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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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近期房市買氣雖略受疫情影響，但房地合一2.0上路前夕，市場仍湧現一波趕適用舊制的交易潮，使6月房貸餘額續創歷史新高！據央行公布的統計數據，6月全體銀行房貸餘額約8.407兆元，土建融餘額則攀升至約2.621兆元，雙雙突破統計以來新高，其中房貸餘額的年增率更擴大至10.42％，較上月增加0.43個百分點，增幅為近15年的新高。 據央行統計，今年6月的房貸餘額月增達823.4億元，高於5月的月增772.62億元，不僅是今年單月最大增量，更已是連續第52個月創下新高紀錄；土建融餘額則單月新增389億元，雖然也是累計連續28個月創歷史新高，但年增率已連續5個月下滑，6月的年增率更縮減至16.68％，為8個月來新低。 根據六都地政局發布的買賣移轉棟數統計，六都在6月的移轉棟數全部增加，且與去年同期相比，年增率均來到二位數；央行官員表示，市場在房地合一2.0上路前夕加速換手交易，以及部分地區在6月迎來交屋潮，皆是使6月的房貸餘額持續增加的主要原因。 雖然房市交易未降溫，房貸餘額持續上升，土建融年增率卻持續縮減，反映出建商對打炒房政策非常敏感，推案量顯著下滑，導致土建融需求減少。據住展房屋網統計，北台灣今年上半年推案量比去年同期驟減近二成，顯示建商推案力道已經減弱。
通常民眾在購屋前，會對其地理位置和周遭環境進行評估，而居家風水也是評估的一大要點。像是房子外架設高架橋樑、捷運等設施，噪音多、遮採光，也容易有空氣污染，在風水上被稱作「攔腰煞」。近期實價揭露，台北三間豪宅「潤泰敦峰」、「仁愛帝寶」及「0NE PARK元利信義聯勤」皆打破豪宅臨高架的魔咒，成交均價突破200萬天價。 大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，台北市土地稀缺、整合不易，雖然鄰近高架橋有噪音、落塵與風水問題是一大抗性，不過豪宅依舊能以設計降低干擾，讓房價維持不墜。 統計臨高架橋的台北市豪宅，成交均價最高的前兩名皆位於大安區、鄰近建國高架橋，均價第一的為仁愛帝寶，每坪要271萬元，均價排名第二的為ONE PARK元利信義聯勤，每坪246.6萬，而北棟價格又高於南棟，均價第三高的為位於松山區、鄰近市民大道的潤泰敦峰，平均每坪要202.5萬，前三名平均均價都站穩200萬元大關，打破豪宅臨高架難寫天價的刻板印象，顯現產品力才是關鍵。
郎美囡分析，建國南北高架貫穿台北市核心，仁愛帝寶位於台北市傳統豪宅地段，僅東側近高架橋，且社區尚有建國南路一段多線道阻隔，干擾相對小，而ONE PARK隔著建國高架橋和大安森林公園相望，黃金地段與無敵景觀讓該案在預售時就勇奪實價成交單價第一。 資料中也指出，第四高價為敦南樞苑150.3萬元，第五名則為明日博121.3萬，但其近一年成交量23戶卻讓其他四間臨高架豪宅望塵莫及。郎美囡觀察，臨高架豪宅排名第五的明日博，中低樓層單價百萬出頭，高CP值也讓高資產買方趨之若鶩。 台北市新舊豪宅市場競爭持續白熱化，住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，建案間不僅比拚地段、建材、景觀等硬實力，還要比管理等軟服務，雖有高低樓層價差，甚至旁邊有高架橋等設施，但在資金行情下依舊能寫下天價。
