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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
全球產業鏈結構改變企業設廠策略、政府積極輔導未登記工廠與特定工廠納入管理及輔導，讓產業布局實質需求帶動各縣市工業地產，尤其是中台灣發展更為明顯。根據經濟部統計處公布的新登記工廠家數，統計從2020年2020年到2021年5月，累計全台新登記工廠家數達1萬2,269家，台中、新北、桃園、台南、高雄都是熱區，其中以台中2,782家最多，較排名第三的桃園1,398家多了近一倍，主要增加產業來自於金屬製品、機械設備、塑膠製品、食品製造等製造業。 信義全球資產公司總經理柯宏安表示，觀察此波新增的新登記工廠家數趨勢，主要大幅成長時間點是在2020年第2季開始，全年增加幅度更遠高於前年，確實顯示產業受中美貿易戰及疫情影響而積極回台布局，推升了工業地產發展，不只新登記工廠家數，包含外銷訂單、出口總值、工業類建照核發等各項指標也都顯示出工業需求穩定，因此也陸續反映在2020年下半年以及2021年上半年的上市櫃法人大型交易中，其中工業地產類佔比相當可觀，可看到包含許多科技製造業設廠、高科技研發、物流倉儲等實質需求的交易。
觀察六都2020年到2021年5月新登記工廠家數來看，以台中市2,782家最多，大型企業加碼投資進駐台中，知名廠商包含台灣美光、大立光、博大科技、汎德永業、全家便利等，也讓2021上半年台中上市櫃工業地產交易金額來到約20億元。近期因台中政府輔導未登記工廠合法化，積極辦理潭子聚興產業園區、神岡豐洲科技園區二期等，使得神岡區的工廠登記家數為台中最多。
新北市以1,654家排名第二，新北市人口密度高，勞工招募條件相對優勢，而捷運串連起各大工業區，基礎設施優勢帶動企業投資意願，廠房交易從2017年開始逐年成長，且在政府推動工業區立體化方案下，建商也開始往新北開發工業土地，2021上半年上市櫃工業地產交易金額來到約63億元。 排名第三的桃園，為全台工業重鎮，交通方便、產業聚落完善的桃園已是高科技、汽車、生技、化工、物流等產業設廠的首選之地，其中又以蘆竹區工廠登記家數最多，受惠於靠近桃園機場、工業區發展成熟，因此吸引廠商進駐，2021上半年上市櫃工業地產交易金額來到約136億元，為全台工業地產交易最多縣市。 總經理柯宏安補充，工業地產可算是近年商用不動產的火車頭，且來自產業實質需求而非投機投資性質，尤其各縣市在更多企業進駐後，帶來更多就業與居住人口，衍生許多消費與購屋需求，都有助整體不動產市場發展循環。
全台疫情削弱房市買氣，政府七月又推出實價登錄與房地合一2.0，對業界猶如原子彈，全國商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰預測下半年房市說：「第三季推案冷清的可以，但疫情好轉下，第四季推案將爆量，且因物價營建成本攀高、基本盤穩健，房價會有1成漲幅。」 鄉林不動產研究室統計，根據建商開工及建照申請資料，今年上半年六都預售推案戶數約3.8萬戶、總銷規模6500億元，前者與去年同期比較年減11.2%、後者年減9.3%，除了桃園和台中市有小幅成長之外，多數都會區推案量衰退逾二成，連帶使總銷金額也下滑。 對於下半年新案買氣，賴正鎰預估，現在看起來第三季推案量還是很冷清，若疫情順利控制，得到第四季房市才會有明顯回溫，所以房市會是「先蹲後跳」，但因原物料上漲、工資增加及通膨疑慮，種種因素都可能推升房價，整體呈現「量縮、價揚」格局。 他估算：「這一波土地與原物料雙漲推升下，營建成本每坪至少多出2萬元，較去年提高15%以上，建商只好減少預售比例，改採先建後售，預估售價將往上再墊高1至2成。」
