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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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台北市長柯文哲近日對社宅政策發表意見，不只表示再蓋會「債留子孫」，還嗆中央只有317戶社宅正在興建中，內政部今（16）日回應，社宅政策是靠中央與地方互相支持，目前總發包的社宅戶數已達7,188戶，台北市也有份，而且過去也修法，提供地方興辦社宅時，各項行政及財務協助。 內政部表示，中央對於社宅興辦一直以「穩定」為原則，除了已營運三年的林口選手村社宅，截至今年8月更已發包興建24處7,188戶社宅，其中有三處，共460戶在台北市，已完成工程發包。 內政部表示，所有社宅各項政策內容、推動進度，都定期更新並公開於內政部不動產資訊平台，各縣市目標值的分工，也早在今年3月記者會正式對外說明，沒有誤會或可操作空間，也沒有抹黑台北市興辦社宅的成效。
為協助地方推動社宅，內政部表示，已建構完整財務規劃，2016年蔡總統上任後，內政部即積極推動《住宅法》修法，健全社宅推動機制，為減輕地方興辦社會住宅財政負擔，協助地方無償撥用或租用取得國有土地、取得低利融資，並提供非自償補助，讓地方政府建立效率永續社宅財務經營。 內政部表示，特別對於台北市，中央除了提供五處國有土地外，過去也補助約45億元興辦相關經費。 內政部強調，中央對於社宅興辦一直以「穩定」為原則，除了已營運三年的林口選手村社宅，今年8月更已發包興建24處7,188戶社宅，其中有三處，共460戶在台北市，已完成工程發包。 內政部表示，依據行政院核定的社會住宅興辦計畫，台北市內直接興建社會住宅興辦目標，為34,000戶，第一階段已興辦約1.9萬戶，第二階段約興建2,000戶，其餘1萬多戶不足部分，將由中央國家住都中心負責興辦，補足目標戶數，共同實現居住正義。
房屋移轉熱區出爐，依主計總處發布的最新國情統計通報顯示，今年前七月建築物所有權移轉登記28.4萬棟，年增10.5%，六都同步增加，總數合計21.7萬棟，年增9.8%，又以高雄市增加18.1%最多、台南市增加16%次之。 整體來說，房市雖然受到5月中旬爆發的本土疫情衝擊影響，但仍有所支撐。此外，房市呈現南熱北溫，其中又以台南、高雄的表現最為亮眼，就連疫情最嚴重時的6、7月，其建築物所有權移轉登記仍是呈現正成長，其中台南的增幅還超過二成。 至於今年1~7月移轉登記原因，買賣移轉登記19.8萬棟，占七成，較上年同期增16%，另繼承登記3.4萬棟及贈與登記2.7萬棟，則是分別年減1.8%及0.3%，三者合占逾九成，拍賣等其他登記2.5萬棟，增1.2%。
若按登記月份觀察，今年1~5月交易熱絡，移轉登記棟數20.7萬棟，年增17.6%，6~7月則受疫情影響略呈降溫，年減5.2%。 今年前七月全國移轉棟數案件有76%集中在六都，可見都會區房地產仍是置產及安家立業的首選。其中，高雄市及台南市過戶增幅超過一成，可能與今年以來科技產業可望陸續進駐南台灣的話題帶動，且疫情較緩有關。 國情統計通報資料顯示，今年1~5月六都移轉登記棟數15.9萬棟，占77%，較上年同期增17.5%，其中以新北市4.3萬棟最多，年增22.0%、台中市2.7萬棟次之，年增16.9%， 其餘四都增幅均逾一成；其他縣市亦增18.2%。值得一提的是，高雄市的增幅高達23.8%，居六都之冠，而其移轉登記棟數為2.4萬棟。 6~7月則受疫情影響，六都移轉登記棟數5.8萬棟，年減6.9%，其中新北市及桃園市皆為二位數減幅，台中市及台北市則是個位數減幅；高雄市、台南市因疫情較緩，維持正成長，其中高雄年增5.3%，台南的增幅達到驚人的24.9%。 對此，瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，南二都在今年的房市交易有高科技投資、疫情較緩、房價基期低等三個共同點。
國家住都中心於台南市興辦之「新市安居」社會住宅統包工程，由「桂田營造股份有限公司、承芯工程股份有限公司、恩典聯合建築師事務所」統包團隊得標，預計於2026年完工，將為台南地區提供670戶社會住宅。 台南市「新市安居」社宅基地位於新市區富安路與民生路所夾街廓，西側新港社大道往北可達南部科學工業園，往西則銜接國道8號；且鄰近中正路商圈，周邊與新和、新市、社內三里聯合活動中心及公園相鄰，亦有新市市場及新市國小等，交通便利且生活機能完善。 國家住都中心表示，本案社宅規劃將依兒童、高齡及行動不便者需求納入設計，讓住民、長者與弱勢族群在生活閒暇之餘有放鬆身心靈場域外，也實踐全齡友善的目標；更期望未來在南科園區與社宅興建雙引擎帶動下，促進產業聚落的發展，讓在地居民及返鄉青年能就地成家立業。
