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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
有意換屋的家庭，可以利用土地增值稅的重購退稅規定，為家庭留下一筆換屋基金，台中市政府地方稅務局指出，土增稅的規定與所得稅不同，最主要的重點在於，土增稅只有在「小換大」的案件中，才能適用重購退稅，若新購土地價值小於舊有土地價值，便無法獲得退稅。 稅務局官員指出，重購退稅的優惠，用意在於讓新購屋的家庭，不必因為出售舊屋、舊地時的稅負，變成未來換屋的財務負擔，有換屋計畫的人，可以規劃適用重購退稅規定，為自己增加一筆換屋基金。 不過在適用時，必須留意只有「小換大」的案件，才能適用土增稅的重購退稅，官員舉例，假設有位黃先生賣出原本住家土地時，申報的土地移轉現值為80萬元，繳納土地增值稅5萬元，該地的餘額為75萬元。
原則上，土增稅的重購退稅，是幫換屋族吸收「小換大」過程中的新增成本，官員表示，可以從三種情況去理解退稅機制，第一種情況，假設新購土地的移轉現值為90萬，因為新增成本為15萬元（90萬元-75萬元），因此黃先生原本所繳的5萬元土增稅，便可以全額退還。 第二種情況，官員指出，如果買入土地的移轉現值若為78萬元，因為新增的購地成本為3萬元（78萬元-75萬元），因此稅務局會協助退稅的部分，僅限於價差3萬元的部分。 第三種情況，官員指出，要是黃先生新購土地的移轉現值僅72萬元，代表黃先生原本賣掉舊有土地的稅後餘款（75萬元），就足以支付買價，因此不會退稅。 官員表示，土增稅是針對土地的賣家課徵，主要是對地主持有土地期間的漲價利得課稅，不過若沒有將漲價利得收進口袋，而是基於新購自住房地所需，必須出售舊有房地，這類案例便能適用重購退稅規定。
台南市政府交通局辦理「平實綜合轉運站新建營運移轉案」進入關鍵階段，即日起啟動「公開徵求其他民間申請人」作業，本次公告期間為70天(2021年7月15日至2021年9月22日)，歡迎有投資意願的民間申請人，備具規定書面文件向交通局提出申請，期能在2022年順利動工興建。 交通局長王銘德表示，市長黃偉哲考量平實重劃區周邊發展完整，擁有交通、商圈、綠地優勢，前景看好，特別指示交通局務必做好重劃區周邊的交通規劃，而轉運站的建設更符合現代城市強調的「TOD公共運輸導向」發展概念。 局長王銘德指出，「平實轉運站」位在中華東路、小東路口，基地面積約1.42公頃，未來規劃為先進運輸系統藍線、綠線交會轉乘點，除了規劃先進運輸系統轉乘空間，也將打造成為市區公車在東區的轉運節點，民眾可利用綿密的公車路網接駁至東區、永康、大灣，甚至新化、仁德等週邊區域。 局長王銘德說，本案位於平實重劃區，地段優越，除了交通功能，未來更可結合周邊的星級飯店、影城、商辦、公園等群落，民眾來此休閒、消費、娛樂、洽公，都可輕鬆透過公共運輸抵達目的地。
局長王銘德表示，本案透過BOT方式招商，由民間廠商提案規劃，政府不必出資，但將要求規劃至少2,500平方公尺以上的先進運輸系統轉乘空間、5,000平方公尺以上的公車轉運空間及15席大客車候車月台，同時借重民間專業開發經營能力引入商業設施，藉此帶動轉運站機能及周邊的商業發展，創造政府及民間合作的雙贏局面。 此外，本基地依都市計畫規定，未來必須採用低建蔽率的方式興建，開放空間將佔基地50％，兼顧景觀及樹木保育工作；而為減少開發後量體對周邊道路產生衝擊，未來民間機構也應提出交通改善計畫。 處長吳俁之指出，平實轉運站BOT案已於2020年完成公聽會及初審階段工作，2021年3月也與財政部國有財產署簽訂國有土地合作開發契約，本次辦理公開徵求其他民間申請人作業，期能於2021年底前評審選出最優申請人，完成議約及簽約作業，並於2022年動工興建。
