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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
國發會今天召開委員會議，國發會主委龔明鑫表示，近期各國政府將陸續投入大筆經費推動基礎建設，可能導致營建原物料價格調漲，相關機關應持續掌握國際經濟情勢、相關營建業原物料供需及價格波動情形，預先研擬多元物料的替代方案或因應對策。 國發會下午召開第89次委員會議，會後由副主委游建華舉行記者會，這也是國發會在疫情趨緩後首度舉行實體記者會。這次會議除了報告整體公共建設計畫執行情形，經濟部、國發會及勞動部也派代表針對供電、人才及勞工要素優化推動情形進行專案報告。 游建華指出，今年整體公共建設計畫總經費高達6138億元，截至7月底，計畫經費達成率為42.53%，執行金額較去年同期增加約280億元。
龔明鑫在會中表示，目前疫情警戒調降至二級，已適度放寬相關行業的管制措施，請各部會持續督導所屬瞭解計畫執行困難原因，必要時可循求公共建設督導會報等協調機制協助解決，務期依既定時程達成目標。 龔明鑫提醒，近期各國政府將陸續投入大筆經費，積極推動疫後的鐵路、公路及能源等基礎建設，可能引發各國大量建材的進口需求，導致營建原物料價格調漲，請相關機關持續掌握國際經濟情勢、相關營建業原物料供需及價格波動情形，預先研擬多元物料之替代方案或因應對策。 國發會表示，今天委員會議也審查通過行政院交議的交通部陳報「商港整體發展規劃(111~115年)」、「國際商港未來發展及建設計畫(111~115年)」及「國內商港未來發展及建設計畫(111~115年)」草案，擬依決議函報行政院核定，作為推動各商港發展與建設依據。
金門早年因為長期國防戰備的需要，於全島各地皆有軍營設置，許多土地被強制徵購或佔用，後來隨著軍方精實專案，裁撤已無軍用需求之營區卻缺乏規劃，造成土地閒置未利用。因應未來產業發展策略，應先盤點現有閒置營區，區分是否具保存價值，有則將閒置營區重新開放，利用金門文化景觀，開放軍事巡禮，體驗舊時戰地文化；無則將營區土地解編釋出，活化土地使用、取得發展腹地，開放其他用途，透過多元經營模式，促進土地利用，將縣有土地整合國有土地共同開發，並於未來重點發展經濟、產業項目提供民間參與，將民有地納入，媒合民間企業項目作土地共同開發利用，以開發促進地方發展，同時新建良善基礎設施，建構完整之基盤建設。
針對具有歷史意義之閒置營區，且仍保有部分機能者，進行整建維護、活化經營，重現其過往風華，透過營區資源盤點，取得並分析現有閒置營區資訊，邀請在地文史工作者與縣府共同進行研析、判別應保留之區域，並設立具有法定效力之使用規範，確保營區歷史價值不因商業開發而受影響。若判別應保留之區域後，可透過民間參與模式委外經營，開放民間資金與經營團隊進入，推行體驗行程，或結合民間信託組織，與金門縣其他文化資產共同信託，由公益法人統籌營運。並配合縣府觀光方針宣傳，並與旅行業者合作，推出專屬遊程、套裝行程、觀光路網等行銷手段，以確保客源、提升口碑。 對於已無軍用需求且原有機能已不可復原者，則解編機關用地，依地區發展需求變更土地使用分區，未來可轉作產業發展用地、青年創業基地、社會住宅等用地，配合經濟發展策略，位處產業發展所需土地區位，得以設定地上權釋出營區土地，變更土地使用分區，並收取土地租金、權利金，以提供自由貿易區、醫療、長期照護、健康檢查等產業發展之基地。由政府整建土地與提供設備，以低廉的租金吸引青年創業者進駐，培育未來金門產業發展未來所需之動能。
