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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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內政部不動產資訊平台租金指數顯示，本土疫情爆發的5、6、7月，租金持續上揚，7月指數104.52，再創歷史新高。 屋比房屋總監陳傑鳴表示，三級警戒期間，不時傳出佛心房東體諒租客主動降租，但從數據來看，顯然只是少數，反而有不少房東繼續調漲租金，租金指數因此不降反升。 根據不動產資訊平台資料，國內租金自2011年2月以後，長達125個月時間，只有2014年12月及2020年4月租金持平，其他都是每月上漲，從去年4月以後又已連續15個月創新高。 今年5月本土疫情爆發，全國進入三級警戒，大家關在家裡，百業蕭條，許多學生停課回老家，不少人因沒工作離職退租，很多人也暫緩謀職租屋，租屋市場冷淡，一般認為，房東就算沒降租，也不致於漲租，但官方統計結果顯非如此。
陳傑鳴表示，今年5~7月民眾減少外出，確實使得租屋市場交投明顯清淡，其中部分大學周邊租屋物件普遍因供給量大，加上今年6月學生畢業空租潮，市場傳出降租案例。 不過，這只是少數。由於租賃專法規定電費計費不可超過台電夏月電費計費、不可禁止設籍、禁止報稅等，阻絕了以往房東藉電費等其他名目變相漲租，且出租稅負成本提高，因此多數房東多逐年調漲租金。 他表示，今年房價持續上揚，屋主為了維持投報率，往往都是將租金調高，將增加成本轉嫁給房客。 陳傑鳴表示，目前台灣肺炎疫情降溫速度快，各學校也可望順利恢復開學，估計只要疫情不再升溫，租金漲勢可能因房市回溫而再度加速攀升，只能說租屋族要辛苦了。
房產專家分析，過去危老推案多規劃小宅產品，不過今年推案趨勢開始轉變，以台北市來說不僅走中大坪數產品，甚至有豪宅規劃推出，且每坪開價頻創新高，顯示接下來危老新推案可能往「更大、更貴、更豪華」方向挺進。 今年北台危老新推案可望挑戰千億元、再度改寫歷史新高，不過住展雜誌研發長何世昌表示，今年危老新案產品規劃出現不小變化，過去危老案因基地偏小，幾乎都規劃小宅產品，但今年中、大坪數產品卻多了起來。 以台北市來說，如中山區「序東騰」、松山「衍見築」，因基地較大且完整，產品走中、大坪數。松山區將登場的「敦仰」，更是全棟走豪宅規劃。 不僅危老規劃產品坪數放大，開價更全面頻創新高。何世昌分析，以松山區「衍見築」來說，平均每坪開價達188萬元，創下國內危老建案最高開價紀錄。大安「達運永康」、「永康壹號」則分別以每坪開價185萬、180萬元居二、三名。 不過這些紀錄很快會被「敦仰」改寫，據悉該案平均每坪開價將站上200萬元大關，締造危老案新猷，顯示北市危老新案可能朝「更大、更貴、更豪華」方向走。
據市調機構最新統計，今年截至8月6日止，北台灣危老重建案之推案量高達約636億元，不僅較去年同期大增逾一倍，更一舉超越去年全年；房產專家初估，今年北台灣危老新推案可望挑戰千億元，連續三年改寫歷史新高。 據住展雜誌最新統計，今年截至8月6日止，北台灣危老重建案之推案量高達約636億元，不僅較去年同期280億元大增1.2倍，更一舉超越去年全年案量553.55億元。 住展雜誌研發長何世昌表示，雖然今年新建案推案量比去年衰退近二成，但危老重建推案卻不斷擴張，又以雙北市最積極。 何世昌分析，政府在2017年推出的危老政策因沒有最小基地限制，且政策內容明確、又擁有高額容積獎勵，申請程序簡便又快速，讓建商趨之若鶩，尤其雙北市市中心一地難求，該政策更成為老屋重建之加速器。