經過漫長22年，新莊區公園一路海砂屋社區終於等到都更重建，新北住都中心與禾蓮開發2021年7月15日正式簽約合作，從顧問、整合至全案管理，幫助住戶脫離海砂屋岌岌可危的環境，迎接安全耐震的全新銀級綠建築，這也是新北住都中心成立後推出的首件民辦都更案。 本案位於新莊區公園一路，基地範圍包括忠孝段、立言段等總計15筆土地、91位住戶，面積約995.7坪。早在民國88年即有住戶發現自家社區為海砂屋，其後陸續有多家建商曾洽談合建，均無法順利整合至都更重建的同意門檻。直到禾蓮開發104年進場，改以全案管理顧問的方式協助社區辦理更新，由傳統合建轉為權利變換，在2個月內一舉整合達到8成同意門檻。 「我是921地震受災戶，不想看見家園再被震垮一次」，本案都更重建委員會副理事長徐姝緹說，就是因為有過慘痛經驗，她無論如何都想確保社區順利重建，這不只是一件都更案，參與本案讓她的人生變得更有價值。
令人感動的是，經過住戶間彼此溝通協調，大家了解屋況的危險性後，都知道「同棟一命」，齊心協力才能完成重建，可惜推動都更至今，已經有4位住戶來不及搬回新家就逝世了。 行政法人進場協助 加深住戶信任度 在都更整合過程中，有住戶表達為了確保本案能順利完工，希望新北市府進場協助，以公辦都更方式主導，然而公辦都更有其條件限制，因此禾蓮開發尋求與新北住都中心合作，透過公正第三方的行政法人，協助都更後續程序，化解住戶心中的疑慮。 新北住都中心董事長陳純敬表示，這是新北住都中心第一件民辦都更受託簽約案，建物多處樓板混凝土剝落、鋼筋裸露，住戶飽受生命財產威脅，透過都更重建，可讓住戶擁有安心且堅固的新家。
至於仍有3戶未同意戶，新北住都中心將偕同禾蓮開發持續溝通爭取支持，努力使本案圓滿順利，成為區域都更示範案例，帶動周圍地區都更。 依照禾蓮開發規劃，本案預計於2021年11月先行拆除，2022年3月動工，2026年3月完工交屋，建築設計方面將耐震係數提高至0.26g，可耐六級地震，加強結構安全；各層樓版加厚至18cm，有效阻絕上下樓層噪音傳遞，並規劃電動車充電樁，未來預計取得銀級綠建築標章，打造兼具環保與安全的新大樓。 除接受民辦都更委託外，新北住都中心也持續推動永和大陳社區單元3的公辦都更，2021年6月已進駐大陳社區成立「推陳出新站」，以專業團隊提供住戶諮詢服務，預計2021年底將啟動招商作業，尋求投資人進場。
根據最新實價資料顯示，台北市的士林北投科技園區出現兩筆土地交易，每坪成交達215萬元，是區域的實價次高紀錄，賣家當初購入價格每坪164萬，這次轉手賺進逾3成獲利，且由於這兩筆土地持有都不到2年，賣方趕在房地合一2.0新制上路前轉手，也順利避掉最高45%的稅額。 此次交易的軟橋段50地號與51地號，兩筆交易皆為10分之3的持分移轉，成交總價為8.1億元與5.4億元，備註資料還顯示，買方同意支付賣方已付主管機關之綠建築保證金561萬餘元，且買方另行支付賣方已購買公設地價款1002萬元和容積移轉代金1億元。 士林北投科技園區的科專區土地一直相當熱門，近年不乏上市建設公司插旗佈局，每坪成交單價約在155~165萬元，且價格隨景氣呈現走揚趨勢，由於北市對於辦公大樓與廠辦市場需求穩定，上市公司購置土地後，多會公告將興建辦公大樓供出售或出租使用。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，通常稅制的改變，在上路前都會促使一部分的交易加快腳步，不過2.0並未見到明顯拋售潮，這次士北投交易的土地價格，創下區域相對高價，顯見有些投資或開發型的個案，投資人的確會評估長期開發效益與短期轉手獲利，何者較為划算有利。
民眾購屋疫力不搖!台灣房屋集團趨勢中心根據聯徵中心，最新房貸件數資料統計，桃園市2021年第一季民眾購屋最熱路段，由「桃園區 正光二街」摘冠，亞軍是「龜山區樂學三路」，「龜山區樂善二路」則居第三，「桃園區幸褔路」與「中壢區永園路」分別為第四、五名，全市最熱購屋路段當中，有八成落在新興重劃區！ 台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧表示，桃園市10大熱門購屋路段，為正光二街、樂學三路、樂善二路、幸福路、永園路、華亞三路、領航南路、經國二路、四維二路、金山街，這些路段大多位在重劃區，其中樂學三路、樂善二路和華亞三路都在A7重劃區、另外經國重劃區、桃園高鐵特區也都各有兩熱門路段。.
