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打房打出高房價，預售屋愈打愈炙手可熱！據住展雜誌23日最新調查，政策打房，再加上疫情蔓延、營建成本攀升、缺工嚴重，這四大因素，導致北北桃三都預售新案市場出現缺貨危機，也是近期預售新建案敢大膽開出高價的主因。 住展雜誌調查，截至9月20日，台北市今年新建案可售戶數為4,610戶、年減8％；新北市為15,007戶、年減高達31％，桃園約11,708戶、年減27％。 住展雜誌研發長何世昌認為，房市供給短缺，推升房價，不過也由於缺工嚴重，有些建商就算擁有土地、卻面臨找不到工人開工的窘境，在這波房市復甦之路，儼然「看得到、卻賺不到」。 何世昌表示，近期房市需求旺，但受到房市政策、疫情爆發、營建成本持續飆漲、缺工四大因素影響，房市供給量縮，造成最近新建案敢大膽開高價。
住展調查顯示，今年台北市內湖、信義、士林等三區，供給量縮最嚴重，年減幅七至八成，尤其內湖缺貨最為嚴重。 何世昌分析，內湖今年新建案只釋出53戶，年減幅高達85％，由於內科購屋需求強勁，但新案開發速度卻遠遠跟不上完銷速度，使住宅缺貨更明顯，少數公開的新案奇貨可居，價格炙手可熱，更帶動中古屋行情跟漲。預期內湖新住宅案開價，恐將出現三位數。 新北市方面，供給量減幅前三大地區，分別為土城、樹林、新莊。其中土城最熱門的暫緩發展區，吸納來自板橋、捷運藍線等地購屋客，由於大多數新案銷售都開出紅盤，再加上供給減少，因此建商更是大膽開高價，每坪站上5字頭的建案明顯激增。 桃園則以龜山、龍潭、桃園可售戶數縮水最多；其中，龜山只釋出900多戶，年減約76％，主戰場A7重劃區經過三年大爆量後，今年供給量縮有助於減緩線上建案銷售壓力，讓供需維持健康結構，房價維持穩定上揚趨勢。 何世昌認為，政府去年底以來數度抑制房市，但房價問題的核心在於「供需」，若供給量不足，市場需求無法獲得滿足，且房地合一2.0還進一步造成供給量縮，形成供不應求，房價易漲難跌，打房恐將事倍功半。預期新建案市場缺貨問題，恐怕要等到明年才有機會緩解。
中央銀行昨（23）日理監事會決議，加碼房市信用管制措施，新規定六都與新竹縣市第二戶房貸不准用寬限期，並調降購地貸款、工業區閒置土地貸款成數上限。這是去年12月8日、今年3月19日後，央行第三度出手打炒房。 央行總裁楊金龍強調，本次並非重手打炒房，只是微調，希望特定地區貸款人能注意財務槓桿的問題，此外，央行控制購地貸款也不是打炒房，而是著眼建築融資的成長率較高，而購地貸款很熱，就會導致土地價格上漲、房價也會跟著漲，央行不希望信用資源過於集中在房地產，也不樂見購地信用貸款過度擴大。 楊金龍也說，調整選擇性信用管制措施是因為銀行不動產貸款增幅仍大，為避免過多信用資源流向不動產市場，有必要採取預防性措施，控管金融機構不動產授信風險。
