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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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正當多數建商、房產業者持續看好房市熱度，甚至加碼獵地、掃樓等，但此時卻有商仲總座跳出來示警要「以防萬一」，以及「居高思危」。 世邦魏理仕（CBRE）董事總經理朱幸兒認為，目前即便房市和一稅2.0以及實價登錄2.0上路後，仍難止住房價上漲，但全球各國已經針對房市過熱討論管控手段，即使台灣目前沒有進一步抑制房市措施，但也難保明年不會在突然出重手打房，因此，在「以防萬一」以及「居高思危」的前提下，必須做好房市風險管控。
她也指出，目前疫情反覆變化已經成為常態，但若未來隨著疫情趨穩，全球各國陸續解禁，勢必會讓台灣內部資金向外流出，屆時將會對市場造成顯著影響，尤其因為少數精華區成交個案驚豔整個房市，導致賣方、屋主持續樂觀看待後市，讓短期內買賣雙方對於價格認知差距越來越大，也延長議價協商時程，預期到年底都還會持續，推測可能會對年底市場買賣動能造成衝擊。 世邦魏理仕台灣研究部李嘉玶指出，根據年初進行的投資意願調查結果，7成受訪者會加碼投資房地產，其中逾4成認為優質房地產目前競爭者眾，加上多數要賣的房地產缺乏合理開價，種種情況並會阻礙短期的成交動能，因此，在疫情變化多端以及不確定的階段，仍建議投資人應居高思危。
房市熱絡，買盤轉進搶標法拍屋，帶動原本被認為是低價的法拍屋價格上漲、朝市價靠攏，根據住商機構調查，去年法拍屋平均成交單價上漲約一成，且拍定價與市價相較，六都中有三都（新北、桃園、台中）均已逾八成，台南甚至高達九成，僅高雄價差58％最低、約市價六折。 根據內政部統計法院拍定成屋平均單價顯示，去年全台主要都會區均有明顯上漲，台北市達每坪43萬元、新北市每坪27.2萬元，六都中僅高雄還是個位數約每坪9萬元；而若與前一年度相較，除桃園微幅下跌1.8％外，其餘都會區域有明顯上漲，以台南年漲17.8％最高。 在資金轉向法拍市場下，法拍屋拍定價格漲幅更甚於市價漲幅，進一步向市價靠攏，六都法拍屋拍定單價與實價登錄平均單價相較，除了台北、高雄二都，已達市價八成以上。大家房屋企研室副理郎美囡表示，不少自住客及投資客進入法拍市場，特別在區域房市熱絡、或地段、屋況條件優越的法拍物件，在二、三拍出現破盤價時常出現多組搶標，甚至多方搶標下拍定價出現「衝上拍」，部分條件好、搶標熱的拍定價已與市價接近。 郎美囡表示，高雄市近年房價漲幅不如其他五都，一般買賣市場的價格尚在買方可接受範圍，去年法拍移轉量減少，法拍物件熱度不如過去高，反而更容易出現低價
根據政大信義不動產研究中心《房地產年鑑》，2020年與2019年相較，北高雄三個蛋白區仁武、橋頭、楠梓的平均每坪房租，是各區漲幅前三名。業者分析，周邊有工作機會及學校，就業和就學人口支撐租屋市場，其次，由於近年北高雄蛋白區新建案增加，帶動人口移入，店面出租市場也很活絡，進而推升租金行情。 《房地產年鑑》統計，高雄市各行政區不分類型房屋平均每坪租金（含管理費與停車費），去年與2019年相較，漲幅最高的三個區都在北高雄蛋白區，依序是仁武670元、年增13.5%，橋頭622元、年增11%，楠梓701元、年增8.1%。
信義房屋楠梓店專案經理黃致勳指出，首先，三區周邊有工業區、加工出口區，也有多所學校，有地緣關係而租屋者不少；反觀外區客不是因為就業或就學而來此租屋者則較少，因為蛋白區房價相對市區親民，多數人仍認為「租不如買」。 其次，黃致勳分析，橋頭、仁武、楠梓近年新建案增加，尤其當地過去均以透天為主，近年新建的建案卻不乏大樓產品，一棟交屋都有數十、上百戶，移入人口大增，商業機能勢必跟著活絡起來，帶動店面出租市場。以目前行情來看，排除租金較高的整棟透天或三角窗店面，一般1樓店面月租金，楠梓約落在每坪500至1400元，仁武市區如仁雄路一帶，每坪約1500元，橋頭則約每坪500至1000元左右。 不過，租金行情雖漲幅顯著，但黃致勳也表示，相較高雄市區，無論住宅或店面的每坪租金價格仍是相對便宜，對租屋族或開店業者而言，同樣的一筆租金，可使用的空間可能更大，當地房屋出租市場仍有一定的需求及穩定性。