此外，楊梅四維商圈和楊明國小商圈，也憑藉親民房價與完善的生活機能，擠進購屋客最愛區段排行榜。 台灣房屋進一步統計，桃園房貸件數最多的前十大路段，總計共778件，平均住宅坪數約37.8~59.3坪，主要分佈在桃園、龜山、中壢以及楊梅四大行政區中，分別為「龜山區」以463件奪下最賣座的行政區，平均鑑估總價約在950~1200萬元 ；亞軍「桃園區」以有272件，總價約在1000~1300萬元；「楊梅區」有105件居三，總價約在570~650萬元間；第四名「中壢區」則以74件緊追在後，總價在1000~1700萬元。 MyGoNews房地產新聞 市場快訊 江怡慧表示，桃園購屋最熱的十大路段以重劃區居多，除了因為新興重劃區住宅產品選擇多吸引買家，還看上重劃區的三大優勢：(1)發展潛力，近三年新興重劃區人口增加，且建設多元並陸續到位，深具發展潛力，(2)申貸條件，因重劃區多為輕屋齡物件，在貸款上較有優勢，甚至建商也會找配合的銀行提供較優惠的條件，(3)地緣優勢，桃園新興重劃區交通便利性高，距鄰近雙北都會區可及性高，讓桃園成為雙北民眾移居成家的好區域，而新興重劃區整齊舒適的規劃，更符合都會購屋者期待，使桃園新興重劃區買氣無法擋。
高雄市鄰近新堀江商圈、文化中心的市區大面積土地取得不易，近期在青年一路、林森二路路口的「TOYOTA青年營業所」因租約到期，地主同意賣地傳出成交，買方為高雄在地53年的堅山建設機構，《蘋果》致電堅山建設證實，該地以總價7億以上、8億以下成交，由於房地還在過戶，不便透露具體金額，未來計畫推出總樓高20樓以上的換屋大樓，單價3～4字頭；TOYOTA總公司回覆，該店每月租金在50~60萬元之間，記者以50萬計算，一年收租至少600萬，收租116年才能賺到7億，不如一次入袋。 堅山建設相中位於高雄市青年一路、林森二路路口的「TOYOTA青年營業所」，《蘋果》致電堅山建設，許國慶董事長證實，公司以總價7億以上、8億以下，單價160萬元以上取得該地，但因為剛簽完約不久，具體金額不便透露，預計未來推案，鎖定換屋族；堅山建設郭經理表示，公司預計該案規劃總樓高20樓以上的電梯大樓，售價未定，單價3至4字頭，但由於營建成本一直上漲，較難估算具體開價，總銷也未定，該地還在辦理過戶，未能透露太多。
記者查詢謄本，該地為第四種商業區、第二種特定商業專用區、道路用地，共10塊土地，地坪約435坪、建坪1015.79 坪，為地上3樓、地下1樓，原地主包含3位林姓男地主，自1964年便以贈與方式取得土地；另有2塊地登記在黃姓、許姓自然人名下。附近房仲透露，地主長年在美國生活，應為繼承家族的土地，這次主要是因為「TOYOTA青年營業所」租約到期，地主才點頭同意賣地。 住商不動產高雄新堀江加盟店店東柳柏壽表示，附近店面20坪可租4萬，以地坪400多坪來說，因租約時間較長，從1995年至今，已經26年，簽長約的租金較便宜，若以現在區段土地租金推算，每月至少要50萬左右，一年下來租金至少要600萬。 記者致電TOYOTA位於三民區的北高雄服務場詢問，該公司的羅經理表示，「TOYOTA青年營業所」租金介於50~60萬之間。
記者試算，該地成交價在7億以上，雖然地主每年可穩定收租至少600萬，但若想賺到7億，需收租至少116年；不過換個角度想，不賣地的話，光是收租金就能為2~3代人的生活提供保障。 高雄市不動產代銷公會理事長謝哲耀表示，該基地位於高雄市中心，鄰近新堀江、文化中心商圈，到哪裡都很近，開車到漢神、大立百貨商圈、新光三越百貨只要3~5分鐘、生活機能完善，交通動線良好。 若以換屋角度考量，謝哲耀認為，該案為商四土地，現在要在市區取得這麼大面積的土地十分不簡單，根據成本推估，未來銷售單價35萬元以上。
