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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
台灣房屋集團今(12)日發布2021下半年購屋意願調查，47%民眾想要在下半年購屋，其中有23%從沒有意願購屋轉為積極想進場。調查也發現，受疫情影響，民眾購屋偏好轉變，採買方便、重視社區管理，戶數少、棟距大，浴室有單層排氣等，成為購屋優先選項。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，調查反映下半年房市三大狀態：一、剛性需求撐場：高達7成1為剛性需求，包括首購(37%)、換屋(30%)及替家人購屋(4%)，顯示重稅對自用族群影響不大。 二、房市取決經濟：影響民眾購屋意願最首要因素「經濟發展狀況」(33%)，其次是「疫情變化」(19%)，「房地合一2.0稅制加重」(14%)的政策變動。
三、打房難抵漲勢：政府祭出打炒房政策，但長期觀察不動產走勢呈周期性穩定成長，民眾依舊對下半年房價仍頗具信心，看漲比例達38%，遠遠超過看跌的12%，因此才會吸引兩成三成民眾，在原本沒有購屋意願的情況下趁勢搶進。 另外經歷一年多疫情後，7成民眾購屋條件偏好出現變化，有67%的民眾最重視「生活機能周全、方便就近採買」，46%的民眾更青睞「重視社區管理」，32%喜愛「戶數少、住戶單純」的社區。也有近三成民眾偏好「棟距大、環境遼闊」。 張旭嵐指出，疫情終究會消退，不過防疫生活將成為新常態，未來後疫情時代，整體房市走向：生活機能「在地化」，社區住宅「單純化」、居家生活「智慧化」，房仲服務「雲端化」的方向躍進，啟動防疫新生活。
實價揭露，內湖豪宅「長虹天璽」16樓戶、17樓戶上月交易，和取得成本相比，屋主分別獲利2242萬、3344萬元。其中，17樓戶經查為在中國經商有成的藝人林瑞陽、張庭夫妻所有，買家則是林姓自然人。 累計長虹天璽交屋後共9戶轉手，戶戶都大賺，獲利多在千萬以上，林瑞陽17樓雖獲利3300多萬，但僅排名社區第三，不如該社區7樓的3500萬，以及5樓的4372萬元。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，長虹天璽住戶轉手大賺，主要和一旁嫌惡設施高壓電塔移除有關係。當初建案銷售時，因電塔因素，售價略低於市價一至二成，電塔移除後，房價瞬間回到原來水準，再加上這幾年景氣回升，因此屋主轉手獲利可觀。 長虹天璽位於內湖路一段411巷內，就在麗山國小旁。先前麗山國小校園操場有一座大型電塔，約三十年前地方就要求台電遷移，但一直到2017年才正式動工拆除。 負責銷售長虹天璽的創意家行銷表示，電塔移走，學生、居民都很高興，長虹天璽也可以受惠，預估房價至少可以回漲一到二成。
實價顯示確實如此，長虹天璽共有9筆轉手資料，全部獲利，獲利金額，多數都在二千萬以上，其中，23樓戶在2017年，也就是電塔拆除那年，以約1.74億元買進，持有不到一年以1.96億元出售，獲利2156萬元。 去年4月，5樓戶轉手，屋主1.1億買入，賣價1.53餘億元，獲利4372萬，去年7月，7樓戶轉手，也賺了3500萬元。和先前取得相比，房價上漲分別達39%、29%。 最新16樓戶，17樓戶轉手，其中林瑞陽擁有的17樓戶，2012年以1.68億買入，2.02億轉手，大賺3344萬。會買17樓的原因，傳出是當時林書豪在紐約尼克隊上演林來瘋，林瑞陽喜歡林書豪，因此特別挑林書豪背號17的這個數字買17樓。 實價顯示，長虹天璽早期受電塔影響愈大的中低樓層戶別，這幾年漲幅愈明顯，住戶轉手賺多，這讓不少人嘆息，早知道電塔要移應該進場買，也有網友表示，應該尋找下一根要倒下的電塔，提早布局。
