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房產新聞

  1. 新北首起容積代金 入帳1億多元

  2. 北市千萬內熱門宅 這社區可買到三房

  3. 北市住宅平均總價2573萬創統計7年新高 專家:今年房價持續墊高

  4. 房價難降?上半年營造工程物價創13年最大漲幅

  5. 六都7月買賣移轉「都很差」,唯它獨秀

  6. 擦去時代眼淚 西門町爭議老大樓身價增幅達7成

產業新聞

  1. 土銀總行大樓重建計畫 啟動

  2. 永豐主辦首宗綠建築都更聯貸 京捷建設74.8億元

  3. REITs減租紓困 明年收益率看淡

  4. CBRE台灣總部喬遷台北南山廣場37樓

 


1、新北首起容積代金 入帳1億多元

2021-08-03 聯合報 / 記者張睿廷/新北報導

新北市今年新增容積代金制,讓建商可選擇繳交代金購買容積,已完成第一起案件審查,在三重重陽重劃區推案的建商,以1億多元購買約450坪樓地板面積的容積移轉量,這筆錢將撥入新北市財政局公共建設用地基金,專款專用來徵收三重公保地規畫道路或建設。 新北有1千多公頃公保地,今年初實施新制,建商可以用代金向市府購買容積率,最高限制為30%,價格由專業估價師以市值推估。

第一起容移代金案在5月掛件申請,日前召開第一次容積移轉折繳代金審議委員會,並於當日完成審查。 城鄉局開發管理科長張記恩說,該案位處三重重陽重劃區,面積2700平方公尺,容積率200%,也就是說,原本該案可興建總樓地板面積為5400平方公尺,建商現在以代金購買28%容積移轉代金,代表建商蓋房時能再增加1500平方公尺的容積移轉量,約450坪。 估價師認為,三重重陽重劃區以住宅一坪約45萬、店面60至70萬來算,均價約50萬,考慮建商蓋房還有建造成本,最後決定以一坪30多萬的價格向建商收取代金,總價約為1億多。 新北城鄉局長黃國峰表示,市府現在能透過容移代金,取得瓶頸道路、公園綠地等重點地區公保地,加速都市建設、提升環境品質,相較原有的捐地模式,程序和時間更簡化且快速。

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2、北市千萬內熱門宅 這社區可買到三房

2021-08-02 經濟日報 記者游智文/即時報導

預算1,000萬內,想買北市宅,哪些社區可選? 台北市政府統計熱門交易社區,總價1,000萬內,去年以內湖區「文德好境」交易23件最多,其次為中山區「春暉大樓」,第三為文山區「寶來社區」。 觀察北市熱門千萬宅,多為套房,僅文山區寶來社區、萬華區國光社區例外,寶來社區千萬宅平均交易坪數達29.5坪,為二到三房產品;國光社區平均坪數16.1坪,以二房產品為主。 台北市近日發布2020年不動產市場年報,針對1,000萬以內、1,000-1,500萬元、1,500-2,000萬元,三種不同總價帶前10大熱門交易社區進行統計,提供不同預算民眾購屋參考。

其中1,000萬以內十大交易熱門社區,分別位於內湖、中山、文山以及萬華,包括內湖區文德好境、 力霸國鼎、中山區春暉大樓、首都大廈、文山區寶來社區、欣聯芳朵、巨星廣場大廈、愛眉山莊,以及萬華區國光社區、真愛密碼。 觀察十大熱門千萬宅,單價以文山區寶來社區最便宜,去年成交一坪28.9萬元,還不到三字頭,另外春暉大樓、巨星廣場、以及國光社區也都在四字頭,最貴為成交量第一名的內湖文德好境,單價一坪約75萬元。 住商不動產企研室經理徐佳馨表示,熱門交易千萬宅中,部分社區位於山坡地,抑或屋齡老舊,如寶來社區屋齡已36年,國光社區屋齡更已達42年,可能影響貸款條件。此外,購買時要注意屋況、是否有海砂等疑慮,以及周邊環境良窳,多方考慮之後再出手。

