|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
黃宣慈 主任(Mia #230)陳盈如(Becca#235)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
今年地上權市場未受疫情影響，除目前公告中的第二批國有地上權預計8月底開標外，今年9月國產署也將公告第三批地上權招商，預定在11月開標，屆時包括台北六張犁陸軍保養廠C區住宅用地、台中干城重劃區其他土地等，都有可能入列。不過實際情形仍要視各分署作業情形而定。 國產署官員表示，初步看來，地上權標售並未受疫情影響，除地租條件穩定、有利投資人財務評估，因應疫情，國產署也提供減租紓困，對業者而言都是誘因。 今年國產署地上權推案積極，例行標售就規劃三批，較往年多出一批，官員表示，過去地上權案多集中在雙北市或都會區，接下來希望陸續向外拓展，像是基隆、宜蘭、澎湖等地，近幾次標售也都釋出基地試水溫。
不只標的愈來愈多元，近來國產署的「客戶」也愈來愈多樣，不只建商、壽險業者感興趣，國產署發現，包括零售業、長照產業、坐月子中心，都是近年來投標的新面孔。 今年國產署首批地上權日前開標，儘管遇到疫情升溫，但投資人出手不手軟，半數基地順利標脫，其中一塊位於台北市松山區敦化段的燙金地，更吸引11封標單，最後由皇翔建設以逾六成的溢價率搶下；至於第二批地上權將於8月底開標，能否開出亮眼成績單，也將是下半年推案的重要風向球。
永慶房屋統計2020年6月至2021年5月，雙北市捷運商圈周邊800公尺內的住宅交易，台北市由西門站商圈奪冠，交易量225件，新北市則由府中站商圈以356件拿下冠軍。 台北熱門捷運商圈排名第1的是「西門站」，以225件的交易量奪冠，平均單價為57.1萬元。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，西門町有日本知名品牌進駐以及遠百寶慶店重建等利多消息，讓不少民眾認為疫情僅是短暫的波動而已，持續看好西門町商圈長期的發展，周邊屋齡較高的大樓及華廈，大多僅需4～5字頭就可以購得，是在北市中相較親民的房價。
台北市交易量排名第2的為鄰近東湖商圈的「東湖站」，交易量為207件，住宅平均單價為49.0萬元。陳金萍表示，東湖商圈是位於內湖區的在地商圈，在地民眾的依賴性相當高，北市今年首筆「億元店面」便是坐落於此，在周邊內科就業機會以及成熟商圈的支撐下，剛性需求相當強勁，使周邊住宅交易量排行第2。 交易量排名第3的為鄰近景美商圈的「景美站」，交易量為179件，住宅平均單價為55.1萬元。景美商圈是位於文山區的在地商圈，學區為景興國中小，再加上優質且便利的生活環境，以及5字頭的房價較鄰近的中正區親民許多，頗受小資族的青睞。 新北「府中商圈」交易356件奪冠 「新莊廟街商圈」房價僅需3字頭 新北市熱門捷運商圈排名第一的則是鄰近府中商圈的「府中站」，以356件的交易量勝出，平均單價為43.7萬元。
其中黃石市場正在改建成多功能市場大樓，預期2024年可以完工，讓周邊生活機能更上一層樓。在房價方面，府中站周邊住宅平均單價相較於鄰近的板橋站親民許多，並且總價在千萬內的案件也不少，是首購族的好選擇。 而新北市房價最親民的熱門捷運商圈宅，是鄰近新莊廟街商圈的「新莊站」，交易量為303件，平均單價為37.2萬元。陳金萍說，新莊廟街生活機能完整，但周邊部分巷弄較為狹小，屋齡也較高，不過房價相對較為親民，是CP值相當高的區域。 陳金萍表示，商圈周邊雖然生活機能豐富，但道路通常比較壅塞，環境也較為吵雜，建議可挑選與商圈有一段距離的物件，既能享受到商圈帶來的生活機能，也可以不受到商圈的環境影響。