央行本次新增規範，自然人特定地區第二戶購屋貸款不得有寬限期，特定地區包括台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹縣及新竹市。 對於特定地區為何選擇六都加上新竹縣市，央行業務局局長潘榮耀說明，主要是從聯徵中心資料觀察到，今年6月底，自然人持有兩筆房貸，房屋擔保品座落於六都與新竹縣市的比重高達82.6%，集中度非常高，才會選擇這八個縣市進行控管。 楊金龍強調，央行對這八縣市的第二戶房貸限制為「無寬限期」，但並未限制貸款成數，希望貸款人能做好自身的財務規劃。 此外，因近月銀行建築貸款年增率仍高，主因購地貸款大增，因此，央行調降購地貸款成數上限，由六成五降為六成，並保留一成動工後撥款，有助抑制購地貸款過度擴張。據了解，購地貸款年增率高達26.7%，是央行決定出手控管的關鍵。 配合購地貸款未動工興建的成數上限下調，工業區閒置土地抵押貸款成數上限也降為五成；並採一致性標準為須於一年內動工，有助加速借款人辦理工業區閒置土地的興建開發。
據住展雜誌統計，今年截至9月20日為止，北台灣三都新建案釋出銷售的可售戶數竟急劇減少；其中台北市可售戶數累積為4,610戶，新北市為15,007戶，桃園市則有11,708戶，均比去年同期減少，年減幅依序分別約為8.6%、31%、27.6%。住展雜誌研發長何世昌表示，近期市場需求面仍旺，但供給面受到「房地產政策」、「本土疫情爆發」、「營建成本持續飆漲」與「缺工」等關鍵因素影響而縮量，導致新建案市場供需失衡，這也成為近期新建案敢大膽開高價的背後原因。 估計今年至年底為止，北台灣三都新建案可售戶數分別是台北市6,210戶、新北市23,659戶、桃園市17,986戶，依序將比去年衰退10%、21.6%、28.5%，供給量全面下滑。若與前一波多頭高峰2013年相比，只有台北市供給量增，新北、桃園也同樣縮量。 房市景氣好，但北台灣三都供給量不增反減，可能與「房地產政策」、「本土疫情爆發」、「營建成本持續飆漲」與「缺工」等關鍵因素有關；其中，本土疫情爆發對市場衝擊已明顯下降，但後二者仍嚴重干擾建商正常推案，更直接導致部份建商手頭上土地找不到包商，未能開工、推案，眼睜睜看著有錢賺卻沒得賺，市場供給量因而受到限制。 今年截至9月20日止，台北市以內湖、信義、士林等三區供給量減少情況最嚴重，年減幅從七成多到八成多不等，其中又以內湖缺貨最為嚴重。
何世昌分析，內湖今年新建案竟只釋出53戶，較去年同期大減三百餘戶，年減幅高達約85%。內湖受惠於內科強勁的購屋需求，近年來建案銷售快速，但新案開發速度卻遠遠跟不上，使住宅缺貨的情況急劇惡化，少數開賣的新建案奇貨可居，價格一路漲不停，更帶動中古大樓價格快速上揚。在此環境之下，未來內湖一般住宅案開價出現三位數，已經是可以預期的事了。 新北市前9個月供給量減幅前三大地區，分別為土城、樹林、新莊。今年可售戶數只有523戶，比去年同期驟減2千8百多戶，年減幅約84%。土城近年推案多聚集在暫緩發展區，此處吸納來自板橋、捷運藍線等地購屋客；由於大多數建案銷售都開出紅盤，再加上供給走低，新案更是大膽開高價，開價5字頭建案正在變多當中。 桃園今年前9個月，減幅前三大區域依序為龜山、龍潭、桃園；其中，龜山只釋出9百多戶，較去年同期銳減3千多戶，年減幅約76％。龜山房市主戰場A7重劃區經過三年大爆量後，今年供給量縮有助於減緩線上建案銷售壓力，讓市場趨於健康發展，房價因此還能維持穩定上揚趨勢。 何世昌認為，雖然政府去年末以來積極抑制房市，但房價本身問題的核心在於「供需」；假如供給量不足，市場需求無法獲得滿足，而政府政策如「房地合一2.0」還進一步造成供給量限縮，造成市場供不應求則房價易漲難跌，打房恐將事倍功半。而新建案市場缺貨問題，恐怕要等到明年才有機會紓緩。
