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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
美中貿易戰持續、疫情全球肆虐，加速全球供應鏈重組，吸引科技大廠來台設廠。根據實價資料，永慶房產集團統計今年上半年全台主要科學園區周邊住宅交易，與2019年同期相比，南部科學園區受惠於台積電建廠，附近房價上漲最多、年增20.8%；新竹科學園區居次，年增13.6%；台中科學園區年增13%。 永慶房屋研展中心副理陳金萍認為，南科主要受惠於台積電宣布於該地擴廠，吸引國際半導體大廠艾司摩爾（ASML）、Google及多家半導體中下游供應商進駐。 房仲業者指出，這項資料是以2019年上半年台商回流前市況，與今年上半年來台投資廠商交易情形為比較基礎，較能反映真正市況。 陳金萍說，市場看好大廠進駐後，有望帶動地方經濟及就業表現，加上南部房價相對中、北部實惠，受到不少投資人、置產族群青睞。南科附近房價2019年上半年每坪約14.4萬元，今年同期已上漲到17.4萬元，漲幅20.8%，居全台科學園區之冠。她指出，熱門交易多落於交通、生活機能較為成熟的新市區中正商圈、南科車站及善化車站周邊。
陳金萍分析，竹科為台灣最早發展的科學園區，周邊房市主要受惠科技聚落就業人口成長動能，據統計，今年6月竹科就業人數已達16萬2,982人，且竹科新貴所得高且收入穩定，在購屋、置產剛性需求強勁下，帶動房價穩定走高，房價2019年約每坪24.2萬元，今年已上漲到27.5萬元，漲幅13.6%。 她說，購屋熱區集中於離竹科近的關埔重劃區，周邊除有好市多、迪卡儂等量販店，還有關埔國小、光武國中等明星學區，加上鄰近國道1號新莊車站，生活、交通機能相當完善，吸引許多竹科人就近置產。 中科附近房價2019年上半年時約每坪19.3萬元，今年漲到21.8萬元，漲幅13%。觀察全台主要科學園區附近住宅，房價有上漲趨勢。陳金萍指出，國際大廠、半導體產業回流設廠，使科學園區周邊創造龐大就業機會，人口紅利及薪資水準都成長，在高薪資收入與剛性需求下，科學園區周邊的房市交易將持續熱絡。 園區房價竹科
桃園市長鄭文燦2021年8月18日主持市政會議時表示，航空城計畫其他搬遷區地上物徵收原定延長至2021年8月13日，讓建物所有權人有充裕時間提出協議價購同意書，市府考量有部分建物所有權人誤信不實消息，未在期滿前提出申請，導致無法領取市府加發補償費(或救濟金)7.5％的獎勵金，因此決定再次放寬受理協議價購期限至8月24日，最大化保障居民權益。此外，市府正辦理其他搬遷地區自願優先搬遷作業，搬遷時間點為2022年3月及2022年12月，市府分別發給補償費(或救濟金)20％、15％的優先搬遷獎勵金，有意願優先搬遷的居民可以開始向市府申請，幫助航空城計畫順利推行。 鄭文燦說，市府以保障居民的居住權益為前提，推動桃園航空城計畫，並以「一對一、面對面、同理心」的方式辦理各項措施，保障民眾的權益。航空城計畫其他搬遷區地上物部分在2021年7月15日公告徵收，原定5月27日公告期滿，市府考量有部分建物所有權人因故未能在市府及民航局陳報徵收計畫書前，提出協議價購同意書，因此將期限延長至8月13日，經過放寬申請期限後，在機場園區部分，同意協議價購比例目前已達83％，建物總補償費為291億元；在附近地區(第一期)部分，同意協議價購比例則提升至80％，建物總補償費達178億元。
鄭文燦表示，地政局後續原已排定8月16日起辦理地上物徵收補償發價作業，但仍有部分建物所有權人誤信不實消息，未在期滿前提出協議價購同意書，導致無法領取市府加發補償費(或救濟金)7.5％的獎勵金，因此市府決定再次放寬受理協議價購期限至8月24日，讓有意願與市府進行協議價購者，在8月24日期滿前可以至航空城聯合服務中心，補簽訂協議價購同意書及契約書。 鄭文燦指出，航空城計畫優先搬遷地區預計於2021年10月31日完成搬遷，接續進行公共設施工程，2022年也將同步進行安置街廓土地分配，以及1,926戶安置住宅的興建。在安置街廓分配方面，預計2023年1月完成點交後，原住戶即可自建住宅。