財政部國產署原址改建案綁定兩精華地上權招商上周五（16日）開標，結果意外流標。國產署近期將檢討招標條件，預計下半年再推出。據悉，調整方向有二種，第一是原條件再推出；第二則是「換菜色」，改搭其他精華地段再上場，而南港瓶蓋工廠旁一塊上千坪地上權，是可能的備案之一。 國產署今年5月循「財政人員訓練所模式」，推出國產署原址改建綁定金華段、中山段兩精華地段地上權公告招商，權利金底價僅5,800萬元，不過需負擔國產署兩棟舊大樓改建成本11.4億元，預估整體投資金額來到21億元左右。 國產署原本認為，所綁定的兩宗地上權地段良好，具開發潛力，座談會時也有不少建商關注，應可順利標脫，未料16日開標卻是乏人問津，以流標收場，官員表示，會再與顧問公司檢討相關條件，分析潛在廠商卻步原因，而由於牽涉改建期程，下半年一定會再釋出。
國產署先前綁定兩精華地段，其中金華段基地鄰近捷運古亭站、中正紀念堂，面積約349坪，容積率225%，為住宅用地；另一處中山段基地鄰近捷運民權西路站，使用分區為商三，面積約337坪，容積率560%。 不過，由於面積不算太大，雖然區位良好，但兩處基地又較為分散，加上其中一處為住宅用地，整體規劃上較為不易。有房仲業者分析，建商可能還在觀望，期待國產署是否會釋出區位更佳的土地。 據了解，未來除檢討招標條件再重新推出外，國產署也可能將原址改建案，搭配另一塊新的標的來招商，位於南港瓶蓋工廠旁的一塊千坪特定商業區土地，將是選項之一。由於南港近年發展可期，房市發展熱絡，無論是地上權標售、都更等幾乎是一地難求。 國產署手中這塊瓶蓋工廠旁基地，原本規劃留給衛福部做為長照據點，但遲遲未有進一步規劃，因此規劃在今年釋出以地上權方式活化，現在尚未列標，原因之一就是要等待國產署原址改建案招標結果，若招標不順，有機會做為備案。
有換屋計畫的人，可以規劃適用重購退稅規定，為自己增加一筆換屋基金。台中市稅務局指出，為避免民眾被課了土地增值稅，造成賣屋所得的錢不夠購買新屋，特別規定重購自用住宅用地可以申請退回賣屋所繳納的土地增值稅，貼補買新屋土地總額價款的差價，不過值得留意的是，若想享受土增稅退稅優惠，新購入的土地申報移轉現值必須大於出售的土地，否則無法退稅。 台中市稅務局表示，要適用土地增值稅重購退稅規定，除了要注意新舊房地買賣交易須在2年內完成外，還必須符合下列條件，其一，買與賣之土地為同一人所有；其二出售及購入的土地上都有房屋，且該房屋為地主本人、配偶或是直系親屬所有；其三舊房地出售前及新房地購入後有本人、配偶或是直系親屬辦竣戶籍登記；最後則是，舊房地出售前一年、新房地購入後沒有出租或營業情形等。 稅務局舉例試算，若地主賣出土地的申報移轉現值為80萬元，繳納土地增值稅5萬元，剩餘75萬元。 情況一：如果買入土地的移轉現值為90萬，所繳的5萬元土地增值稅可以全部退還，因為不足的15萬元大於已繳土地增值稅5萬元。
情況二：買入土地的移轉現值若為78萬元，可以退回3萬元，因為不足的3萬元小於已繳土地增值稅5萬元，僅能退還3萬元。 情況三：買入土地的移轉現值若為72萬元，因扣除土地增值稅後剩餘款項75萬元尚足以支付買價，故不能退稅。 台中市稅務局進一步提醒，申辦重購退稅的土地，買入後5年內，都必須作自用住宅，且有戶籍登記，不能改變用途、出租他人或遷出戶籍，也不可以移轉他人，即使是夫妻之間贈與都是不可以的，否則會被追繳原退還的土地增值稅。
配偶間贈與財產雖然大多不課稅，但在贈與不動產的情況下，台中市政府地方稅務局指出，贈與房屋的部分，仍應辦理契稅申報。 根據《遺產及贈與稅法》規定，配偶之間相互贈與的財產，不用計入贈與總額，也就是不論如何移轉財產，都不會課徵贈與稅。 然而在地方稅方面，特別涉及不動產的部分，就未必如此了，稅務局指出，配偶間相互贈與不動產，雖然在土地的部分，可以申請不課徵土地增值稅，但是在房屋的部分，仍有辦理契稅申報的義務。 稅務局表示，依《契稅條例》第2條規定，不動產的買賣、承典、交換、贈與、分割，或因占有而取得所有權，都有義務申報繳納契稅，因此即便夫妻贈與不課贈與稅，但還是屬於贈與行為，要課徵契稅。 若已經有將房屋移轉給配偶的話，稅務局提醒，記得要在契約成立日起算30日內報繳契稅，如果沒有依規定期限申報者，只要每逾期三天，就會遭到加徵應納稅額1%的怠報金。