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3、北市住宅平均總價2573萬創統計7年新高 專家:今年房價持續墊高

2021/08/02 楊明峰/台北報導

台北市房價高不可攀,據官方統計, 2020年台北市住宅平均交易總價達為2573 萬元,創下統計7年以來新高,較2019年上漲約81萬、3.25%,專家指出,去年全台房價全面起漲,資金流入北市推升房價,今年疫情房價不跌,預料續漲機率極高。 根據台北市不動產市場動態年報顯示,2020年北市住宅平均交易總價為2573 萬元,創下近7年以來統計新高,年漲幅81萬、3.25%,進一步觀察行政區,以士林18.96%、大同18.52%等行政區漲幅最多,另包含中山、松山、內湖、北投、南港等行政區有1.59~8.45%的漲幅,而文山持平,至於信義、大安、中正、萬華等4區約有0.61~54.48%的跌幅。

至於全市住宅平均交易單價為每坪65.3萬,年漲1.6萬、2.51%,全台北除北投區持平外,其餘11 行政區上漲,其中前三名為大安區89.4 萬元、中正區79.5萬、信義區76.3 萬元;最低則為北投區50.1 萬元。 屋比房屋總監陳傑鳴分析:「近1、2年全台房價漲幅擴大,自去年下半年起,資金回流北市,像是文山、內湖等蛋白區,房價明顯受帶動,又以1500至2500萬總價帶的住宅首購產品,相對熱絡,而今年疫情房價未有跌勢,預計將持續緩步墊高。」 今年市場買盤持續湧進,尤其通膨之下,房地產更顯吸金力,全球居不動產情報室總監陳炳辰同樣看好今年房價,他認為,熱錢湧進房地產,去年房價大幅成長,今年則有機會再次溫和墊高,不過也觀察到北市建商推案為控制總價帶及避開豪宅稅門檻,無不縮減坪數推案,因此總價有逐年下修跡象。

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4、房價難降?上半年營造工程物價創13年最大漲幅

2021-07-31 中央社 台北31日電

房地合一2.0、實價登錄2.0新制已上路,無殼蝸牛期盼房價能夠回到合理價位,早日晉升「有產階級」;然而,主計總處統計顯示,今年上半年營造工程物價年增8.82%、創13年以來同期最大漲幅,恐讓房價難有降價空間。 去年下半年起,台灣防疫得當、資金極度寬鬆,加上台商回台投資等議題,帶動房市價量齊揚,投機炒作風氣更為盛行;政府去年底至今年初,推出一波又一波打炒房措施,並搭配制度改革,希望達到健全房市之效。 房市在政府連續重拳之下,已經明顯降溫,買氣更在疫情三級警戒期間陷入急凍,外界關注今年7月過後,房地合一2.0、實價登錄2.0等新制上路,全台疫情警戒也在7月27日起降級,房市景氣是否會有變化。 主計總處統計顯示,去年下半年以來,營造工程物價指數持續攀高,年增率擴大到2%至4%的區間,今年上半年更是漲勢驚人,5月年增率正式突破雙位數、達11.55%,6月持續放大至13.02%,為2008年10月以來最大增幅。

