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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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房價高漲但住宅自有率還是居高不墜，主計總處最新公布2020年家庭收支調查顯示，去年住宅自有率為84.68%，十年來幾乎沒有顯著變動，顯示「有土斯有財」觀念依舊深植人心。 根據最新家庭收支調查報告，2020年住宅自有率為84.68%，僅較2019年下滑0.02個百分點，變動十分微小，且近10年來，住宅自有率都在84%至85%的區間內狹幅波動。 雖然去年COVID-19疫情一度讓房市買氣陷入觀望，但下半年後，由於經濟穩健成長、資金寬鬆、利率處在歷史低點等因素，房市迅速升溫，不只價格攀升，成交量也顯著上揚。
中央大學台經中心去年4月起，與台灣房屋合作編列「購買房地產時機」指數，結果顯示，去年8月之前，民眾購屋心態偏向觀望，指數都在100以下的悲觀水準；未料9月開始，指數飛越100點，且歷經政府打炒房、今年國內疫情升溫後，至今仍在114、115點的偏高水準狹幅波動，顯示民眾認為近期是購買房地產時機。 中央大學台經中心執行長吳大任分析，房價長期呈現上漲趨勢，且房地產被認為具有抗通膨特性，因此民眾對房地產信心還是很強，考量未來房價下跌不太容易，有機會還是會想要買房。
高鐵延伸宜蘭近日引發設站地點爭議，高鐵延伸屏東確定車站落腳於屏東市六塊厝，高鐵車站特定區近日已啟動都市計畫作業。 高鐵延伸屏東確定採「左營案」，由高鐵左營站延伸至六塊厝，全長17.5公里，行政院去年底已經核定可行性研究，全案進入綜合規劃。 交通部補助3600萬元，委託屏東縣政府進行屏東高鐵車站特定區都市計畫作業。屏東高鐵車站特定區面積約310公頃。 屏東高鐵車站特定區除了高鐵車站與軌道等設施外，還包括科技部的屏東科學園區、經濟部的科技產業園區，還有屏東縣規劃的運動休閒園區第一期，特定區內的土地多數屬於國有土地，私人土地僅佔5.4%。 城鄉處長李怡德表示，高鐵延伸屏東除了提升屏東的交通運輸外，車站周邊也將引進新的產業，帶動經濟產值與就業機會，是屏東脫胎換骨的關鍵。
在土地、營建成本雙漲下，預售新案醞釀漲價進行式，疫後房價恐將不跌反漲；其中，北市新興戰區北士科，年底到明年的住宅推案潮，每坪開價恐向「三位數」挺進。 住展雜誌調查顯示，疫情遞延不少原定今年上半年推出的新案，儘管有政策打房、疫情衝擊，但就北台灣預售新屋房價來觀察，在土地、營建成本雙漲的推升下，房價不跌反漲。 住展統計，截至目前為止，台北市每坪平均房價達92.7萬元、已超越2014年最高點的91.3萬元，再寫新高；新北市也來到每坪41.7萬元、逼近42.3萬元歷史高點。
累計自1986年統計以來，台北市房價從每坪7.2萬元漲到現在，已是35年前的12.87倍，新北市則也高達9.06倍，房價儼然一漲不回頭。 展望下半年，不動產市場在民俗月結束後將有新一波推案潮，「928檔期」是不少建商和代銷重壓的推案時機；據悉不少潛銷成績不錯的新案，在反應土地、營建成本的考量下，開價會比原先規劃、請照時要高，有些新案甚至直接挑戰區域新高。 據了解，基隆醞釀登場的指標大案「新橫濱」第一期，原先總銷約140億元，最近已調整到180億元，每坪單價未定，據悉開價「見3字頭」，可望是「928檔期」的指標。