在交通區位合適之閒置營區，開發社會住宅，解決金門房價高漲之問題，以只租不賣之方式，優先提供青年、新移入居民使用。因應未來發展所需公共設施，以跨區整體開發方式，以可釋出閒置營區做為籌碼，換取未來發展公共設施用地，以確保公共設施服務水準不受產業發展影響。 金門也因為軍事需求造成土地權屬複雜，在時空背景的轉換下，已逐漸褪去過往軍事重地之色彩，不僅軍人數量大減，營區也有大量閒置之情形，造成土地無法有效利用之困境，也間接影響金門縣之城鄉發展，為解決金門縣戰地政務終止前辦理地籍及農地重劃所衍生之特殊土地問題，102年修正公佈之「離島建設條例」第9條明訂於實施戰地政務終止前，因徵收、價購或徵購後登記為公有之土地，經土地管理機關已無使用或事實已廢棄使用者，原土地所有權人或其繼承人得依循此條例申請價購回其土地。若涉及土地需求之政策，可由生態、生產、生活三個層面檢視，依據社會需求檢討土地利用之方式，以達適地適用之目標。 目前應該思考活絡公有土地支援建設，清查國有、軍方土地，若屬閒置或低度使用者，變更為非公用財產或減資繳回，以建立閒置或低度利用之國有土地儲備資料庫，透過土地供需媒合機制，協助公共建設用地取得，可研究規劃運用國家管有之各類基金，將閒置土地資產透過都市更新、合作開發等方式，循環運用其開發利益，成立專責規劃及開發機構，並研究建立都市棕地納入土地儲備資料庫之機制，在文化資產保存與開發中取得平衡，擴展金門的特色資源。
中信房屋調查指出，自7月底疫情降級，房市降價比出現變化。在三級警戒期間，全台住宅成屋銷售「降價比」一度衝高，全台平均約至6%，疫情趨緩後下降1個百分點；其中台北市疫情期間降價比高達15%，目前已縮減至10%，但在六都中仍是降價比最高的都市。 降價比為降價宅的占比，例如三級警戒時（5月19日至7月26日）全台平均約6%，意即100件銷售成屋，有六件降價。 中信房屋研展室副理張漢超指出，六都降價宅通常以台北及新北居多，主因還是在於部分雙北屋主售屋時，期待儘速成交的意願比其他縣市更強。 21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱表示，降價通常反映賣方心態，若是不缺資金的賣方，較不容易受此波疫情及政策影響；反之，有急迫資金需求的賣方，較有降價及議價的可能性。
中信房屋觀察，北北桃三都在疫情降級後，房價調降情形變少。張漢超分析，疫情期間民眾憂心外出，房市受創尤為嚴重，因此為求順利出售，採降價出售、主動讓利的屋主比例明顯上升。然而，隨疫情日趨穩定、不動產市況也日漸回溫、部分降價宅順利售出，北部屋主因而改變降價策略，台北降價宅減少29%、新北市降價宅減少23%、桃園降價宅減少13%，降價宅數量逐漸減少。 反觀中、南部房市降價比，由於買氣屬於緩步回升、降價宅反而略見增加，台中降價宅增加8%、台南增加8%、高雄增加9%，目前仍有持續以降價策略來增加買氣。
非都市土地核定為公共設施用地，在被徵收前移轉，經需用土地人證明者，可比照都市土地免徵土增稅，財政部近日發布相關證明核發辦法，特別提醒民眾，需用土地人核發的證明書有效期限為八個月，記得把握有效期限。 因應大法官釋憲，財政部修正《土地稅法》，增訂非都市土地被徵收前移轉符合一定條件，可免徵土增稅，以保障納稅人權益，這項修法在上個會期通過三讀，並於近期發布實施，財政部也立即公布相關子法。 在修法完成前，各地方稽徵機關已將有類似情形的非都市土地案件先行列管，截至今年6月底，全台共列管1,857件，其中又以台南市、桃園市、雲林縣最多。
彰化市長期以來沒有百貨公司，但近期中友百貨確定得標當地公立第二停車場BOT案，將興建當地第一間百貨公司，並力拚2024年完工營運。基地位置近彰基商圈，屬彰化市蛋黃區，周邊房市指名度原本就高，未來百貨公司進駐，再添房市利多。 彰化市公所指出，公立第二停車場BOT案今年4月由台中中友百貨通過第一階段書面審查，並正式在日前通過第二階段綜合評審。該停車場位於旭光西路，鄰近彰化基督教醫院及多個商圈，是彰化市黃金地段；其開發基地2150坪，預計可規劃百貨、餐飲服務、休閒運動設施等，力拚2024年完工營運，屆時也將提供停車位，紓解彰基、南瑤商圈、曉陽商圈、大浦商圈等地停車位不足的問題。