新北市土城彈藥庫遷移後，中央希望在該區規畫司法園區，新北市政府配合中央政策，辦理擴大土城都市計畫，內政部今天通過都市計畫委員會審議通過，取得司法園區、土城清水交流道用地，未來新北地檢署、新北地方法院、台北看守所都會進駐土城彈藥庫，另國道3號交流道用地將於2023年交付給交通部高公局開發。 土城彈藥庫周邊早期是軍事管制區，後來遷移後，解除禁建限制，加上在1952年設置的臺北看守所已有60多年歷史。政府希望能夠將該區整併成土城司法園區，並將台北看守所、新北地院、地檢署都遷至園區。 全案在2018年12月20日辦理公開展覽，並在2019年10月通過新北市都市計畫委員審議，內政部都市計畫委員會今日審議通過該案，全區面積達84.07公頃，其中區段徵收面積為64.84公頃。
該園區內的司法園區專用區為8公頃，可供新北地檢署及新北地院進駐，另外住宅區有14公頃、商業區5公頃，還有14公頃為機關用地，提供矯正機關遷入，15公頃則為國道3號高速公路用地；另外，園區內的德霖科技大學及部分公園、停車場用地、變電所等將不會有所更動。 新北市城鄉局綜合規劃科長張琬如表示，由於內政部審議後，有調整部分內容，所以市府年底會再辦一次公展，待內政部核定後，明年就會開始區段徵收；最主要的新北地檢署、新北地院遷移仍須中央規畫，至於國道交流道用地可於2023年就交付交通部。 張琬如補充，當初有民眾要求市府將土城和平路以南的非都市計畫土地能被排出開發範圍，市府評估後，決定不納入計畫範圍，將留給民眾繼續維持原本的農業使用。
又有一家北部百貨集團投資台中喊卡！繼環球購物中心北屯投資案棄標之後，ATT吸引力集團布局烏日近8年的「ATT 4 FUN購物商場」也確定停止開發；ATT集團並已將逾1.5萬坪「購物專用區」土地委託普華國際不動產獨家代理標售，預計9/9公開招標，準備向國際連鎖零售集團招手。據悉，ATT集團當年以總價20.6億標得土地，近幾年搭上台中土地飆漲列車，目前土地市值初估在40-50億元間，若順利出售、處分利益翻倍可期！ 至於為何要退出台中百貨市場？ATT吸引力集團強調，ATT向以年輕人市場為優先，並著重在吃喝玩樂的定位為主，但因全球疫情衝擊，改變了民眾的消費習慣，經高層決議停止對烏日「ATT購物商場」的開發計畫。 該集團進一步表示，ATT並非國際零售品牌集團，此次希望透過土地標售，讓更大的國際連鎖零售集團或品牌商進駐，加上緊鄰烏日高鐵的「超級娛樂城」數百億開發案，兩強相加將會是台灣最大的國際購物休閒娛樂城，「未來也不排除以娛樂方面專業經驗進駐」。
據悉，ATT吸引力集團因為看好台中高鐵特區的發展潛力，吸引力生活事業旗下的「ATT 4 FUN」，8年前規劃在烏日區砸下百億重金打造首座大型購物商場，成為烏日副都心的重大投資開發案；在台中市政府協助下，ATT已經通過都市審查、環境影響評估，甚至已經取得建照。 根據建照資料顯示，ATT購物商場原本規劃餐廳、KTV、保齡球場、飛行劇場、兒童游戲設施、夜店、卡丁車、電影院、冰宮、宴會廳、電子遊樂場、空中酒吧、教堂、熱氣球、直排輪跑道、摩天輪，總面積（含停車雙塔）逼近10萬坪，單是商場面積約達4.5萬坪。
不料，今年5月中本土疫情爆發，全台百貨零售業大受衝擊，ATT集團一方面擔心疫情，加上烏日高鐵「超級娛樂城」開發案已完成招標，由廣三SOGO百貨集團勝出，ATT集團因此決定停止商場開發案，趁高鐵超級娛樂城招標出爐的熱度順勢標售土地、獲利了結，專心回歸北部百貨市場。 不過，ATT強調標售土地不代表要退出台中百貨市場，「不當房東、還是可以當房客」，未來可以將ATT的娛樂強項，如夜店、KTV、電影院等引進烏日新購物商場，ATT還是看好烏日高鐵特區發展潛力。 「ATT購物商場」開發案位於烏日區環河路三段與環河西路口、烏日大橋旁，土地面積約1萬5,290坪，ATT吸引力集團2014年以總價20.6億元、向幸福人壽標售取得，當年還創下最高溢價17％的高價紀錄，換算每坪單價不到15萬元。 在地業者表示，烏日高鐵站旁商業區土地每坪高達90萬元、產專區大約40萬元左右， ATT購物商場因分區屬「購物專用區」，開發有其限制，粗估每坪單價在30至40萬元間，總金額約在40億至50億元之間。
