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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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橋頭科學園區明年要核發建照，加上大型科技廠商投資高雄，帶動產業人口的引進，將為高雄房產市場帶來人口紅利，相對地，科技大廠拉高二到三倍價格搶工，也將對高雄明後年的建案施工，造成缺工和工資上漲的壓力，未來二年，美麗與哀愁將是高雄建商的寫照。 根據高雄市房屋市場調查協會與齊太廣告的統計資料，高雄市目前正在動工興建的大樓案場有166場，準備進場興建的大樓案場有87場；台南市正在動工興建的大樓案場有81場，準備進場興建的大樓案場有96場。 高雄市不動產開發公會副理事長陸炤廷指出，100戶的大樓建案，每天需要的各工種平均80人次、300戶以上大樓約需150人次推估，二者的比例大約是7比3，高雄現有的166場建案，每天需要鋼筋綁紮、模板組立、水電、以及泥作等各工種人次、就高達16,780人次。
他說，由於台南和高雄屬於一日生活圈，如果再加上台南興建中的81場，台南和高雄的透天，建築工人的需求量更是驚人。 陸炤廷表示，除了南科台積電3奈米，高雄路竹科學園區的英特格60億元投資建廠，目前積極招工中，進駐橋頭科廠商也將會在明年取得建照建廠，再加上科技大咖進駐的話，營造人力將會產生嚴重排擠效應。 陸炤廷強調，產業投資台南、高雄，引進更多產業人口，這些人口紅利，對房地產市場絕對是利多，但面對缺工、以及工資上漲的趨勢，將會使建商陷入美麗與哀愁的兩難。 他說，營建工人的工資二年來上漲至少20％到50％，未來二年，恐將再上漲11％到15％，除工資成本增加，在缺工的情況之下，建案工期也將再被迫延後六到八個月，同時工期也會陷人難以掌握的風險。 營造商指出，過去就曾發生整批工班，被科技大廠以三到五倍的工資集體挖角，即使工人跳槽、或不到班，業者根本無能為力，就曾有一家營造廠因此解僱跳槽工人被工程會記點的案例，「營建工人現在是鑲金的」。 營造業表示，營建工人大家搶，鋼筋綁紮工資上漲到目前的每日3,500元到4,500元之間，未來二年，還會再漲到4,000元到5,200元；模板組立將從現在的每日3,200元到3,500元，漲至3,600元到4,000元；水電從2,500到2,800元，漲至2,800到3,200元；泥作則是從2,700到3,000元漲至3,000元到3,400元。
建商搶地需求旺，各地土地市場交易熱度不墜，桃園市政府將在8月28日標售桃園經國、觀音草漯二大重劃區，合計底價23.3億元、共87筆土地，今年2月標售經國精華區、首度標售草漯，建商搶標熱絡，尤其此次再端出觀音草漯單價1字頭土地，幾乎為北台灣都會區僅見地價、房價相當的土地，預料吸引建商搶標。 此次標售包國經國重劃區七筆、合計底價5.8億元土地，其中，商業區底價約在每坪88～90萬元、住宅區底價約在每坪49萬元。繼今年釋出觀音草漯單元一土地後，此次再釋出單元三、六的土地，合計面積約1.15萬坪，商業區土地底價約在每坪18.7萬元、住宅區約在每坪13.3～18萬元。 今年2月桃園地政局首度端出草漯單元一土地開出紅盤，建商搶標熱絡，合計出脫了6.7億元，平均溢價19％，住宅區、商業區土地最高都有創下每坪24萬元的紀錄，土地所剩不多的經國特區，在近年中悅、寶佳等建商搶標下，商業區地價也站穩百萬，此次在疫情趨緩後，桃園市政府再端出二個重劃區土地標售，被視為房市風向球。