台北市方面，下波漲價熱區將聚焦北士科園區，此為目前還沒有住宅案推出的處女市場，但第一筆住宅新案可望11月登場，至2022上半年，將陸續湧現推案潮。據悉，目前研議中的開價，普遍從兩、三年前的每坪80～90萬元，上修到100萬元的「三位數」以上。 至於台北市房價相對合宜的萬華，最近出現每坪開價8字頭的預售新案，特別的是，建商還採「不二價」方式銷售。 新北市方面，蘆洲少見的新案「崇利中山」8月才公開，總銷15億元，潛銷迄今已銷售突破八成多，每坪開價平均約55萬元，為區域新高；代銷公司透露，最近已醞釀朝向6字頭靠近。 另外，新北市鶯歌往尖山一帶，還維持有每坪1字頭房價，今年預售新案已跳升到24萬元，甚至逼近3字頭。 至於五股洲子洋，近幾年持續整理後，今年新案已經衝到45萬元；往年2字頭房價區的八里地區，最近也出現每坪開價47萬元新案；至於汐止，近期房市也挑戰5字頭房價。 在台中方面，則是今年房市的熱區，其中14期重劃區，建商估計推案售價最早普遍落在每坪37～38萬元，但這陣子指標案「國泰MOST+」率先開出大紅盤，7月底正式開賣兩天就狂銷五成，每坪成交價站上4字頭，引發當地市場轟動；接下來亞昕國際「亞昕一緒」，直接以每坪不二價45萬元開出，不少蓄勢待發推案的建商甚至有意朝5字頭挑戰。
房市「同區不同價」的貧富不均現在正在擴大，根據591調查，全台同行政區、不同生活圈的新案價差，台北市信義區差距最大，信義計畫區高出吳興街169％，士林的天母與社子、新竹市北區的金雅重劃區與南寮，高低之間價差也都達一倍以上。 591新建案調查屋齡五年內的大樓新案房價顯示，全台有15個行政區房價高低之間相差五成以上，又以北台灣最明顯，價差最大的前六名均集中於雙北、桃竹地區，例如新北新店的五峰重劃區、安坑，中壢的青埔與過嶺，桃園的藝文特區與大有，其價差也都接近一倍。 591新建案指出，地段決定房價，同門牌的新建案，受規劃和機能等差異，「起跑點」也不盡相同，尤其是標榜高檔豪宅的生活圈，或是建設議題不斷的重劃區，其新推案就像含著「金湯匙」，一推案身價便遠高於其他地區，民眾想買黃金門牌反倒可往同一行政區低價生活圈找，無痛入手高CP建案。
全台價差最大的台北市信義區，信義計畫區近期在「首席公館」、「文心信義」等頂級豪宅交易加持下，更讓當地行情再度飆破每坪200萬元；反觀吳興街，因發展早，周邊多為屋齡30年以上的中古公寓及華廈，加上基地狹小不利業者開發，壓縮房價漲幅力道，目前當地新推案單價普遍落在8、9字頭，吳興街生活圈相對親民的房價，成為不少搶進信義區燙金門牌的購屋者首選。 至於近年房價漲勢兇猛的中南部，一些推案熱絡的重劃區，也讓一些行政區各生活之間高低價差擴大，台中市北屯區價差最大，14期重劃區高出廍子重劃區的66％；台南市以東區價差最大，平實重劃區高出高重劃區52％；高雄市以前鎮區的價差最大，亞洲新灣區高出草衙77％。
同行政區成交兩樣情？根據591新建案統計全台主要都市行政區的新建案行情，並選出該行政區新案房價落差最大的前15名生活圈，根據資料顯示，價差冠軍為台北信義區，區域內信義計畫區和吳興街兩生活圈，價差高達2.69倍最「貧富不均」，換句話說，在信義計畫區買1坪的價格，換到吳興街竟可買3坪，不過民眾想買黃金門牌反倒可往同一行政區低價生活圈找，無痛入手高CP建案。 數字科技(5287)旗下「591新建案」調查全台主要都市行政區的新建案行情，排除透天、地下室及特殊交易，選出全台前15名新建案價差最明顯的行政區，結果顯示不僅六都行政區價差均達1.5倍，前三名的信義區、士林區及新竹市北區，落差更達2.69、2.14及2.05倍。 數據顯示，新建案「貧富不均」以北台灣最明顯，前5名皆集中於雙北、桃園及新竹等地，其中信義計畫區近期在「首席公館」、「文心信義」等頂級豪宅交易加持下，讓當地行情再度飆破每坪200萬元；591房屋交易網新聞組組長畢務潔分析，反觀吳興街周邊多為屋齡30年以上中古公寓及華廈，基地狹小不利業者開發，壓縮房價漲幅力道，目前當地新推案單價普遍落在8、9字頭，倘若消費者有意住進信義區，卻又無法負擔單價動輒百萬的頂級豪宅，不妨也能考慮相對「親民」的吳興街生活圈。 價差第2大的台北市士林區，則是異國風情濃厚的傳統高價區天母對決北市被戲稱「最後一塊處女地」社子島。
