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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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危老條例上路已滿四年，累計超過2,100件申請案，持續催動老屋改建，其中雙北、台中仍是最主要的熱點。此外危老條例8%時程獎勵已在今年5月11日截止，並降為6%，據內政部統計，今年前五月全台共受理457件危老申請案，其中光是4月、5月就分別受理了117件、215件，等於有七成申請案都集中在這兩個月，趕搭8%時程獎勵末班車。 觀察四年來，全台累計危老申請件數已達到2,103件，核准1,478件。其中台北市累計申請件數已達704件，幾乎占全數的三分之一，案量遙遙領先，也有許多指標性案件，例如信義行政中心、國賓飯店、老舊辦公大樓等，大小案件都有，也幾乎遍布各行政區，可說是百花齊放。 而新北市累計受理申請共421件居次，樣態相當多元，從面積超過2,000坪的廠辦改建，或不到20坪的自地興建都有；台中市則累計390件緊追在後，近年台中重大建設陸續到位，吸引外來人口湧入，具人口利多，接下來預計還會有一波改建熱潮。
此外台南市、高雄市累計申請件數也都突破百件，其中高雄有一塊三民區自立路高客北站基地，規模超過2,000坪，將開發為影城、購物等複合商場，是南台灣最具代表性的危老案之一；六都當中僅剩桃園市累計申請案不到百件。至於六都之外，則以新竹市、彰化縣申請量較多。 若觀察面積，目前全台核准平均面積約210坪，各縣市中，平均面積最大的在南投縣，申請案僅三件，平均面積1,103坪；最小者為金門縣的39坪。若僅看六都，高雄平均315坪面積最大，台南平均126坪面積最小。 危老條例自2017年上路，為鼓勵老屋加速重建，特別給予10%時程獎勵，原應在去年5月11日截止歸零，但去年立法院修法，有條件延長危老時程獎勵，逐年以8%、6%、4%、2%、1%的獎勵額度，緩衝五年後再落日。 因此自今年5月12日起，危老時程獎勵僅剩6%，維持到明年5月11日，預估接下來每年4、5月都還會有一波申請熱潮；不過雖然時程獎勵遞減，仍可搭配規模獎勵，基地面積達60.5坪以上，即可再得2%規模獎勵，加上時程獎勵合計最高仍可拿到10%。
若以現在的6%時程獎勵估算，基地面積達181.5坪以上可拿到10%；往後年度時程獎勵逐年遞減2個百分點，施行第六年、第七年、第八年，面積分別要達到302.5坪、423.5坪、484坪以上，才能拿滿10%；第九年起無時程獎勵，面積就須達544.5坪以上。 內政部指出，危老條例推出後，從2018年僅136件申請，到2019年433件、2020年更突破千件達到1,077件，創下高點，今年前五月績效也不錯，截至目前為止，花東、離島也都有成功案例，僅剩嘉義縣、連江縣仍掛零。 為協助地方政府推動危老，內政部每隔兩、三個月就與地方召開聯繫會議，並幫助直轄市、縣市成立危老重建輔導團，各地方政府也積極培訓人員加強推廣量能，像是台北市就培訓超過1萬名危老推動師，新北市也運用原有「都更家教」協助推動危老重建。