台中北區健行路老字號「鹿王 HOTEL」，去年受到肺炎疫情影響，營收砍半決定先行止血出售產權，即使屋齡30多年，據悉依舊吸引眾多買家詢問，今年3月順利找到買主以總價4380萬元、收購4層樓含32間套房，高於區域行情，專家表示，該物件購入後改月租，每月投報率至少都有5%以上，未來疫情回復還可做為日租旅館使用，且又具有全棟危老價值，算是相當稀有物件。 北區健行路的「鹿王 HOTEL」是早年老台中人常去休息QK的知名旅館，全棟1樓為國泰世華銀行，地上4至7樓則由「鹿王 HOTEL」經營，產權自有，地坪54坪、建坪約281坪、設有32個房間，業者表示，去年肺炎疫情大受影響，住房率砍半、營收大幅衰退，但不方便透露細節，因此出售。
去年該物件拋出市場後，也被市場視為「稀有A件」，吸引不少旅館買家詢問，按照當地不動產行情水準，中古商用物件每坪介於13萬元上下，在地房仲陳若嘉評估：「該物件位處北區舊商圈，不僅有旅館牌照及既有格局可沿用，對買家可省下不少麻煩，因此每坪行情可再提升不少。」按實價換算，該旅館單坪約15.5萬元，成交總價4380萬元。 全球居不動產情報室總監陳炳辰評估：「上半年疫情狀況穩定，不少旅館住房率都有上升，該案屬低總價的置產物件，還是會有投資者願意進場，依照總價4380萬元購入32間套房換算，每間房總價136萬元，每月租8000元，扣除掉成本維護還是有報酬5%以上報酬率，未來低樓層整合，還有都更危老的機會，相對具投資價值。」
不怕新稅抑制買氣，建商掃樓不手軟！據實價登錄最新資訊揭露，文心路三段361號的「台日大樓」，4月被豐邑機構旗下的豐邑百貨斥資約8.2億元整棟買下，另外像知名建商忠泰、興富發、登陽、遠雄等，都大手筆斥資掃樓。 豐邑機構旗下的豐邑百貨，以8.2億高價，買下台中的「台日大樓」，前手屋主大賺約2億元，獲利十分豐厚。而在今年第二季，北部建商忠泰建設以忠泰領航建設的名義。砸下約8.9億將惠中二街的整排透店打包帶走；同月購地王興富發建設，亦代子公司齊裕營造公告以近32億元，取得七期政和路摩鐵「樺品居」及鄰房全棟房地。 另外在臺灣大道752號的「阿秋大肥鵝黎明旗艦店」，也傳出5月被登陽建設用16.2億元收購；6月還有遠雄建設砸下約1.2億元，買進北屯崇德路二段326號的摩斯漢堡透店，顯示建商積極包棟掃貨。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，建商包棟掃樓，關鍵就在於房地合一新制將建商推案後的首次移轉列為豁免對象，且市場主流的長抱自住客，也不會被課重稅，所以建商自然無懼新稅制，霸氣獵地買樓。 此外，台中近年房市買氣蓬勃，引爆建商搶地大戰，慢一步出手的業者，就與精華土地無緣，往後購地成本還會拉高，因此只要發現理想物件，建商便會毫不遲疑出手搶購。 五大價值 讓建商砸錢搶樓 台灣房屋集團趨勢中心經理陳定中，表示對建商而言，精華區的全棟建物，有五大價值，成為建商搶地獵樓的主要標的。
一、「土地價值」：全棟建物土地持分大，且產權單純，整合相對容易。 二、「重建價值」：部分建物屋齡逾30年，可享危老重建獎勵，且循危老推案無限貸問題，有利建商融資。 三、「門牌價值」：建商買下全棟建物，大多處於幹道，未來推案能爭取高能見度的幹道黃金門牌。 四、「自用價值」：業者可直接將其作為接待中心，節省推案的營銷成本。 五、「廣告價值」：全棟建物常因進駐經營的店家、公司享有高知名度，可加深民眾印象，放大建案的廣告效益，在五大價值加身下，建商勢必對全棟建物趨之若鶩。