為活化捷運站區周圍土地，高市府將今年訂為高雄的捷運聯開元年，市府積極盤點捷運沿線18處具潛力開發基地，其中捷運橘線鳳山O13大東站，周邊生活機能完整，緊臨大東公園、鳳山區公所、大東文化藝術中心，市府將透過大眾運輸導向發展，與鳳山轉運站整體規劃利用，將毗鄰之商業區及交通用地變更為捷運開發區，提高土地利用效率，並打算推出50億聯合開發案招商，讓鳳山城區再現活力。 捷運O13大東站聯合開發案，周邊生活機能完整，緊臨大東公園、鳳山區公所、大東文化藝術中心等設施。 高雄市副市長林欽榮強調，本案基地應作為鏈結鳳山區公所、大東文化藝術中心之樞紐，未來開發應透過立體連通互相串聯，並提供地區所需的公共服務機能，如長照、日照等公益性設施及青創空間等；其次基地南側臨光遠路應退縮8公尺建築，作為緩衝開放空間；另於基地西側住宅區留設通路及退縮建築，以提供適當的日照、通風、採光等空間及抒解交通車流。
高雄市都委會上週審議通過鳳山捷運O13大東站聯合開發案，捷運橘線O13大東站，周邊生活機能完整，緊臨大東公園、鳳山區公所、大東文化藝術中心等設施，為活化公有土地，透過大眾運輸導向發展，與鳳山轉運站整體規劃利用，將毗鄰之商業區及交通用地變更為捷運開發區。 財政局也預計年底招商、規模達50億元的捷運橘線O13大東站北側商業區聯開案計畫，透過捷運橘線與駁二、大東藝文特區串連呼應，朝向鳳山新都心方向發展，結合周圍商業區開發，與捷運橘線、黃線，發展TOD導向地方生活圈，提供鳳山、苓雅地區下世代都會生活服務機能，提供商務、生活消費、生活流行展示等創新都市空間。 市調顯示，O13大東站周圍包括歐美建設光遠路高質感大樓案，即將於明年完工進場，友友建設也在附近鳳山火車站一帶規劃高質感大樓，銳揚建設也在鄰近的鳳翔重劃區，新推出「銳揚巴洛克」輕豪宅大樓預售案。
三十年前，君悅酒店進駐台北信義計畫區後，至今仍為凱悅集團在台的經典地標，但這背後也意味著數十年間，凱悅集團在台沒有再擴大的計畫。三十年後凱悅集團一改過去的策略，除了空降頂級的Park Hyatt、具設計潮牌感的安達仕，以都會精品設計風格為主打的「Hyatt Centric凱悅尚萃」也將進駐台北，無疑就是看好後勢的發展。 凱悅集團向來以台北信義計畫區為拓點考量，但值得一提的是，這次「凱悅尚萃」的選址座落在南京東路、光復北路一帶。商仲業者指出，以南京東路為主，西向敦北商圈、東往光復北路一帶，是台北市主要的金融產業重鎮，但由於開發的早，土地稀缺導致過往少有新開發案，不過隨著都市更新與危老的推動下，近年數個開發案已陸續著手進行，將再次翻轉區域價值。
舉例來說，預計在年底完工、明年是營運的大巨蛋開發案就座落於該區，其規劃設計包含巨蛋體育館、商場、影城、旅館、辦公大樓的複合式娛樂休閒園區，預計落成後將帶來可觀的人潮。此外，距離大巨蛋不到2公里的小巨蛋，也是個大演場會與表演的重要場所，兩處遙遙相望互相帶動區域發展，屆時大巨蛋完工後，勢必為區域再次拉抬身價。 無獨有偶，今年一月新光人壽以新台幣92.88億元，一舉標下位於南京東路的中華開發大樓，且每坪土地金額高達1229萬元，刷新區域高價，更顯示新光人壽看好區域發展。 要說這幾年松山區最受矚目的開發案，莫過於京華城改建案，目前該案規劃未來開發的四棟頂級辦公大樓，公司內部評估開價每坪至少150萬元起跳，不僅將挑戰松山區辦公室新高價，行情直逼信義計畫區水準。此外，備受矚目的台塑大樓都更案也蓄勢待發，按照依台塑集團的規劃，未來將改建成2棟A級商辦大樓，和1棟高級住宅大樓，顯見敦北、南京、光復一帶，區域翻新指日可待。
