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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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無懼疫情及打房，七月份商用不動產回溫，北市三處精華地將開發蓄勢待發，疫情降級解封後，財政部重砲推出光復南路國產署改建案招商，得標者可獲北市杭州南路巷內，及中山北路二段兩塊各近三五○坪方正土地七○年的精華地地上權，建商及保險業者詢問度高，預定九月十三日開標，開標結果將是疫後房市觀察指標。 根據央行昨公布第二季理監事會議議事錄摘要，理事們已針對是否調整管制措施進行討論。有理事認為，考量疫情不確定性，宜視疫情發展及七月新措施上路後對房市的影響，再進一步調整管制措施。市場解讀，央行疫後對房市信用管制不會再加重，甚至還有鬆綁的空間。 據金管會統計，六月全體銀行房貸、建築融資總額占比達百分之廿七點○一，創史上新高，有十一家銀行衝破百分之廿八的警戒區。
根據信義全球資產統計上市櫃法人交易，七月份商用不動產交易已達十四件，規模一四四億元，不但擺脫六月疫情陰霾，甚至較四、五月增加，疫後房市蓄勢待發。 國產署則重推光復南路國產署廳舍改建案招商案，得標者需在光復南路國產署原址興建兩棟十層樓以上政府辦公廳舍，國產署另提供兩處位於北市中心精華地地上權。此案首次招標時適逢疫情升級，多數投標者來不及準備，結果無人投標，國產署昨天宣布第二次招標，相關內容及條件不變，權利金底價仍為○點五八億元。
台北市慶城街、長春路口之「中泰花園廣場」建築物於1979年興建完成後因私權問題未取得使用執照，建築物皆未完成產權登記，導致建商、地主、承買戶間對於建築物之所有權爭訟已久。 本案目前都市更新審議程序仍進行中，麗晶企業於2020年間申請拆除執照，建管處依該公司檢送之資料，核發拆除執照，並循例註記有產權疑義應立即停止拆除。後續經數次陳情仍有產權疑義，為保障關係人之權益，建管處即於2021年7月20日要求麗晶企業暫時停止拆除，待產權疑義釐清後才能繼續施工拆除。 建管處表示，按建築法第26條規定，主管建築機關依法核發之執照，僅為對申請建造丶使用或拆除之許可。建築物起造人、或設計人、或監造人、或承造人，如有侵害他人財產，或肇致危險或傷害他人時，應視其情形，分別依法負其責任。本案建管處係本於權責，要求申請人須釐清產權疑義方可拆除，至於兩造雙方爭議本與市府無涉，若將兩造爭議意圖歸責於北市府，顯然混淆視聽，並無助於釐清爭議，仍應循司法途徑解決。
房價飆漲無回頭路，市調業者今（29）日公布台南房價相較九年前、漲幅達81.90%，《蘋果新聞網》查閱實登資料發現，台南市東區不乏持有6個月內即脫手案例，亦有部分物件長年多次交易，最特別的一件，7年多換了6個屋主，房價從2800萬下殺到2280萬，新屋主買在「幸運低點」；頻繁轉手熱絡了房市，無形之中也推升房價，在地房仲表示，「現在新屋每坪都嘛來到40幾、50幾，想在台南買房只會越來越辛苦」，他透露，炒熱東區房市的投資客、近期已逐漸轉移戰場，高端的甚至買農地、等未來徵收。 根據實價登錄資料，台南市東區裕義路、裕永一街及裕永路等路段近年交易標的大多為透天，其中一戶透天2014年3月以2800萬成交，迄今年3月為止，轉手交易過5回，亦即該戶7年來換了6個屋主，最短的持有3個月就急售、並獲利80萬，亦有一任持有5個月、轉手賠了100萬；而最近一任前屋主，買入價2880萬，今年3月以2280萬脫手、認賠600萬元。
經查謄本，當前屋主為永康區的謝姓自然人，其出價比歷任屋主都來得低，幸運買在低點。Google Map顯示，該物件左側緊鄰另棟透天，右側則是樹木、雜草並生的荒地，何以這樣一棟屋齡10多年的透天，7年來吸引如此多買家進場？ 彩妝影音 全民戴口罩♡舒適の法 住商不動產台南仁德家樂福加盟店店長林品佑表示，該戶2014年3月由公司行號買下，據悉之後賣給大王水產養殖公司，接續幾次轉手，似乎是內部股東間的交易，加上前期是左右兩棟透天合併賣、後期又變為單棟交易，因此出現極大的價格變動。