大台中不動產公會理事長王至亮也認為，疫情不確定因素高，但現階段房價上漲都是「硬需求」帶動，多數建商怕市場接受度低，飆漲的成本都不能百分之百反映，因此下半年到明年新案勢必會有一波漲價空間。 賴正鎰補充，市場順利的話，台灣房市在今年底會隨報復性消費出籠而出現反彈，「明年房市表現就不必如此悲觀」，但接下來新成屋的不二價市場會加速成形，房市炒短線的投機客比例明顯下降，轉而長期持有。另外因後疫情時代自住市場需求高，中大坪數產品也將增多。
新北市永和大陳社區老舊，市府分7個單元辦理都更，不過只有第2單元順利完工入住，5、6、7單元在去年第一次招商無人招標，第二次公開招商調降財力資格，讓在地建商有能力參與，並公布更詳細的土地及建物權屬，近日推出線上招商說明會，已有多家建商、開發商詢問，應有機會吸引廠商投標。 永和大陳社區許多房子都有5、60年歷史，且周邊道路狹窄、有公安疑慮，市府從2010年就開始推動都更，但目前只有單元2順利完工，去年10月入住。 不過大陳社區5、6、7單元去年10月起第一次招商時，雖討論度不低，也有逾20家建商關切，但最後卻無人投標，新北都更處認為，應該是該處年代久遠，地目及建物的權屬相當複雜、增建及改建情形嚴重，市府也沒有披露權屬資料，對建商來說有許多不確定性，才因此卻步。 此外，市府在第一次招商時也對投標廠商有眾多限制，許多在地建商難以符合標準，又讓能參與投標的業者變得更少。 都更處指出，這次二度招商，已調整招商條件，放寬財務能力資格，讓在地建商也能參與，同時主動提供相關統計資料，讓廠商能精確計算財務成本，盼能吸引具整合能力的廠商投標。 都更處表示，由於疫情影響，這次的招商說明是利用線上的方式召開，有多家廠商踴躍發問，意願濃厚，認為第二次招商應有機會吸引廠商投標，順利展開都更。
東森房屋研究中心統計新北市110學年度，受總量管制的21間額滿國小周邊中古住宅近四年房價變化指出，房價全都上漲，其中以三峽區的龍埔國小漲幅46%排名第一，林口區麗林國小與三峽區北大國小各以32%、26%排名第二跟第三名。 東森房屋研究中心副理謝欣亞表示，前十名當中北大特區有龍埔國小、北大國小、桃子腳國民中小學入榜，林口重劃區則有麗林國小、南勢國小、蘆洲區有南港子重劃區的忠義國小擠進榜內，可見重劃區發展快速，帶動區域就學需求，周邊房價也接連成長。 東森房屋三峽北大加盟店店東廖麟鑫分析，北大特區僅182公頃，其中60公頃為台北大學，剩餘的120公頃內就有7座公園，除了生活品質好之外，當地還有學區一條龍的教育資源。從小學，中學、高中到大學。 其中龍埔國小是少有的公立雙語學校，新北市啟動2030新北雙語城計畫後，原有的「英速魔法學院」要轉型，龍埔國小就是其中一所雙語中心學校。因而帶動周邊房價的成長。
謝欣亞表示，林口區頭湖、麗林、南勢、新林、麗園國小今年皆額滿招生，漲幅榜排名第二的麗林國小位在開發最早的區域，除了是雙語小學，生活機能成熟，且在三井Outlet與環球購物中心雙商圈內，未來在國際影視園區計畫帶動下，房價還有持續向上的可能。 漲幅排名第四是著名老牌國小中和積穗國小。東森房屋積穗員山加盟店店東江鴻壽說，積穗國小周邊生活機能非常強，遷入人口相當多，加上這區的房價一直較中和其它區域偏低，因此這區的中古屋房價一直上漲。 東森房屋蘆洲長榮加盟店店東張文良表示，蘆洲忠義國小周邊屬南港子重劃區，南港子重劃區生活機能完善，而且緊鄰蘆洲舊市區的光華商圈，原本就是當地居住的黄金區段，人口本來就多，目前南港子重劃區已開發8成，預估房價還有15%的漲幅可以期待。
新北不只拚防疫，也拚經濟。繼2020年度完成19件招商案，簽約金額達224億元，成功榮獲招商王後。在2021年上半年嚴峻疫情挑戰下，持續完成12件民間參與公共建設招商案，簽約金額超過70億元，為六都之冠，成功蟬聯招商王。 疫情期間，新北市府感謝各投資人的肯定與投資信心。在2021年上半年度12件招商中，最受矚目的，就是投資金額超過27億，佔簽約投資總額近4成的「新北市淡水沙崙園區暨停車場用地招商案」。得標廠商南山人壽將在擁有親水環境及深厚文化底蘊的沙崙，以「淡水沙崙、文創Salon」的型態新生，打造星空舞台、演藝廳，並提供千坪親水設施、會議中心暨教育會館等設施，預計2025年完工，不僅能讓淡水地區的產業發展軸線將再延伸，也將更加完整了淡水的文化產業基礎地圖。 此外，疫情雖然帶來生活上的衝擊，但也改變了台灣的消費生態，加速新型態「低接觸經濟」產業的發展。電子商務的需求增加，帶動了支援性的物流產業急速成長，成為未來整體產業策略布局的重點之一。
