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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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受惠台商回流與大型企業插旗，台中住宅與商業地產齊揚！今年上半年，台中新推住宅建案逾1.2萬戶，總銷近2,000億元，居六都之冠；而商業類建築部份，今年前五月，全台辦公服務類建築物建照核發總樓地板面積約達16.7萬坪，其中台中市以3.6萬坪、占全台22％居冠，年增率逾二倍以上。 鄉林不動產研究室指出，台中近年城市發展快速，中科產業群聚進駐帶來人口成長，交通建設及軌道經濟助攻、舒適氣候等利多條件，成為國內外大型集團、台商回流投資的首選之一，尤其是百貨商場及飯店服務業者，看好台中消費潛力爭相插旗，包括洲際娛樂商城、三井OUTLET台中港二期、東區三井lalaport商場等投資計劃，為台中房市增加動能。 近來傳出台積電計劃在中科廠房以增加機台的方式，新增2萬片以上28奈米產能，再添利多話題！後疫情時期，台中房市可望快速回溫，在建商搶地下，房市外溢現象更擴及鄰近的南投與彰化。
鄉林不動產研究室觀察，受原物料及營建成本大幅上漲影響，台中下半年預售新案開價平均4字頭，在房市外溢與比價效應下，彰化與南投蛋黃區預售案，房價上看3字頭。鄉林不動產研究室說，由台中前五月辦公服務類建照核發面積已達去年一整年的76％來看，推估建商或企業因為房地合一2.0新制上路後，看好商辦租售市場前景，一方面也有企業轉投資商辦，靠租賃或轉售來增加業外收益，加大佈局商用不動產。 據實價登錄資料顯示，台中七期新市政特區朝富路「時代廣場CBD」的20樓商辦，今年3月每坪租金為1,421元；而中信金控「台中金融大樓」更創下每坪最高1,550元的租金行情，堪稱是中台灣最具指標的A級辦公商圈，租金投報率水漲船高。世邦魏理仕：工業地產全年成交量拚新高 受惠台商擴廠需求殷切，全台工業土地價格上半年以來已上漲2.3％，合計各類型工業地產成交總額近600億元大關，創下「價量齊揚」的罕見佳績；下半年由於出口持續成長，部分中南部低基期工業區漲幅將上看5％。 世邦魏理仕21日公布「2021上半年工業地產報告」顯示，全台工業地產包括工業土地、廠房和物流、廠辦等各類型產品，上半年交易量達593億元，創歷史同期新高，年增34.6％；展望下半年，成交量有可能再超越上半年，全年有機會追平2020年工業地產市場合計總成交金額的1,172.4億元，再寫新高。 世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶表示，受惠於電子零組件產品外銷出貨暢旺，自用型買方持續擴廠增產的剛性需求，是主要動能，光是自用買家，上半年就占427億元，年增69％。
值得一提的是，已有建商嗅出商機搶進布局，切入投資開發科技園區，成為上半年買方佈局的一大亮點。 另外近年工業土地行情，也因交易熱絡而水漲船高。據世邦魏理仕統計，目前全台工業區土地，每坪平均行情約13.7萬元，年漲幅2.3％。其中，北部工業區地價處於高檔，近一年漲勢收斂，年漲幅小於1％；反觀中南部，年漲幅達4％以上，與多處工業區土地每坪仍低於10萬元的低基期有關。 展望未來工業土地行情，世邦魏理仕台灣估價及諮詢部主管施甫學表示，北部購地成本居高不下，且缺乏大面積土地，預計建商、自用型地主，將陸續投入新廠辦開發、或啟動舊廠房都更升級計畫，尤其是在傳統工業地產交易熱區如新北市、桃園；至於中南部，工業土地成本相對低廉，在自用買方需求增溫下，可望陸續傳出更多成交喜訊，也將帶動地價成長，價格基期較低的工業區內漲幅甚至上看5％以上。