除中友百貨進軍彰化市，將是彰化地區首間百貨公司，原光復路郵局也於今年4月正式動土，確定將興建6層樓高的複合式影城大樓，結合郵局、國賓影城、健身房、商場等設施，整體工程預計2023年完工。 信義房屋彰化中正店店長吳政彥指出，彰化市現在並沒有百貨公司或商場，在地民眾都是到鄰近的台中市消費，但3年內將有兩座百貨及商場陸續完工，可以將消費力道留在當地，對商圈周邊的房市價量支撐力道也會更強勁。 吳政彥進一步說明，以中友百貨的基地位置而言，就在彰基商圈旁，原本就屬於彰化市的蛋黃區，住宅指名度一向高，若再有百貨公司進駐，機能及區域能見度勢必更強。而以近期行情而言，周邊主力產品仍為40年左右的中古透天，總價一般都要1000萬以上，近期也有許多建商看準當地發展性，推出大樓或華廈建案，成交價也都在3字頭以上。 除住宅產品外，吳政彥也認為，彰化市寸土寸金，精華地段店面釋出量本就不多，日後百貨公司開幕，帶來消費人流，對周邊店面帶動效益也值得期待。
國產集團加速資產活化，繼北市「南港大型開發案」進入建照申請後，國產建材實業16日指出，位於花蓮市美崙溪畔的濱海地區3,000坪基地，將開發為大型國際特色飯店，預計興建11層樓，規劃近200個房間、三間主題餐廳及泡湯SPA等設施，現已取得建築執照，預計五年完成開發興建。 國產建材實業在全台土地含28間預拌混凝土廠共有45.7萬坪，不含廠區則有35.4萬坪。國產指出，花蓮大型國際特色飯店開發計畫，將與國際知名連鎖酒店集團合作，並聘請前君品、西華飯店總經理夏基恩（Achim Wilkin）為旗下關係企業總經理，啟動實質開發進程。國產表示，夏基恩過去從德國高級飯店Bristol Hotel Kempinski開啟職場生涯後，歷經美國、香港等地飯店的經理人歷練，且長期擔任台灣的君品、西華等知名國際飯店總經理，非常適合來打造該大型國際特色飯店。
由於在全台擁有高達45.7萬坪土地，國產表示，資產活化的開發方針是配合整體經濟情況與區域發展趨勢，借力於未來重大交通建設與都市更新相關的商圈規劃，除正在進行的南港大型開發案，也發展出綜合商場、度假旅館／國際精品飯店、企業訓練中心、多功能辦公大樓、休閒農場等多項主題事業。 這些資產活化計畫中，位於台南市東區的「南風村」，也就是目前在大台南都市發展計畫中被稱為國賓影城商圈的購物商場，是國產活化整建的自營商場，地段上屬平實營區生活圈，堪稱台南最新地王商圈，未來區域內規劃平實轉運站，也是台南輕軌路網藍綠線交匯中心，在國賓影城商圈優勢加持下，可望串聯南紡購物中心，成為東區副都心暨商業娛樂新中心，搶攻休閒娛樂商機。至於高雄「悅誠廣場」則是只租不賣，可為集團創造長期穩定收益。
下半年營建股大黑馬將聚焦遠雄建（5522），最新出爐的上半年財報，EPS 2.16元已超車去年同期，接下來總銷達109億元的百億大案「遠雄之星7」，8月起正式加入完工入帳行列，法人估計下半年營收獲利可望再衝高，全年營收有機會突破史上最高、挑戰280億元。 遠雄建最新公布的上半年合併財報，營收90.23億元、比去年略減11.58％，但在新成屋「遠雄U-TOWN」、「遠雄九五」等新成屋去化之下，稅後盈餘逆勢攀升至16.55億元，比去年同期激增84％，EPS達2.16元，也優於去年上半年的1.13元。其中第二季稅後盈餘9.24億元，EPS為1.19元也優於去年同期0.86元。 今年是遠雄建完工交屋豐收年，依照原本工程進度，將有七筆新案完工交屋，包括桃園龜山總銷高達109億元的大案「遠雄新未來」一期，及「遠雄百富」、「遠雄新時代」、「遠雄江翠」、「遠雄之星7」、「遠雄青青」及「遠雄達利」，受到疫情影響，部分新案入帳時程也往後遞延，第三、四季業績將明顯推升。
其中年度壓軸大案「遠雄新未來」一期，將自8月起開始加入交屋行列。 遠雄建設協理蕭君如表示，受疫情影響，今年遠雄建完工交屋時程也略有遞延，展望下半年，目前總銷百億大案「遠雄新未來」一期，8月已開始辦理交屋，已售九成多，預期8月營收可望會開始有一部分會進行認列，第四季貢獻度才會明顯攀升。 另外，總銷約39億元的「遠雄達利」，第四季將完工申請使照；至於總銷4億元「遠雄青青」，也是年底完工、可能會在年底開始交屋，持續認列到2022年。 法人估計，遠雄建今年完工交屋量可望有七筆新案、總銷高達300億元，依平均銷售七、八成，加上新成屋銷售的貢獻，全年營收將有機會上看250~270億元、甚至挑戰280億元的史上最高量，全年獲利可望大爆發。 至於2022年預計有154億元、2023年預計109億元、2024年更有929億元完工交屋量。 另外「大巨蛋」已於去年7月17日取得建照變更，8月7日取得復工核准函，全面復工，至於完工時間，遠雄建估計，可望在2022年6月左右取得使照，目前主體工程接近完工，正作景觀、影城等收尾工程，遠雄建持股比例為28％，為最大單一股東。