今年上半年營造工程物價指數平均年增率達8.82%,也寫下2009年同期以來最大漲幅,也難怪專家學者多認為,營造成本居高不下,建商為了反映成本,房價難有下跌空間。 主計總處綜合統計處簡任視察曹志弘說明,營造工程物價指數涵蓋115個查價項目,權重較大的項目有預拌混凝土、鋼筋、型鋼、瀝青混凝土,工資類權重影響也蠻大,「材料大概6成、工資跟機器設備租金4成」。 曹志弘指出,營造工程物價漲幅墊高,一來鋼筋、型鋼的原物料來自鐵礦砂、廢鋼,國際上都已大漲一波,廠商面臨沉重的材料漲價壓力;另一方面,去年起台商回流、政府社會住宅施工以及民間營建業熱絡,工程需求增加,缺工議題愈來愈嚴重,工資也明顯攀升。 主計總處統計顯示,過去25年來,工資類平均年漲幅多落在負1%與2%之間;直到去年下半年起,漲幅開始爬升,今年6月更飆上7.59%,創下1994年3月以來、逾27年的新高紀錄。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示,去年建照核發數創下近期新高,建商陸續啟動開案計畫,沒想到缺工成了最大難題,台北情況還算穩定,中南部缺工相對嚴重,因為不只建商有需求,興建廠房同樣需要工人。 以台南為例,台積電在南科砸百億購地,擴廠腳步馬不停蹄,黃舒衛指出,製造業積極擴廠造成排擠效應,建商找不到工人、叫苦連天,只得拉長交屋時程;而工地鬧人力荒,業者被迫加價搶人,甚至開出做5天給6天或7天的酬勞條件。 黃舒衛進一步指出,現在連建設公司買到土地後,找建築師也得用搶的,因為建築師忙到分身乏術,「現在買到地,要先問鋼筋訂好了沒,建築師找好了沒,沒有的話,根本推都不能推」。 近期營建業發生一樁大事,就是營造成本高漲的慘痛案例,冠德建設環球購物中心去年底標下台中市11期重劃區「市31」BOT案,但因全球原物料成本上漲及缺工影響,成本大增,最近決定棄標,400萬元保證金也將被台中市政府沒收。 黃舒衛認為,國內疫情尚未平息,無法藉由引進外勞補充人力,而國際通膨趨勢以及美國大推基礎建設,都會導致原物料成本沒辦法回頭,這波營造成本高漲的現象恐怕今年、明年都不會停歇。

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5、六都7月買賣移轉「都很差」,唯它獨秀

報導:MyGoNews蕭又安 | 日期:2021-08-02

六都2021年8月2日公佈2021年7月買賣移轉棟數!台北1,937棟,月減34.7%,年減33%;新北4,460棟,月減20.5%,單月衰退幅度為六都最少,年減27.4%;桃園3,011棟,月減29%,年減34.8%;台中2,657棟,月減44.1%,是單月量縮最多的都會,年減34.5%;台南2,545棟,雖然月減22%,但卻締造歷年7月最佳紀錄!且與2020年同期相較也量增13.3%,為六都唯一年增率正成長的都會;高雄2,981棟,月減29%,年減24.7%。合計六都7月買賣移轉量17,591棟,月減29.7%,年減25.4%,量能為近四年同期新低,其中台北、桃園、台中三都,均改寫縣市合併以來的7月低點。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,六都7月買賣移轉量大縮水,有三大原因,第一,疫情干擾,7月交易量主要反映6月的成交狀況,由於6月整個月都處於三級警戒,民眾暫緩看屋與買房計畫,導致7月買賣移轉量走低;第二,急售潮墊高基期,上月為搶搭房地合一舊制末班車,市場掀起下車潮,各都交易量也因而衝高,在比較基期高的情況下,7月的量縮也更為明顯;第三,重稅期發酵,房地合一2.0上路後,為避免短期交易被課重稅,許多屋主索性等到重稅期過後,再釋出手頭物件,市場交易熱度因供給縮減而降溫。

雖然7月買賣移轉量縮水,不過六都2021年前7個月累計棟數達15萬1,749棟,較2020年同期量增15.4%,並創下近8年新高,台灣房屋集團趨勢中心經理陳定中指出,2021年疫情爆發前,市場受「低利、游資、剛需、建設」等四大利多烘托,買賣移轉棟數屢創紀錄,近期雖因疫情、政策等黑天鵝起舞略有回檔,但房市的助攻因素仍在,所以縱使買氣短期收斂,整體發展仍穩健,且隨著疫情與政策干擾被時間沖淡,房市可望回歸常態發展,後勢趨向審慎樂觀。 觀察各都7月買賣移轉狀況,在月增率方面,中北部四都僅新北優於南二都;年增率部分,中北部四都則全數落後南二都,顯示中北部買氣收斂的情況較南部明顯。陳定中表示,中北部都會受疫情影響的程度,遠比南部嚴峻,加上北部投資族對政策動向更為敏感,使中北部量縮情勢比南二都鮮明。

