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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
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自去年底至今，台灣央行無預警陸續祭出二波打炒房措施，但根據最新公布的信義房價指數，第二季全國房價季漲 1.35%、年漲 10.24%，並未受到本土疫情爆發衝擊，央行總裁楊金龍不諱言，房價受成本面因素影響很大；顯然，在原物料攀升、缺工和土地資源有限的狀態下，房價恐怕是難以回頭。 作為中古屋指標的信義房價指數，第二季全台房價季漲 1.35%、年漲 10.24%，呈現連六個季度上漲，台北市創歷史新高，平均房價達每坪 61.4 萬元，而新北市平均房價也站上 4 字頭。 儘管楊金龍已表態，為提升選擇性信用管制執行成效，今年初以來已辦理 14 次專案金檢，然而，也直言，選擇性信用管制措施對富人買豪宅「比較沒有效」，原因在於，此族群購置豪宅無須貸款，亦即難以壓制高價豪宅。
而即便是一般住宅，楊金龍不諱言，房價受成本面因素影響很大，特別是缺工、原物料上漲等壓力，導致新推案成本墊高，連帶影響二手屋價格。 據台經院統計，7 月營建業營業氣候測驗點較上月上揚 1.74 點至 103.02 點，終結連 4 跌，尤其廠建的廠務動工興建情勢依然樂觀，營造業對未來半年景氣以好轉看待。 台經院提到，即便政府祭出打炒房措施加上疫情干擾，對房市僅是短期影響，市場上對工業地產、倉儲物流等開發動作仍積極，預料國內房地產市場將多元發展。 從數據上來看，截至上半年，國銀土建融餘額已來到 2.621 兆元，隨著疫情趨緩，剛性自住需求和遞延性買盤回籠，市場預期，年底前土建融餘額可能飆破 2.7 兆元大關。 儘管建商仍積極推案，使供給持續釋出，但成本面的因素不減，就連楊金龍也不諱言，這些問題目前看來難紓解。 整體來看，央行透過專案金檢控管銀行放貸風險，然而，高成本壓力下造成的市場機制，仍決定了各大都會房價看回不回，甚至本土疫情爆發也難以撼動，房價恐怕還是處在期待回檔、但總是令市井小民失望的看回不回狀態。
賴峰偉政見兌現安心居住政策，澎湖首座社會住宅在土地，將在案山占地約760坪的土地興建建地上6層地下1層之社會住宅，總住戶70戶，最快2022年動工。 澎湖縣長賴峰偉關心青年及弱勢居住權益，在競選政見中即列爭取社會住宅或青年住宅，目前國內疫情趨緩，縣府實踐居住正義的腳步正加速進行社會住宅，現已完成工程細部設計及建照執照申請階段，預計明年動工。 賴峰偉指出，縣府積極向中央爭取1億2,000萬元經費，近期將向議會提出縣籌款2億1,260萬元配合款，規劃地上6層樓、地下1層住宅，提供1房型52戶、2房型12戶及3房型6戶合計70戶的高品質住宅。 社會住宅選址於案山漁港東北側，鄰近學區、全聯、運動場、三軍總醫院及重要道路，周邊多為住宅區，生活機能便利且寧靜。 同時，為照顧弱勢及青年族群居住需求，行政院2017年起推動目標8年內興辦20萬戶社會住宅，澎湖更是六都以外，繼金門、連江、台東之後，第四個啟動社會住宅的縣市。 另，附設公共托嬰中心、青創基地，完工後採只租不售模式經營，滿足年輕人成家和照顧父母的需求，居住正義在澎湖不是口號，而是逐步落實的夢想。