除了該棟物件頻繁轉手，東區不乏短進短出大賺的紀錄，比如裕永一街某透天，今年2月成交價1550萬，3個月後、又再以1725萬轉手，替屋主短期掙進75萬元；另裕永路一戶則是2018年7月以1060萬購入，今年3月以2300萬賣出，帳面利得達1240萬元、獲利匪淺。 林品佑解釋，這些區段都位屬於虎尾寮重劃區，因該區都市計畫規範，住宅物件大多為透天、電梯大樓較少，該區交通便利，鄰近仁德交流道、大灣交流道，且伴隨南紡夢時代購物中心開幕後，區域生活機能更便捷，而該區通勤南科也僅約20分鐘，種種利多吸引民眾來此置產。 中信房屋湖美加盟店店長陳建誠指出，台南東區從過去1坪10幾萬，緩漲到20幾萬，現在都跳到了40、50萬，甚至市場已有聽到建案開價喊到6字頭的，「台南房價飆得太快，在地年輕人都買不起了，如果沒有上一代的幫忙，想買新房真的會越來越辛苦」。 就他觀察，過去東區確實有不少投資客，但現在東區土地越來越少，房價也漲到投資客搖頭，「因為高價沒賺頭了，開始轉移戰場，陸續撤到永康、北區，甚至到善化買農地，等著未來徵收獲利了結」。
內政部昨（29）日發布統計通報指出，2020年底全國低度使用（用電）住宅（俗稱空屋）共87.6萬宅，空屋率11.94%。其中自然人擁有74.2萬宅，法人擁有13.4萬宅。內政部分析，法人持有閒置空屋的情況較為顯著，空屋率接近三成，若扣除不動產業、營建業法人，也達到兩成以上。 內政部統計，2020年底全國單獨持有宅數共733.7萬宅，其中空屋約87.6萬宅。而單獨持有一到三房者合計宅數655.5萬宅，當中有69.3萬宅為空屋；持有四到九房者合計有42萬宅，其中空屋7.2萬宅；持有十房以上者合計有36.3萬宅，有11.1萬宅為空屋。 進一步分析自然人與法人情況，自然人持有空屋74.2萬宅，空屋率10.79%；法人持有13.4萬宅，空屋率28.95%，而其中非不動產及營建業法人持有7.4萬宅，比率為21.89%。
而囤房愈多者，空屋比率相對高，全國持有十房以上者的空屋率達到30.57%，其中持有十房以上的自然人，空屋率約18.74%；持有十房以上的法人，空屋率高達33.47%。 內政部表示，若就多屋者持有宅數觀察，顯示出法人持有多屋者的住宅閒置現象相對較為明顯。 官員表示，以往統計是以房屋稅籍資料為基礎，此次首度採取建物登記資料進行低度使用分析，可區隔出住宅持有身分別，並進一步分析法人、自然人持有情形。往年以財政部房屋稅籍進行統計，台灣空屋率多在10%至12%之間，大致呈現平穩。 所謂低度使用，是將每年11、12月平均用電度數低於60度的住宅，界定為低度使用（用電）住宅，是目前統計方法中，最能夠接近「空屋」的概念，因此低度使用住宅常被稱作空屋。
為鼓勵我國製造業發展，用於設廠的工業用地，可以按較為優惠的稅率課徵地價稅，不過建廠期間、建廠完成後的適用規定不同，若要申請優惠稅率，須留意申請時間的限制。 一般而言，地價稅是按累進稅率課徵，基本稅率為千分之10，越有價值的土地，最高可能會課到千分之55；不過根據《土地稅法》第18條規定，主管機關核定的工業用地，一律可按千分之10稅率計徵地價稅。 然而實務上，該如何認定工業用地的資格呢？高雄市稅捐稽徵處指出，包括建廠期間、建廠完成後，都有不同的適用規定。 官員表示，首先是在建廠期間之內，申請人應檢附建造執照，執照上應載明建築物用途與物品製造、加工有關，以及興辦工業人的證明文件；部分產業依據法令規範，須在建廠前依法取得設立許可者，也要附上工廠設立許可文件，才能正式申請到租稅優惠。 至於建廠完成後，官員指出，已達申辦工廠登記標準者，只要檢附工廠登記核准函及相關證明文件；但如廠區還不符合申辦工廠登記的資格，想申請地價稅優惠，則要比照建廠期間的規定，應檢附使用執照或其他建築改良物證明文件，文件上要載明建築用途與物品製造、加工有關。 另一項重點，則是優惠申請期間的規定，官員表示，依土地稅法第41條規定，各式可適用特別稅率的土地類別，土地所有權人應於每年地價稅開徵40日前，正式提出申請才算數，也就是要在每年9月22日前，向土地所在地的地方稅稽徵機關提出申請。 官員表示，要是逾期申請，今年度就無法適用優惠稅率了，只能從申請的次年開始適用優惠，不過過去已經核定特別稅率，至今用途並未變更的話，則不必重複申請。