目前天母地區的中大坪數豪宅每坪成交價落在105~115萬，相形之下社子原先就屬台北市低價區塊，直到近年禁建令解除房市才稍有活絡，不過因區內仍有缺乏捷運且街廓老舊等硬傷，市場關注度有限，目前僅有零星推案數量，購屋主力也以在地客居多，成交單價約5字頭。 至於第3名新竹市，發展軌跡則有別於台北市，受竹科買盤支撐，新竹市區房市買氣穩定，新屋銷售更是供不應求，間接使買盤外溢至周邊區域，位於北區的金雅重劃區與南寮地區因地理位置便利，吸引眾多建商購地推案，金雅重劃區當地新案行情坐3望4，南寮地區機能尚未到位，仍可見到1字頭行情，總價約落在650~950萬，適合新竹首購族。第4名新北市新店區價差也高達近2倍，五峰重劃區如「琢青」等指標新案成交單價均已站穩7字頭；同樣位於新店區的安坑則因距離雙北蛋黃區遠，房價漲幅有限。 桃園市這次除了桃園區內的藝文特區高價豪宅，與首購訴求的大有重劃區房價有鮮明落差外，畢務潔分析，中壢青埔特區新案每坪成交約33~36萬，主流3房總價均已突破千萬，有「青埔後花園」之稱的過嶺重劃區1字頭房價則親民許多，有部分新案成交突破2字頭，但與青埔仍有價差。
此外，台南在台積電議題鼓舞下買氣熱絡，東區平實重劃區房價推升至4字頭，與鄰近的德高重劃區拉開價差。高雄一口氣有前鎮、鼓山及左營三區上榜，與近年農十六、美術館特區以及亞洲新灣區等豪宅陸續完工交屋有關；反觀低價區如內惟、草衙等地，除了本身屬開發早的舊街區塊，周邊房價基期較低，業者在當地購地推案，主要也規劃價格親民的首購宅居多，因而形成鮮明的價格差距。 全球居不動產情報室總監陳炳辰也說明，除了各縣市內部區域的價差，像是台北市與其他縣市的價差也屬天地，先不論台北市動輒單價70、80萬起跳的新案，在其他縣市都已是豪宅價位，就算參雜許多老屋在內的整體平均房價來到60萬元，也是新北市整體平均房價的一倍，更是其他縣市的3~5倍，台北居大不易並非空穴來風。
後疫情時代房市板塊挪移，北市飯店危老重建掀起一波風潮，十大指標案上膛，預計重建後會帶來近千億元的市場價值。專家分析，疫情加速飯店轉型的熱潮，目前商用不動產市場稀缺，未來飯店業是否續轉商辦，備受關注。(延伸閱讀:北市危老核淮破500件 這些飯店戲院老廟都要改建) 瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛指出，國際觀光飯店受疫情重創有兩大原因，成本高，加上短期商務市場沒那麼快復甦，相較之下，商辦市場近期熱絡，近六年來A級商辦供給出現缺口，也推升該地段的房價攀高。 十大正進行危老改建的飯店集中在台北市，其中，經典飯店「馥敦」為全台首間核准通過飯店危老重建的案子，該飯店與大陸建設合作，引進酒店品牌「台北凱悅尚萃酒店」，開發國際酒店公寓「鐫萃」，全案規劃22至45坪的中等坪數，已於第2季推出，全案總銷65億元。
台北市建國北路口原址「宣美精品飯店」，改建推出20至27坪的兩房精品宅「ART藏美寓」，總價1,998萬起，輕奢飯店寓邸的形象吸引不少白領階級購入。 大家房屋企劃研究室副理郎美囡提及，六福客棧原總樓地板面積3,500坪，改建可有1.15倍原建築容積獎勵，以及10%時程獎勵容積，粗估改建後樓地板面積可達6,000坪，市場推估價值70億元，明確規劃仍需視其申請之建照而定。 今年也有兩知名飯店被核准通過危老申請，重建後市值最高的為神旺大飯店，基地約524坪，專家推估重建後市值高達200億元。