因應新冠疫情，全球啟動無限量QE與財政刺激，讓全球經濟挺過疫情衝擊，在各國經濟重啟之後，卻見到原物料價格暴增，即使在台灣未採取大規模的QE政策，但仍有逾九成的民眾感受到物價上漲壓力。根據調查，民眾認為房地產最能抗通膨，其次是黃金，但法人則有不同看法。 根據永慶房屋2021第三季網路會員調查果顯示，93％消費者有感受到物價上漲，同時，84％消費者認為食物類物價上漲感受度最深，其次則有逾五成消費者感受到日常用品、雜項類以及居住類的價格上漲。 如果真的發生通膨，永慶房屋業管部協理陳賜傑表示，根據永慶房產調查顯示，有62％受訪者優先會選擇投資房地產抗通膨，因為不動產價格具有僵固性，即使在金融風暴時期，價格幅震盪幅度也不如股市，相對抗跌，不僅保值，甚至可能還有增值空間；另有34％受訪者認為黃金具抗通膨效果，此外，也有受訪者選擇持有現金和投資股票。 由於買賣不動產不容易，雖然不動產的房價具僵固性，抗通膨效果明顯，法人表示，政府打房政策盡出下，短期不易從房地產賺到價差，因此，REITs是更佳的投資標的。
銀行財富管理中心指出，根據晨星基金統計，近三個多月以來，投信REITs相關基金中前五名基金績效約10％上下，若要抗通膨，透過布局REITs相關標的，申購方便且具流動性。 至於黃金是否能抗通膨，目前法人則持較保留的態度，因為黃金已被法人或部分投資人作為短線操作的投資工具，而且金價是否續揚也待觀察。 康和投顧副總經理黃詣庭表示，如果未來聯準會宣布縮減量化寬鬆規模，將扭轉美元及美債殖利率同步走低的格局，可能會對國際金價帶來壓力。
新北市十大熱門額滿國小出爐，前三名由「林、三、淡」拿下，其中淡水區「新興國民小學」近一年周邊房屋交易量達315件、奪熱門學區交易量之冠；排名二、三名的是林口區「頭湖國民小學」和三峽區「龍埔國民小學」，顯示不少家長會以學區做為購屋首要考量。 儘管面臨少子化的衝擊，不過據新北市先前資料顯示，今年國小額滿學校達21所、打破歷年紀錄，更是2016年七所的三倍。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，考量孩子教育，不少家長會挑選評價好、有特色的學校，不過明星學校卡位難，通常會依設立戶籍年份作為排序條件，因此不少購屋人會以學區做為購屋首要考量，為設籍提早做準備。 據實價登錄網資料顯示，新北市前十大熱門額滿國小中，排名第一的是淡水區「新興國民小學」，交易量315件，住宅每坪成交均價落在18.5萬元左右；陳金萍指出，新興國小周邊有許多大型社區，且鄰近淡江高中、真理大學，文教風氣濃厚，屬於文教住宅區。 她表示，新興國小附近餐飲店家林立，有全聯、頂好滿足日常生活採買，雖然距離輕軌稍遠，但1字頭親民房價，成為吸引小資首購家庭出手的優勢。
排名二、三名的是林口區頭湖國民小學和三峽區龍埔國民小學，住宅每坪成交均價分別為28.8萬元、31.2萬元；陳金萍分析，同樣主打雙語學校，這兩校自創校以來幾乎年年額滿。 她指出，頭湖國小周邊以住宅規劃為主，街廓整齊、公園綠地多，距離林口國民運動中心、家樂福生活圈不遠。雖離捷運站有段距離，但擁明星學區、量販和住宅規劃優勢，受到許多家庭青睞。 位於三峽北大特區的龍埔國小，當地文教氣息濃厚，鄰近台北大學商圈、家樂福、全聯等大型量販店，還有多座綠蔭公園，生活、休閒機能無虞。陳金萍表示，由於該區房價較雙北市區便宜，加上近年捷運三鶯線話題，讓該地生活、交通機能逐漸到位，吸引不少從雙北市蛋黃區的新婚首購族前來購屋。