此外，在其他搬遷地區自願優先搬遷部分，符合同一鄰、同一都市計畫街廓、同一集合住宅、同一公寓住宅大樓，以上任一類型達60％以上同意者，即屬於自願優先搬遷，有意願自願優先搬遷的居民可以開始會同鄰居向市府申請，搬遷時間點為2022年3月及2022年12月，市府也將分別發給補償費(或救濟金)20％、15％的優先搬遷獎勵金。 鄭文燦也表示，市府秉持「先建後遷、就近安置」原則，妥善推動居民、工廠、學校、宗教、農業、社福機構等各種安置計畫，並以耐心、決心、細心、貼心、暖心，五「心」級的服務，最大化保障民眾權益。航空城計畫已進入實質開發階段，目前第三航廈已正式開工，區段徵收的10個標案，其中有5個已開標、另外5個也正辦理招標中，未來航空城計畫完成後，不僅可擴大機場服務能量、提高國家競爭力，也能透過引進高產值產業帶動地方發展，更能發展桃園成為智慧城市，使桃園航空城成為桃園、中壢之外新的都市核心。
自5月中旬起，國內受新冠疫情以及各項房地新制影響，使得房產市場呈現觀望氣氛，下半年房市即將邁入928檔期，不動產業者預計今年第四季房市變數，焦點仍以疫情為重中之重，其次美國通膨影響未來利率走勢。 21世紀不動產企劃研究室表示，未來最需要關注的黑天鵝仍屬新冠肺炎疫情，疫情雖在台灣本土獲得優秀的控制，不過其他國家疫情也將連帶影響台灣製造業及貿易的供應鏈，疫情的影響仍需要持續觀望。再來就是美國通膨問題，隨著通貨膨脹漸趨嚴重，為抑制通貨膨脹美國聯準預估將會開始進行縮減資產負債表，市場過剩的資金就會被收回，接著就會進入升息階段，市場上的流動資金將會轉為保守及減少。
根據中央大學台灣經濟發展研究中心日前公布的消費者信心指數中顯示，上升幅度最多的指標是「未來半年購買耐久性財貨時機」，7月份指數來到111.2，與6月份（94.25）相比呈現大幅成長狀態。而「購買房地產時機」指標部分，7月份調查結果為115.1點，與6月份（113.05）的調查結果相較上升2.05點，顯示民眾對於購置房地產的信心大增。 觀察六都7月份買賣移轉棟數，可以看到六都之中唯有台南市的年增率呈現逆勢正成長，21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱指出，科學園區及工業園區等重大建設的落成能帶來人潮，就業人潮帶來的剛性居住需求不容小覷，無論是租屋或者是自住購屋皆有其市場，尤其台積電(2330)等大廠的工程師或是從業人員往往工時較長，通常選擇就近居住，減少通勤時間來換取休息時間。
青埔房市不只吸引雙北買方，高雄大戶也進場。實價揭露，財團法人陳啟川先生文教基金會今年7月，以現金1.76億分兩筆買下青埔「布拉格站前之星」14樓共11戶辦公室，扣除車位後，每坪單價約36萬到39萬元，為青埔地區近五年來，總價最高的商辦交易。 資料顯示，高雄陳家早在去年10月，就以總價9,600萬元購入14樓五戶辦公室。布拉格站前之星一層共16戶，等於陳家一年內以2.72億元現金「包層」掃貨，分批將「布拉格站前之星」14樓的16戶商辦統統吃下，合計總面積共787坪。 高雄已故市長陳啟川過去以「南和興產」持有不少高雄精華區土地，有「高雄土地公」之稱，而近年家族陸續賣出部分祖產，如今轉戰桃園，顯示高雄買家極為看好桃園高鐵特定區的發展。 台灣房屋表示，「布拉格站前之星」辦公室步行5~6分鐘，即可抵達高鐵桃園站，區位極佳，實價顯示，今年交易均價約在40萬元上下，今年7月兩筆交易單價36~39萬元，取得價格算是相對實惠。 台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧表示，近年美中貿易戰加速企業回流，讓有國門之便的桃園，成為許多台商尋地、尋廠、尋辦的首選，商辦市場一年比一年暢旺，價格亦水漲船高。