新北市政府透過招商，讓「台北港特定區第二種產業專用區」與「汐止區長安段乙種工業區」成功引進兩大國際物流業者投資興建。新竹物流將在進出口貿易條件優越的台北港特定區，興建冷鏈及電商產品自動儲存中心。而嘉里大榮物流，則在能夠串聯北北基產業廊帶的汐止區，興建醫藥冷鏈物流中心，提供醫藥生技所需的儲存配送服務。期望未來能透過打造國際級的物流樞紐，更加強化新北發展低接觸經濟基礎。 另外，在2021年上半年完成的招商案中，也有新北市政府近年來積極推動公有市場改建計畫。包含了「新莊興化」、「板橋黃石」與「八里龍形」3座市場招商。
透過設計能量再造，賦予市場獨特的特色與創意思維，以符合新型態環境與人本動線，翻轉市場形象。新莊興化市場在5月份已將既有建物拆除完成，規劃興建地下2層、地上6層的建物，未來將經營超級市場、餐飲及零售設施，提供在地居民日常生活採買及休閒空間。 板橋黃石市場中繼市場2020年6月啟用開幕，主體市場4月份已拆除完成原有建物，規劃興建地上9層、地下3層建物，提供零售市場、商場、辦公室、公益設施及旅館使用。八里龍形市場則為4層樓建築，包含蔬果市場及公益空間，預計於2024年底興建完成。3座市場的興建皆希望以嶄新的空間，創造安全舒適開放的多功能購物環境，提升空間價值，打造新的社區活動中心。 新北市政府招商不間斷，下半年起經發局將持續推動「新北市土城區明德段商二用地招商案」、「林口區力行段第四種產業專用區標售案」及「淡水區竹圍市場招商案」等多項招商案，捷運局也將陸續於2021年8、9月公告「新北環狀線橋和站與板新站土地開發案」，歡迎各界廠商踴躍投標，或可洽新北市政府經濟發展局網(https://www.economic.ntpc.gov.tw/)與新北國際招商網(http://invest.ntpc.gov.tw/)查詢相關資訊，共創安居樂業的幸福城市。
據經濟部統計處公布的新登記工廠家數，去年至今年5月，累計全台新登記工廠家數達1萬2,269家，台中、新北、桃園、台南、高雄都是熱區，其中以台中2,782家最多，較排名第三的桃園1,398家多了近一倍，顯示美中貿易戰及疫情影響而積極回台布局，推升近年國內工業地產蓬勃發展。 信義全球資產公司總經理柯宏安表示，觀察此波新增的新登記工廠家數趨勢，主要大幅成長時間點是在去年第2季開始，全年增加幅度更遠高於前年，確實顯示產業受中美貿易戰及疫情影響而積極回台布局，推升了工業地產發展。 柯宏安分析，不只新登記工廠家數，包含外銷訂單、出口總值、工業類建照核發等各項指標也都顯示出工業需求穩定，因此也陸續反映在去年下半年以及今年上半年的上市櫃法人大型交易中，其中工業地產類佔比相當可觀，可看到包含許多科技製造業設廠、高科技研發、物流倉儲等實質需求的交易。
觀察六都2020年到2021年5月新登記工廠家數來看，以台中市2,782家最多，大型企業加碼投資進駐台中，知名廠商包含台灣美光、大立光（3008）、博大科技（8109）、汎德永業（2247）、全家便利（5903）等，也讓2021上半年台中上市櫃工業地產交易金額來到約20億元。近期因台中政府輔導未登記工廠合法化，積極辦理潭子聚興產業園區、神岡豐洲科技園區二期等，使得神岡區的工廠登記家數為台中最多。 新北市以1,654家排名第二，新北市人口密度高，勞工招募條件相對優勢，而捷運串連起各大工業區，基礎設施優勢帶動企業投資意願，廠房交易從2017年開始逐年成長，且在政府推動工業區立體化方案下，建商也開始往新北開發工業土地，2021上半年上市櫃工業地產交易金額來到約63億元。 排名第三的桃園，為全台工業重鎮，交通方便、產業聚落完善的桃園已是高科技、汽車、生技、化工、物流等產業設廠的首選之地，其中又以蘆竹區工廠登記家數最多，受惠於靠近桃園機場、工業區發展成熟，因此吸引廠商進駐，2021上半年上市櫃工業地產交易金額來到約136億元，為全台工業地產交易最多縣市。 柯宏安指出，工業地產算是近年商用不動產的火車頭，且來自產業實質需求而非投機投資性質，尤其各縣市在更多企業進駐後，帶來更多就業與居住人口，衍生許多消費與購屋需求，都有助整體不動產市場發展循環。
