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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
國泰金（2882）昨 (20) 日公布 7 月國民經濟信心調查結果，受到新冠肺炎本土疫情趨緩影響，民眾對景氣展望上升，大額消費意願開始回復，此外，國人對股市的樂觀情緒與風險偏好也都呈現回升表現，儘管台股指數在萬八出現賣壓，但仍有43.1%民眾認為未來半年股市會上漲。 國發會最新公布的5月景氣對策信號維持紅燈，領先指標微幅下滑，近期防疫政策雖維持第三級警戒，但本土疫情逐漸緩和，民眾對景氣展望指數回升，從6月的-20.3轉為正數的3.7。據國泰金調查，有34.1%民眾認為未來半年經濟景氣會較現在稍有改善。 民眾薪資上漲預期與大額消費意願指數同步回升，國泰金經濟研究處經理陳志祿表示，這顯示本土新增確診人數下滑支撐消費信心。
此外，據國泰金7月調查結果顯示，民眾對於2021年台灣經濟成長率的平均預期值為3.99%，高於6月的3.87%，但低於主計處預估的2021年經濟成長5.46%。 民眾對於2021年平均通膨預期值為2.02%，高於6月的1.82%，亦比主計處預估的1.72%要來得高，預期今年通貨膨脹率介於1-2%的民眾比例為52%。 股市部分，台股加權指數7月15日一度創下史上新高的18,034點，隨後就隨國際股市出現明顯修正，但國泰金調查民眾對股市的樂觀情緒與風險偏好雙升，這也受到本土疫情降溫影響。 根據國泰金「庶民經濟」7月調查結果顯示，民眾對股市的樂觀指數從6月的2.2明顯回升至17.7 ，風險偏好指數則上揚至12 ，亦較6月的4.6明顯上揚。 調查顯示，有43.1%民眾認為未來半年股市會上漲，占比還是最多，高於認為台股會下跌的25.4%。 至於不動產實價登錄2.07月上路，賣房意願指數急墜，創下至少一年新低，逾64%民眾認為現在不是賣房時機占最多，買房意願指數雖略上提高，但仍以逾54%認為不是買房時機占最多。
最近有買房念頭的網友分享，受到疫情影響，未來購屋會將「梯戶比」列入重點考慮因素之一，主要是梯戶比太高代表住戶較多，甚至可能得擠在同一部電梯內，增加防疫風險。對此，房市專家表示，疫情是短期因素，但即便長期而言，建議社區的梯戶比抓在1：3至1：4左右，若樓層高，則可以壓得更低，尖峰時段等候才不會太久，也防止電梯人流太多。 依《建築技術規則》，6樓以上建築物必須設置至少1座電梯，而所謂梯戶比，就是指一層若有4戶，配1座電梯，梯戶比就是1：4。一般來說，梯戶比越高，代表有越多住戶要共用電梯，一來上下班等候電梯的時間可能拉長，二來也表示該社區居住人口相對較多，可能是住商混合大樓，或是多小宅的格局規劃。
住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示，3至4戶配一部電梯，通常比較合適，也就是梯戶比落在1：3或1：4左右，因為電梯攸關公設比以及維護費用，若新大樓梯戶比太低，除非是一層一戶的豪宅，否則對住戶來說，公設比恐會太高、需負擔的管理費及後續維護費用也會比較有負擔。 但徐佳馨也提醒，除了考慮梯戶比，也要留意樓層高度，假設社區樓層高，代表總戶數較多，梯戶比就需要再壓低一些。 疫情是否影響消費者對梯戶比的要求？信義房屋企研室專案經理曾敬德認為，疫情難免對買方購屋需求上有影響，例如近期透天或公寓物件，因為仍能開放看屋，或是住戶人數不像社區大樓這麼多，相對會受到市場注意，同理，梯戶比的高低，在這段時間內當然也會比較受到消費者重視。 曾敬德進一步說明，無論有沒有疫情影響，建議梯戶比盡量低，尤其樓層高度越高，住戶越多，梯戶比應盡量壓低，以免等太久或進出人流比較複雜；除了梯戶比之外，也可以透過加快電梯速度，或是不同電梯做分流等方式來解決。