隨指揮中心宣布27日降為二級警戒，財政部國產署27日公告列標今年第四批都更宅北市文山區「南方莊園」38戶，總價為1,818萬元～3,616萬元間，還有中正區「正隆天第」6戶，總價為1.02億元～1.05億元，預計8月17日開標，估計標脫率有望維持五成以上。 北市文山區的南方莊園位於文湖線辛亥站旁，坪數多為27坪～46坪，總價多在1,818萬元～3,616萬元間，每坪單價約70萬元，因交通位置良好，距辛亥捷運站只有十分鐘路程，加上鄰近萬芳高中、興隆國小等學區又是北市門牌，附近也有萬芳醫院，其生活機能良好，開賣以來頗受自住客青睞。 國產署指出，南方莊園堪稱2021年都更宅標售最熱門建案，原本國產署手中握有71戶，在今年第二批都更宅標售時推出36戶，順利標脫33戶，半數都有多人搶標情況，標脫率高達九成。
而北市中正區的正隆天第位於捷運古亭站旁的羅斯福路精華地段，鄰近師大商圈，因總價較高超過北市豪宅稅門檻，近兩次標售情況皆為全數流標，坪數多為120坪，總價多在1.02億元～1.05億元間，每坪單價約88萬元。 若8月疫情得宜且自住屋買盤升溫，國產署研擬在8月18日後趁勝追擊推出今年第五批都更宅，規劃為北市大安區豪宅明日博2戶（總價多為1億元左右），還有中低價標的為北市萬華區全坤威峰、新北板橋區昇陽文薈、新北永和區勝開大地各1戶，還有新店友座臻美3戶，總價多在2千萬元～5千萬元。
根據內政部統計處資料顯示，今年上半年全國的買賣移轉棟數創下近8年來的同期新高，反映疫情之前的房市已經快速復甦，和去年同期的14萬棟相比，更是年增3.5萬棟，年增幅達25%，增長的幅度則是近17年以來最高的1年。 統計顯示，全國今年上半年移轉年增25%，台北市年增23%，復甦到1.65萬棟，新北市則是3.4萬棟，年增24%、桃園2.3萬棟，年增16%、台中市則是六都中排名第2，上半年買賣移轉棟數2.6萬棟，年增27%、台南市1.3萬棟，年增28%，而高雄市移轉2.2萬棟，年增幅度居六都之冠，達32%。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，今年上半年買賣移轉棟數為17.5萬棟，已經直逼2013年上一波景氣榮景時的18萬棟，雖然政策有效抑制投機，不過市場的剛性買盤穩定，帶動房市出現一波價量齊揚的走勢，而上半年的移轉棟數尚未反映疫情帶來的衝擊，預料第三季的移轉棟數就會完全反映疫情下的市況，後續的移轉棟數可能出現量縮走勢。 從區域分布來看，中南部成長趨勢明顯，主要當地房價水準相對平價，且就業機會也帶動需求增加，加上有許多重大建設題材發酵，房市買氣暢旺，不過雙北市的反彈趨勢也很明顯，雙北市年增幅度也都超過2成，顯示這波房市復甦表現相當全面。 曾敬德表示，政府打炒房政策如房地合一2.0，有效抑制短期投資需求，也讓政策前預售換約出現一波轉手，不過預售換約並不需要辦理移轉登記，所以這類的換約並不會出現在上半年的移轉數據上。
為加速建設推動，並就老樹原地保留、安置街廓增設道路、宗教專用區劃設等考量，台中市政府地政局推動「變更烏日都市計畫(配合前竹地區區段徵收第二次專案變更)」(草案)，於4月時召開座談會傾聽民意，全力打造友善居住環境。對於座談會上陳抗民眾遭妨礙公務送辦一案，市府表示，徵收作業一切依法進行，將尊重民眾訴訟權與司法機關判決，並呼籲民眾遵守社會秩序。 地政局指出，台中市烏日前竹地區區段徵收案，於2017年8月14日經內政部核定範圍、2018年10月2日公告徵收，同年11月2日通知地主領取補償費，並隨發價作業完成，於2019年10月7日時公告發布實施「變更烏日都市計畫主要計畫(配合前竹地區區段徵收開發)案」，全區計分4工區，陸續於2020年7月1日開工，預計2024年完成施工；其中，第1標安置街廓臨時中繼住宅已完成居住位置分配作業，預計於2021年8月完工後通知拆遷地主安置入住。 