各都當中,以台南表現最令人驚豔,創下有史以來的7月同期之最,台灣房屋台南永康加盟店店東楊倉銘表示,台南房市持續受南科拉抬,大量企業進駐挹注就業人口,使當地買盤興旺,並連帶讓大台南生活圈的土地、廠房、店面等產品,都備受投資人看好,且近年台南地方建設題材不斷,強化民眾進場意願,加上南台灣疫情相對平緩,熱絡買氣並未因疫情中段,使交易熱度一路爆衝。 楊倉銘進一步指出,台南7月買賣移轉量亮眼,南科周邊的永康、安南頗有建樹,其中永康生活機能成熟、交通便利,吸引不少南科新貴的落腳,加上永康有創意設計園區、鹽行重劃區等題材加持,又有交屋潮助攻,房市旺上加旺,本月買賣移轉棟數705棟,改寫縣市合併以來的歷史高標!促使台南7月買賣移轉量開出紅盤。

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6、擦去時代眼淚 西門町爭議老大樓身價增幅達7成

2021/08/02 文/記者張瀞勻

位於西門町昆明街上由台菜餐廳起家海霸王所經營的知名旅宿,其所在的「亞曼尼大樓」,過去為在地知名龍蛇混雜社區,前身乃為「幸福大樓」,低樓層作為商場使用,經營過的業種包括百貨、火鍋餐飲等,樓上層則為套房產品,住商使用混雜,共200戶小套房,持有人在市場上傳言也不單純,其中還牽扯出黑道情事,亦常淪為法拍案件。 20年前由現在的台北市不動產仲介經紀業公會理事長,當時仍在從事投資不動產生意的黃文雄承接百餘戶法拍屋,重新整修包裝為「亞曼尼」建案,並主打24小時管理,於2005年以每坪近30萬元售罄,而2010年再由海霸王以10.29億從中央存保標下1-4樓及地下室,即為目前的「HOTEL PAPA WHALE」,當時海霸王也還積極收購樓上層套房超過七成的面積,逾40戶,每坪成交價近35萬元。

雖著時代變遷,房價走漲,觀察實價登錄資訊,「亞曼尼大樓」眼下行情約來到單坪50萬元,相比三字頭時代增幅四到七成。 全球居不動產情報室總監陳炳辰指出,單價50萬元也是周遭老大樓的行情,由於該社區均為套房,多總價千萬元內可入手,住商混合顯用途多元,西門商圈生活機能又強,經過裝潢的物件可租到單坪1500-2000元,一般的也能來到1000-1500元,長期持有者投報率來到4-5%,近期入手也有3%,都讓社區價碼具備搶手度,還可在實價揭露紀錄中發現2019年交易的6樓戶以1480萬元出售,讓持有6年的賣方獲利342萬元,確立買氣。 陳炳辰也提醒,這類較爭議的老舊大樓,出租客群不一定單純,社區龍蛇雜處,也不無特殊情事再度發生的可能性,初階資淺的投資族群較具風險,適宜熟悉生態的投資老手,並非人人都玩得起的投資產品。