以北台灣各縣市來看，台北市今年危老新推案約達450.4億元、躍居北台灣之冠，其次為新北市約155.3億元，新竹、宜蘭各有28.6億元和2.1億元。 以台北市來說，今年危老建案最多的行政區是中山區，至今已推出九個危老建案，總案量逾140億元，近期最新公開、且案量最大的是「序東騰」，總銷約30億元。 北市危老案量第二大的行政區是松山區，案量逾80億元，單一量體最大的是全錄大樓改建案「衍見築」，該案每坪開價高達188萬元，價格更創下國內危老最高開價紀錄。 新北市危老案分布較為懸殊，不過光是板橋區就占近百億元，指標代表案如「達永冬慶」與「兆璞開禧」；何世昌指出，板橋因為平均房價相對較高，成為新北市老屋重建熱區並不意外，甚至還有私人起造的建案釋出，代表除了建商之外，一般地主也不放過這塊市場大餅。 何世昌指出，從8月至年底初估至少約300億元危老案將釋出，包括北市松山區「敦仰」、中山「璞園.榮」、「吉美中山北路案」等新案均蓄勢待發，認為今年全年北台灣危老推案量將一舉突破900億元，甚至有機會上看千億元，連續三年改寫歷史新高紀錄。
台灣一級瀕危動物石虎以苗栗通霄及造橋山坡農地為重要棲地，不過時代力量立委陳椒華今舉行記者會指出，該區域正透過產業創新條例欲設置26.8公頃的建順鐵工廠和約25公頃的冠軍磁磚廠，恐重創石虎棲地，近來各產業園區開發也凸顯依產創條例讓售國有地的不合理性，政府應將執行標準盡速入法，讓售國有土地必須實踐公平、公益、合理原則。 陳椒華表示，各地不斷發生業者透過產創條例取得土地開發產業園區案例，即使中央就個案提出國有地讓售原則報告，卻未完整入法，經濟部應盡快與依產創條例讓售國有土地涉及相關機關研議，確立原則與評估機制並入法。 台灣石虎保育協會秘書長吳佳其表示，冠軍磁磚與建順鐵工廠預計擴廠的土地包含國有地，開發單位打算使用產創條例申請讓售，但與林務局的石虎重要棲地評析圖資比對後，發現這些公有地位於石虎重要棲地，且冠軍磁磚主要通行的台13線路段前後，更是石虎路殺熱點，希望國產署不要讓售，把公共財變成企業的私有財。
苗栗自然生態學會老師洪維鋒表示，苗栗縣國土計畫已公告，冠軍磁磚和建順鐵工廠申請擴廠的土地，多是山坡地保育區的農牧用地或者是未編定土地，在苗栗縣國土計畫的功能使用分區也多為農業發展地區第一類或第三類，國有財產署的土地讓渡後的使用也應該要遵循國土計畫法的相關規定，看來冠軍磁磚與建順鐵工廠的使用目的並不符合農業發展地區的使用目的。 通霄環保協會理事陳祺忠說，如果產業的發展極具重要性，在以人為主的社會，石虎的權益勢必因此退縮，然而現在申請變更的產業，一個是鋼鐵廠、一個是磁磚廠，就產業類別與過去該工廠生產的產品上來看，在業界並非領頭羊也不具獨佔性，產創條例應要有認定標準，包含依據產業類別、產業規模來判定是否適用，兼具公益性與必要性。
引頸期盼的預售屋實價登錄七月上路，但現實往往更殘酷！根據昨（11）日更新的實價登錄資訊中，台中房價愈疊愈高，舊市區幾乎全面噴發，其中東區指標超級造鎮建案「浩瀚湖濱城」，5月份進場，均價攻破每坪40萬元大關，創下台中車站周邊史上最高房市天價，在地人都不禁感嘆「房價漲幅超乎預期，根本回不去。」房仲表示，該案正位在區域最好地段，搭上熱錢游資多、買氣不減，房價一舉創下新高。 今年台中東區房市最大案「浩瀚湖濱城」，基地面積3560坪，高達1074戶住家、商辦規劃，坪數27~48坪、2至4房，總銷約180億，開價跳到4字頭，成為在地破天荒高價，當時也引起市場熱議「開價太離譜」，但根據八月最新實價登錄揭露，該案已有超過70筆成交紀錄，單價介於37至44萬元，主力總價1200至2000萬元之間。 現場銷售業者表示，疫情期間看屋還是很熱絡，4、5月進場至今大約銷售超過100多戶，都有照規定送實價登錄批次揭露，由於市場買氣熱度不減，確實均價行情站上4字頭，大多都還是在地自用客居多，目前因應成本，也向上再次調價，對外開價每坪45至50萬元，地段長期潛力看好。