金融數位化吹走房東眼中的最優質租客，根據金管會資料，5月底國內銀行分支機構共3441家，相較7年前全盛時期的3499家，減少58家，許多銀行一租就是15、20年，租金也超50萬元，是房東眼中超級好房客，但北市許多黃金地段店面自銀行撤離後，時隔數年仍然空租。專家指出，E化及行動銀行削減實體店面的功能，早期的百花齊放演變為近年的整併潮，業者棄守部分據點的趨勢將持續、不會反轉。 金管會銀行局統計，去（2020）年銀行分支機構裁撤9家，今年首季名單再追加3間，分別是土地銀行圓山分行、凱基銀行繼光分行、星展銀行莒光分行。因應數位化，銀行業者調整策略、掀起整併風，多間店面因此釋出。 比如中山北路六段上的一街邊店，臨路面寬、B1～2樓共約340坪，2019年9月銀行租戶搬遷後，月租65萬的店面即空置迄今、已2年，店面屋主何先生接受《蘋果新聞網》電訪表示，屋子1986年落成，台灣銀行直接跟我們連繫要承租，租20年後、嫌空間不夠大，搬到斜對側更大店面，「但當時一堆銀行在找點開，我的店有金融使用執照，很快就有下個租客接手」，該店面2006年轉由前身為萬泰銀行的凱基銀行承租，且一租就是13載。
他指出，早期凱基銀行員工人數超過20個，後來人力調整，整間分行剩下6個員工，我340坪的空間就6個員工在用，對他們來說浪費、也不符合經營效益，所以前（2019）年合約屆滿，他們就搬到新的據點。他苦笑地說「現在上百坪的店很難租啊，2年來有幾間金融機構跟便利商店來談，但後來都因租金無共識、跟公司內部因素而作罷」，即便金雞母撤離，但就他來看，銀行業仍然是店面房東的最愛。 何先生解釋，「銀行租客穩定、一簽就是5到8年，不用擔心他們經營不善、繳不起租金，而且也不會有油煙、屋況保持佳，不影響房屋的價值」，雖然承租期長、銀行業通常會要求租金打個7、8折，但穩定承租讓房東免操煩。 盤點北市銀行撤離的部份據點，除了前述凱基銀行昔日天母分行外，過去駐點中正區襄陽路1號的遠東國際商銀、同樣也於2019年搬遷，店面迄今仍無業者進駐；另敦化南路一段的匯豐銀行昔日敦南分行，更是一空即空了逾5年。
「20年前金融服務業百花齊放，有資格的都想申請銀行，導致國內出現overbanking現象」，瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛指出，業者當時普設分行、搶市占率，業務內容高度重疊下，開始轉向殺價競爭、爭相推現金卡類的高風險產品，結果發卡浮濫、持卡人信用過度擴張又周轉不良，釀生了龐大銀行呆帳的雙卡風暴。 「近10來年，市場利率不斷往下走，壓縮銀行利差，風險相對也就提高，加上金管會管制，部分產品銷售更謹慎，迫使銀行轉型、出現整併潮，像是台北與富邦、國泰與世華之間的合縱連橫」，黃舒衛表示，市況轉變下、銀行普設據點搶市占的策略也逐漸退流行，取而代之的是，加強異業合作或搶先推出FinTech（金融科技）產品。 據金管會銀行局統計，2014年國內本土、外商銀行的分行數為歷年最多，高達3499家，其後每年以少則2家、多則18家的速度遞減，截至今年5月底銀行分行3441家，相較7年前全盛時期，數量少了58家。 黃舒衛補充，這波疫情讓數位金融更加興盛、臨櫃率大減，外加開店成本提高等因素，使得銀行設點策略轉變，不求大坪數、轉求堪用就好，甚至店面功能著重在門面廣告及行銷，未來銀行分行數將持續遞減、不會反轉。
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