大台北地區商辦供給缺貨，企業對於營運空間、設立據點的需求旺盛，吸引大咖買方持續搶進。華固建設（2548）昨（18）日公告，位於台北市內湖的「華固智富中心」，將以34億元價格整棟賣給三商美邦人壽保險。華固指出，該案最快9月底入帳、挹注營運。華固今（19）日早盤股價走穩上揚，最高至85.5元，但同樣是處分資產，中石化早盤股價12.95元，小跌1.15%。（延伸閱讀：中石化售亞灣地 溢價15%） 華固今年完工的兩大廠辦案銷售幾近全壘打，總銷36億元「華固智富中心」昨天以34億元整棟賣給三商美邦人壽，相當於打95折；華固總經理洪嘉昇表示，該案已在7月完工，接下來將辦理過屋程序，預計最快9月底入帳、貢獻營運。 據了解，該廠辦案每坪成交價約61萬元、車位價格180萬元，符合市場行情。法人初估，「華固智富中心」在整棟出售下，對華固每股挹注超過3元。「華固智富中心」座落台北市內湖五期重劃區，基地面積961.77坪、建物面積為6,016.58坪。華固昨天收85元、上漲0.1元。
另外，位於北投士林科技園區、總銷45億元的「華固創富中心一期」，目前已預售75%，該案將在第4季完工，目前僅剩四分之一可售。 華固建設指出，今年公司將有四大案完工交屋，包括總銷約20億元的「華固碧湖天」、50億元「華固敦品」、36億元「華固智富中心」、45億元「華固創富中心一期」，可入帳金額破120億元；其中「華固碧湖天」已完銷、「華固敦品」銷售四成，「華固創富中心一期」則已預售75%，「華固智富中心」已整棟售出。 明年部分，華固建設將有三大案完工，包括總銷43.2億元「華固翡儷」、68.1億元「華固馥儷」、90億元「華固國家置地」；其中「華固國家置地」廠辦案將在2022年4月前完工，目前已在洽談買方中，另外兩大住宅案均已完銷。 華固建設今年上半年在總銷約20億元的住宅案「華固碧湖天」開始交屋入帳，加上「華固天鑄」成屋持續銷售下，推升上半年營收達28.5億元，較去年同期78.3億元減少63.5%，稅後純益達5.2億元，較去年同期17.92億元減少70.9%，每股稅後純益達1.88元，低於去年同期的6.48元。
板信劉家又出手，5月，砸3.42億元買下新北市板橋區中山路一段上的3層樓鐵皮屋頂磚造房，其坐落土地使用分區為乙種工業區，拆算每坪工業地成交單價近216萬元，而且該磚造屋距離新板特區車程僅5分鐘，目前出租給全聯與檳榔攤。 根據內政部實價網最新揭露資訊，5月，板橋中山路一段256號磚造屋被山輝建設以3.42億元買走，建物面積約140.67坪、土地面積約158.51坪，土地使用分區為乙種工業區，建蔽率60%、容積率210%，進一步查詢商業司商工登記資訊查詢，該建商負責人為劉朝棟，而董事之一的廖美雲，則是去年1月砸逾51億元買進中和好市多賣場所在土地買家興輝建設的董事長，也是板信劉家成員之一。 回顧去年1月，劉家砸近51.19億元買進中和好市多所在的乙種工業區土地，面積約6395.94坪，拆算每坪土地單價約80.03萬元，創中和實價揭露以來最大宗土地交易案，相隔僅1年多，又砸逾3億元在板橋買地，房地產業者指出，兩筆土地交易特點都是有零售賣場承租，土地使用分區也正好是乙種工業區。
買進磚造屋地點佳 近新板特區車程僅5分鐘 瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，這塊基地雖然使用分區是工業區，現在租給超市使用，但是交通環境極佳，不但近新板特區，而且鄰近路口的環狀線板新站，未來透過聯開的投資開發，前景可期。尤其旁邊就是標榜新北第一棟五星飯店品牌管理的豪宅馥華艾美、艾美酒店、頂級辦公室，整體商圈立地條件佳，未來整合鄰地的開發價值可期。 黃舒衛認為，環狀線的通車重構場站周邊商圈的環境空間，尤其許多低度開發的原有工業土地的使用變更需求大增，也因為原廠區的規模條件夠大，已成為開發商獵地的首選對象。 寬頻房訊則指出，近年法拍市場工業地產不論拍定價格跟買氣也相當不錯，以高雄小港區大業南路上廠房為例，2006年法拍時，拍定總價逾1.93億元，沒想到多年後又落入法拍市場，最終在今年5月由東南水泥以8.72億元拍得，15年來同樣一件廠房，價格漲幅逾3.5倍。