據《蘋果新聞網》實地觀察，近年東區除了大智路、鐵路高架等交通改善以外，附近還有2023年將開幕的「LaLaport」購物商場，加上台糖湖濱生態園區的招商活化有成，雙雙帶起東區房市一波推案熱潮；近兩年當地推案超過1500戶，短短三年期間預售價從單坪20多萬元、一舉跳高到30萬元，現在一次衝上40萬元，量價齊創新高。 「預售價漲幅非常快，幾乎是一年漲5萬元以上」，有巢氏房屋東區樂業加盟店專案經理曾志成說：「東區房價站上史上新高，在地人都很難想像，附近預售新屋一年漲價至少1至2成，現在要追價都相當辛苦。」 超有梗短片 張文綺x侯昌明組團猜題 不過曾志成認為，「浩瀚湖濱城」擁有台糖湖濱第一排核心、地標型建築，原本就應該是區域最貴建案，但年紀45歲以下的購屋族群，購屋大多首選大樓產品，在這波多頭房市中，不吝於追價。 全球居不動產情報室總監陳炳辰補充，這波後疫情時代，全台房市買氣不歇，台中房價更直線噴射，再搭配房市七月新制上路，房價揭露更即時、價格墊高速度也更為驚人，台中市區新案單價3、4字頭已經成為常態，準備買房的民眾得要有心理準備。
開發金100%併中壽的最後一役，決定以結合普通股、特別股及現金的換股方式完成，根據開發金內部研究，這樣的方式不但是國內「首創」，且為了達成這個「首創｣，開發金也將達成3項「第一」紀錄。 開發金解釋，這不但是國內首次在換股方案中，同時納入｢普通股、特別股、現金｣；更是上市公司首度為迎合投資人偏好，設計出高配息條件；同時為了達成此條件，開發金控「首度」發行特別股，且面額僅有10元。 一般企業為了合併而換股，大多是以「普通股搭配現金」進行，但開發金此次與中壽換股，卻是1股中國人壽普通股，可換得開發金控0.8股普通股、0.73股特別股及現金新台幣11.5元。因此，未來中壽股東不但拿到了開發金普通股，還可拿到特別股加現金，開發金表示，這應是國內首例。 為何有這樣的設計？開發金控發言人張立荃解釋，研究近幾年投資人的偏好，發現「配息多寡」是投資人最在意的，因此在與投資銀行研究後，決定為迎合投資人偏好，在換股組合中，納入配息率較高的｢特別股」。開發金控也為此首度發行特別股，特別股股息年利率定為3.55%，將按發行價格每股10元計算股息。 開發金解釋，特別股在年度盈餘分派時，均優先於普通股，且股息率一定優於銀行定存利率，再加上特別股也會上市掛牌交易，流動性無須擔憂，因此，特別股早已被視為「存股優良標的」，目前包括國泰金、富邦金、中信金等多家金控，都有發行特別股。
日月光集團旗下鼎固-KY 2012年掛牌上市，資本額174億元，位居台灣營建業之冠，為台灣首家主攻中國房地產返台的上市公司，主要推案在上海、重慶一線城市地鐵站區域，最大股東為鼎固董事長張洪本，與其兄、日月光集團董事長張虔生，合計持股97.38%。 鼎固-KY(2923)總經理張能耀表示，鼎固陸續推出的建案銷售均開出紅盤，商用不動產租賃收益亦表現持穩，對後疫情時代的房市長線展望持審慎樂觀。鼎固過往的不動產項目多在中國，去年鼎固住宅銷售達111億元，主要由上海嘉定造鎮推案「鼎固華庭」、與無錫「宛溪雅居」完銷貢獻，今年以嘉定「匯景華庭」3-4期為銷售重點，採「邊建邊售」，首批300戶，總銷56億，每戶坪數約27~40坪，受中產客群青睞，自春節開賣至今銷售已破九成。
在商用不動產項目，鼎固項目主要位上海及重慶，過去三年每年租賃收入平均約20億元，以「上海日月光中心一期」貢獻最大，該中心以商場及辦公樓租賃為主，受惠上海地鐵9號線穿越、及打浦橋站台在商場地下二樓，在「後疫情」期間商場日均人流量仍可達6萬人，商用不動產開發進度，緊鄰一期的「上海日月光中心二期」，預計2024年底完工，「上海嘉定商辦大樓」，也正陸續興建中。 在台建案開發規劃，鼎固-KY(2923)與宏璟建設(2527)今年5月以33.17億共同取得台中14期市地重劃區土地，面積約五千坪，兩家公司各持分一半，每坪公告價格為66.5萬，張能耀看好台中產業大廠群聚效益、帶動就業增多的住宅需求，且該地鄰近有「漢神洲際棒球園區」，好市多北屯店去年底也已進駐，生活機能完善，本案預計將規劃興建大型住宅。
