般把占比28%作為警戒線，5月共有10家國銀飆破28%，比4月多2家，這10家銀行為控管風險，未來可能採取降低貸款成數、或增加存款等因應措施。
富旺國際（6219）獵地布局中台灣再下一城，看好雲林科技工業區未來發展前景，宣布斥資3.61億元購入斗六886.36坪精華商業區土地，換算每坪土地單價40.7萬元；富旺規劃明年推出住宅大樓案，總銷上看20億元。 富旺表示，雲林科技工業區帶動就業人口持續增加，週邊生活環境跟著提升，而新購入的土地將規劃住宅大樓，以24至32坪為主力產品，以最適居坪數滿足首購族、剛性購物的需求，全案預計明年第1季動工、2025年完工交屋。 富旺觀察表示，雲林縣政府近幾年積極開發科技園區、推動交通建設，在水電充足的優質環境下，吸引Google、日本信越電子等高科技企業相繼進駐設廠，未來人口紅利與就業需求不容小覷。 富旺指出，目前雲林線上個案「匯幸福」、「幸福好好」、「雲科莊園」，與即將公開新案「國際園首」總銷達23億元，線上個案平均銷售率84%，銷售動能強勁，這也是富旺再度布局雲科周邊土地的主要原因之一。
最新實價登錄揭露，北市天母磺溪畔近2500坪住宅地，今年5月以113億餘元成交，創下北市實登榜上土地交易總價第三高紀錄，買方為寶路集團（湯泉團隊）的「寶興開發」，在區域整合3000坪都更案，去年已核定事業計畫，專家推測，這筆交易應為開發商以自然人或法人等名義整合都更房地，再一次轉售給公司。 根據都市更新入口網、都更研究發展基金會資料顯示，「寶興開發」為北投區振興段一小段2-6地號等101筆土地都更案的實施者，該基地3053坪，為榮華一路、榮華三路及其一巷47弄、三巷等所圍街廓，為民間建議變更公劃更新地區首例，建物現況多為1~2層老舊磚造建物，多已無人居住。 實價登錄顯示，該都更基地中的部分72筆土地，共計2459坪，今年5月13日以總價113億1149萬元成交，土地單價為460萬。
不僅為今年北市實登網至今揭露的最高總價土地交易紀錄，也在北市實登榜上，土地總價排名第三，並備註具備都更效益。 寶路集團、湯泉國際企劃部回應：「不清楚這筆土地交易細節」；都更研究發展基金會則回應，協助寶興開發辦理都更事宜，不清楚其土地如何取得。 根據相關資料顯示，該都更案歷經10年，於2020年7月通過事業計畫核定，更新後將興建1棟10層公營出租住宅，以及4棟26層建物，更新後將規劃311戶，總銷金額設算約170億。 屋比房屋總監陳傑鳴分析，該筆土地達2、3000坪，規模在北市相當稀有，雖為北投門牌，但位處天母生活圈，緊鄰榮華、榮富公園、磺溪，地段相當漂亮；該筆交易紀錄單坪約450萬，因有潛在都更開發效益，對於開發商仍有獲利空間，未來推案應能有開價百萬行情。 瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出，都更過去實務操作上，不外乎是建商向住戶買斷產權，或是以公司關係人或法人名義購置，再以投資銷售名義售回給母公司，推測這筆交易，可能為類似情形。
地價若持續上揚，當未來建商推案時必然會轉嫁成本，房價自然而然也就越高。新冠肺炎疫情造成房市買氣出現下跌，但近期高雄建商購地仍十分積極，如老牌建商崑庭建設除北上嘉義高鐵特區與周邊故宮南院，購入超過5400坪土地，最新交易又以單坪55萬元，購入位於楠梓高雄大學特區870坪住4土地，未來將合併鄰地整合開發。專家分析，高大特區地價屢創新高，近1年漲幅超過10%。 崑庭建設此次以每坪55萬元購入大學西路、大學西路272巷、藍田路1021路口，面積870坪住4用地，該筆土地未來將與旁邊，今年1月以每坪41萬元購入的1395.2坪鄰地整合。
崑庭建設業務部指出，公司近期確實已購入該筆土地，主因是看好高雄大學居住人口不斷提升，未來推案將以剛性需求住宅為主，因基地整合後超過2200坪，且臨大學西路寬度更寬，因此才會高價購地，但目前尚無開發時程與推案進度。 堅山建設於去年11月以每坪55萬元購入544坪，總價2.99億元高雄大學土地，而該筆土地每坪成交55萬元亦打破過去自然人以每坪52萬購入紀錄。而此次崑庭建設以每坪55萬元購地，同樣打平區段地價紀錄並列新高。《蘋果新聞網》依據實價登錄揭露統計，在高雄大學特區內包括藍田東、藍田中、藍田西、援中段等地價，從去年均價33.32萬元，提升至今年37.19萬元，漲幅超過11.6%，當中藍田東與藍田西段地價均已突破4字頭。 高雄大學特區近期銷售個案包括「京城柏克萊」、「文陽景湛」、「棋琴25重奏」等，每坪開價均突破2字頭最高則來到27萬元，亦改寫高雄大學特區紀錄。齊太廣告協理謝俊正分析，以目前建商購地成本計算，高雄大學特區房價不僅站穩2字頭，成交均價可能會突破23甚至25萬元，而該區屬於楠梓生活機能最佳地區，也是全高雄首購宅推案最多重劃區。
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