南仁湖（5905）昨（20）日宣布，獲選為「安平港水岸複合觀光遊憩區招商案」最優投資人，取得占地16.31公頃海陸域的50年地上權，將斥資103.4億元、分五期打造全台規模最大濱海綜合度假城，預估2027年起逐年開幕營運，一年營收貢獻度上看30億元。 南仁湖表示，台灣港務公司今年5月公告推出「安平港水岸複合觀光遊憩區招商案」，包含陸域13.48公頃、水域2.83公頃，合計16.31公頃。 可允許使用開發項目包含遊艇碼頭、度假Villa、觀光旅館、購物中心、會議中心及商辦等。 南仁湖看好其發展潛力下，參與兩階段的綜合評選作業，昨日正式獲港務公司評選為最優投資人，取得該區50年地上權。 南仁湖進一步指出，目前規劃投資103.4億元、分五期開發，總建築樓地板面積約7.4萬坪，預估2024年動工、2027年起逐年開幕營運，可提供約1,000個以上就業機會。
該區將打造成為「安平海洋之丘綜合度假城」，目標鎖定全齡、親子及國內外觀光客群，規劃有海洋教育、幸福愛情及在地文創等三大主題特色元素。 營運項目涵蓋有海洋影城商場、海洋幸福廣場、荷蘭城文創小鎮、海洋生態學苑、MICE會展酒店等收益型開發項目；並推出高級海洋會員，以及Workation酒店式公寓。 以酒店式公寓為例，將興建四棟大樓，樓地板面積約2.4萬坪，未來將出售租賃權進行營運。南仁湖昨日以漲停收在18元。 據了解，成立三十餘年的南仁湖企業，具有豐富企業運營經驗及多角化事業版圖，除了為人熟知的國道服務區、屏東國立海洋生物博物館、小墾丁渡假村等成功事業體，近年來更拓展至積極籌備中的台中及高雄海洋館。 除此之外，隨著三地集團入主經營，旗下資源涵蓋府城客運、高雄客運、乖乖食品、大鵬灣遊艇等企業，並與泰嘉開發建設攜手合作。 南仁湖將運用城市美學、海洋教育與文化創意體驗納入規劃，打造具有安平歷史紋理特色及國際港口濱海景緻的綜合度假城，成為國內外觀光客駐足的勝地。
冠德建設（2520）旗下環球購物中心去年底標下台中市11期重劃區「市31」BOT案，原訂投資10億元今年動工開發，但受到疫情及營建業缺工、缺料等影響，全案決定棄標，先前繳交的400萬元保證金將被台中市政府沒收。 這也是在疫情影響下，台中BOT促參案半途夭折的首案。據了解，位於附近洲際棒球場的中信金60億元「台中洲際棒球園區娛樂商城」開發案，也因疫情影響及營建成本大幅上揚，動工日期一延再延。 台中市北屯區11期重劃區「市31」BOT案，得標的環球購物中心原計今年上半年動工興建兼具超市、主題式餐飲、休閒及購物等多功能商城。 台中市政府已與環球議約，將保障台中市民30%的就業機會，這處BOT案鄰近洲際棒球場及台中巨蛋等，有利促進區域整體發展。
不料，財政部卻公告，環球購物中心因未及於招商文件公告議約期限110年3月31日前完成議約程序，依促進民間參與公共建設法施行細則第58條特殊情形規定，經市府同意延長議約期限至7月31日止。 但環球購物中心在議約期間，因考量營建成本持續上漲，無法開發此案，申請放棄議約，市府最後決定依規定同意環球購物中心放棄議約，且屬可歸責於環球購物中心，其所繳納保證金400萬元，全數沒收不予發還。