「南京東路匯集台北金融貿易產業，甚至有台灣華爾街之稱！」商仲業者指出，松山區一帶除了多個開發案，近期還有國際級酒店公寓案「鐫萃」，這是由大陸建設與台北馥敦飯店攜手開發，在金融觀光雙軸核心的南京東路上，規劃出一幢兩棟的新地標建築物，一棟就是凱悅集團以尚萃品牌進駐的高端國際酒店，另一棟住宅的部分則是大陸建設所推出的「鐫萃」，總銷超過65億元，市場推估單價可望達180萬元，該建築坐落於大巨蛋與小巨蛋間，掌握光復、南京精華的核心。 地產業者強調，五星級酒店與住宅的複合式開發案，特色包括服務和物管，而以地理位置來看，「鐫萃」位處燙金板塊帶，可說是台北市的心臟地帶，不僅與信義區相近，通往松山機場也十分便利，並能快速扺達隔一橋的內湖科學園區及南港軟體園區串連國際視野的區位。 此外，大陸建設還重金聘請義大利建築團隊設計，勾勒出台北市獨特的生活質感風貌，打造城市中的經典建築，該案目前規劃地上23樓、地下6樓，推出45、55及65坪的房型，不少高端買方看好區域增值空間，以中長期資產配置為考量或為二代置產，受到不少CEO、自營商、科技界高階主管的青睞，無疑是今年最受矚目的建案之一。
新北市市長官邸位於板橋區府中段，因屋況不佳長年閒置，市府推辦「板橋區府中段472地號周邊公私有土地都市更新案」，今與冠德建設公司簽約辦理。財政局表示，公辦都更面積約1348坪，未來將由民間企業整合私有地都更，盼能重新改變市長官邸老舊形象外，也能活化公地，打造府中城市新美學人文願景。 財政局長李泰興、冠德建設公司總經理洪錦欽今簽訂供私有土地都市更新案合約，新北市副市長陳純敬表示，基地現況是市長官邸，但市長宿舍因長年閒置，屋況不佳有漏水情形，考量整修或重建效益不佳，市府決定推動公辦都市更新，未來市府可以分回職務宿舍及住宅，也將有130坪公益空間設置幼兒園，滿足周邊居民需求。 財政局表示，市長官邸公辦都更區域屬於府中美學示範基地之一，未來建築設計也會融入在地元素，冠德建設公司將會結合美學元素，提供8米人行步道及景觀休憩廊帶，同時保留市長宿舍現有樹木設置老樹廣場，希望塑造鄰里共享的友善綠環境。 財政局補充，該案是財政局主辦推動第6個簽約的公辦都市更新案，未來新店民安段將辦理招商，將會評估適當標的，陸續推動。
受疫情影響，加上房地合一2.0甫上路及碰上民俗月因素，央行今天公布8月五大銀行新承做購屋貸款新台幣435.01億元，月減68.33億元，降至半年以來新低，房貸利率則維持1.349%不變。 台灣銀行、土地銀行、合作金庫銀行、第一銀行、華南銀行等五大銀行，目前合計承作房貸比重約占全體銀行的4成左右，外界視為房市風向球。 中央銀行統計，8月五大銀行新承做購屋貸款435.01億元，月減68.33億元，連續2個月減少，並降至今年3月以來新低。央行官員說明，8月六都買賣移轉棟數呈現下滑，推測主要是受前一波本土疫情影響民眾看房，加上房地合一2.0新制7月剛上路又碰上民俗月所致。 利率方面，8月新承做購屋貸款為1.349%，則與7月持平。央行官員表示，銀行決定房貸利率時，會考量其資金成本及多寡來做取捨，8月各家利率有增有減，變動都不大，因此整體保持與7月相同。 觀察8月六都移轉棟數，與7月相比月減4.8%，其中除台北市小幅月增0.52%外，其餘五都月減幅度在1.1%至26.37%不等；若與去年8月相比，六都移轉棟數年減22.77%，其中台南年減5.45%、高雄年減18.83%、台北年減21.4%、新北年減22.53%、桃園年減28.84%、台中年減29.16%。 另一方面，央行今天也公布8月金融概況，M1B及M2年增率分別下降為15.39%及8.44%，主要受上一年基期較高及活期性存款年增率下降影響。