台中后里區后科段、內埔國小旁一處千坪地磅廠，地主原以每坪3字頭高價拋售多年，直到近兩年熱錢湧入帶動房地價上漲，最終由長虹建設一口氣打包拿下，在地人士稱「地主樂翻了」！建商公告，以每坪約32萬元收購近1600坪土地；推估總價約5.1億元，不只創下區域地價新高，也是后里最大基地開發案，房價推估每坪2字頭。 長虹建設（5534）近年鎖定外圍蛋白區頻頻獵地推案，從海線到山城都有佈局，最新一筆公告在台中市后里區后科段收購土地及建物，包括土地近1600坪、建物約75.78坪，總價約5.1億元，致電長虹建設未獲回應，不過公告表示「此次揮軍台中后里購置不動產，計畫投資興建住宅大樓供出售或出租使用」。 經查該地位在甲后路一段、原為益發地磅廠，由王姓家族經營，從建築斑駁的外觀看來，在地經營超過40年，歷史相當悠久。
知情人士透露：「該地銷售很多年，但價格太高始終沒有成交，今年橫空殺出兩間建商出高價收購，原本一組開發商出價每坪31萬元，不過地主還是不肯點頭，後來長虹建設單價再高出1萬元，地主才開心出售。」 事實上，后里區與台中市區隔著一條大甲溪，過去地勢較孤立，但幾乎沒有可建空地，地主往往坐地起價，這波趁著熱錢湧入，地價不斷上漲，經查實價登錄，近兩年后里區內土地高達20多萬，甚至不輸給豐原，新案市場還有不少近2000萬元的高價別墅及低總價大樓案推出，都可反映當地地價高漲現況。
中信房屋中科后里加盟店店長鄭秀葳補充：「自去年，這邊土地成交每坪都要20多萬元，而長虹建設收購這筆基地擁有臨學區、商圈及交流道等優勢，區段條件非常好，在地人都很期待，而且每坪單價達32萬元，也創下后里住宅區新高。」 鄭秀葳說：「后里預售新大樓每坪單價已經賣到20萬元出頭，靠著低總價500萬元上下小宅設定，推測長虹建設這筆開發案，應採高規格中小宅規劃，房價更不會便宜。」
這波疫情逼的連鎖餐飲業者加速「汰弱留強、加速發展」，王品昨(19)日宣布，考量人流效益及店租等問題，近一個月以來已關閉七家店，以降低成本，但未來會依成本效益持續進行展店及閉店策略，目前預定下半年集團全品牌要開出15店。 政府考量微解封，可望為餐飲等相關業者帶來復甦機會，但餐飲業者表示，微解封等於沒有解封，不能內用但餐廳各種店租都要付，就算有外帶，不能開門做生意，只能像路邊攤一樣推外帶，龐大的店租會壓的店家喘不過氣，王品加速調整展、閉店策略是非常正確。 王品在可能微解封前宣布，進行汰弱留強加速展店計畫，王品今年前七月已經開出新店12家，目前規劃有15家，但先前在考量營運效益等指標下，已從6月15日至今關閉七家店。 王品6月營收為8.73億元，年減28.24%；累計今年上半年營收為83.79億元，年增30.19%。
王品今年第1季稅後純益達1.36億元，每股純益為1.8元。 王品表示，過去幾年王品集團始終看好台灣經濟發展，秉持「品牌為先」的經營理念，疫情帶來新的挑戰，近期王品集團部分品牌門店因租約到期不續租，王品集團應對疫情期間的策略就是「汰弱留強、加速發展」。 2020年新冠肺炎疫情爆發後，餐飲商圈、營業型態都出現新的變化，不少一級商圈釋出好點位，王品也把握時機，加速展店，2021年前四月新開出六家店；5至7月也開出六店，和牛涮、聚都按照原訂規劃到南部拓點。目前通過集團內部開發決策會議、即將開工裝修的店面有15家。
王品強調，品牌經營需要長久、持續不斷努力。王品聚焦資源、適度調整品牌和門店規模，才能符合消費者的需求，帶來更大的商機。王品看好台灣很快就可以控制疫情、早日降級解封、開放餐廳內用、民眾也可以早日回到正常生活，王品也會努力做好準備，開啟新的成長新局面。 台灣自5月中疫情急轉直下，餐飲業首當其衝，王品目前外帶、外送、電商購物網三管齊下，快速反應。同時推出餐飲業最大規模的外帶優惠，聯合旗下23個品牌、287家門店「外帶滿599元現折100元」，滿1,198元折200元策略，但最希望還是能早點降級解封。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。