據實價登錄最新資訊揭露，台中市北屯區崇德路二段326號、屋齡高達33年的5層樓透天厝，於2021年6月以1.19億的高價售出！該筆億級透天厝建坪約209.49坪、地坪約62.92坪，其中1、2樓作店面使用，由摩斯漢堡台中崇德二店長期承租，經查砸上億搶當摩斯房東的買家，正是先前已在當地斥資逾23億元購地的上市建商遠雄。 台灣房屋集團趨勢中心經理陳定中指出，崇德商圈土地搶手，之前市場曾有傳言該透天以超過8000萬售出，而結果證實為建商海砸上億，價格超乎市場預期。事實上遠雄建設2020年就豪擲23.3億元，買下該區段包含愛子幼兒園總校在內的2,261坪土地，2021年再砸上億，將相鄰的角間透天店面吃下，總計已在當地獵地超過2,300坪，整合地圖也越加完整。 陳定中指出，遠雄購入該筆透天店面算盤打得精準！至少有四大好處：首先，「危老獎勵」，因該透天厝屋齡逾30年，符合危老重建門檻；其次，「租金收益」，摩斯漢堡目前穩定經營，土地整合期間，仍可續租，投資收益無空窗期；第三，「基地臨路」，購入該透天後，整個基地從單面臨路晉升為雙面臨路，未來社區動線、棟距都更好；第四，「正門牌效益」，整合後的基地臨崇德路幹道，往後推案可掛上正崇德路門牌，含金量提高。
事實上，近年台中三大屯區附加價值高的高總價產品，買氣表現不錯，據台灣房屋集團趨勢中心統計三大屯區的實價登錄交易總價帶分佈，結果顯示，2021年至今為止，超過4000萬元的高總價交易佔比達4.1％，與2019年疫情來襲前的2.9％相較，增加1.2個百分點。 台灣房屋台中青海特許加盟店店長廖鴻源表示，手頭資金豐沛的企業及高資產富豪，需為滿手資金找到理想投資去處，因此在疫情影響下，「危機入市」的念頭較強烈，使2021年高總價交易佔比有增溫現象，也因這類客群置產，看重長線收益性與增值性，所以具租賃商機的店面、地坪持分大的透天厝，便成為近期的熱搜物件。 廖鴻源進一步指出，以往店面的屋主對價格較堅持，但疫情讓部分屋主態度略有鬆動，而不少企業與富豪看好店面需求將在疫情平復後回溫，所以只要投報率符合預期的2％以上，投資者就願意逢低進場卡位。此外，近年三大屯區的精華土地日漸稀少，因此包括逢甲、七期、十一期等精華區，都有建商針對透天厝進行土地整合，所以企業、富豪購入透天厝，除了自用或出租外，亦有可能因建商整合而受惠，為此類產品的市場性加溫。
觀察投信發行REITs基金（新台幣配息型級別）今年來績效以及近期配息狀況，大多數繳出正報酬，績效以群益道瓊美國地產17.9%居冠，且此檔產品也即將配息，推估接近6.9%，為今年來REITs基金中最高，一舉囊括今年來REITs基金績效王及配息王雙料冠軍。 法人看好，REITs受惠疫後復甦、穩定配息的機制，可說是資本利得、收益兩頭賺。 群益道瓊美國地產ETF（00714）經理人李鈺涵表示，隨著美國疫苗覆蓋率提升，經濟活動恢復也進一步刺激美國房市表現，新屋及成屋銷售上行，自有住宅空屋數值也位於低點，產業基本面穩健向好，加上美國REITs股利率仍具吸引力，因此吸引市場資金配置，今年至今道瓊美國地產指數漲幅接近二成。 後市來看，隨著美國經濟復甦，通膨壓力也跟著浮現，接下來通膨走勢仍須關注，不過在預期通膨下，物價及建材上漲，且當前處低房貸利率環境，也促使投資人將現金換許較為保值的不動產以對抗通膨，料資金仍將持續流入不動產市場，需求前景及投資潛力仍看好。