據最新實價揭露，包括「冠德信義」、「和平大苑」、「碧湖畔」、「潤泰敦峰」、「寶徠花園廣場」、「基泰信義」等六大豪宅，今年以來共成交八戶、總金額達17.7億元，均由女性購屋者出手，且以現金購入無貸款者占了半數，顯示雙北市女富豪已撐起豪宅市場半邊天。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，今年以來北市六大豪宅中，出現七位女買家，總共包辦八戶豪宅交易，成交總金額達17.7億元。 特別的是，這些女豪客半數交易都以無貸款、現金買入，購買力強勁；觀察這些女富豪背景，多半原居住地就在台北市，且買豪宅前就已住在豪宅或高價區段，非富即貴，不是名媛千金就是女創業家，因此一出手就是動輒二、三億元豪宅，也為近期豪宅市場撐起一片天。 從總成交金額來看，以「潤泰敦峰」陳姓女買方最大手筆，一次出手就買進該案6、8、9樓，以每坪成交價179萬~189萬元、總計5.81億元購入375.09坪。
若以無貸款、現金購屋來看，「冠德信義」李姓買方最豪氣，不僅已持有該社區10樓戶別，今年6月更加碼砸3.41億元現金、以每坪成交價195萬元的優質價格入手9樓的215.2坪戶。 「和平大苑」28樓王姓女買家也以3.04億元現金，換算每坪成交價188.5萬元購入28樓196.38坪；「碧湖畔」14樓田姓女買方以現金約2.19億元，換算每坪成交價133萬元買下194.28坪產品。 另外，台北市信義區「寶徠花園廣場」23樓戶122.82坪產品，原先是名媛吳麗玲所持有，後來該戶遭拍賣，由「歐企投資」在二拍時以底價1.55億元、 換算每坪成交價143.2萬元取得。 今年5月胡姓女買家則以每坪169.1萬元、總價1.83億元現金購宅，讓持有五年的「歐企投資」轉手獲利2,757萬元出場。
政府透過大數據抓出非自住的囤房情形，但在落實到實際的稅務稽徵面，目前僅有台北市、連江縣、宜蘭縣等地區依法制定差別稅率，全國多數地區囤房戶與一般自住者房屋稅率的差異不大。 《房屋稅條例》規定，住宅若作為自住或公益出租，只要依房屋現值課徵1.2%房屋稅；但非自住的住宅，則開放地方自訂稅率，最低不得低於房屋現值1.5%，最高可以課到3.6%，各地方政府得視所有權人持有房屋戶數情形訂定差別稅率，也就是俗稱的囤房稅。
雖然中央法規已經開放設定差別稅率，然而觀察目前囤房稅實施情形，財政部官員表示，目前僅台北市、連江縣、宜蘭縣等三個地區，有針對囤房戶數的多寡訂定差別稅率，而實際上將最高稅率訂到3.6%僅有台北市實施。 官員表示，除這三個地區，桃園市、新竹縣訂定的囤房稅率也高於法定最低稅率，其餘縣市則多以法定最低1.5%課徵囤房稅。 財政部日前已宣示，配合行政院推動的「健全房地產市場方案」，囤房稅屬於中長期必須持續推動的措施，但擔心是修法後可能導致房屋稅轉嫁到房客身上，反而讓坊間租金上漲，不利於青年或經濟弱勢族群，再加上城鄉房屋價格存在相當差距，修訂全國統一標準，仍須多方考量。
614戶只租不賣 規劃8坪至22坪的一至三房型 預計2024年完工 中央國家住宅及都市更新中心興辦東區「新都安居」社會住宅，只租不售，規劃為地上14層、地下2層3棟建築群，戶數614戶，預計2024年完工。規劃1房型8坪多有390戶、2房型約16坪有185戶、3房型約22坪有39戶，已獲南市都市設計審議通過。 規劃地上14層 地下2層 基地位於東區崇吉一街、崇吉二街之間的「南台南站副都心」地區，南側鄰近仁德二空新村、西側鄰台糖試驗所，是台南市立醫院生活圈範圍，配合周邊既有聚落發展，形成機能完善的生活網絡。