台北國賓飯店基地1,454坪，因位處精華地段、基地面積完整，業者推估潛在開發利益至少有百億元。 郎美囡談到中山區的優美飯店，為「帶容積獎勵」銷售的案例，基地面積98坪、有20%的容積獎勵，初估改建樓地板面積可達900坪，且其地段便利性高，走向頗獲關注。《591房屋交易網》日前顯示，優美飯店打算以容積獎勵、整棟出售9.5億元。 綜觀著名飯店都更重建，郎美囡分析，危老飯店未來發展、規劃各有不同，有些待價而沽，有些維持飯店經營，部分可能改為住宅及商辦。 專家普遍認為，在市況不佳時飯店業申請危老是明智之舉，多數老飯店雖地段優越，但硬體設備、建築結構確實老舊，趁勢汰舊換新，並透過容積獎勵增加開發規模，轉售的價值也能大幅提高，並有助於市區建築的新陳代謝。
圍繞著台74號線匝道的烏日區、潭子區、太平區，受惠交通、重大投資等利多加持，堪稱是台中首購三大潛力區，吸引數十家建商爭相購地卡位，其中不乏上市櫃建商與在地品牌建商。 上市櫃建商如總太地產、櫻花、達麗、大華、富旺，以及在地建商如龍寶、惠宇、登陽、麗明、金旺盛等搶先布局烏日高鐵特區；順天、富宇、陞霖地產、勝美、佳福等建商卡位太平新光重劃區；鄉林、久樘、嘉磐、寶璽、佳茂、大熊等建商則搶進潭子區。 由於台中高鐵特區擁有高鐵、台鐵及台中捷運綠線的三鐵共站，且腹地廣大的優勢，隨著高鐵局日前宣布台中高鐵站區「超級娛樂城」，由廣三崇光百貨主導的第一大國際開發獲選為最優申請人，未來將打造包括國際購物中心、五星級飯店等商業設施，預計2026年營運。 富旺也在台中高鐵站區孵化「複合性百貨商城」，規劃結合餐旅、商辦、商場等業種，力拚2023年試營運，預期將帶動商辦與住宅需求，台中高鐵特區房市漲勢可期。 總太地產是最早搶進台中高鐵站區推出商辦的建商，「總太高鐵商貿中心」四年前每坪預售均價約25萬元，近一年實價登錄最高破31萬元。
看好台中高鐵站區的商辦潛力，總太集團今年4月再度標下1,376坪土地，2022年預計推出第二棟商辦大樓。 此外，登陽建設先前在台中高鐵特區推出的「川匯」案完銷後，加碼在台中高鐵站前續推樓高24層的住宅大樓案「登陽之驛」，每坪單價漲到3字頭。 同時推出「登陽ICC」商辦預售案，每坪開價36至40萬元，坪數規劃45至300坪。 高鐵台中站區今年4月配餘地標售，達麗建設聯手白天鵝建設，以每坪96萬元高價標下4,584坪商用地，創下區域新高價；寶佳集團旗下的大華建設，也以每坪91.5萬元價格標下4,256坪商用地。
台中地產商表示，由達麗、大華等建商得標的地價推算未來新案價格，在不加計營建成本持續上漲的前提下，每坪開價得從35萬元起跳；而興建中的指標建案「龍寶園臻邸」、即將開案的「惠宇上和」，單價均已「坐3望4」。 而太平區近五年房價漲幅逾三成，吸引總太集團旗下的陞霖地產，以及順天，還有寶佳機構旗下的櫻花、勝美、佳福等建商卡位，成為台中首購主戰場。 其中，「陞霖太美」二期產品規劃20～38坪、順天規劃在愛平段、壽平段推新案。 而潭子區有交通、產業園區等重大建設加持，尤其是弘富重劃區最受建商青睞。 即將進場的「久樘臻悅」，產品規劃36～42坪、三～四房住宅大樓；寶璽旗下睿嚮建設首案「睿嚮大涵」，規劃37～42坪、三房、零店面，將由寶璽團隊操刀，預計第四季進場。
飯店轉型商辦掀起熱潮，市場熱錢搶入商辦，今年以來粗估交易量已逾400億元，目前商用不動產稀缺，高端科技業的商辦需求高，不僅帶動蛋黃區房價上揚，也加速了飯店改為商辦的熱潮。 瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛提及，商用不動產熱絡有兩大主因，一是市場需求仍在、然而供給不足，導致空置率下探到2%歷史新低、租金持續上揚；二是全球市場正積極轉型，以往租高級辦公室以外商及金融業為主，如今需求端多了像是Amazon、Facebook、Microsoft等科技業領頭，過去高科技產業集中在蛋白區的科技園區，但現在這些管理單位偏好入主A級商辦大樓，有助於吸引科技人才，也順勢推升租金迅速上揚。 近期壽險業者出重金獵樓，像是1月新光人壽海砸92.8億元買松山區的「中華開發大樓」、台灣立訊精密以15.76億元買下整棟「長虹新銳科技大樓」，而最近三商美邦人壽也以34億元買進內科的A級商辦「華固智富中心」整棟大樓，未來將規劃做為企業總部等，都顯示近期商用不動產的熱度仍在，尤其整棟獵樓更可謂商辦市場的新趨勢。