根據北市建管處最新統計資料顯示，台北市危老已經審核通過511案，累計台北市將有9.5萬坪的土地已經進行或者即將進行改建，土地面積比大安森林公園還大。 建管處資料顯示，目前已申請核准危老改建通過的有511件，知名個案包括國賓大飯店、神旺大飯店、宣美飯店、六福客棧、台北馥敦飯店，高記上海料理、上海商業儲蓄銀行、蘇黎世大樓、信義行政中心地上權、日新戲院、百年寺廟龍雲寺也趁這波危老申請改建。 台北市12個行政區中，以中山區核准的危老案件數最多，累計共70案，其次則是大安區的68案，士林區的66案，其中中山區、北投區、士林區、大安區與大同區這5區，都已經有破萬坪土地參與危老改建。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，北市危老起跑從2018年開始，2020年的時程獎勵落日，刺激危老申請到達第一波高峰，2021年台北市的危老核准案件正式突破500件，預計參與危老開發的土地面積在今年度也有機會超過10萬坪。
從申請熱度來看，危老政策達到加快台北市老舊都市改建的成效，尤其近期受疫情重創的飯店業，有些老飯店已申請危老改建，另外還有許多老商辦大樓、甚至是戲院、市場、地上權、寺廟等，都有核准危老改建的案例。 台北市的12個行政區中，中山區核准70件是北市的危老王，其次則是房價最高的大安區68件，士林區66件，危老最不熱絡的則是南港區，主要南港區不少土地都屬於傳統的工業區，較具規模的工業區土地，則透過捐地方式變更開發，或者早年就已經重劃開發，因此危老核准數量居北市最後一名。 台北市核准過的危老案中，有223案申請到上限的40%容積獎勵，平均的容積獎勵值也達33%，顯見危老案的容積獎勵機制「透明、便利」，多數個案都能夠爭取到條件很好的獎勵容積，增加個案的改建效益。 開發規模部分，北市平均每案土地面積為186坪，而北市目前核准的個案中，以士林區福壽街的一處危老案面積最小，僅有20.3坪，面積最大的則是信義計畫區內的行政中心案，基地面積達2147坪，且容積獎勵也達上限的40%。
國內最大不動產放款銀行土銀內部最新報告指出，營建成本大增，已使建商延後公開銷售時間，以避免毛利被大幅壓縮。據了解，土銀近來訪查大台北地區建商，發現由於營建成本持續上漲，愈來愈多建商採「先建後售」方式因應，或等待工程至一定階段、造價較可預估及控制時才公開。 建商難有降價空間 土銀內部評估也認為，產業缺工缺料、營造成本居高不下的情況仍未改善，將使建商難有降價空間，這也將對後續的房市交易量造成影響。建商也指出，營建成本比起去年同期平均上漲一成五，相較原本低點累計以上漲二～三成，不少建商擔心「現在發包，將發包在史上最高點！」業者預期下半年在營建成本推升下，房價恐墊高一～一成五，進入「量縮、價漲」格局。 愛山林建設總經理張境在表示，營建成本攀升問題嚴重，以愛山林和立信機構合作開發板橋「立信天禧-采蝶」來說，總銷約20多億賣到剩2戶，原本估計開發毛利率約27％，但實際發包後只剩8％，平均下來每年毛利率壓低到1％多。
鉅陞建設總經理褚學忠表示，該公司在台中規劃8層樓的預售案，原本去年估計「每坪發包造價大約11萬元，不過最近實際發包已漲到14.5萬元！」他們已向土銀反應此一狀況。 華固建設總經理洪嘉昇表示，今年營建缺工、成本攀升問題比去年更嚴重，據了解有些建商乾脆不推預售案、也先不發包，因為「擔心發包在史上造價最高點！」所幸華固擁有長期穩定的營建團隊，目前規劃下半年要動工的總銷45億環狀線中原站廠辦大樓，及及北士科總銷45億的「華固創富中心二期」，兩大案都可如期發包開工。 全國商總主席、鄉林建設董事長賴正鎰表示，營建成本比起去年同期平均上漲15％，比原本低點更上漲二～三成，越來越多建商不推預售案、或邊建邊售，預期房價也回不去了，下半年房市將呈「量縮價漲」格局。 「預售案」過多成高風險指標 金融圈人士透露，由於建材及人力成本不斷上揚，許多建案成本上揚至少三成，其中有中小型建商因成本上揚幅度已超過當初的設算範圍，因此向土建融銀行求救，這種情況過去相當少見；行庫指出，未來若建商的「預售屋」推案過多，不排除成為銀行業者眼中的高風險群。
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