第四季房市將進入推案旺季，特別的是，這波推案熱潮再度聚焦被視為「台北華爾街」的北市南京東路，新案遍地開花，估計逾400億元新案醞釀中，其中部分豪宅每坪將挑戰200萬元大關。 近年來南京東西路吸引建商、金融保險業搶進，隨首購、換屋、置產客層陸續回流房市，新案規劃主力產品也是大、中、小戶一應俱全。其中，最具指標的是馥敦飯店南京館危老重建案「鐫萃」，規畫25～55坪中小坪數產品，總銷超過65億元，市場推估單價可望達180萬元。另外「蘇黎世產險大樓」也將危老重建為「敦仰」案，總銷逾150億元，市場消息指出主力規畫80坪以上，平均開價將站上200萬元。此外，總銷5億的「陞遠學」、總銷11億的「敦北南京」，每坪開價都在120萬元以上。至於5月甫公開的合建大案「南京御邸」，為稀有零店面新成屋，主力37～51坪，採毛胚交屋，每坪開價超過150萬元。
據調查，南京東西路近幾年湧現不少都更案、危老重建案及開發案，包括南京東西路最大地主新光人壽著手進行「新光纖維大樓」、「新光南東大樓」、「新光產險大樓」都更重建；另外還有富邦金控、元大人壽及皇翔建設等進場布局。 其中，最大手筆為富邦人壽以268億元買下「王朝大酒店」；另新光人壽年初以92.88億標下「中華開發大樓」；皇翔建設以每坪367萬搶標南京東路地上權；中國人壽2013年以141億標下「台北學苑」地上權，已改建為集團總部大樓；「蘇黎世產險大樓」則將危老重建為大坪數豪宅；兆豐銀行中山分行也陸續都更完成。 不僅財團紛紛卡位南京東西路沿線，不少自營商、開發商也陸續布局，根據實價登錄資訊，南京東路一段、中山北路路口的老店面，近期以3.5億易手，換算每坪土地約792萬元；另去年11月南京東路三段一處按摩養生館也轉手，由於土地僅29.34坪，以土地換算每坪達715.7萬元。
繼東京銀座、香港維多利亞港後，凱悅集團新飯店品牌尚萃酒店 Centric 將進駐台北。挑中南京光復松菸大巨蛋與小巨蛋核心位置，邀請義大利建築設計團隊全案規劃，亞洲第六家、台灣第一家的台北凱悅尚萃酒店與大陸建設精品住宅鐫萃展開複合開發案，預計2024年完工。 凱悅集團在2015年推出 Hyatt Centric 尚萃酒店品牌，這個前衛當代、更都會、更潮流的酒店品牌，目光鎖定台北南京東路、光復北路的前馥敦飯店南京館位置。「凱悅尚萃佈局全球永遠欽點國際城市最精華地段。」地產業者分析，松山區重登台北第一推案熱區，是松菸大巨蛋和小巨蛋合抱的超核心雙蛋黃地段。 往北走是松山機場國門與高含金量的大內科，往南隨著京華城改建案推進，及明年即將完工的松菸大巨蛋，以總計超過3萬6千坪的土地開發面積，形成商辦、百貨影城、旅館、文創園區與大巨蛋棒球主場館的超大開發規模，補上與信義計畫區連結的最後一塊拼圖。凱悅國際酒店管理公司地產及發展副總裁張知浩說 ，看中馥敦南京館的絕佳地理位置，將全台第一家尚萃引進台灣。
今年起，以敦化北路和南京東路四、五段，兩條幹道沿線都更危老有破2百億的新案量登場，最貴單價站上200萬。區內周邊有新光壽92.888億買下鐫萃對面中華開發大樓籌備改建A辦，小巨蛋對面的中壽也準備進駐全新落成的新總部，小巨蛋商圈在IKEA搬家後，富邦壽有望整合開發王朝酒店與環亞大樓，區內與信義計畫區串接的京華城也積極改建A辦豪宅案中，爆量的A辦總部所創造的國際商貿量能，連帶墊高敦北南京到南京東路五段的新推高端住宅預售案價值。 大陸建設以琢豐作為台北市第一個飯店寓邸試金石，並將成功經驗轉戰到預計今年第三季推出的南京東路五段馥敦飯店改建案，攜手凱悅集團旗下的時尚星級酒店品牌尚萃，再度打造酒店 + 精品宅的進化版國際酒店公寓。新案不單抓住國際豪宅飯店化趨勢，也站在凱悅尚萃的選地遠光之上，醞釀期間受到台商、海歸富二代、區域銀髮離巢族、內科南軟高階主管等族群詢問。