為減緩地球暖化盡心力，遠雄人壽表示，為實踐聯合國永續發展目標SDG13氣候行動，自建的大樓皆以打造節約永續綠建築為首要目標，其2020完工的桃園遠雄金融中心今年亦拿到綠建築標章，總計遠雄人壽在全台已有三棟綠建築。 除了興建綠建築大樓外，遠雄人壽亦強調持續減少碳足跡與提升能源使用效率，一是內部員工開始推廣「綠色加減學」，從教育訓練及永續促進活動，鼓勵員工減少職場碳足跡；二在保戶方面，則推出「綠鏡行動」，號召保戶用一張照片、一句話分享自身的減碳日常，將正向影響力傳散出去，實踐永續綠生活；第三是深度推動「守護億隻鴞」環境生態復育計畫，希望從個人、家庭、社會到環境，由內而外實踐企業經營與環境的永續共生。 遠雄人壽的三棟綠建築，第一棟是在2011年完工的台北遠雄人壽金融中心，是台北市信義區商辦大樓第一座同時獲得美國綠建築協會LEED-NC「黃金級」認證、與內政部綠建築認證「鑽石級」綠建築；第二棟是2013年竣工的台中遠雄金融中心，亦是以綠建築標準規劃建置，並在2020年升級太陽能及風力發電等節能設備，以發揮能源使用最大效率。
第三棟即去年落成的桃園遠雄金融中心，在2021年取得綠建築標章，遠雄人壽以此強調其樹立企業永續建築典範，同時給予員工健康舒適的工作環境。 另外，為提升環境植被覆蓋率及居住公共環境品質，讓民眾擁有更多休閒綠地，遠雄人壽強調其在2012年即開始進行整體社區營造，主動強化建案周圍環境綠化程度、美化市容及維護生態，透過綠地及區域認養，達成碳中和目標，同時強化綠色採購與協同供應商打造綠色供應鏈，共同落實環境永續。 遠雄人壽透過員工「綠色加減學」永續促進活動，與保戶「綠鏡行動」加值服務，讓綠色行動成為習慣。為減少職場碳足跡，遠雄人壽內舉辦「綠腳ㄚ行動」與「綠生活教育」，鼓勵員工參與環保集點任務、愛箱送二手物募集與環保復育商品認購，致力減塑及環境領域的人禾環境倫理發展基金會共同編撰教材，進行線上環教課程，未來規劃舉辦實體DIY減塑小物工作坊，提升職場生活環保意識。
新冠疫情肆虐全球，旅遊觀光業更首當其衝，即將熄燈的華國飯店總經理廖裕輝指出，疫情之下是老飯店都更、危老重建的好時機。 廖裕輝說，他附議晶華飯店董事長潘思亮的看法，認為國際觀光飯店業需要立即性的紓困，期望政府能看到國際觀光產業的困境。 疫情下，各大飯店業者無不想方設法，有的拚轉型都更重建、有的轉做防疫旅館，也有的不敵疫情而熄燈，已成立逾50年的老牌華國飯店，雖將於10月底將結束營運，但總座廖裕輝面對此次疫情，有話要說。
廖裕輝表示，疫情之下商務客戶出差次數減少、改做視訊會議，住房方面短期較難突破，然而長期來看，疫情過後仍會有國際客人來台，有望在後疫情時代逐步復甦，華國的士林新飯店也預計於2023年7月開幕；餐飲方面，他認為需要加強經營電商，10月底華國飯店熄燈後，經典的「帝國烤鴨」等餐廳也會另覓新點，近兩個星期就會公布新地點。 根據官網顯示，台北華國大飯店於五星飯店稀少的60年代動土，並於1997年加入全球連鎖洲際集團、成為洲際集團旗下在台的第一家飯店，全館有326間各式客房及套房，全部樓層環繞著台北唯一挑高12樓的中庭，且由於交通網絡發達，是許多國際客戶的選擇之一。
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