受疫情衝擊，搭乘捷運人次雪崩式下跌，連帶北市士林夜市、西門町、永康街等一級商圈跟著冷清。根據統計，三大商圈主要捷運站點，包括劍潭、西門以及東門站等，今年六月出站人次均較去年同期大減八成以上。 根據台北市捷運站流量統計，今年六月，劍潭、西門與東門站出站人次依序為十二．八三萬、二十七．五九萬及十四．八九萬人次，較去年同期分別減少八十七％、八十八％及八十％；由此可看出區域內店家生意受到嚴重衝擊，在國際觀光客回籠之前，許多商圈都需要振興消費。 西門町店租腰斬 空置率仍高 根據實價資料，過去西門町店租最高單價每月每坪約兩萬元，有些徒步區熱門店租甚至超過兩萬元。
不過，今年以來實價最高店租單價僅一萬元，還是不到十坪的微型店面，以西門町實價揭露的租金行情來看，今年這筆最高單價的租賃案僅排名西門町第十六高，租金修正趨勢明顯，整體西門町空置狀況仍相當嚴峻。 盼疫情回穩 國際旅客回籠 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，越依賴國際旅客的商圈，受影響程度越大，反而內需型商圈店面相對穩健，尤其白天有上班族、晚上有住戶、週末有觀光客的小商圈，生意還能維持穩定，雖然疫情重創部分商圈商機，但適時的租金修正若能吸引更多業種進駐，待疫情回穩後，還是能夠吸引消費回籠，但要回到往日榮景，關鍵還是國際旅客能否回到過去盛況。
金融監理新模式。金管會16日公布，將預告「保險業辦理不動產投資管理辦法」，明訂保險公司投資不動產是否合規的監理方式，將採「群組化管理」，即法規發布前已投資，且已連續五年（60個月）符合即時運用且有收益的不動產，將以群組方式認定，達成平均出租率60％、平均投資報酬率達基準利率加5碼（現為2.095％）即可，不用逐棟達標。
保險局副局長張玉煇強調此措施並非「放寬」，而是讓保險公司不必因單筆不動產「短期」因市場波動未達標，就要逐筆申請改善或寬限措施，可節省業者申請時間跟行政流程，但保險公司仍是要逐筆管理不動產標的，且不動產投報率門檻原本有基準利率（二年期郵政定期儲金機動利率，現為0.845％）加碼2碼（1碼是0.25個百分點）、3碼及5碼，用群組管理後，是以最高標準加5碼作平均門檻。
法規將預告30天，預計第四季上路，影響所及是未來壽險公司不必因單一地區單筆大樓的突發狀況，短期內出租率或報酬率未達標，就要向金管會申請專案寬限，否則就會被罰鍰，會比較好管理，增加業者管理效率與彈性。
張玉煇亦表示，到7月底共有16家壽險公司投資有不動產，金額共1.35兆元，占壽險資金的4.59％。保險局這次公布的辦法，是將現行「保險業辦理不動產投資有關即時利用並有收益之認定標準及處理原則」及相關法令「升級」，從函令變成辦法，是提高管理的法律位階。新辦法有三大重點，一是強化管理，統整現行不動產各規範，要求保險業建立內控制度，訂定投資不動產處理程序，並經董（理）事會通過。
第二是為兼顧不動產監理目的及簡化管理作業，增訂以「群組整體認定」的規範。2009年實施不動產管理原則後，保險業投資不動產多能符合即時利用並有收益，因此增訂新辦法發布日前已取得且開始利用，並已連續五年符合規定的不動產，將納入群組整體認定範圍。張玉煇表示，辦法上路前已符合法規的不動產，是一律納入群組整體管理，不是由業者自行選擇哪些要納入群組。第三是現有不動產至少持有五年以上、依取得時間收益率是基準利率加2～5碼等都納入新辦法。
經濟部四年前核准亞洲水泥花蓮新城礦區礦業權展延20年至2037年，礦區內居民不服興訟，台北高等行政院認為，此案未依原住民基本法規定踐行諮商同意參與程序，而撤銷礦業權展延的行政處分，亞泥不服，提起上訴；最高行政法院認定北高行判決於法有據，昨駁回上訴，全案確定。 未踐行原住民諮商同意程序 亞泥花蓮新城山礦場的礦業權，歷經二度展延，原本2017年11月22日到期，亞泥提早於2016年11月間向經濟部申請展延。經濟部審核後，2017年3月4日核准亞泥礦業權展延20年至2037年11月22日，此礦區面積多達399公頃，位於花蓮縣秀林鄉、新城鄉等處。 環團及礦場內土地所有人、土地耕作權的居民認為，經濟部未顧及居民權益，也未經過法定的諮商程序，就逕自以行政權核准展延20年，而向行政院提起訴願，但遭駁回，因此向台北高等行政法院提起行政訴訟，請求撤銷訴願決定並撤銷核准亞泥礦業權展延20年的行政處分。