台中七期市政北一路的知名「朵薩WELLDOSHA SPA台中旗艦館」，近期因地主出售553坪土地，開價15.8億元，市場外傳即將搬家，董事長洪德柱私下透露證實：「地主賣地已經非常多年，明年自己打算到西南屯的單元2自地自建，不排除擴大經營規劃打造千坪健康村。」據了解，該地屬於何姓家族所有，19年前業者承租砸下上億元興建，房仲預估，早期租金行情不好抓，目前周邊土地帶建物，每坪行情約1200元上下，推估月租60萬元價值，不過未來買家應還是以開發豪宅為主，報酬率相對高。 隱身在豪宅林立之間的「朵薩WELLDOSHA SPA台中旗艦館」，建築造型以清水模營造出樸質風格，庭園結合了陽光水流、綠意環繞， 茶花、樟樹、桂花、櫸木、紫藤等。19年前業者在七期待發展時期，毅然砸下上億元打造這處桃花源地，也是目前唯一坐落在七期新市政中心的大型SPA旗艦館，消費一次動輒3千元起跳，在豪宅圈享有一定名氣。
洪德柱表示，因地主掛網出售土地，預計場館明年遷移到西南屯單元2，採自地自建模式。他強調：「單元2擁近七期地利優勢、交通便捷，包含車商、美體業、設計店都紛紛卡位外移，商業聚落儼然成形，未來也將擴大規模營業。」 至於該SPA館所在的市政北一路基地，地形單面臨路，新三分區共553坪，屬於何姓家族所有，目前市場開價15.8億元，換算單價286萬元；洪德柱低調表示，19年前是租空地自建簽長約，租金細節不便透露，也不具參考價值。敦璟開發經理謝兒政則推估：「七期開發密集，很少同類型物件可以比較，照過去行情來推，附近商用租金行情大概1200元左右，依照該物件面積換算，大概60至70萬元月租行情，不過一般行業應該都吃不消，還是會以建商購入開發為主。」 進一步比較地價行情，隔一個街廓在 7期市政、文心路口亦有一塊雙面臨路角地釋出，基地約700坪、每坪開出300萬元，總價達21億元，承接的胡姓土開仲介表示，過去兩年七期新市政土地交易太熱絡、地價水漲船高，「成交價格都非常漂亮」，很多早期地主現在就看好熱錢回流而釋出，以上市建商及金融業詢問居多。
隨著國內商業模式改變、店租水漲船高，財政部統計處發現，一樓金店面近年愈來愈不受市場青睞，儘管營業地址登記為一樓的商家仍占全國74.6%，但近十年比重逐漸下降，特別是雙北地區，因高店租效應，台北市設籍於一樓的營業人只有45.4%。 財政部昨（15）日發布統計通報，透過營業稅籍資料分析發現，近十年全國營業人選擇於一樓金店面開業的比率已大幅下降。 根據財政部資料，統計截至今年6月底為止，營業人地址登記於一樓店面者，全國共有114萬家，從總家數來看，全國共有74.6%營業人，會選擇傳統上最容易招攬客人的一樓店面營業。 但如果仔細爬梳資料就會發現，這種情況已逐漸出現變化。