台中房市近年以「中科走廊」為核心，刺激出北屯、烏日與台中港三地圈出的購屋金三角。國道4號台中環線豐原潭子段即將開通，串起原本國4豐原清水段並銜接台3線，連結國1、國3、74號與61號線，為台中串起更全面的交通路網，打通大台中交通任督二脈，大幅縮短清水跟中科距離，尤其海線清水仍屬房價1字頭的低基期區，繼烏日、北屯相繼站穩3字頭後，2021年在通膨壓力的買氣催逼下，可望在解封後創造站上2字頭增值力道。 隨海線生活娛樂消費核心三井Outlet第二期將在2021年下半年開幕試營運，遠雄下半年登場的「遠雄幸福成」料將以6700坪大基地，蓋出8棟28層地標建築，總計140億的超大開發量體，與占據文化廣場、頂魚寮公雙公園萬坪綠地首排的優勢，為海線造鎮帶來新一輪價值提升。 8年前開始進入台中耕耘台中港，推出「遠雄之星」海線造鎮案，1-8期累計銷售逾2600戶，不僅創下區域最大推案量紀錄．同樣以過去三峽、林口全區規劃、低密度生活綠意街廓、生活機能導入與推案交屋速度同步的造鎮經驗，讓區域房價從12、3萬逐年增漲，到2021年初完銷的「遠雄之星8」，已達每坪19萬行情！市場預估「依海線每年5-6％成交行情增幅，2021年下半年很可能是1字頭最後的上車機會，加上通膨壓力在後，解封後預料會湧現一波抗通膨買盤。」
遠雄房地產副專沈柏祐指出表示，2021年海線造鎮全方位的生活機能「有感」提升，7月中清水區星巴克開幕，三井OUTLET 2.0啟動也將於下半年打造戶外型態的百貨商城，國道4號新環線也即將開通，坐擁萬坪雙公園首排的「遠雄幸福成」登場，提供中科新貴和中部民眾開窗即是海景的愜意港灣生活，不單是疫情後更親近大自然的生活住居新選擇，社區內還規劃有北歐樂活風格的8大主題豐富公設。對比14期重劃區、水湳智慧城周邊、單元三、四、五重劃區，新案開價每坪達40-60萬元；七期豪宅衝上60-80萬元天價；台中市南區、太平區74號快速道旁、豐原區、烏日高鐵特區、大雅區、大里區等紛紛也在下半年站上3字頭，遠雄海線造鎮新案「遠雄幸福成」是購屋民眾把握1字頭增值上2字頭的絕佳進場機會。
高雄六合夜市附近有間五層樓三角窗店面，以月租25萬元出租給寵物美容業者，原訂斥資千萬打造高端寵物旅館，豈料從去年7月迄今已過一年，這家店還在裝潢中、未營業、也未退租，推算已白繳給房東300萬元，在高雄相當罕見；行銷市場專家分析，以該店規模，若開業每月需支付至少50萬的人事、水電、管銷費用，加上租金，每月要花近80萬跑不掉，不如慢慢裝潢，不開店就不會賠更多，順便跟房東商量減租，以降低損失。 高雄中山一路一間五層樓三角窗店面在去年整修，共5層樓，屋齡58年、地坪46.6坪、建坪214.08坪，前身為「蕾絲娃娃法式手工婚紗店」，在去年7月由新業者租下，外牆懸掛大布條寫道「裝潢中，但不告訴你們要做什麼」，引發高雄市民議論紛紛，但是過了一年，竟然還沒裝潢好。 根據實價登錄揭露，該店自2020年7月承租，每月租金25萬元，這一年來還在裝潢沒有開業，但租金已經先繳了300萬元。