將設幼兒園及生活店鋪 都發局表示，該興建案空間規劃上採小型都市尺度的活動廣場設計，呼應周邊既有生活區；另設社區集會空間、幼兒園及生活店鋪，提供鄰里社區的聯誼及使用。 建築設計除了符合銀級綠建築外，全案採無障礙設施系統及通用設計，並結合當下防疫需求的居住單元動線規劃、電梯防疫設計、衛浴獨立排氣及給水源頭過濾系統等。 都發局說，戶外空間規劃為環狀無障礙通路，透過林蔭綠廊與大量複層綠化，形塑多功能街角廣場及共融遊戲區，營造符合各年齡層使用的優質社區，完工後民眾可申請入住。
新北市政府7月21日召開疫後首次市政會議，向外界說明疫情期間新北「防疫紓困作為」，並宣布後疫時代「產業發展策略」。 在「防疫紓困作為」方面，市府於5月底即刻提出「防疫助扶方案」，規劃急難慰助、勞工協處、青年就業、減稅、費用緩繳及產業支持等紓困措施。針對失業勞工，加碼補助子女生活扶助金最高1萬1800元；在陷困家庭急難慰助部分，已核發1672案；另針對公有市場攤商、促參廠商、市有房地承租業者及設定地上權業者，市府也減免使用費、租金及權利金，共近3600家業者受惠。 另外在「產業發展政策」方面，新北市長侯友宜表示，自今年初新北就已超前布署「未來十年產業發展藍圖」，然5月中疫情爆發，眼看內需產業受創甚深，故緊急改變思維，將由上而下的產業大面向規劃，順勢轉為自下而上的地方需求為重，並同步修正產業政策。
侯友宜指出，短中期將以「庶民經濟」、「數位轉型」及「就業創造」作為三大目標，盼助民生經濟迅速復甦。長期則透過「雙升三創」，以零碳翻轉及樂活醫動養，「創造」宜居城市；以打造智慧城及優化製造業「創新」升級轉型；以導入新商業及地方經濟圈「創生」地方發展。讓市民生活品質提升、產業價值提升，盼未來十年打造新北「黃金飛躍時代」。 經發局長何怡明補充短中期政策內容，首先重中之重在於「庶民經濟」，目前已輔導泰山、汐止秀豐、三峽及林口市場架設LINE@商城，同時結合地區機車外送服務，另也與蝦皮、Pchome 及第三方平台通路合作「新北逛菜市網路商城」，拓展攤商線上銷售商機。
其次，「數位轉型」也致力協助企業於疫情期間推出中小企業輔導團及電商顧問輔導團，輔導企業導入數位模式，後續也將辦理國際視訊採購商洽會，搶攻零接觸商機。最後，在「就業創造」上，市府以招商帶動就業機會，新北去年度與今年上半年榮獲「公有土地招商王」，招商成果亮眼，目前雖遇疫情，廠商仍持續擴廠進駐，包含南亞科技於泰山南林科學園區興建12吋先進晶圓新廠、林口國際媒體園區A基地開工動土、宏匯思源i-Tower暨宏匯凱悅嘉軒酒店開幕等，預計創造7500個就業機會。
侯友宜強調，雖疫情難以預測，但產業發展的長期規劃不會因此改變，新北未來的十年，將以「雙升三創」為主軸，逐步推動綠色運輸及企業能源轉型，從事零碳翻轉，拓展運動經濟、長照安養及智慧醫療，推廣樂活醫動養，「創造」宜居城市；並運用智慧物流、金融科技及智慧電動車，打造新北智慧城，持續整頓五股垃圾山，協助土城AI等智慧園區產業招商，讓傳統製造業朝向「創新」升級轉型；也會輔導在地企業迎向新零售、新商業趨勢，並讓新北自治組職整合自身在地觀光及產業特色優勢，形成地方經濟圈，「創生」地方發展。 經發局表示，將持續招商引資，為企業量身打造合適投資環境，並運用各類產業政策工具，以及鬆綁空間用地限制等策略，爭取產業落地深根，讓未來十年成為新北的黃金飛躍時代。