土銀董事長謝娟娟31日在麟洋記者會會後接受對土銀不動產放款業務的相關提問時指出，土銀身為不動產專業銀行，會堅守業務原則，不論是房貸或土建融放款，都不會殺價，特別是房貸業務，土銀今年成長有限，其中最主要在於土銀未因為業務爭取而刻意殺低價格。 謝娟娟也表示，有發現市場上很多業者運用殺價，或是刻意提高成數，甚至是虛報成交金額這些情況，來拉高房貸金額。謝娟娟也指出，目前房市情況算是平穩，尤其是建商目前在人力、原料成本等，至少增加3成，房價目前的上揚其實是在反應成本增加。 目前土銀信用卡共發行30萬張，謝娟娟指出，目前發行最多，刷卡金額最多的是媽祖認同卡，發行量將近2萬張，而麟洋信用卡的發行量將以5萬張為目標，且設定族群為青壯年，她也呼籲，希望辦卡之後不要「僅有收藏」，而能真正去用，以實際行動來回饋羽球。 謝娟娟也發揮行銷創意，不只發信用卡，現在政府推出振興五倍券，每家行庫都有往前衝，謝娟娟發想了「與麟洋共進燭光晚餐」的創意，若綁土銀的台灣pay消費五倍券，將有機會參加抽獎，包括與麟洋一起打球，一起共餐都是選項，這些獨家的行銷點子，也展現土銀董座的行銷創意與功力。
土銀董事長：反映建築成本 整體房市屬溫和上揚 土銀董事長謝娟娟今天表示，受到短期缺工、原物料缺乏等因素影響，建築成本大幅提高3成左右，若考慮建築成本上揚幅度，房價不漲也難，不過觀察整體房市仍屬溫和上揚。 謝娟娟今天出席「麟洋羽球認同卡」發表會，會後受訪時表示，影響房價上揚因素包含：第1，各國大量印鈔票，國內外都有通膨徵兆；第2，疫情警戒國外工人進不來、台積電在台南設廠等，短期缺工嚴重，工人成本提高；第3，國際貿易受塞港、原物料缺乏等狀況影響，使原物料成本提高。 謝娟娟說，現在市場這樣反應，是因為建築成本上升大概3成左右，如果把建築成本上升加諸在房價上，房價不漲也難。 不過她也指出，政府機關出手打炒房，建商就會自我約束，觀察目前房地產價格波動屬溫和上漲，主要是反映建築成本上揚，整體還是平穩、under control（受控）的情況；至於未來房價，謝娟娟認為應會緩步維持目前狀態。 謝娟娟並表示，市場上有些業者採取下殺利率、增加成數或虛報成交金額等不正當手段拉高房貸金額，雖然土建融和房貸是土銀核心業務，但土銀除了營業目標，也同時肩負維持市場秩序的使命，因此不會這麼做；儘管今年房市熱絡，但土銀還是維持和以往差不多的業務成長率，沒有特別提高。
7月新台幣對美元回貶下，壽險業7月仍有匯兌成本約143億元，但不影響壽險業今年累計前七月稅前盈餘繳出逾3,042億元亮眼成績，創下歷史新高紀錄，年增率高達102.1%，金管會保險局副局長張玉煇昨（31）日表示，今年壽險業獲利倍增原因，主要來自於淨投資損益大增。 據保險局公布最新統計，壽險業今年累計前七月稅前盈餘3,042億元，較去年同期增加1,537億元，超越去年全年2,061億元水準。 被問到為何壽險業獲利翻倍成長？張玉煇昨日分析表示，獲利成長主要來自於淨投資損益增加1,728多億元，其中包括利息收益、已實現獲利、股利收入等。等於投資貢獻占整體前七月獲利比重約57%。
若加計產險業稅前盈餘150億元，年增51.5%，合計後保險業今年累計前七月稅前盈餘為3,192億元，同樣是有近倍數成長。 在淨值部份，受惠未實現利益水漲船高，同樣創下歷史新高，截至7月底為止，壽險業業主權益為2兆6,725億元，較去年同期增加2,846億元；產險業淨值為1,524億元，較去年同期增加167億元。匯兌成本方面，新台幣在6月、7月連續貶值，7月再回貶約0.3%，讓壽險海外投資避險成本降低，7月匯兌成本約143億元，較6月147億元略低，是今年來次低水準。 據保險局統計，新台幣今年升值1.9%，若壽險業完全不避險，將出現1,982億元的匯兌損失，不過用避險工具後，7月底止壽險業涵蓋兌換損益、避險損益及外匯價格準備淨變動之影響數後，前七月的匯兌成本仍有1,497億元。
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