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1、土銀總行大樓重建計畫 啟動

工商時報 朱漢崙 2021.08.03

行庫總行大樓重建,下一個可能是土銀。據了解,位於館前路上的土銀總行大樓,由於屋齡已超過50年,因此土銀經營高層已指示內部進行危老重建或都更規劃的研議,相關方案更明確後就將報送財政部,若財政部同意,土銀將著手編列執行預算,最快明年可進行相關預算的編列。 除了土銀,位於中山北路的彰銀也有對總行進行都更的打算。彰銀目前正在執行位於台北市圓環一帶的「建成大樓 」都更計畫,最快將在2022年完工。 彰銀指出,等到「建成新大樓」完成興建,下一個目標就是總行台北大樓,接下來會討論總行台北大樓的重建,將以何種方式完成,屆時應會將彰銀目前位於中山北路的總行及部室人員遷至建成大樓,再執行台北大樓的都更或危老重建計畫。 近幾年行庫資產活化蔚為風潮,包括合庫、華銀分別進駐位於八德路及松仁路的新總部大樓,國營銀行土銀則可望成為下一個進行總行都更的行庫。

土銀目前位於館前路上的總行大樓,是由臨懷寧路的後棟懷寧大樓與臨館前路的前棟館前大樓並立,均為地下一樓、地上十樓的建築,土銀本身是國營銀行,要執行建物的危老重建或都更,要不斷經歷預算編列、立院審查的關卡。 但土銀這兩棟大樓的屋齡已超過50年,已形同「危險建物」,再不設法重建,恐怕也會有安全上的疑慮,因此土銀對於總行兩棟大樓亦更積極進行都更及危老的重建規劃。 根據土銀內部評估,前棟的建業大樓與後棟的懷寧大樓,總土地坪數超過1,300坪,兩塊基地本身的容積率就有840%,再加上土銀旁邊有包括台灣博物館、土銀展示館這兩棟所有權亦由土銀持有的兩棟歷史建物,因此再附加各800%的古蹟容積獎勵,土銀總行大樓都更一旦啟動,樓高至少30樓以上。 據了解,屆時土銀將公開招標遴選出建商來進行危老重建或都更的合作,考量到進行都更時土銀總行大樓的部室及人員遷移的問題,因此土銀擬將建商附帶提供遷移的辦公大樓,作為應標的其中一項重要條件。

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2、永豐主辦首宗綠建築都更聯貸 京捷建設74.8億元

2021-08-03 經濟日報 / 記者仝澤蓉/即時報導

永豐金(2890)旗下永豐銀行響應政府推動都市更新,與京捷建設簽訂聯合授信合約,統籌主辦旗下首宗綠建築都更聯貸案、總金額新台幣74.8億元。 永豐銀行總經理莊銘福表示,都更為近年不動產的重要發展趨勢,永豐銀行運用核心經驗協助都更重建並打造綠建築,以實際行動支持環境永續發展。此案由永豐銀行邀集七家金融同業共同參與,資金用於購置及興建都市更新計劃範圍內的不動產;更新建案則以綠建築、智慧建築進行規劃設計,預計將申請黃金級綠建築標章,打造良好永續都市環境景觀。 莊銘福表示,為落實企業社會責任,至2020年底,永豐銀行發揮金融業核心能力,協助都市更新、住宅安全重建、推動社區發展及協助文化創意等產業取得資金、促進升級並改善結構,總計相關融資餘額逾新台幣200億元。 去年永豐銀行與整體金控集團的裝修工程,綠建材的使用率達63%以上 ,超越原訂目標,積極落實綠色營運,由內而外帶動「美好綠生活」。 莊銘福表示,今年5月發行全台首檔社會責任債券(Social Bond),發行金額為新台幣10億元。債券所募集資金將用於社會責任五大類投資計畫,包含「可負擔的基礎生活設施」、「基本服務需求」、「可負擔的住宅」、「創造就業及可減輕或避免因社會經濟危機所導致失業的計畫」及「社會經濟發展和權利保障」,永豐銀行於2017年及2020年亦為首家發行綠色債券與可持續發展債券的銀行業者,未來將持續全方位實踐ESG為目標,共推環境永續。