地政局表示，為加速推動建設、避免影響後續區段徵收土地分配作業，並考量民意及區內實質需求，提出老樹原地保留、安置街廓增設道路、宗教專用區劃設，因此市府依法辦理「變更烏日都市計畫(配合前竹地區區段徵收第二次專案變更)」(草案)，並召開座談會傾聽民意，除將完善優良公共設施、營造友善居住環境，更兼顧當地居民權益，實現結合產業發展與便利交通的「綠活住宅基地」願景。
有關自救會質疑此案逾三年保留徵收期限部分，地政局回應，前竹區段徵收案經查從未依土地法第213條規定呈請核定公布徵收範圍、禁止土地所有權人為妨礙徵收使用，因此應無所稱依土地法第214條規定逾期保留徵收視為廢止情事；此外，有關自救會等不服內政部核准辦理此案區段徵收處分所主張事項，也於2020年6月10日經台中高等行政法院2019年度訴更一字第23號判決駁回原告之訴，認為處分尚屬適法，全案目前繫屬最高行政法院審理中；環境影響評估部分，也經環評審議權責機關中市環境保護局判定免實施在案。 地政局表示，都市計畫變更案於4月時召開公開展覽前座談會，讓地方民眾陳訴意見，並加強傾聽、民眾參與和凝聚共識，使計畫規劃草案更加切合地方需求。有關2021年7月27日反對烏日區前竹區段徵收自救會等團體前往台中地方法院，為座談會上民眾遭警察機關以妨礙公務移送再進行陳抗，市府地政局、警察局表示，全案檢察官偵查中，將尊重民眾訴訟權與司法機關判決，並呼籲民眾遵守社會秩序。
都更二箭2.0升級版「新北市政府辦理跨街廓都市更新容積調派專案計畫」於2021年7月4日上路，為加強民間瞭解執行機制及操作方式，市府於2021年7月27日召開首場線上宣導說明會，針對申請案通案性課題詳細說明並提供線上問答，僅短短1個小時的說明會吸引眾多民眾熱情參與。 城鄉發展局局長黃國峰表示，都更二箭2.0機制從上路以來廣受各方業界詢問，為一次性解惑多數民眾的共通性問題，市府於27日舉辦線上說明會，從申請條件、執行方式及流程，到申請時會遭遇之課題及檢討細節都一一詳細解析，並透過案例分析及圖文並茂方式說明，促進民眾更加瞭解。另本次說明會內容後續將結合都更二箭1.0執行成果、都更二箭2.0課程解析剪輯成精華版影片，有興趣民眾可至「我愛陳香菊」臉書粉絲專頁觀看。 MyGoNews房地產新聞 區域情報 都市更新處處長張壽文補充，本專案計畫主要是將巷弄內不易重建的基地，將其重建權利併入主要幹道地區集中開發，並提供最高20％基準容積加給，而巷弄內基地將變為綠地，提供周邊居民休憩空間，只要基地位於同一都市計畫主要計畫範圍內，小基地(調出基地)整合至100％同意，調入基地(大基地)整合至都市更新條例第37條規定同意門檻，並各自符合面積規模及臨路條件，即可於2025年7月3日前提出事業計畫報核向市府申請都更二箭2.0機制，相關資訊可至新北市政府都市更新處網站宣導專區查詢(https://www.uro.ntpc.gov.tw/)。
獵雷艦弊案「慶富造船」位於高雄亞洲新灣區內的軟體園區總部，今日舉辦第3輪2拍，相對於原先首輪首拍底價19.38億元，此次價格底價11億1651.84萬元，等同打了57折出售，但最終仍沒任何買方願意進場。專家分析，該商辦屬地上權產品，其價格與目前營建成本幾乎沒太大落差，流標在於除仍高於市價行情，加上地上權較難貸款與該商辦有業種限制等都是原因。 「慶富造船」2014年擊敗台船，標下承建海軍獵雷艦的國艦國造計畫，為籌募資金2016年向包括第一商銀、合庫、華南銀行、臺灣中小企銀、臺銀、土銀等9家金融機構簽約進行聯合貸款達205億元，但2017年起開始爆發財務問題，檢調發現該公司透過先辦理假增資，以此獲得銀行團聯貸，再向聯貸銀行詐貸高達63億元，目前公司負責人陳慶男已遭重判25年，公司旗下資產則被法拍中。