周鶴鳴：造就了人們購屋的需求，2020年起所創造的移居潮，完全仿照國外的生活圈模式，桃園及新竹儼然成為迷你世界村，雙北桃竹形成一個大都會（Mega City），根據藍點調查理論，我們在歸納紅點商圈時，赫然發現，購置不動產的產業、環境條件因素，桃園航空城具有韓國仁川機場的未來腹地優勢；桃園捷運或桃園與新竹高鐵交通線上，與日本的工作性質雷同，一日城心通勤，龍潭、新竹竹北一帶，綠覆率高的自然環境，又相對宜人優勢。 2020年，新冠肺炎疫情席捲全球，台灣在這一波災難中，脫穎而出，帶動產業移轉、人才回流、資金返巢，也帶動台灣一波房地產熱潮。這一波漲勢中，來自北、中、南城市都會的科學園區、傳統產業，從工業地產的需求，到套房租賃、零售店面，接踵而來首購、換屋，都展現難得的紮實榮景，其中又以固有的科技重鎮，「新竹科學園區」率先帶動，而離雙北最近的桃園市，生產產值高達2.9兆，近年來在政府利多加持、重大建設的背景下，同樣強勢起飛，讓桃竹成為台灣這波崛起的「大紅點」！ 低利率時代來臨 你也可以這樣做 台灣這一波產業、城市發展的移轉，如何掌握機會，買好，還要買保值，甚至買增值，將是重要轉機。
如果你只有一桶金，你可以選擇：先求有再求好、先由遠再而近、先由小再求大、先由舊再而新。 需要經常性工作調動的人，房子也許可以用租的，但對大多數人而言，擁有自己的房子，除了居住的基本需求，有「安全感」，還可以創造「幸福感」，並且從過去每個月支出租金的「費用」，逐漸將房貸繳清，成為「資產」，創造人生的「成就感」，以桃園市區來說，2~300 萬中古公寓、大樓，總價低、生活機能強，兩夫妻一起努力，很容易都能入手。 不論是時下年輕人追求「財務獨立、提早退休」的 FIRE 風潮（Financial Independence Retire Early）從美國燒到台灣，還是前衛先進的比特幣、或是退休族的 ETF……等，都是理財工具的一環，對於工作忙碌又未具備太多理財專業的人，也可以選擇全心投入工作，在需求與能力的範圍內，先求有再求好，不用太在意目前自住房子一時的漲跌，依照人生每個不同階段的需求，循序漸進，越換越大，越換越好，在使用過程中，一樣可以存下退休財富，人生圓夢 !
南科特定區自九十三年辦理第一期開發作業迄今已逾十年，已開發的LM區住宅申請建築面積超過七成，預估未來五年內將趨於飽和；為紓解南科及樹谷園區就業人口增長壓力，臺南市政府都市發展局考量市場需求、區位條件及財務等面向，優先擇定F、G區辦理開發，都市計畫八月發佈實施，同步啟動區段徵收作業。 都發局長莊德樑表示，計畫區位於特定區東側，隸屬善化及新市區，面積約一百一十四公頃，屬浮動分區開發區塊，扣除益民寮既有社區及部分已開闢道路，其餘以區段徵收方式開發，預計可提供五十五公頃住宅區、九公頃商業用地，引進一萬五千人，透過公設規劃整合週邊藍綠軸帶，建構防洪生態低碳社區。 市長黃偉哲表示，目加溜灣大道台十九甲至南一三三段興闢完成後可紓緩園區與善化交通衝擊，另配合台鐵捷運化、大臺南公車系統及自行車道系統建置，將於台十九甲及西拉雅大道交口處劃設轉乘站；為加速開發作業，都計發佈實施後同步進行區徵工程，預計於一一二年完成。