從行政區看，淡水區及板橋區各有兩間學校入榜。淡水區除新興國小外，另一間學校是淡海新市鎮的「新市國民小學」，周邊住宅每坪成交均價22.7萬元。 陳金萍說明，淡海新市鎮在捷運輕軌、影城話題帶動下，每年人口持續穩定成長。其中生活機能就屬新市國小周邊最佳，步行五分鐘可以達輕軌淡水行政中心站，周邊有淡水市民聯合服務中心、運動中心 、家樂福、全聯、燦坤等量販店，生活機能到位，在2字頭房價和學區加持下，吸引不少年輕夫妻入住。 板橋區的「海山國民小學」和「莒光國民小學」也是新北市歷史悠久的明星學校，屬額滿學校榜常客；陳金萍表示，兩校周邊街道店家林立、生活機能豐富，便捷的交通系統和學區優勢，帶動房市買氣熱絡，目前周邊住宅每坪成交均價分別落在47.5萬元和58.9萬元。 陳金萍提醒，學區劃分並非單純以距離為標準，不是越靠近就一定會劃在該學區，而是依學校發展、各校容量、通學安全、班級人口等因素進行調整。有設籍需求購屋的家長，購屋前可先到教育局網站搜尋「學區一覽表」查詢，才能確保買的房子在想要就讀的學區內。
正業地政士聯合事務所長鄭文在表示，房地合一稅2.0於7/1上路，自用稅率維持10％，免稅額400萬元不變，但是，持有期間大幅延長，持有5年以上，才能主張20％稅率。如何趨吉避凶，成為顯學，也就是……「一動不如一靜」、「新制不如舊制」、「不用錢的最貴。」 鄭文在指出，2016年以前取得的不動產，屬於舊制，2016年以後取得的不動產屬於新制，非必要時，舊制不動產別隨意過戶。一定要辦理過戶時，建議要有金流，別隨意辦理贈與，因為贈與是無償的行為，切記，不用錢的最貴。 至於舊制的案件，因為沒有房地合一稅的困擾，增值稅成了最大的負擔，如何在免土地增值稅的情形下，未來出售還是舊制，並且免課房地合一稅，是熱門的話題，一定要小心辦理，並善用專業地政士的協助，別為了省代書費，因小失大，得不償失。
MyGoNews房地產新聞 房地稅務 真實的案例發生了，1978年取得的土地，先生於2018年往生，太太2021年6月，想出售該筆從先生繼承的土地，概算土地增值稅居然要繳近430萬元，依據土地稅法第28條規定，繼承取得的土地免徵土地增值稅，也就是土地增值稅應該是從先生往生的2018年重新起算，截至2021年出售，土地公告現值只調整3年，而且近年來漲幅平穩，不可能如此高額，仔細調查，才發現太太繼承當時，主張民法1030-1，配偶財產差額分配請求權，所以，該筆土地的前次移轉現值，仍然維持在當時1978年買賣取得的公告現值，也就是當初先生往生時或許太太省了近135萬的遺產稅，但是，現在卻要付出近430萬的土地增值稅，整整比遺產稅多了295萬。很明顯的，又是一個主張財產差額分配請求權，操作錯誤的例子，還好申請人主張差額分配請求權後，仍屬舊制，舊制繼承再出售，沒有房地合一稅的適用，如果先生是2016年以後取得的土地，過戶前先繳納土地增值稅，登記完成30日內再來一個35％的房地合一稅，後果真的很難想像。 以目前的稅率比較，遺產稅是10％～20％，土地增值稅(自用10％)一般20％～40％，房地合一稅(自用10％)15％～45％，為此，高下立判。切記，「一動不如一靜」、「新制不如舊制」、「不用錢的最貴。」