台新北美收益資產證券化基金經理人李文孝指出，REITs主要收入為不動產租金，股息收益較穩定，一般配息也會來得較高，相對具保值力，此外，幾乎所有商業租賃契約都有防通貨膨脹的條款，租金會隨著高通膨而增加，也有很多投資人會利用REITs的來做為生活中固定現金流的收入，REITs為絕佳的抗通膨資產。 保德信全球基礎建設基金經理人楊博翔指出，終端需求強勁、原物料漲價、運輸受阻與缺貨問題，是近期全球通膨升溫的主因，由於基礎建設、REITs等因為位於產業鏈位處上游，具有極佳轉嫁能力，反而更有利基點面對通膨增溫環境。 李鈺涵指出，在REITs市場方面，除了過往投資人熟知的商辦、住宅型REITs料受惠景氣好轉而恢復，特殊型REITs也在趨勢話題下成長性看好，包括在全球網路通訊蓬勃發展、電商盛行之下，興起的通訊電塔、資料中心、物流中心等投資標的，未來發展亦值得期待。
台中市中區過去曾是最繁榮的中心商業區，現在正在新建中的大樓案「鼎泰中城」、前身東海戲院所在的街廓，20年前正是位居「地王」，店面租金動輒20、30萬元以上，如今隨著商業重心轉移逐漸沒落，位處路口三角窗店面及周圍電子街，都出現租金大幅鬆動現象，降租達2成。 台中中區舊遠東百貨周邊，在距今20年前為台中早期地王，每坪市價高達200萬元，因兩度失火與商圈沒落，周邊地價一路探底，近10年從低點30萬元向上攀升，隨後爬升到50至60萬元，不過仍遠遠不及全盛時期的一半。 宏耀投資董事長顏睿宏表示，由於在地屋主多為長期持有者，早期入手價格非常之高，導致商圈沒落後，也捨不得賠錢出售、更不願意低價出租，隨處可見廢墟老屋，這幾年經過二代繼承處分資產以及資金湧進「吃貨」後，市場才開始有波動。
位在台灣大道、自由路口的三角窗店面，過去就正處「地王」街廓，一樓室內29坪，過去為寢飾用品、建案銷售中心，不過今年以來皆處空租狀態，承接該物件的仲介說：「現在大面寬角店出租不容易，屋主認為這波疫情很嚴重，加上空租時間滿久的，因此讓利減租2至3成，目前租金14.5萬元，算是相當划算。」 而在隔壁街廓的電子街區塊，同樣出現減租讓利，當地店家透露，電子街10坪店面租金，近十來年已經從高點的6萬元跌回2萬元左右，不過空租量還是不少，在地店家私下說：「現在景氣這麼差，屋主也不得不降租，可能還會更便宜」。 房仲陳若嘉表示，這其實中區普遍的問題，這兩年更因疫情利空因素，加速商圈沒落，此時若房東願意稍微犧牲降租，多少會吸引產業進駐卡位，小型店面兩萬元左右的租金成本，很適合年輕人進駐創業卡位。
日本三井不動產於新北市林口區加碼投資44.46億元，新北市政府昨（5）日宣布，三井複合式商業設施已在7月2日開工動土，預計2024年開幕；興建完成後增加90間店鋪，可串連原有MITSUI OUTLET PARK林口、擴大品牌服務，也提供更多種類商業服務設施，店鋪總計達310間。 新北市2016年透過國際招商媒合日商三井不動產，在林口投資的首座MITSUI OUTLET PARK，受到消費者歡迎，也讓三井不動產在台灣打下發展基礎，目前已在台執行14項土地開發案。 新北市政府於林口區規劃「影視城計畫」，除第一期影視旗艦區已由民視總部進駐，第二期以影視音娛樂等核心產業為發展主軸，共計四塊基地的「媒體園區」已於2020年完成招標，成功引進日商三井、東森國際及三立進駐。
第三期「影視育成支援區」林口工一重劃區同時進行配地作業，預計2022年10月完工，將引入影視媒體產業、高科技、綠能、文創及醫療等新興多元產業。 三井複合式商業設施將引進百貨店鋪及美食餐飲，也強化在影視音產業上的發展，館內規劃設置多媒體互動及數位遊戲設施，提供消費者更多互動體驗，享受虛擬實境的全新感受。 三井複合式商業設施規劃將室內親子設施結合影音及娛樂主題，提供有別於傳統的休閒體驗。因應國內運動風氣盛行，將影音科技導入健身房，以增加民眾健身意願，更使用數位化科技，幫助顧客掌握運動狀況和量化體能，讓顧客找出更適合的體能管理與訓練計畫。 新北市府指出，為回饋在地居民，地下一層額外規劃設置300個汽車停車位。此外，針對在地就業部分，預計完工後可創造至少2,000個就業機會，將優先提供工作機會給林口居民。
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