新北市新莊區公設專案通檢已通過新北市都市計畫委員會審議，9月送內政部，預計解編近1.7萬平方公尺公設保留地，原地主將可領回55%可建築用地，市府也會藉由公辦市地重畫方取得公共設施用地5484平方公尺，最快2024年可以重畫配地。新北市城鄉局長黃國峰表示，新莊地藏庵也包含在這次地目變更中，未來變更成宗教用地後，廟方便能依法整建廟宇。 黃國峰說，新莊公設專案預計解編公七、市五等7處公共設施保留地，其中新莊地藏庵是北台灣重要的宗教場域，長期坐落於公園用地，市府這次會變更為宗教專用區，未來地藏庵便可依法整建修繕廟宇。另外還有停車場本來要興建市場，但評估後已無需求，將變更為住宅區及兒童遊樂用地，保障地主權益。
新莊地藏庵主委張永寬說，以前廟方有什麼想法、規畫都被卡住，所以不斷向市府爭取，希望改成宗教用地，很高興現在能通過新北都委會審議，期盼未來盡快通過內政部審查，讓廟方未來能依法整建廟宇。 新北市城鄉局都市計畫科長鄭博仁表示，除了新莊，新店、三重、石門、三峽公設專案通檢也已送內政部審議，未來也將陸續啟動蘆洲、五股、淡水竹圍、泰山、樹林、萬里等區的專案通盤檢討。
台北市百億元指標豪宅大案「Diamond Towers鑽石塔」確定今年928檔期登場。三圓建設董事長王光祥昨（20）日在股東會後表示，在台商回流購屋效應下，看好該案後續銷售，全案預計今年928檔期正式登場，每坪開價250萬至300萬元，挑戰彭淮南防線，未來將成為台北市東區住宅新地標，要看齊信義計畫區。 房地產業者指出，正義國宅都更案應是台灣歷時最久、過程最複雜的都市更新案，建案名為「Diamond Towers鑽石塔」，三圓建設負責此案，終於要在今年928檔期登場。 王光祥指出，疫情讓民眾更重視居住品質，大坪數住宅已是世界潮流，尤其低利、資金氾濫的環境，讓通膨壓力愈來愈高，房地產成為高資產族群最佳的資金配置去處。 王光祥強調，疫情後的房市在此架構之下，讓他對國內房地產有十足信心。他認為，通膨引發營建成本上揚，並推升房價上漲，在他看來，現在是看屋、買方入場的最好時機。在台商回流購屋效應下，看好「Diamond Towers鑽石塔」後續銷售。
三圓建設總經理王雅麟表示，國內房市在台商回流效應下，出現高資產族群對百坪以上自住的豪宅產品需求，像是信義計畫區豪宅案、大直豪宅案都出現高端客戶買盤出手，有利「Diamond Towers鑽石塔」豪宅銷售。目前公司規劃該案在三個月後、也就是928檔期正式登場，代銷業者預計一個月內拍板。 王雅麟強調，「Diamond Towers鑽石塔」可售戶數僅98戶，坪數約150坪，不會切割成七、八十坪的中坪數產品。不過，若客戶有特殊需求，公司也能客製化量身訂作。 該案耗時25年之久，且因產品具有地段性、稀有性、特殊性，初估每坪開價250萬至300萬元，要看齊信義計畫區，至於每坪成交價可望落在200萬至280萬元，總銷達400億元左右。 值得注意的是，30、31樓為挑高132米的樓中樓別墅，擁有近百坪私人專屬空中庭院和無邊際游泳池。王雅麟指出，兩戶樓中樓別墅面積達170坪，價格將視屆時客戶的出價意願。市場認為，由於頂樓產品規劃特殊，有機會挑戰國內豪宅最高價格。