在北高雄最熱鬧的巨蛋、瑞豐商圈附近，有一間年收租高達240萬元的電梯透天在網路上掛售，物件規劃17間套房，開價7980萬元，收租投報率高達3%，是郵局一年期定存利率0.78%的近4倍多，但屋主一賣就是3年；房仲表示，雖該案地段雖佳，不過總價太高，且若只是專門要收租，以中南部來說，投報率約3%以上的物件並不少見，估計該案仍有議價空間。 高雄左營區南屏路上有一間收租型電梯透天要賣，該房鄰近巨蛋、瑞豐商圈，共5層樓、屋齡9.5年、地坪51坪、建坪167.38坪，面寬7米28，一樓可做店面，本來租給娃娃機店，不過現在店面暫停營業，屋內規劃17間套房，滿租狀態年收租高達240萬元，開價7980萬元要賣，投報率約3%。 該房掛在售屋網上賣了3年，房仲主打「氣勢磅礡、頂級建材、全棟飯店式設計」，還有8人座的大電梯。《蘋果》查詢物件謄本和實價登錄，該房建於2012年2月，由現任屋主於2015年底，以總價6000萬元入手。 住商不動產中華青海加盟店店東李家豪表示，該房優點為面寬夠大，配備電梯，位於巨蛋、瑞豐商圈，為目前北高雄最熱鬧的地段，有足夠的租屋人潮。
不過，收租套房由於房間多，需要人力和時間管理，因此會比較麻煩，該房若以7000萬元成交，投報率約3.4%，以中南部來說，投報率在3%~4%較常見，而4.5%以上會更好，該房估計仍有議價的空間。 台灣房屋巨蛋博愛特許加盟店店東陳揚智表示，巨蛋、瑞豐商圈周邊的上班族多，房東可以鎖定租給附近的保險業如三商美邦的員工、巨蛋百貨櫃姊，套房租金行情為6千元~1萬初頭，依照大小間和設備，會有不同的價格。不過他認為，買這類收租產品還要注意，所處路段是否有店面效應和人潮，該房附近的華夏路車流量少，店面效應相對會打折扣，而且店面看的通常不是現在財，而是未來財，現在台灣本土疫情較難估計會持續多久，這類物件的行情會受到周邊景氣波動。 陳揚智提醒，從包租公考量持有成本和投資報酬率的角度來說，周邊市郊如楠梓的套房租金行情從4000~8000都有，租金和巨蛋、瑞豐商圈周邊套房租金相差1~2成，但是房價相差1~2倍，因此各有優缺點。
都市中若居家旁擁有廣闊綠地，休閒機能大幅提升，也會直接影響民眾置產意願，然而選購公園宅要付出代價不小，尤其是選購具備明星中小學區且區段充滿建設議題的大型公園周邊。《蘋果新聞網》委託永慶房產集團針對高雄大型公園與文化園區周邊房市調查，近1年買氣最佳分別為美術館特區所屬內惟埤文化園區，與農16特區凹子底森林公園，交易均突破600戶，每坪成交24~25萬元。 近年來居住人口有往北高雄移動趨勢，這也導致明星級公園宅多數位於北高雄，包括成交量分居前2名鼓山內惟埤文化園區(美術公園)、農16特區凹子底森林公園，另楠梓右昌森林公園與高雄都會公園、三民區中都濕地公園等均入榜，南高雄僅剩中央公園。
而成交價排除屋齡2年內新屋，最高落在內惟埤文化園區每坪達25萬元，其次凹子底森林公園達24.1萬元，另近年來建商推案熱區中都濕地公園亦有23.7萬元均價行情，而楠梓2大公園成交價落在14.6~14.7萬元。 永慶不動產高雄站前美家加盟店店長才毓仁指出，美術館與農16特區公園宅，除具備擁有廣闊綠地，其區段均屬總量管制學區，因此頗受家長青睞，美術館擁中山國小與七賢國中；農16則為龍華國小與明華國中，而近年來美術館特區有著西側規劃綠園道與美術館路將有環狀輕軌施工；農16則有富邦、義联、聯上等百貨興建，均屬具備重大建設區，因此房價才會不斷挑戰新高。 南高雄唯一入榜大型公園宅位於中央公園，其均價每坪22.3萬元，台灣房屋美術館特許加盟店經理李哲維指出，中央公園位於漢神大立百貨商圈，是南高商業核心重鎮，區段鄰近新堀江，近年來新屋供給多屬造鎮小宅且房價屢創新高，如興益發建設推出造鎮案「民生1號院」、「民生臻愛」等，成交價均已挑戰3字頭，而區段中古屋如屋齡20年大樓「馨馥華」每坪成交也要23~28萬元。