據實價登錄資料顯示，台北市信義計畫區「遠雄金融中心」6樓每坪月租金為3,675元，為今年以來信義計畫區A辦第三高。由於該案承租時間是在6月的疫情期間，顯示A級商辦行情不畏疫情，價格依舊有撐。 據實價登錄網顯示，今年以來台北市信義計畫區A級商辦最高租賃價為「國泰置地」，21樓每坪月租金4,151元，其次為「遠雄金融中心」19樓的每坪3,811元。最新實價資料顯示，今年6月信義計畫區A級商辦「遠雄金融中心」有最新成交，6樓每坪月租金揭露為3,675元、月租金為48萬元，每坪月租金為今年以來信義計畫區A辦第三高。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，「國泰置地」21樓、「遠雄金融中心」19樓兩者實價揭露的租賃行情都在疫情之前，因此6月6樓低樓層的租金行情揭露後，成交租賃單價和近兩年條件相似的樓層一致。
根據CBRE世邦魏理仕最新發佈2021年上半年工業地產報告顯示，全台工業地產(含工業土地、廠房/物流、廠辦)上半 年交易量達新台幣 593 億元，創歷史同期新高，並較去年同期增加 34.6%，顯示全球新冠疫情反覆 並未影響台灣企業購置不動產的意願，其中自用型買方更是全台灣北中南覓地擴產，包括資訊電子 產業及傳統產業廠商，全年工業地產交易量可望追平去年的高水平。 觀察工業地產買方動態，受惠於電子零組件產品外銷出貨暢旺，自用型買方持續擴廠增產的剛性需求，是主要帶動工業地產交易的主力，如 IC 載板廠景碩科技於 2 月斥資新台幣逾44.8 億元取得桃園約四萬坪廠房以加速擴充產能，聯發科投資新台幣 32.6 億購買內科整棟廠辦大樓作為研發大樓 等皆為市場佳話。
世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶觀察，上半年自用型買方投資新台幣近427億元購買各類工業 用不動產，較去年同期大增69%，顯示出新冠疫情未衝擊工業地產需求;值得一提的是，已有開發 商及建商嗅出商機搶進布局，切入投資開發科技園區，成為上半年買方佈局的一大亮點。 李嘉玶 進一步指出，央行於3月將工業區閒置土地納入信用管制範圍，限制最高貸款成數為5.5成，惟目 前許多工業地買方皆具實質開發及營運需求，預期此次措施對工業地產市場影響有限，也反映了工業地產市場交易持續熱絡的現象。 觀察工業土地價格走勢，全台工業區平均地價每坪約13.7萬元，較上年同期增加2.3%。分析北中南價格趨勢，北部工業區地價處於高檔，過去一年漲勢走緩，年增率皆小於 1%，漲幅明顯 收斂，反觀中、南部工業地價年增率仍達4%以上，與多處工業區地價每坪單價仍低於10萬元的低基期有關。
針對未來土地價格趨勢，世邦魏理仕台灣估價及諮詢部主管施甫學表示，北部購地成本居高不下，且缺乏大面積土地的背景下，預計未來大型建商和自用型地主將陸續投入新廠辦開發，以及啟動舊 廠房都更升級計畫，尤其是在傳統工業地產交易熱區如新北市及桃園市;中南部工業土地則相對成 本低廉，在自用買方需求穩健成長下未來可望陸續傳出更多交易的好消息，也將帶動平均地價成長，價格基期較低的工業區內漲幅甚或可達 5%以上。
台商回游與大型企業插旗，根據統計，全國核發的辦公服務類建築建照總樓地板面積，今年前五個月已達16.7萬坪，其中台中市就超過3.6萬坪，占全台22%，也比去年同期暴增217.9%，住宅與商業地產齊揚，成為六都最大亮點。 業界表示，建商在台中重劃區與舊市區爭相搶地儲存推案能量的同時，傳產與新興產業聚集、人口持續移入，商辦需求節節上升，隨著新冠疫情可望在8月解封，企業員工陸續回籠辦公室，住宅與商辦同步升溫。 鄉林不動產研究室指出，台中住宅及商用不動產齊揚，上半年建商新推住宅建案逾1.2萬戶，總銷近2,000億元，居六都之冠；而商業類住宅部分，前五月全台辦公服務類建築物建照核發總樓地板面積計55萬平方公尺、約16.7萬坪，台中市以3.6萬坪拿下冠軍、且年增率更逾二倍以上。 台中近年城市發展快速，中科產業群聚進駐帶來人口成長，交通建設及軌道經濟助攻、舒適氣候等條件，成為國內外大型企業、台商回流重要跨區插旗之地。