今日法拍物件為慶富造船總部，其建物地上10樓、地下2樓總樓地板面積7812.07坪，屋齡僅14年辦公大樓。該物件最早於2019年5月28日起被法拍，當時拍賣底價19億3840萬元，至今日流標總共經過8次拍賣，當中包括3次如條件變更、疫情暫緩停拍等。而今日拍賣底價11億1651.84萬元，僅首拍57折仍流標。 104網法拍陳慧瑜經理表示，該案屬於坐擁亞洲新灣區海景首排地上權辦公室，而每建坪法拍底價為14.29萬元，其單價不算高主因是現階段營建成本，該類辦公室造價已達15萬元，但會出現流標其實不意外，主因是在疫情期間要投入超過11億元買辦公室資產客有限，加上投標人須符合加工區核准投資事業限制，並非所有業種均能投標，而地上權辦公室不像所有權那麼好貸款，都是流標原因。 富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析，該法拍物件具備A級景觀地段，但亞洲新灣區發展十餘年目前仍缺少產業進駐，可從過去招商多次流標看出端倪，但該地上權商辦具備景觀特殊性，若持續減價推估會有相關業種進場。
兆豐金控（2886）旗下兆豐銀行危老都更動起來，位於台北市中山北路精華地段的老舊的中山分行即將改建，近日喬遷至承德路營業，打破老行庫城堡式櫃台的陳舊樣式 ，兆豐銀行中山分行以全新的裝修CI規範進行裝修，整體空間簡潔明亮、呈現國際級銀行現代化的樣貌。 兆豐銀行中山分行舊址位於中山北路南京西路口屬捷運中山站商圈，曾經是兆豐銀行合併前身中國國際商業銀行的總行，因所在大樓為屋齡已逾70年之老舊建築，為了安全起見將拆除改建，未來將興建14層樓、地下3層玻璃帷幕的鋼骨結構大樓，並規劃取得耐震標章、綠建築銀級、智慧型建築銀級等認證。 搬遷後新址在承德路與南京西路口，距離原址僅約700公尺，同樣臨近捷運中山站。全新現代化設計的兆豐銀行門面，簡潔明亮的白色櫃台、高質感的鈦金屬邊框，搭配原企業CＩ識別中的紅紫系列原色設計，打造出現代化國際級銀行專業尊榮的樣貌，高矮櫃台業務分流以及規劃貴賓理財專區等，不論是舒適的等候區，或是洽辦業務的動線規畫，都讓客戶耳目一新。
不只中山分行搬遷，緊臨新北市政府的板橋分行，也將在8月2日喬遷，因為目前的行舍老舊空間狹小，也將搬遷至人潮較多、面積更大的新址擴大營業，距離現址僅550公尺，臨近捷運府中站，大眾運輸交通便利，附近設有路邊停車場，客戶洽公停車方便，同樣也以新的CI設計規範來裝修，全新風格的營業空間，希望提升客戶整體服務感受。 兆豐銀行為提升企業形象，持續虛實並進持續脫胎換骨，官網及APP改版優化後，實體店面也悄悄的進行形象大改造，配合業務優化的人流動線調整，將逐步汰換陳舊行舍進行改造，希望進一步提升客戶好感度。
台肥公司指出，南港C2開發案當中，漢來承租的觀光飯店為地上26樓建物，預計明年開幕，至於商辦大樓也順利招租，預計今年將有外商承租進駐。 南港C2開發案共計3棟物件，包括2棟觀光飯店、1棟商辦大樓，其中高雄漢來承租1棟飯店，規劃明年開幕，如今商辦大樓也陸續出租中。 台肥認為，隨著明年漢來進駐，飯店開張，加上今年商辦大樓即有租戶承租，地點又緊鄰南港展覽館，當地只會更加繁榮，也可望找到新的飯店業者承租。 另外，台肥南港C2開發案位於南港展覽館旁，不但擁有捷運站優勢，且鄰站還有台北市政府與鐵路局及民間業者合作開發的南港之心都更案，未來區域發展潛力雄厚。 轉投資事業方面，因尿素價格上漲，每噸來到450美元左右，相較去年中每噸約220美元，價格翻倍，台肥轉投資沙烏地阿拉伯朱肥公司，生產尿素，年產能約60萬噸，可望為今年帶來不錯獲利。