在貿易戰與全球疫情影響下，台商返台投資、擴廠創高峰，尤其台中新登記工廠、商業登記成長數居六都之冠，掀起廠房、廠辦興建熱潮，加上台中住宅推案量屢創新高，營建業缺工、缺料恐將更嚴峻！ 面對營建成本持續上漲，建商紛紛調整銷售策略，改採先建後售、推不二價、調整建材採購等做法因應；甚至有大型建商如富宇建設，決定放慢推案腳步。 台中營建業目前正在上演找不到工、完銷案甚至發包不出去的窘境，造成工期延長、人事管銷增加、以及土建貸款利息增加等隱形成本；開發商還得承擔3至5年工程期間，原物料上漲的壓力，有可能發生完工交屋、卻是虧損的狀況。 鄉林集團董事長賴正鎰表示，近一年來營建工資大漲一倍，鋼筋今年7月報價年增率達56％，創下近13年來新高，漲幅驚人；另外，玻璃建材波段漲幅達三至四成，都讓承包公共工程或民間建案的營造商大喊吃不消。 因應營建成本上漲、缺工等問題，許多建商改採「先建後售」，等新成屋再開始銷售，房價較不受營建成本上漲影響；此外，部份建商傾向新案先賣五至七成，另三至五成慢慢賣，以後可隨營建成本變動分波調漲售價。 今年7月起實施「實價登錄2.0」新制，由於銷售價格透明化，越來越多建商改採「不二價」策略銷售，也是力保固定利潤的作法，更可避免缺工缺料，導致延後交屋產生糾紛。
此外，面對原物料持續調漲，建商不得不調整建材採購策略，部份口袋深的建商，乾脆一次下單購足新案所需鋼材、玻璃等原物料。 面對近二年缺工缺料問題浮現，賴正鎰感觸很深，「以前是建商在挑廠商和工班，現在是廠商在挑配合的營造廠和建商」，鄉林因與多年來合作的廠商建立信任基礎和默契，廠商都願意相挺，加上提前發包與簽約，新案都可如期完工。 精銳建設總經理吳秋涼指出，在營建成本上漲之前，建商早已面對土地價格飆漲的壓力，精銳在不同區段開發不同產品、不同特色，以無可替代的地標性作品，爭取市場的肯定。如今面臨營建成本也飆漲，精銳以建材設備統一採購、積極培育專業人才、設計面力求突破創新、提前發包控制成本等策略因應。 雙橡園開發總經理魏櫂良則表示，面對營建成本不斷上漲，雙橡園對於提供住戶更好的生活品質更加堅持，包含挑選最精華的地段、選用耐震鋼骨的建築結構、打造擁有2,000坪以上的私有大花園、單進單出車道等規劃，皆是雙橡園願意犧牲利潤，為客戶提供優生活中不可或缺的一環。
彰化縣今年因有中友百貨要來彰化市投資蓋商場，還有美商好市多（Costco）要來彰化開分店等話題不斷，使得商辦土地成了搶手貨。根據地政資料和實價登錄顯示，彰化市一塊兩面臨路角地的商業土地，每坪最高成交價格86萬元、總價7.43億元，單價、總價都創新高。 該地段近2年交易火熱 縣府地政處指出，彰化市都市計畫區土地受限可再建築面積有限，火車站至中央陸橋這一段算是中正路尾的土地，近2年交易火熱，去年（2020）土地8件、房地6件，共14件；今年16件土地、房地10件，已有26件大幅成長85%。 彰化市地政事務所表示，這塊土地位處火車站中正路尾，近千坪土地格局方正、面積夠大、商業用地容積率又高，建築開發多元，台中商業地單坪貴到1、200萬元，相比之下，百萬元以下的彰化算很便宜，台中建商荷包滿滿來彰化大舉獵地，每坪單價7、80萬元，出手不手軟，商圈行情一旦被炒熱，順水推舟拉抬商辦大樓或商場的買氣。 臨路方正角地 面積近千坪 這塊最貴之地位在彰化縣警察局商圈，就在彰化市中正路2段和民族一街路口，非屬正市中心，緊鄰南瑤公園和南瑤宮後面的媽祖文化館，臨中正路這邊原本是今年熄燈的全台大飯店承租做停車場，飯店歇業後，停車場成了空地；臨民族一街這邊，對面就是已歇業的風尚人文咖啡館彰化旗艦店，土地四周透天和大樓住宅櫛比鱗次，為南區人口稠密區。 與總價均破實價登錄新高 記者查證地政登記和實價揭露資料，今年5月，彰化市大埔段544地號、545地號、543-194地號、546-70地號、544-45地號，5筆交易登記，總價7.43億元，地坪共945.17坪，單坪價格70、82、86萬元，單價與總價都打破彰化縣不動產實價登錄制度新高，成交價格遠遠超過市場行情。 實價揭露，今年5月，距離警察局商圈隔著中山路不遠的大埔商圈，在埔西街和雲長路口T字路口，為延和段338地號也有5筆持分交易，交易價格介於每坪24.9萬元至37萬元之間。