百貨、商場暨飯店、服務業者看好未來消費潛力紛紛卡位，洲際娛樂商城、三井台中港二期、三井Lalaport等商場興建計劃，為台中房市增加動能。 近來傳出台積電計劃在中科廠房以增加機台的方式，新增2萬片以上28奈米產能再添利多話題，後疫期台中房市在疫情逐漸和緩下來後可望快速回溫，土地稀有及建商搶地情況下，整體房市外溢現象更擴及鄰近的南投與彰化，房價看漲。 鄉林不動產研究室觀察，受原物料及營建工程費用大幅上漲影響，台中市下半年新建案開價平均4字頭，房市外溢與比價效應下，彰化、南投蛋黃區預售案房價也上看3字頭。
鄉林不動產研究室說，今年上半年六都淨遷入人口排名，台中市北屯區以淨遷入2,131人居六都行政區第一名，人口增長蔚為房市大利多，後勢發展效益可期。 人潮帶來錢潮，從中市今年光是前五個月辦公服務類建照核發面積已達去年一整年的76%來看，研判建商或企業有可能是在房地合一2.0之後，看好商辦租、售供需市場前景，一方面也有企業轉投資商辦，靠租賃或轉售來增加穩定業外營收，加大布局商用不動產。 美中貿易大戰促台商回游，「投資臺灣三大方案」實施迄今屆滿2年，成功吸引927家企業、帶來超過1.2兆元投資及10萬個就業機會，挹注台灣經濟成長動能。
台商回流及外商來台產業龐大的辦公、商業需求，讓辦公服務類商用地產崛起，行政院最近拍板加碼該方案1,500億貸款額度，今年全年商用不動產有機會挑戰新高點。 根據內政部實價登錄資料顯示，台中市七期重畫區的新市政特區朝富路「時代廣場CBD」20樓商辦，今年3月每坪租金為1,421元，而中信金控「台中金融大樓」更創下每坪最高1,550元租金行情，堪稱是中部地區最具觀察指標的A級辦公商圈，租金投報率水漲船高。 台中商用不動產興起，捷運綠線沿線招商也夯起來，北部建商日勝生標下捷運文心崇德站、文心櫻花站及南屯站三處聯開案；而冠德建設也拿下中捷綠線文華高中站與四維國小站，看好軌道經濟，四維國小站將規劃地上22層的商辦大樓，顯示投資熱潮方興未艾。
又有企業搬錢買整棟廠辦，5月，知名生乳捲業者亞尼克砸4億元包下北市內湖區民權東路六段21巷內整棟廠辦，據悉，該廠辦是華南資產去年1月從法拍市場以3.3億餘元拍下，趕在房地合一2.0上路前，加價逾2成賣掉。 根據內政部實價網，亞尼克買下的內湖廠辦屋齡約11年，為地上7層、地下2層建物，基地面積約187.07坪、建物面積約1079.22坪（包括28個車位），每坪實價約37.1萬元。 金控旗下資產管理近幾年在房市相當活躍 第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄表示，內科文德段的中古廠辦大樓依照區位價格有明顯差異，靠近港墘路側的廠辦，由於近捷運且周邊生活機能較充足，每坪行情約50萬至65萬元，而陽光街以南的區塊，由於受到中間住宅區以及國道一號的切割，商業活動的連貫性受到阻撓，再加上離捷運遠，以及航高限制，建築物多在10樓以下，中古廠辦行情每坪約40萬至45萬元。瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析，近年房市熱，各金控旗下的資產管理公司也在投資市場頗為活躍，去年華南金也搶得遠航館前路店面，另外中信金、合庫金、台新金等旗下資產管理公司也是市場的常客。比較特殊的是，台灣金聯旗下的力寶除了去年取得遠航龍江路可危老的整棟宿舍之外，上周也積極台南是新營區長勝營區的市地重劃土地標售案，並以全勝之姿，擊敗20多組投資人，搶得三標，取得約570坪的商業區土地，儼然成為不動產投資市場的生力軍。
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