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3、REITs減租紓困 明年收益率看淡

工商時報 朱漢崙 2021.08.02

本土疫情爆發讓許多房東都收到了承租店家的紓困請求,金融圈人士透露,連國內多檔REITs都陸續被旗下物業不動產的租戶請求降租紓困,現在REITs的營運機構及受託管理銀行正在評估,REITs今年收益率恐受影響。 據了解,國內REITs從去年新冠疫情爆發之初,就有國際級觀光飯店向REITs申請降租,今年5月以來本土疫情爆發,除了對去年就已面臨慘況的星級國際觀光大飯店雪上加霜,原本因為去年疫情未在本土延燒而有生意大好的百貨、購物中心、餐飲、國內商旅業者也大受衝擊,其中也包括數檔REITs的營運機構及管理機構,現在都有收到包括星級國際觀光大飯店、知名的百貨公司,或購物中心關於降租紓困的請求。 其中星級國際觀光飯店去年就已獲得減租紓困,減租幅度約三成,但是本土疫情導致營收萎縮六、七成,即使減租,距離受託銀行與租戶約定的「底租」還有約四成的差距。 目前國內REITs的收益都在每年6月配發,七檔REITs去年收益已經在6月全面發放,現在的問題在於下半年的紓困降租期間及降租幅度,可能影響明年受益人收到的收益分配。

相關人士指出,由於疫情未來控制的成效仍有諸多變數,因此已有管理銀行決定,即使願降租,也不會一次半年,大致是先給三個月,再觀察是否有持續的必要。 根據公開資訊觀測站所揭露的數字,七檔REITs今年配發的最新收益率大致介於2.91~4.51%。金融人士指出,新冠疫情對REITs的收益也產生「顛覆性」影響,因為以前REITs旗下如有星級觀光飯店或百貨業、購物中心,收益率通常會比僅有一般商辦或住商混合大樓者好,現在則是「風水輪流轉」。 至於明年收益率,金融圈人士認為,倘若REITs本身成分都是商辦大樓,純粹作辦公樓層出租,相對較不受影響,但若成分有觀光、百貨、購物中心等物業,收益配發就和疫情在下半年能否持續有效控制高度相關。

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4、CBRE台灣總部喬遷台北南山廣場37樓

報導:MyGoNews蕭又安 | 日期:2021-08-02

CBRE世邦魏理仕2021年8月2日宣佈台灣總部已喬遷至台北南山廣場37樓,此舉意味著業界普遍熟知的外商不動產顧問集團「五大天王」的台灣總部都將集結於信義計畫區內搏市佔,勢必將掀起新一波商用不動產經紀大戰。 世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒表示:「外商商仲公司對商用不動產的專業、全球資源、以及人員訓練等,都是本土商仲業者積極爭取培養的know-how,也因此我們能在商用不動產領域獨占鰲頭;CBRE過去兩年來業績增長顯著,有賴我們專業團隊以及客戶信任,使我們能先後拿下全台灣重大商用不動產買賣案件並屢創佳績;台灣總部的喬遷不僅搬入了外商商仲圈『最高樓層』,更意味著問鼎台灣市佔第一寶座的決心。」

領先業界的優質靈活辦公空間營運商德事商務中心台灣總經理莊孟瑜表示:「台灣重大且具規模的商用不動產買賣及頂級商辦租賃,絕大多數都委由像CBRE這樣的外商商仲操刀,這些公司通常是海外掛牌上市公司,總部一定設立在最精華商圈及頂級大樓內,人數規模不如外界以為龐大卻是影響市場走向的要角;CBRE所採的精兵營運策略加上高靈活業務屬性,與我們提供的服務不約而同,國際一線公司相繼入駐也直接肯定了我們德事商務中心世界級的軟硬體服務足以滿足各式高端企業需求。」 根據全球全球商用不動產研究機構權威Real Capital Analytics(RCA)於3月份發佈數據顯示,在2020年全球不動產投資交易額統計排名中,其包括商辦、工業地產、零售物業、不動產開發與公寓大樓等物件的交易總額,CBRE世邦魏理仕所經手的交易總額榮登全球之冠,並且拉大與競品的差距,劃下連續10年拿下全球銷售冠軍新紀錄。

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