當初協助招租的房仲透露，業者承租該店，原先計畫斥資千萬，打造高級寵物美容旅館，但至今尚未開業，神秘兮兮，也不曉得是什麼原因。推估是受到疫情影響，延遲開業。 住商不動產高雄七賢加盟店店長祝遵評表示，該店面空置一年可以說是高雄十分罕見的特例，尤其裝潢期間每月25萬的租金成本照付，租金還偏貴，確實大手筆，但是該店為大型三角窗店面，廣告效果良好。 祝遵評說，高雄有很多大型三角窗都是寵物店租下，每月租金好幾十萬，寵物店有能力負擔高額租金，顯示寵物經濟時代來臨，消費型態改變。 瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，這一年受到疫情影響，民眾多半不出國宅在家，寵物也宅在家，沒有看顧需求，在這情況下若硬要開店，可以說只賠不賺，依該店規模，每月的水電費、人事成本、管銷費用等基本開銷至少要50萬跑不掉，加上租金，每月也要將近80萬開銷，但已經簽下租約，可以說是「頭已經洗一半了，也無法打退堂鼓」，不如就慢慢裝潢，寧願先放著，「不開店就不會增加更多開銷」，順便跟房東商量減租，以降低損失。
疫情、打房都嚇不倒房市，6月國內房市買氣不墜。 據金管會統計，6月全體銀行房貸、建築融資總額佔比達27.01%，創史上新高，較5月增加0.04個百分點，更有11家銀行衝破28%的警戒區，一旦逼近30%，銀行勢必得減少不動產放款、或是增加存款。 根據《銀行法》72-2條，銀行辦理房貸及建築融資總額，以總存款加金融債總額的30%為限（不動產放款／總存款量），此為市場視為「不動產放款天條」。 銀行局副局長林志吉說，6月雖有疫情、減少看屋，但7月房地合一2.0新制上路，市場提前湧現一波「換手潮」，導致6月房貸餘額飆高，建融也增加。 據數據顯示，6月房貸餘額達8兆3755億元，月增807億元，建融2兆9625億元，月增446億元，月增幅一路擴大。 以6月各銀行房貸、建融等不動產相關放款，佔總存款及金融債總額為27.01%，主因是銀行不動產放款增加速度、遠高於總存款增速，顯示房市依舊熱絡。 林志吉說，6月不動產放款相關佔比，沒有一家超過29%，已比5月有3家（超過29%）降低，主因是這3家總存款增加，才降到28%~29%區間。 但不動產放款佔比28~29%家數則達11家，主因是有一家從27%跳增到28%，導致不動產佔比超過28%者的家數，比5月10家還多了1家。
銀行主管說，各銀行內部對不動產放款佔比都會有一個「警示區」，多數銀行警戒點會訂在28%，保守一點則會在27%以下。 一旦超過內部警示區，銀行不動產放款就會轉趨保守，如嚴控貸款成數、或依客戶信用狀況採取差別訂價（如拉高房貸利率等）。 據數據顯示，去年8~9月不動產相關放款佔比破29%有一家，但從10月就開始降溫，沒有一家銀行放款再衝破29%。 直到今年3月才又出現一家飆破29%，4月還是有一家高掛29%，5月則一口氣增加到3家，6月這3家透過增加存款、擴大分母，才降到29%以下。 至於28~29%則有11家，這11家銀行為控管風險，可能採取降低貸款成數、或增加存款等因應措施。
財政部2021年7月29日表示，2021年1-6月青安貸款撥貸戶數及金額分別年增約2成，延續2020年下半年以來升勢。 財政部指出，為支援民眾購屋置產及成家立業需求與照顧青年族群，公股銀行自2010年12月辦理青年安心成家購屋優惠貸款(簡稱青安貸款)，並第5度延長2年至2022年底。開辦初期的2011至2013年撥貸戶數、金額穩定增加，2016年因貸款額度提高為800萬元，及利率降低效果，撥貸金額達1,762億元最高點，2017年至2020年上半年隨房市量縮及房貸市場競爭激烈，民眾優惠房貸選擇眾多，青安貸款漸次下降，2020年下半年始見轉折回升。2021年1至6月撥貸戶數、金額雙雙延續升勢，分別較2020年同期增加17.0％、22.8％。累計開辦至2021年6月底共計撥貸31.1萬戶、撥貸總額1兆2,698億元。 為減輕青年購屋負擔，2021年1月起除延續辦理青安貸款一段式、二段式機動利率，及混合式利率三種方案外，一段式利率再下調0.03個百分點至1.40％，並對受疫情影響或經濟因素而還款困難者，寬限期由現行3年延長至5年。由於2021年上半年值新建房屋交屋潮，且銀行積極推低利優惠房貸，5月份起不僅5大銀行新增房貸金額衝高，青安貸款亦隨之升溫 ，5、6月撥貸金額約66-67億元，為2020年8月以來最高水準。
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