疫情衝擊各大商圈，連坐擁第一學府師生客源的台大公館商圈也打擊很大！直擊商圈，因為三級警戒周末下午人潮很少，不少店家也鐵門緊閉，甚至還出現很多招租店面。根據房屋交易平台，商圈當前待租店面將近百間，沒了租金收益的房東也乾脆釋出昔日金雞母將店面出售，其中有6間總價超過億元。 大大租字貼在牆上或是綁上大布條，這些店面都要租！羅斯福路上一排5、6間店面就有3間要求租，不是租約到期就是鐵門緊閉，台大公館商圈受到疫情衝擊，店家也難逃歇業命運，出現空置潮。 到房屋交易平台搜尋就有95間待租店面，從月租48萬到5至6萬都有，只是直擊公館商圈，周末下午沒了學生也少了路過民眾，人潮少到就像空城，根本沒人願意承租！ 公館商圈店家：「連電費都做不起來，（人潮）大概剩1成不到，就算疫情過了可能撐也不好，所以就很多人收了。」 店家都快撐不下去，當地房仲還透露這一個月增加超過10家待租店面，有的約滿退租、有的提前解約，收不到租金，有不少屋主就想把房子直接賣掉。
記者張珈瑄：「不只租的店面變多，連要賣的店面也變多了，這裡是羅斯福路三段的金店面竟然也要賣！開價將近三億元。」 刊登在網路這間店面屋齡39年，要賣2億9988萬元，是區域內目前最貴的待售店面，有大約6戶億級店面要求售，因為沒有租客就沒有租金效益。 房仲企研室經理徐佳馨：「業主想要提早把這個部分先做變現，第二個來說的話，就是他可能在中長線看淡這些店面的發展。」 另外重災區的商圈還有西門町，尤其旅宿業根本快撐不下去，像是海霸王在西門町的會館目前只能休業，也希望房東可以「免租」，海霸王證實目前房東們同意6到9月房租打7折，就盼三級警戒趕快過去，熬過疫情寒冬！
搶攻外帶商機，觀光飯店接棒變身，台北市在一個月內，已有5間觀光飯店將館內餐廳改裝成為美食百貨，「賣場化」趨勢成形，台北神旺大飯店更是繼台北喜來登、君悅、寒舍艾美與美福大飯店後，唯一插旗北市東區，開設大坪數餐飲外帶店的飯店業者。全台三級警戒期間，因無法內用，各觀光飯店突圍求生，從一開始「兼賣」便當，眼看短期內鬆綁無望，台北喜來登大飯店開出「飯店變販店」的第一槍，把原本占地達127坪的自助餐廳十二廚變成外賣店，除分流人潮，可供販售菜色也更為豐富，營收明顯增加。
台北君悅酒店接棒把自助餐廳凱菲屋改裝成為全天候販售外帶餐點的「凱菲食集」，規畫十大主題餐檯，主打專人現做、2分鐘熱食速取兩大賣點，拉出市場區隔，且透過線上購物平台選購，指定時段還能得來速取餐。2家觀光飯店「一西一東」做出口碑，台北寒舍艾美酒店攜手同集團的寒舍艾麗，規畫占地120坪「美麗廚房」，上周正式加入。台北美福大飯店則在本月起於周末集結館內餐廳，在大廳以市集方式推出現作料理。
因應大坪數外賣趨勢，台北神旺大飯店館內西餐廳伯品廊也變身「速速購美食百貨」，集結台北神旺館內伯品廊西餐廳、潮品集中餐廳與澄江日本料理的特色美食，每日上午11點至晚間7點提供現點現做，補足東區缺口。台北神旺在疫情初期，就利用館內原宴會訂席接待中心打造街邊店「速速購」，提供餐盒與冷凍食品外帶，因面積不大，能販售品項有限，如今擴大空間，除有美食百貨樣態，附近的上班族也能有更多用餐選擇。台北神旺表示，進入「速速購美食百貨」的客人必須量測體溫、完成實聯制登記，並通過抗菌液消毒通道，入內再由地貼引導動線、分散人流，全場有服務人員管控入場人數，安心選購餐飲之餘，也重溫逛街樂趣。