歷經3次流標的九如鄉大型冷凍廠房法拍案，將在疫情降級後進行第4次拍賣，底價大砍近半來到2億多元，能否順利賣出，備受業界矚目。 南部知名冷凍倉儲公司櫻馫興業因積欠多家銀行債務遭到查封，位於九如鄉的廠房設備及土地將於8月17日進行第4次法拍，底價降至2億1611萬多元，比起去年底的首拍金額4億2449萬元，幾乎是打了對折。 法院公告的拍賣標地為該公司九如廠2筆近6000平方公尺土地、面積1萬1000多平方公尺的5層鋼骨廠房以及超低溫急速冷凍設備、毛豆生產線等動產與不動產，拍賣保證金為4322萬3000元。
法務部行政執行署新北分署將於110年8月3日舉辦不動產拍賣會；新北分署表示，這次拍賣標的物，包括拍賣市場罕見的坐月子中心、公寓住宅及土地10餘筆，全部採通訊投標，現場投標無效，其中，最受矚目的就是位於新北市板橋鬧區的坐月子中心，底價2億6353萬元。 此外，新北分署強調，為配合第二級警戒防疫政策，室內須保持社交安全距離1.5公尺以上，故當日僅限量開放民眾入場觀看投開標，並自投標時起，全程以臉書直播，至開標結束。 新北分署表示，這次拍賣標的物最受矚目者，當屬坐落於板橋區中山路1段50巷22號3樓的建物（全棟地上6層、地下4層），該建物位於板橋舊火車站後站商圈，臨近捷運府中站，交通便利，極具商業價值。
新北分署表示，該建物室內約356.28坪，陽台約21.16坪，隔成18間套房，現經營坐月子中心，地下4樓約345.5坪，共有18個平面車位，地面編號不甚清晰，經實地勘察後，車位所在位址均已明確，於查封後出租給停車場業者經營使用，連同其他4筆相鄰的畸零土地一併第3次拍賣，底價合計2億6353萬元，拍定後3樓建物及18個平面車位均點交。
新北分署指出，本件義務人公司因滯納地價稅、房屋稅及勞工保險費而移送執行，據該中心負責人表示，受少子化影響，已慘淡經營一段時日，入不敷出，最終因無法正常繳納銀行貸款，而淪為法拍。 新北分署於同日將第1次拍賣坐落在新莊區中正路新建巷16弄9之3號（即9號4樓）的建物（全棟地上5層）及其持分基地，室內約20.64坪，陽台約4.48坪，無公設，底價合計885萬元，拍定後點交。 此外，這次還有拍賣坐落板橋、樹林、中和、永和等區的土地各1筆；坐落鶯歌區土地2筆及土城區土地5筆。其中，坐落板橋區光仁段59地號土地約3坪，為美麗華集團家族成員，亦為股票上市的美亞鋼管廠股份有限公司董座黃春發所有，由台北分署囑託新北分署執行。 新北分署表示，8月3日當日下午2時許，新北分署政風人員將會同執行人員至郵局領取通訊投標書，自下午2點30分起，投入12樓拍賣室標櫃，下午3時進行開標程序，請進場觀看投開標的民眾全程配戴口罩，做好個人防疫措施，並配合新北分署簡訊實聯制登記。
全國疫情警戒降級後，位於墾丁大街的黃金店面法拍案即將登場，拍賣底價跌破2億元，降至1億7千多萬元開放競標，提前測試觀光聖地解封行情，備受業界矚目。 人潮如錢潮的墾丁大街，寸土寸金，去年出現每坪破百萬元的黃金店面法拍案，拍賣標的包括墾丁段6筆近168坪的併連土地，以及地上目前租給第3人經營燒烤店及民宿的2至4樓不等建物，首拍總價為2億800萬元，結果無人投標。 受到疫情影響，加上該法拍案因債務人唯鮮公司遭到清算並出現產權糾紛遲未進行第2拍，經債權銀行調整拍賣條件後，再度聲請
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