疫塵不染剛需旺！疫情與新政上路為房市發展投入變化球，不過國人的購屋意願依舊強勁，據台灣房屋集團進行的「2021下半年購屋意願大調查」結果顯示，有47％的民眾想要在下半年購屋，其中的兩成三看準下半年房市趁勢搶進！至於房地合一2.0等政策上路後，有近四成民眾頗具信心，長線對於房價仍是看漲。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，調查反映下半年房市三大狀態：一、剛性需求撐場：高達七成一為剛性需求，占比包括首購(37％)、換屋(30％)及替家人購屋(4％)，顯示重稅對自用族群影響不大；二、房市取決經濟：影響民眾購屋意願最首要因素「經濟發展狀況」(33％)，其次是「疫情變化」(19％)，「房地合一2.０稅制加重」居三(14％)的政策變動；三、打房難抵漲勢：政府祭出打炒房政策，但長期觀察不動產走勢呈週期性穩定成長，民眾依舊對下半年房價仍頗具信心，看漲比例達38％，遠遠超過看跌的12％，因此才會吸引兩成三成民眾，在原本沒有購屋意願的情況下趁勢搶進。
購屋條件 「價格」為重中之重 在購屋考量方面，79％的民眾購屋最在意價格，再來則是交通/地段(58％)，與屋況/屋齡(38％)。台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧表示，調查結果顯示，價格是國人買房時最主要的考量，為使民眾精準體察房價脈動，台灣房屋特別匯集實價登錄歷史資料，推出「AI房價即時運算 領先實價登錄」新功能，價格與趨勢一次告訴您！該功能不僅可供民眾查詢到歷史成交行情，還會主動為民眾比對所在大樓或周邊社區行情，運用大數據，使用AI智慧邏輯運算，幫客戶作即時運算房價，並且納入價量技術分析，透過AI演算房價季均線以及年均線，以線型走勢來分析未來趨勢，消費者不但能了解過去的交易紀錄，還能洞悉當前房價，並且掌握未來的房價趨勢。
疫後新生活 購屋更重視「採買機能」、「社區管理」 經歷一年多的疫情後，近七成民眾購屋條件出現偏好變化情況，其中有67％的民眾，更重視「生活機能周全、方便就近採買」，也有46％的民眾，更青睞「重視社區管理」，「戶數少、住戶單純」的社區，則更受32％民眾的偏愛；至於房仲推出的線上功能，則在疫情期間無縫接軌提供服務，超過６成的民眾有使用經驗，其中逾９成使用過「線上搜尋物件」，也有23％的民眾曾使用「線上帶看」功能。 張旭嵐指出，疫情終究會消退，不過防疫生活將成為新常態，未來後疫情時代，整體房市走向：生活機能「在地化」，社區住宅「單純化」、居家生活「智慧化」，房仲服務「雲端化」的方向躍進，啟動防疫新生活。 台灣房屋「2021下半年購屋意願大調查」調查期間為6月18日到7月9日，有效問卷1160份，信心水準95％，誤差值±3％。
依據國有非公用不動產被占用處理要點第6點規定，被占用的不動產，在占用人未取得合法使用權或騰空交還之前，執行機關先依民法不當得利之規定，向占用人追溯收取使用補償金。
國產署表示，這幾年文化主管機關指定或登錄文資案件快速成長，到去年第4季止，國產署經管的文資多達309處，有很大部分是屬於宮廟，維護成本負擔愈來愈重。
國產署自2018年9月7日起開放外界申請文資認養，認養應該自行負擔標的的水電、管理維護費用，且不得有營利行為，並且適度開放其他大眾參觀，相對於出租等其他提供使用權方式有相當程度的使用限制。