中石化位於高雄亞灣特區的2筆建地，18日標，底價每坪75萬元的「特貿六」2,744.77坪土地，由慶旺建設以每坪86萬餘元得標，溢價約15％，最快2到3年後推案，每坪售價40萬元起跳，隨著亞灣第一筆市場認證的價格出爐，在亞灣特區擁有總共超過多135,963坪建地的多家企業地主，身價也將跟看漲。 中石化此次脫標的2,744.77坪的土地，屬於全部可興建住宅的「特貿六」用地，底價每坪75萬元，脫標金額每坪86多萬元，溢價約15％。 得標的慶旺建設執行總經理林玉琴18日表示，慶旺建設為了標得土地，已經模擬超過一個月，並且設定假想的競爭對手，最後，出價每坪86萬餘元，總價23億餘多，標得該筆土地。 林玉琴指出，由於慶旺不久之前才標得台糖土地，因此，18日標得的中石化「特貿六」建地，最快也要2到3年後，才會推案，初估每坪售價40萬元起跳，至於要整體開發或分批推案，還在研議中。
隨著中石化出售亞灣土地，等於市場認證亞灣第一筆市場價格，高雄商仲18日指出，亞灣特區的土地使用，除了「特貿六」之外，其餘的「特貿」用地，都必須「先商後住」，且有住宅容積最高20％的限制，本質上，不同的土地使用分區，在比較基礎上，是不同的，因此，要在此時認定區內土地價格，尚難有定論。 但有業界表示，亞灣區內土地在「特貿六」的住宅用地，有了市場價格之後，應該可以打折的模式，初判區內商用為主的土地價值，如果高雄市政府進行「高雄市多功能經貿園區（亞灣）第三次通盤檢討」之後，能夠順利提高住宅容積，地價就會再進一步拉升。 目前在高雄亞灣擁有最多重劃之後「肉地」的民營集團企業，以中石化的48,627坪排名第一，其次是台肥的31,037坪、台塑集團的16970坪、統一集團的16,304坪（不包括夢時代購物中心）、東南水泥的16,129坪、國泰化工的5,021坪、以及大洋塑膠的1,875坪等。 高雄都發局表示，「高雄市多功能經貿園區（亞灣）第三次通盤檢討」，目前處於聽取外界意見階段。 據了解，高市府規劃提高區內住宅容積，區內地主也建議，將成功路以東，原本即可擁有住宅容積20％的「特貿」土地，提高到50％可建住宅，成功路以西的「特貿七」，原本只限商業使用，也建議給予30％的住宅容積，提高土地使用效益。
疫情嚴重衝擊飯店業，連老牌的第一家股票上市飯店股華園飯店也不堪虧損，7 月宣告以總價 27 億元，賣給永信建設大股東永碩投資公司。據統計，自 2020 年至今，飯店轉手交易金額近 600 億元，堪稱史上最大飯店轉手潮。 根據《財訊》報導，三級警戒後，台灣飯店很難熬，面臨前所未有的衝擊，華園本館也淹沒在時代的洪流，成為回憶。雲品集團董事長盛治仁表示，「來客數不是砍五成，是消失」，預計台灣打完兩劑疫苗至少還需要半年，就算接種完畢，仍有變種病毒問題，短中期很難樂觀。 台北市旅館公會理事長韋建華表示，目前台北市約有 657 家旅館，其中約 350 家是採租賃、300 家屬於自有資產，估計租賃的有逾 120 家等著頂讓。而許多旅館房東的租客落跑，甚至十個月不繳租金，逼得房東送法院裁定解約的案件多到不勝枚舉。 根據《財訊》報導，自 2020 年至今，有 576 億元的飯店轉手金額，大都是整棟單一的知名飯店、汽車旅館等，還不包括分割樓層的旅店。
最大筆成交金額為 268 億元的台北王朝大酒店，賣方是仙尼蕾德，買方為富邦人壽。次高為新竹市的英迪格酒店，新光人壽以 56.4 億元，向英屬維京群島商科晟公司買下公道五路上英迪格酒店所在的三棟大樓，賣方售後回租五年，年收益率逾 3.8%。 如果以地域來看，北部因為資產價格昂貴，除了王朝大酒店，只有皇家季節南西館、林森北路亞士都、衡陽路太空艙出售，總交易金額只有 17 億元。相對來說，台中這兩年就有超過 160 億元的旅館交易，光是汽車旅館就逾 140 億元。這不完全反映旅宿業的汰弱留強，反而是重劃區地主完成養地階段性任務，趁著房產市場大好，把低度開發的旅館轉售，供建商開發。 疫情讓全球的飯店業面臨大洗牌，台灣也不例外，在愈來愈多國際品牌引進台灣後，未來本土的飯店品牌勢必受到重大挑戰。可以確定的是，有銀彈的人就是最後贏家。
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