近幾年北市大面積素地稀少，多數建案基地規模偏小，不過，唯獨南港，竟然一口氣匯聚十六件大型開發案，並規劃有商場、旅館、會場、住宅等多項設施，預計未來八年新增供給面積將累積逾八十萬坪，相當於近八座台北一○一大樓搬進南港。 未來8年 新增逾80萬坪供給面積 根據瑞普萊坊調查，十六件開發案中便有三件單件開發規模逾十萬坪，分別為「南港調車場」、「台壽C3」、「潤泰南港之心」；每一件開發案規模相當一座台北一○一，甚至更具規模。十六件開發案共同特點就是規劃辦公室設施，未來將釋出逾八十萬坪新增面積，約五成比例規劃為辦公室，換言之，未來幾年南港將掀一波辦公室租客遷徙潮，想承租多樓層、大面積的辦公室都會往這邊尋覓。
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，在東區門戶計畫以公辦都更帶動區域開發下，BOT及公營事業招商都有既定開發時程，只要招商作業完成，幾乎都是無縫接軌配合契約進入開發程序，才會讓南港未來幾年出現大案齊發現象。 南港恐成下個交通阻塞的內科 黃舒衛分析，未來南港將累積釋出數十萬坪辦公室空間，正面效果是帶動周邊住宅、商業需求快速成熟，但若沒有分期、分區執行，全由私人企業開發引導，負面影響恐怕也不少。首先，超大量體的辦公室同時間點釋出，若需求端來不及消化，不但會造成內湖、南港區短期招商、招租壓力，且會加速北市商辦市場洗牌；其次，一次多了十幾萬的工作人口進駐，未來上下班通勤時間的交通負荷、公共設施及商業服務水準都將複製內科的窘況。
日月光投控（3711）因應產能不足，展開擴產建廠，今日宣布，子公司日月光半導體今日召開董事會決議通過與關係人宏璟建設（2527）採合建分屋方式興建K27廠，預計9月初動土，此案由日月光出地、宏璟出資金，廠房興建完成後，雙方將依合建分配比例辦理產權登記，並由日月光半導體或其子公司取得宏璟建設所屬產權的優先承購權。 日月光投控指出，該建案由日月光半導體提供近期取得6283.09坪的大社土地其中的3028.45坪，由宏璟建設提供資金，合建地上6層樓廠房，樓地板面積約8950.65坪，雙方協議採合建權利價值分配比例，日月光半導體25.54%及宏璟建設74.46%， K27廠房興建完成後，雙方將依合建分配比例辦理產權登記，並由日月光半導體或其子公司取得宏璟建設所屬產權的優先承購權。 日月光半導體為配合高雄廠的營運成長規畫，對近期所購入的大社土地將分兩期開發，預計設置覆晶（Flip Chip）及IC測試的生產線，第一期K27廠房以2022年第3季完工為目標，宏璟建設與日月光半導體長期合作互信基礎厚實，且建廠工期配合度高，加上近期營建市場的材料及人工短缺，是以借助宏璟建設之廠房興建專業、經驗及營建資源，以確保K27廠建廠進度符合目標時程。 日月光投控指出，該案合建分配比例的訂定，是參酌戴德梁行不動產估價師事務所、世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所兩家專業估價機構出具的估價報告書，並與宏璟建設協議以估價結果的平均值為基礎，經日月光半導體董事會決議通過，相關程序業依該公司的取得或處分資產處理程序規定辦理。
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