桃園市地政局指出，草漯第三、六區整體開發單元重劃區以「綠莊園、千塘居」為主題，循綠色永續、智慧管理、循環低碳、韌性設計等理念規劃，保留當地埤塘、水圳、樹木，打造河岸親水空間、景觀平台、生態步道等，使草漯成為濱海智慧綠色城市，吸引眾人目光，提高移居意願。 灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧表示，全國都市地價指數走升，近期桃園市土地價格指數來到五年新高，精華地段土地搶手，近年經國特區以及觀音草漯的土地行情明顯上漲，賣一塊少一塊，尤其觀音草漯一帶的土地1字頭行情，相較桃園整體房價都已站上2字頭，更為吸睛，預期能吸引不少在地建商與長期置產客青睞。
港國安法效應 二○一九年反送中、二○二○年港版國安法實施等連續重大事件，加速香港人離港移居他國，台灣也是其中一個港人移民的選項。根據內政部地政司最新統計，去年香港人來台買樓面積達一．八四萬坪，連續三年超越「喬」外資（台商喬裝成外資）的英屬維京群島，蟬聯近三年來台買樓面積最多的外國人。 去年港人來台買樓面積達1.84萬坪 根據統計，去年來台掃樓面積前五多的外國人，依序為香港約一．八四萬坪、英屬維京群島約一．○九萬坪、馬來西亞約○．五九萬坪、美國約○．四四萬坪，以及新加坡約○．二五萬坪。 進一步觀察香港、英屬維京群島兩地外國人近六年在台獵樓情況，二○一五至二○一七年的三年間，都是英屬維京群島占最多，不過，二○一八年開始出現變化，該年度香港人以掃樓總面積約一．五九萬坪，超越英屬維京群島約一．三一萬坪，首度躍上第一名；二○一九年掃樓面積更達四．八萬坪，較前一年度增幅約二．○二倍，該年正好碰上反送中事件，而且香港在二○一八至二○二○年已經連續三年穩坐首位。
近6年港人在台掃樓達14.22萬坪 香港人近六年來台掃樓面積達約十四．二二萬坪，已追平台商最愛「喬裝」的外資英屬維京群島同時間掃樓面積，並列最愛來台掃樓的外國人第一名。 住展雜誌研發長何世昌表示，香港國安法實施後加速港人移民來台，台灣甚至一度超車其他國家，成為港人移民的首選。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，香港與台灣文化接近，加上台灣房價水準較低，港人若有海外購置房地產需求，部分可能就會考慮來台購置，像是林口、淡水都是過去香港人較熱門置產區。 瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛說，去年香港淨移出人口達三．九八萬人，也衍生部分來台置產的需求，尤其「國進民退」對企業、社會的衝擊頗大，更與過去標榜自由開放的香港出現扞格，預期港人來台買房的長期結構因素仍在，但短期成長率會趨緩。
「4、5年前房價追到最高點時， SWAY（房市專家）唱衰房市、央行一直打房，打下去房市打到骨折，房價打了8折，代表土地款打6折，請問要怎麼經營」。「結果一堆建商經營7、8年做白工，利潤率3%，你們相信嗎？」鉅陞國際開發新任董事長褚學忠說。 鉅陞建築團隊4年前在房市相對低迷時成立，如今借殼入主志嘉建設，透露購地策略將更加謹慎，褚學忠表示，4、5年前房市反轉時，房地價有所修正，建商經營個案約要4~7年，利潤率僅3%，等於做白工。 近期房市熱絡，開工量創新高、造價攀漲，加上資金豐沛，自營商資金紛紛購地投資，同時建商購地補足庫存，連帶推升地價上漲。 褚學忠說，台中製鞋業者，因大陸、越南發展不好，錢被趕回來買土地；而北部建商因存貨賣完，為了明後年推案計劃，也砸錢購地，都讓土地屢創新高價。 隨著疫情詭譎變化，褚學忠難保未來3~5年房地產都能保持多頭，因此購地策略，將選擇低基期、未來性、有把握的區域開發，期盼開創藍海。褚學忠說：「我們在江翠住宅單價40幾萬時進場，如今5、60萬就不會再碰了，因為基期太高！」 由於主要客源為自住客，「只要自住客買不下去，就不會繼續開發」。褚學忠舉例，4年前在桃園青埔房市最差時進場，造就熱銷佳績，「為什麼現在不去？因為現在青埔房價實在太高，而且高到可能有壓力點了！」