大同公司宣布，以系統工程經驗與實績，拿到新台幣46億元的台糖農業循環豬場改建投資計畫的第2期統包工程案，將興建七座現代化養殖設備及綠能發電技術之養豬場，呼應循環經濟及配合沼氣發電政策，並針對飼育系統、豬舍地板型式、豬舍除臭與糞尿排污、豬場生物防疫、豬場屋頂型式及照明燈具、豬隻友善飼養系統等項目進行改造規劃，預計2023年底陸續完工。
統包工程範圍涵蓋嘉義縣南靖場及鹿草場、屏東縣大響一場、大響二場、四林一場、四林二場及新厝場共 7 座養豬場，大同團隊將於原址改建，讓傳統豬舍成為現代具智慧、環保、節能功能以及友善飼養環境，完工後保守預估可年產達20萬頭衛生安全之肉豬。 大同指出，依照「農業循環經濟」概念，在養豬場設置豬糞尿消化及沼氣發電系統，藉由沼液、沼渣集中處理的方式減少污染排放量，將廢棄物再利用轉化為能源，帶動生質能源產業發展之契機，改善河川污染、畜牧業廢棄物及其他有機物污染，可以解決國內養豬業者所遇之困境。未來豬舍屋頂更可開放建置太陽能系統，兼顧綠色創電與降溫作用，加速推動畜殖場環保現代化的目標。
台灣便利商店開設密度居全球前三名，與日韓互爭首位。統一超、全家、萊爾富等連鎖便利商店不擔心密度越開越密，持續越開越多、且越開越大間，早自五年前就積極開設大坪數的複合店轉型測試市場水溫。 統一超自二○一八年起陸續以「智能」、「複合」、「聯名」三大策略發展創新店格，包括聯名主題店、Big7、複合店型、智能科技店X-STORE，目前全台複合店型已有超過十種類型，超過六百家複合店，同時拓展Big7複合店型，為目前業界複合種類最多、商品規劃精緻度最高的店型，目前全台店數已達十四家。
全家目前複合店型包含生活服務類型，針對小家庭、租屋族洗衣需求，推出自助洗衣複合店，全台已有十二間，今年預計再展店十間；餐飲類型是咖啡旗艦店，全台共有七間，其他複合店型還包括與大樹藥局合作的健康類型、與台新銀行合作的科技金融店。 瞄準支援家庭宅居生活，全家也與天和鮮物、永豐餘生技合作複合店，於店內陳列多樣化的蔬果、冷凍食品，針對住宅商圈店，也推出滿足生鮮需求的超市店型，目前全台約四百間。 統一集團董事長羅智先曾說，台灣已有一萬多家便利商店，真的太多了，現在統一超正在轉型做為生活平台，以新型態的店取代便利商店。他指出，便利商店商品很多，真正切進去看，七十％的「紅花」是啤酒、飲料、香菸、零食，這幾朵「紅花」就高占七成的業績，其他商品都是「綠葉」，過去這種便利商店一家店每天平均營業額八至十萬元；統一超這幾年新型態複合店一家店每天平均營業額達二十至三十萬元，但能否取代既有便利商店型態，統一超也還在實驗階段。
近年來全球游資四處尋覓保值避險標的，加上美國聯準會恐提前在明年升息，在通膨壓力陡升，不動產資產價值成為通膨洪流下之最佳保值產品之一；房產專家預期，具有自用功能、置產價值雙效的商用不動產，可望成為資金配置兼具抗通膨的指定標的之一。 美國近年持續貨幣寬鬆政策印鈔撒錢，2009年至2013年間的後金融海嘯時期，在美國的量化寬鬆政策，雖讓美國經濟逐漸復甦，不過卻造成全球長期低利環境，以及資金狂潮「錢」進股市的情況。惟原先經濟復甦趨勢，卻在去年因新冠疫情襲捲全球、被迫中斷，並再次衝擊世界經濟。 租不如買…工業地產交易火 各國政府為挺過疫情衝擊，並再次推動經濟復甦，去年新一波因疫情啟動無限量QE與財政刺激再度來襲；新一波資金狂潮雖推動全球經濟轉好，並逐漸挺過疫情衝擊，但卻造成原物料價格大漲，引發通膨疑慮，進一步推升全球新一波物價、房價、租金齊漲。