目前國有文資提供認養案件，到今年6月底，國產署已經提供43處文資與外界認養，其中市定古蹟延平基督教會、市定古蹟旗後天后宮、市定古蹟麻豆護濟宮等14處，以提供使用補償金減收以利占用人協助國有文資館裡管理維護。
而國產署也編列預算補修毀損的古蹟，包含「淡水木下靜涯」800萬元、國定古蹟「台南三山國王廟」2000萬元，國產署官員表示，因為台南三山國王廟量體比較大，預計要到明年才能夠完成。
至於有北年歷史的「北投不動明王石窟」也是年久失修，國產署遭到文化局依據文資法處分30萬元，國產署表示，該案雖然是國有地，但是上面的建築非國有，處分還在行政訴訟當中，不過國產署也編列中長期的計畫，整修北投不動明王石窟。
此次鬆綁，除了在使用補償金提出誘因，鼓勵民間誘因之外，這次修正同時放占用人可取得文資的合法使用權，使用補償金可減半的文資種類，從原本的古蹟、歷史建築放寬為文化資產保存法所規定的文資種類，包含聚落建築群、紀念建築文化景觀等，都可以適用，希望藉此擴大文資保護效益，共創三贏。
台商回流已炒熱台中房市，也使土地交易火熱，其中新市政中心所在的七期市政北七路沿線，成為北部建商卡位「熱區」；市調統計，包括興富發（2542）、大陸、中悅、忠泰及遠雄建設近期投入購地的資金就超過110億。 業界指出，市政北七路已成北部及中部建商的一級戰場，北部建商前進台中七期也首選此路段，大陸建設四年前就卡位大遠百正對面的黃金角地；興富發以每坪350萬元買下市政北七路與惠中路口角地，未來將規劃商辦與商場，總銷逾400億元。近一年來搶進市政北七路周邊購地的還有中悅、遠雄、忠泰等建商。
看好台中房市，遠雄建設（5522）日前公告砸38.82億元買進西屯區1,213.13坪土地，遠雄表示，將興建住宅大樓，目前全案正規劃中。遠雄今年持續布局中南部房市，包括台中、台南、高雄均布局千坪以上土地，總計砸逾70億元獵地。 遠雄繼5月以7.27億元購入台中市西屯區817.19坪地後，最近公告再砸38.82億元買進台中西屯1,213.13坪土地，換算每坪土地成交價約319萬元。遠雄指出，為充實土地原料，加上看好剛性需求買盤，持續購入中南部土地，儲備未來三年推案量；該案目前正規劃中，僅確定為住宅大樓產品。
今年以來遠雄總計有七筆土地交易案，包括台中西屯、台南安南和永康區，以及高雄楠梓、鼓山區，一共取得逾7,000坪土地、共砸73.12億元。其中台南永康1,549.88坪地還需等待鹽行重劃區配地完成。遠雄過去每年平均購地金額約七、八十億元。 由於台中西屯817坪地、高雄鼓山422.51坪地是直接帶建照購入，顯示遠雄看好剛性需求買盤、加速土地開發腳步；另外，6月中遠雄與光世代建設合作共同開發桃園青埔特區3,596.24坪地，其中地主光世代建設占50.2%，建方遠雄占49.8%、預計投入29億元在該案。
遠雄指出，去年受惠景氣、成屋調價促銷策略，全年銷售業績達345億元，創近年新高；另外，在房市回溫下，公司營收達257億元也超過目標；不過遠雄強調，因剛性需求買盤不易提高淨利率，因此公司須著重在建案成本、費用管控，加上提高建案開發周轉率，以利提高獲利。 遠雄6月營收達17.71億元，年增32.2%；累計今年上半年營收達90.22億元，年減11.5%。 展望今年，遠雄將有來自總銷24億元的「遠雄CASA」、板橋「遠雄江翠」、新店「遠雄青青」、新莊「遠雄達利」、中和「遠雄百富」、桃園「遠雄新未來」、新竹「遠雄新時代」、台中「遠雄之星7」等八大案完工入帳，完工金額逼近300億元，以總銷高達109億元「遠雄新未來」案量最高，今年營運確定優於去年表現。