財政部官員表示，如果把「開業年數」這項要素加入分析，會發現不同世代的頭家，對於營業場所有不同的選擇。 官員指出，開業年數超過30年的老字號，有高達84%會選擇於一樓金店面開業，但這項風氣隨年代式微；開業十年以上的商家，也有七成以上選擇一樓金店面設籍。至於近一年內開業的小老闆，只有66.4%選擇在一樓店面創業。 官員表示，可以從幾個面向推測這種現象，首先是建築技術隨著年代而提升，以往高樓層的建物不是很多，過去的營業人做生意還是比較習慣在一樓店面開業。 另一個面向是產業轉型，官員表示，特別是服務業、行動辦公室等新型態的營業模式興起，像是經營網路電商的業者，沒必要上街招攬客人，因此選擇一樓店面的誘因就大幅下滑。 第三項重點是租金考量，官員指出，特別可以注意雙北市的開業情形，統計結果發現，由於一樓店面租金高昂，雙北登記於一樓營業的家數比重明顯低於全國，台北市僅45.4%營業人設籍於一樓，新北市約60.1%；反觀中南部與東部縣市，營業人設籍一樓的占比大都在95%以上，反映出跨地區的租金水準與產業型態差異。
今年迄今最貴的一筆建物交易，落在台北車站前、昔日爭議不斷的「亞洲廣場大樓」，其中6樓1023坪、長期租給世界健身俱樂部World Gym，去年曾公開標售、底價喊逾10億但流標，今年5月終於以9億2112萬元賣出，買家為龍邦國際興業。專家分析，該棟產權過於分散，所有權人多達4、500位，整合重建的機會幾乎是零，買方購置泰半出於收租效益或自用，而該筆拆算、每坪達90萬，寫下域內少見的高單價。 位處北市忠孝西路一段的「亞洲廣場大樓」，屋齡31年銷售表現仍亮眼，其中6樓面積1023.47坪，自2001年承租給世界健身俱樂部World Gym迄今；實登顯示，5月份以9億2112萬元成交，一舉拿下今年迄今北市建物最貴一筆建物交易。
事實上原業主國寶服務股份有限公司、去年即委託商仲標售該層，底價10.6億元但最終流標，時隔數月，標的以底價的86折脫手，買家為國寶服務的關係企業、龍邦國際興業。 第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄指出，雖然是關係企業交易，但該筆建物每坪來到90萬、不便宜，堪稱是近期北車商圈的頂標價，「北車商圈的辦公大樓物件、漲幅不兇，但租金表現穩定，普遍有2.6％、2.7％的水準，在這點是完勝其他區域」。 她分析，域內大樓物件每坪約2千5，若World Gym承租的6樓，每坪收租2千元、一年下來投報率即可逼近2.7％，算是很不錯的投資型物件。 「亞洲廣場大樓」地上27層、地下5層，1990年完工打造為站前商圈第一高樓，直到3年後、樓高被隔壁的新光摩天大樓超越。建物中低樓層主要由人壽、生命服務業、開發商持有，12樓以上則分散在上百位自然人、法人身上，持有人多達4、5百位，丁玟甄直言，「產權極為分散，未來要整合重建的可能性幾乎是零，難度太高了；會選擇購置的，主要應該是想在北車地標建物，擁有大坪數空間，作為出租或自用」。
該棟目前承租業種多元，從商場、旅館、補習班、健身房、辦公室到住宅皆有，27層中有9層經營旅宿，包含美亞商旅、亞太H帝國、日光拾玖、芒果驛站以及去年11月撤銷的阿羅國際旅館等商旅品牌。 全球居不動產情報室總監陳炳辰表示，住商混合的「亞洲廣場大樓」雖具備交通優勢，但低樓層的商場過去頻易手、大樓也曾爆發產權糾紛，甚至多年前傳出遭賣淫集團進駐，風波不斷導致該棟高樓層的住宅、工作室、辦公物件，租金行情近年約莫落在1500上下，至多不超過2千。 「亞洲廣場大樓」商場部份，自1991年落成至今，換了7家經營業主、名稱也相繼更迭，從最初的大亞百貨，變為KMall、統一元氣館、松崗時尚廣場中心、五鐵秋葉原、泰迪熊百貨，直到2018年換為新光樂活未來館、經營迄今。
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