超有梗短片 傻憨金宣虎上綜藝玩遊戲 褚學忠認為：「4年前房地產很差，就是因為過度炒作地價、房價，或者是稅制的不完整，導致整個房價變相扭曲成長，到最後自住客沒辦法進入消費時，自然產生很多問題。」 褚學忠說，過去江翠案搞了3年半，稅前利潤不到20%，客戶持有房屋轉手稅前賺20%；而青埔案稅前賺18%，結果客戶賣掉稅前賺25%。他認為，建商不像外界想像的那麼好賺，且要負擔企業責任，養活員工，外界不該以不健康的態度，對不動產業妄下評語或標題。 《住展》雜誌研發長何世昌認為，建商推一個案子總利潤約20%出頭，5、6年後才能回收資金，換算年化報酬率約3~4%，跟電子業的毛三道四差不了太多。而投資客炒房，民眾會將多像矛頭指向建商，確實讓建商覺得無辜。 何世昌分析，建商面對土地攀漲，仍要購地補庫存，以維繫未來營運動能，但追高價購地，房市一旦反轉虧損，確實讓建商在購地策略，較為兩難。 台灣土地銀行副總曾學智觀察，房地產如今價格高昂，並非都被建商賺走，土地的供給與價格占蠻大因素；建商等同為土地加工蓋房，且要負擔售後服務、保固等責任，並非僅單純銷售賣屋而已。
政府持續推動都更及危老重建和ESG，設置「綠建築」已成為大型行庫推動旗下行舍重建、改造的新方向，其中以一銀旗下綠建築最多，國內30座加上倫敦分行，已有31棟綠建築。 包括華銀、合庫、彰銀等行庫，都已列出在全省打造綠建築的最新計畫。彰銀規劃對目前參與都市更新、危老改建及計畫自行改建的行舍不動產打造綠建築，已列入規劃名單的包括北門分行、城東分行、天津街房舍、建成大樓、板橋府中路等分行不動產。 合庫除了中崙總部大樓與中和分行大樓為綠建築，未來一年在北、中、南都各有打造綠建築計畫，合計共有六個據點正在進行，除了雙北，包括台中、嘉義、高雄市都將有綠建築。 華銀目前綠建築主要透過重建打造，包括待年底完工的土城資訊大樓可望順利取得銀級認證，位於彰化的員林分行大樓也有機會在年底前躍為綠建築。
此外，目前華銀在松仁路的總行大樓及松江行訓大樓均是取得鑽石級別認證的綠建築。 華銀也規劃同步推展太陽能分行與綠建築，以「一魚兩吃」，根據華銀最新規劃，未來一年將規劃五個據點辦理太陽能板建置並申請綠建築，包括清水分行、嘉南分行、新營分行、台南分行、高雄駁二出租藝文場所已列入名單。 一銀內部則訂出目標，未來每年仍要新增兩棟自有行舍取得綠建築標章，並以改建為主。其中台北大稻埕分行大樓也將成為綠建築。 一銀31處綠建築中，有27棟為最高級別的鑽石級，其中倫敦分行是國內金融業者的海外不動產綠建築首例，宜蘭分行則是國內迄今唯一的古蹟綠建築。 公股金融圈人士指出，家大業大的公股行庫來承作被視為「節能」標竿的綠建築，主要有兩種方式，一是將舊行舍按照綠建築的方式改造，另一種是危老重建時直接將新建物蓋為綠建築。其中一銀起步最早，2012年就以其新總行大樓取得第一個綠建築認證建物。
全球低利率時代，國人的錢都放在哪裡？答案是金融機構吸走了。隨著台商資金回流、股債市近二年走大多頭，擁有大眾資金的金融業資產水漲船高。2018年底15家金控總資產才突破50兆元大關，短短二年衝上60兆元，二年三個月就增11兆元，法人估今年整體15家金控總資產有望超越66兆元關卡。（延伸閱讀：六金控前七月獲利 高成長） 玉山銀行董事長黃男州在4日法人說明會上表示，玉山金總資產在今年6月正式突破新台幣3兆元，距離上一個兆元，僅花三年半就達成第三個兆元目標，金控資產規模快速成長，展望未來，自我成長、併購、策略聯盟，都將是玉山金重要的壯大模式。 富邦金控（2881）也樂觀看資產成長，董事長蔡明興在7月23日股東會上首度表示，希望今年合併總資產可以衝破10兆元大關。