在全球通膨壓力浮現，加上美中貿易戰引發台商回流，國內不動產觀念出現一股「租不如買」的資產保值趨勢，據政府最新數據顯示，今年上半年國內企業授信購置不動產貸款水位迅速提高、達4.2兆元、年增13%。 不僅國內企業加大購置不動產，據各大商仲公司統計，全國大型商用不動產上半年累積交易總額達699億元，是去年同期的近1.3倍，創下2007年以來統計新高，其中工業地產成為交易動能最強勁的標的。 值得注意的是，由於北市東側以南港、內湖為科技業、製造業的聚落漸趨飽和，企業選址開始向東擴張至汐止，形成「汐港湖」黃金三角軸線。 商仲業者觀察，疫情改變各產業全球供應鏈，不少企業訂單滿手、增加產線或業務據點需求恐急，對於能立即進駐使用的辦公空間更為迫切，尤其具有價格、交通動線、產業聚落及屋齡較新優勢的汐止，一躍成為新北首環的新興蛋黃區，成為企業尋找新據點的首選之一。
據媒體報導，大型行庫今年上半在美國、澳洲兩地的海外分行獲利成績佳，第2季更延續第1季氣勢，再創高峰。呼應今年初台綜院創辦人劉泰英警示的「惡性通膨來臨」。 5月，美國消費者物價指數（CPI）漲幅創13年來新高、歐洲物價創近兩年半新高，根據主計總發布5月消費者物價指數（CPI）年增2.48%，台灣消費者物價漲幅也創八年來最高，創下金融海嘯以來最大漲幅。通膨，將取代疫情，成為今年企業經營、個人財富的最大變數。 企業東移…新興蛋黃區成形 低利、資金潮持續不退，民眾擔心伴隨而來則是通貨膨脹，為強化手中資產的保值性，資金紛紛投入不動產交易。加上房價在2018年已從谷底翻揚，近三年吸引更多資金買進房地產，從預售屋、豪宅、甚至帶有收益的商用不動產交易額都攀高。 隨內湖科技園區、南港經貿園區開發飽和，然而企業擴點及以工業、辦公的複合空間需求持續高檔，近幾個月來，愈來愈多企業東移覓地開發，興富發建設與地主新隆儲運合作，以開發科學園區模式，在工建段萬坪土地打造四大棟廠辦、飯店，堪稱汐止地區繼遠雄集團投入「U-Town」後，最大型的開發案。 不僅開發商搶食這波「企業東移設點潮」的大餅，企業也積極擴建園區，知名物流業者嘉里大榮日前即標下新北市政府汐止長安段4,000多坪地上權，投入10億元打造為生技物流園區，未來園區內的冷鏈技術將服務生技醫療及民生產品。
企業擴點東移潮趨勢成形，商仲業者表示，汐止廠辦每坪成交價3字頭，相當於南港軟體園區、內科行情的五至六成，一河之隔的汐止在房價減半的成本優勢下，晉升成「汐港湖」企業聚落廊帶。 商仲業者指出，北市核心商圈的商辦，多已面臨屋齡老舊的問題，加上市中心老舊商辦近二年來每坪成交單價動輒上看三位數，且鮮少有大面積標的供給釋出，讓不少中小企業主買盤縮手。 商仲業者指出，中小企業主欲進駐北市，若希望商辦是全新標的，大多只租不售。至於內科等新興區域商用不動產多為整棟銷售，供給型態未必符合多數企業所需，加上內科、南港新興區段價格行情也在每坪6字頭以上、部分甚至站上7字頭，成為不少企業最沉重的負擔。
相較之下，鄰近內湖、南港的汐止地區，在「一河之隔、房價減半」的價格優勢，成為不少企業擴點首選之一；業者表示，汐止廠辦價格每坪僅約3字頭水準，是港湖地區的五至六成，更僅要台北市中心商辦的三至四成，是加速企業東移潮的關鍵之一。 尤其汐止地區多屬屋齡較新的新式廠辦，加上擁有IC設計、工業電腦、電子周邊零組件、車用電子、生技製藥等明星產業，以及不少傳統製造業、隱型冠軍的總部據點，區域已形成各產業之完整聚落，因此讓汐止成為企業「面子、裡子」兼顧的選擇。
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