國揚（2505）今（12）日一口氣砸下21億餘元，分別買進新北市三重1,828坪、土城391坪的土地，合計共2,219坪。國揚表示，主要是看好台商回流擴廠、升級潮，大舉加碼雙北市的廠辦布局版圖。 國揚協理王正怡表示，國揚買下三重和土城這兩塊地，都會計畫開發為廠辦大樓。其中，土城這塊將與一月間已購進的3,199.5坪，一起開發，且會繼續擴大整合，目標將開發為頂級廠辦園區。 國揚今天公告，以18.88億元買進三重中興段28地號等9筆土地，面積共1,828坪土地，每坪取得成本約103.3萬元，賣方為永億工業公司及華陽國際物流公司。
另外，國揚今天也公告，董事會決議擬簽訂共同投資興建契約，計畫與其他四家公司共同投資開發取得三重這塊地；至於投資比例為，為國揚佔50％，其他公司50％，但基於保密及各公司內部程序尚未完備，因此共同投資對象暫不公開。 另外，國揚今天也以2.5億元，買下新北市土城忠義段380地號土地391.17坪的50％，每坪取得成本約63.9萬元，賣方為成章工業公司。 王正怡表示，土城這塊地與國揚在一月買進的土城忠義段365地號等9筆土地，為同一開發計畫案，合計兩次買進後，基地已擴大為3,590坪。
王正怡表示，接下來國揚還會繼續擴大、伺機買進土城這塊地的鄰地，基地規模和條件優越，國揚將響應新北市政府積極推動的工業區立體化政策，並開發為頂級廠辦園區，總銷規模、每坪單價都尚未確定。 國揚滿手現金，近期隨時會進場持續獵地，主要是因為國揚去年成功處分大南港土地，獲利大暴衝，使得2020年全年獲利攀峰，EPS達7.58元，去年在改採「季季配」的股利政策下，去年第四季配1元現金，加上去年第二季配1.5元現金，合計去年全年已配出2.5元現金，股息配發已改寫歷年最高紀錄。 國揚上半年營收41.41億元，由於去年同期有大南港售地挹注，因此基期被墊高，呈現比去年同期衰退59％。
今年以來全球景氣復甦下，不動產需求逐步回溫，帶動REITs表現，因低利環境未變，收益需求不墜，REITs穩定配息機制，提供資本利得、收益兩頭賺，觀察REITs基金今年來績效表現及最近一次配息狀況，以新台幣配息型來看，絕大多數都繳出正報酬佳績。 群益道瓊美國地產ETF（00714）經理人李鈺涵表示，隨疫苗覆蓋率提升，經濟活動恢復，刺激美國房市表現，新屋及成屋銷售上行，產業基本面穩健向好，且美國REITs股利率具吸引力，吸引市場資金配置，道瓊美國地產指數漲幅近二成。因通膨壓力浮現，物價及建材上漲，現金將流向更保值的不動產抗通膨，支撐REITs需求前景及投資潛力。
台新北美收益資產證券化基金經理人李文孝指出，美國經濟數據持續正向，就業人數與製造業指數維持高檔，美債利率狹幅整理，加上聯準會（Fed）表達維持低利率寬鬆一段時間，預期今年REITs仍受惠低利率環境及經濟逐季復甦，表現可望大幅優於去年，分析師估計今年美國REITs整體獲利成長率可達6％，漲多整理後仍將朝正向發展。
日盛長照產業收益不動產證券化基金經理人王亨認為，雖然目前全球疫情發展仍具不確定性，但醫療及長照基於更多醫療辦公室、醫院、檢測設施和康復中心的需求湧入，可望提供醫療保健REITs強有力支撐，具穩定、具成長前景、穩定配息三大利基的醫療保健REITs，較其他REITs更加穩健。 李鈺涵強調，REITs除商辦、住宅型受惠景氣好轉而恢復，特殊型REITs也在趨勢話題下成長性看好，包括在全球網路通訊蓬勃發展、電商盛行，興起通訊電塔、資料中心、物流中心等投資標的，未來發展相當值得期待，建議不妨透過配置相關ETF，一次掌握REITs市場的租金收益及後市增值行情。
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