因此富邦將與國泰金控雙雙成為國內唯二兩家突破10兆元大關的超大型金控，截至今年第1季底，國泰金總資產已達11.08兆元，穩居金控第一位寶座。中信金以6.63兆元排名第三。 黃男州表示，玉山金花了18年，在2010年達到第一個兆元資產，在2017年用七年達到第二個兆元，今年6月總資產突破3兆元，等於僅花三年半就達成第三個兆元，營運規模以過去十年複合成長率10.3%速度快速成長。 近三年多來，金控總資產成長速度驚人。根據公開資訊觀測站統計，2018年底15家金控合計總資產為50.29兆元，短短二年後就突破60兆元大關，截至今年第1季止，躍升至61.34兆元。 15家金控總資產在二年三個月內增加逾11兆多，增幅將近22%。2020年一整年所有金控總資產增加了9.89%，是增長最快速一年。而今年台股第2季又創下史上新高，台商回流期限將屆、不動產課稅登錄新制上路民眾搶交屋等效應，半年報即將公布，市場看好上半年金控總資產將進一步大幅攀升，加上下半年迎接金控獲利更高峰來臨，法人預估今年整體15家金控總資產有機會上看66兆元以上。 不過，金融資產快速增長，而且愈來愈龐大，管理與去化導引投資、整併問題等，都考驗各家金控高層與主管機關金管會的能力。
受到新冠肺炎疫情的影響，財政部今年首度取消實體公共建設招商大會，改為線上版招商；預計今年下半年到明年上半年，總共將釋出99案、2,000億元公共建設商機，金額是近三年新高，且有六案為百億元以上大案。 為了搭配線上招商，財政部促參司將推出招商地圖「促參i MAP網站」，本周二（10日）將正式上線。 財政部往年皆會在8月期間盛大舉辦公共建設招商大會，行政院、財政部高層都會出席以示重視，並透過招商大會展現近一年內將釋出的公共建設商機，讓主辦政府機構及民間投資人面對面，進一步媒合商機。 不過今年招商大會籌辦期間，遇到疫情攪局，首度取消實體招商大會，改以線上招商，至於後續的分區座談會是否會舉辦，則會再視疫情發展而定。
據了解，財政部已建置完成「促參i MAP網站」，官員表示，希望強化線上行銷，網站設有投資懶人包、商機案源查詢、亮點案件專區等功能，幫助投資人迅速瞭解各種民間參與公共建設相關規定及作業程序，並可搭載地理資訊系統圖像化方式查詢案件資訊，機關也能滾動更新案源資訊，投資人也可隨時更新最新資訊，加速媒合。 促參司表示，今年下半年到明年上半年將釋出公共建設商機共99案，計畫規模超過2,000億元，其中有61案是依據促參法辦理，案源包括長照、轉運站、文教設施等。 本次共有六案為投資金額超過百億元以上的大案，其中又以台北市捷運局主辦的「捷運萬大線莒光站及金城機廠用地土地開發案」，投資金額達220億元最高，基地面積近12公頃，位於中和及土城交界，初步規劃興建集合住宅及商辦。 第二大案為交通部主辦的「高鐵桃園車站特定區事業發展用地開發經營案」，投資金額200億元，目前正公告招商中，是以地上權方式辦理，面積達10.72公頃，由於這是高鐵桃園站特定區最後一筆土地，許多壽險、百貨業者興趣濃厚。 第三大案則為高雄市主辦的「舊左營國中及周邊土地公辦都更案」，投資金額170億元，日前高雄都委會已通過主要計畫變更，可望開發商場或觀光旅館等。
新竹縣文化局計畫興建縣立總圖書館，因原物料上漲及疫情影響，縣府評估原本4億元經費不敷使用，決定編列經費加碼支應，總經費加倍調整8.1億，盼8月底完成招標。 為提供縣民更優質圖書館服務，竹縣府獲教育部核定總經費4億元，將在新竹地檢署後方機關用地興建縣立總圖書館。文化局長李安妤表示，雖然工程預算不足，但縣府已加碼支應，2023年底前完工啟用的目標暫時不變。 新竹縣立總圖書館總樓地板面積約1萬3069平方公尺，為地上4樓及地下2樓建築，預計容納藏書量50萬冊，規畫樂齡閱讀區、兒童閱覽區、兒童小劇場、多媒體視聽區、青少年閱覽區、多功能討論區、250席多功能展演廳、特展空間、技術空間、委外經營和公共服務空間等，另有地下停車場及戶外開放空間等。 文化局表示，此案委由圖書館建築經驗豐富的關惠尤建築師事務所設計，整體建築量體採聚落式配置，呼應客家「合院」、「間」的概念，入口處設計衍生自客家合院的「禾埕」，盼圖書館成為與社區、讀者及到訪者的核心場所，並透過綠建築形式結合周邊東興圳綠帶公園，戶外空間也加強親子遊憩共融空間，設置公共藝術，為建築妝點藝術氛圍。
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