房地合一稅2.0今年7月即將上路，引爆房市轉手獲利潮，近期實價登錄上可見不少轉手獲利的房地交易紀錄，而北市都更宅「全坤威峰」5樓地主合建戶，持有2年近期轉手，帳面上大賺近400萬，獲利翻了一倍，專家解析，合建分屋地主，無論新舊制均可適用20%優惠稅率，地主賣屋有其考量，應與新制上路無關。 房地合一稅2.0針對短期持有房地獲利者課以重稅，其中2年內45%、2~5年35%，今年6月北市實登網，即可見到多筆轉手交易紀錄，包含大直「代官山」持有4年獲利870萬、南港「東本木」持有3年賺254萬、中正區「秀品」持有3年賺96萬等。 金門地政士事務所長蕭琪琳觀察，今年3月起不動產轉手潮明顯，事務所經手的移轉登記，每月爆增至5、600件，直到疫情爆發後才降溫。
而新制上路後，法人從原有營利事業所得20%，比照自然人持有2年內，獲利課以45%課房地合一稅，影響最大，因此，法人售屋近期較以往明顯。 據悉，新北市去年第四季有法人以1500萬元左右取得一處房地，選擇在今年6月以1900萬出售，帳面獲利400萬，趕在7月新制前轉手，僅需被課以20%、80萬，7月後才出售將被課以45%、180萬，兩者就差了100萬之多。 而北市實登紀錄上，「全坤威峰」5樓地主合建戶，今年4月以總價800萬出售，比起2019年2月時以398萬購入，持有2年大賺402萬，獲利超過100%，被外界誤認為與房地合一稅新制有關。 蕭琪琳解釋，無論新舊制，合建分屋地主，持有2年內可適用20%房地合一稅優惠稅率，持有10年以上則是15%，合建戶地主出售應有其考量，跟房地合一稅新制關係不大。 全球居不動產情報室總監陳炳辰分析，「全坤威峰」位處西門商圈，為屋齡3年多的住辦混合大樓，近1年平均成交單價約66萬，該5樓地主戶為11.47坪的套房產品，當時以單價34.7萬元入手，為行情的5~6折價入手，如今以單價近70萬的行情價出售，自然有豐厚的獲利空間。
新北市永安市場捷運站周遭，堪稱火鍋一級戰區，短短300公尺就有4家同行競爭，其中開業僅2年半的「千荷田日式涮涮鍋」、近期撤離，現場掛起了尋租布條，店面2層空間約75坪、租金開價38萬元。在地房仲表示，該店左鄰家樂福、右有麥當勞，坐落地段好，但目前市場對於展店多半觀望、高租金店面恐怕當前無人敢接手。 新北永安市場捷運站兩側，中和路段短短300公尺範圍內，可見「肉老大」、「鍋一回生二回熟」、「12MINI」、「千荷田日式涮涮鍋」四家火鍋業者，競爭十分激烈。其中坐落中和路499號的「千荷田日式涮涮鍋」、2018年11月中旬開幕，經營不及3年時間，招牌近期已撤下。記者致電品牌所屬的米塔集團，企業公關回應，「該店租約到期，因店家跟房東協調未果，因此選擇關店、未再續約」。
釋出的2層樓店面、面寬9米，建物面積75坪，目前月租金開價38萬元，經手商仲說，該店鄰近捷運站、車人潮都熱絡，區域也多家連鎖店、在地消費力強，商圈空租不多，因為這波疫情讓品牌、承租客出現了汰舊換新的機會。 中信房屋中和四號公園加盟店資深經理林明賜說，雖然該店左右各有家樂福、麥當勞的大品牌加持，但就周遭同樣2層樓的店面租金來看，單坪差不多在3700～4000內，目前釋出的這間、單坪超過5千元，價位偏高。 他認為，「高租金店面的承租客，通常是連鎖企業或有集團資源的大品牌，雖然永安市場周遭為在地商圈，客源都來自域內，但因為疫情尚未明朗，業者多半觀望、暫緩展店，該店要找到租客接手，可能要一段時間」。
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