台北高等行政法院認為，經濟部在核准礦業權展延前，亞泥並未踐行原住民基本法第21條第1項規定的諮商同意參與程序，經濟部也未依職權要求亞泥補正，訴願決定及原處分均有瑕疵，判決撤銷。亞泥不服，提起上訴。 最高行政法院指出，憲法第143條規定有關附著於土地之礦屬國家所有，並非採礦人所有，採礦人之所有得以採礦，是由立法者授權行政機關給予特許，而此礦區多達399公頃，採礦將近距離破壞該範圍土地及自然資源而威脅原住民族群生存及傳統文化存續的開發行為，此案卻未依原住民基本法第21條第1項規定，於核准礦業權展延前踐行諮商同意參與程序，而由經濟部作成同意展延礦業權的違法行政處分，因此，台北高行政法院撤銷訴願決定及原處分，乃於法有據，故昨駁回上訴，全案確定。
「護國神山」台積電效益發威？台積電及高市府尚未證實將進駐中油高雄煉油廠舊址，但高市地政局15日舉辦第3季土地標售，釋出20標、24筆土地，最終18標土地順利脫標，市庫總進帳約21億元，再現搶標熱潮。房仲分析，台積電進駐話題帶旺楠梓房市，整體價量可觀，建商也紛紛卡位。 台積電進駐話題 帶旺楠梓 地政局本年度第3季土地標售，共釋出20標24筆土地，總底價約15億元，吸引96封標單競標，但因標售現場臨時宣布第3標因故暫停標售，扣除該標號的一封投標後，實際共為95封標單，這番盛況創下縣市合併以來歷史新高標封數。
最受矚目的為，楠梓區援中段一小段296、297地號，839坪商3土地，吸引14位投資人競標，最終由華雄建設以負責人劉文城名義，大手筆加價2.7億，以每坪單價64.2萬，總價5.3億拿下，溢價率高達104.5％，成為本季最高總價與溢價雙冠王。 最高總價5.3億 溢價104.5％ 另外，傳出台積電鎖定中油高煉廠舊址，初步興建2座12吋晶圓廠，第一期月產能4萬片的7奈米及6奈米晶圓廠，預計於2024年完工、2025年後進入量產。
而土汙整治期程是關鍵，中油強調，對於加速在2023年完成整治，樂觀其成。 同樣位在中油高煉廠的原行政區55公頃無汙染土地，近日則啟動都市計畫變更程序。高市都發局15日指出，中油提報內政部同意，預計投入近60億元，2025年起完成綠能所、材料國際學院及材料研發中心等投資項目，強化材料自主研發，培育產業所需人才，預估帶動地方1.6萬就業人數，轉型為產官學研發專區。 中油高煉廠 啟動都計變更 台灣房屋趨勢中心經理陳定中分析，受台積電擬設廠高雄議題發酵，投資人跟著聞「積」起舞，在利多當道下，包括楠梓地區周邊的土地，都再度漲聲響起，部分地主暫時有封盤惜售現象，投資人唯恐一地難求，因此把握這次標售機會，積極追價搶地卡位。
中美貿易戰持續影響世界經濟，全球供應鏈加速重組，在美國對中策略下凸顯出台灣的經濟戰略地位，製造業擴廠需求強勁下，國內工業用地及廠辦買氣熱絡。而土地供應充足、產業發展完善的桃園，成為眾家企業設廠的熱門地段。 廠辦選地首重交通 捷運綠線受矚目 台商歸國後建廠選地首重交通運輸，桃園以正在動工的捷運綠線沿線地段最受青睞，其中八德區除了捷運綠線機能外，國道增設大鶯豐德交流道也在如火如荼進行中，未來八德區享有雙交流道超強優勢，眼光長遠的企業主紛紛聚焦八德，尋覓合宜的工業地產。三本建設同樣看中八德發展力，在和平路段自辦產業園區內的黃金角地，推出「三本CEO」旗艦型廠辦。 八德區未來享有雙交流道優勢，帶動區域發展實力。
「三本CEO」品牌光環加持 旗艦型廠辦提升企業形象 三本建設過去以住宅產品為主，近年經營建築走向精品化路線，品牌聲量與口碑俱佳，承襲過去積累的建築經驗，以打造精品住宅的理念，推出廠辦產品「三本CEO」，「門面就是名片」旗艦型廠辦有助提升企業形象，鎖定眾家企業總部設點需求，預計打造地上7層、地下1層建築。 三本建設推出廠辦產品，精品級規劃鎖定眾家企業總部設點需求(圖為基地實景)。 八德都心廠辦稀有 「三本CEO」顯現地段價值 綜觀八德，美超微於八德擴建新廠，大安科技園區爭取明年底完工，周邊大溪科技園區計畫也已啟動，整體產業表現欣欣向榮。多家企業主已決定將總部落腳八德都心，「三本CEO」為市心少有廠辦規劃，珍稀價值就此顯現。 置產地段為王！八德商業發展可期 「三本CEO」地段近捷運綠線G04站，為三鶯線延伸八德段重要轉乘站，站點將興建共三棟捷運共構開發大樓，規劃辦公、店面、商場等空間商業規模可期。基地周邊生活機能豐富，步行可抵達大潤發商圈，大湳、廣豐商圈也近在咫尺，A級地段為企業佈局掌握先機。
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