以房養老自2014年開辦後，對許多擁有房地產卻缺少現金的民眾，多了一個新選項。且不少銀行將以房養老結合信託，或是推出「留房養老、以租養老」，讓房子的功用得以發揮到最大，更能符合民眾實際退休需求。 我國在2018年老年人口占總人口比率超過14％，進入高齡社會，預計2025年將邁入超高齡社會。因應高齡化社會的金融需求，金管會積極鼓勵金融機構開發及提供符合高齡者需求的商品及服務，提供高齡者生活所需資金，增進退休生活保障，其中就是鼓勵銀行提供以房養老貸款服務，可以在既有社會保險及社會救助體系外，成為年長者生活經濟保障之一。 以房養老 創造房屋流動性 簡單來說，以房養老是由民眾提供自己既有的不動產設定抵押權給銀行等金融機構，在貸款存續期間，由金融機構每月撥付固定金額養老金，作為老年生活保障，以安定年長者生活，並於到期日償還全部貸款本息。 目前已有14家銀行提供以房養老貸款的服務，而以房養老貸款，除一般貸款方案外，也有結合信託及保險商品者，都可讓民眾依據實際需求，選擇適合的貸款方案。 金管會主委黃天牧曾說，信託是最有溫度的金融工具，上任後更力倡「信託2.0」，希望讓信託進化成具跨業合作的「全方位信託」。 對於信託2.0，各銀行積極推動。
華南銀行總經理張振芳指出，除了社會保險外，民眾還面對通膨、投資等問題，穩定性不夠，以房養老的推出，就是一個很好的退休理財工具。其中，特別適合年紀較大且沒有小孩的民眾。 尤其自2020年疫情來襲後，民眾對於未來的不安定感更大，怕活著時候沒有錢、沒尊嚴，因此若名下有房子，卻缺現金的民眾，藉由以房養老，可以創造房產的流動性，避免沒有現金的恐慌。 此外，以房養老可以活化年長者不動產，達到年長者「在宅終老」的目標，且讓民眾透過資產活化後，每月領取穩定安養金支應生活所需費用，同時達到減輕小孩對父母奉養支出的負擔，進而幫助解決家庭經濟問題。 留房養老 開創穩定現金流 目前各銀行的以房養老方案琳琅滿目，也有「留房養老」等方式。國泰世華銀行指出，如果房子不想抵押給銀行，又沒有自住，可運用「留房養老」的信託方式，由銀行代為管理租賃事宜，租金則約定為安養金，為養老生活開創穩定現金流，且信託是非常靈活的制度，無論是金錢、股票還是房地產，都能交付信託。 兆豐銀行表示，「留房養老安養信託」是透過信託機制，由高齡者將房屋產權及租金交付信託，以避免房屋產權與資金遭不當管理處分，目前全台灣40年屋齡以上房屋占21％，其中超過90％缺乏無障礙電梯，持有並居住在這些老屋裡的高齡者，可以考慮透過「留房養老安養信託」，取得較舒適的居住環境。
其中，老舊房屋的修繕及缺乏無障礙設施等問題，需大筆花費裝修改善，藉由兆豐銀行信託服務及包租代管業者雙引擎專業分工合作，取得不動產租金收益，即可另覓適當的養老處所，此種雙平台的業務結合，不但符合內政部所鼓勵「高齡出租住宅產業」政策方向，也可作為提供高齡者友善居住環境的發展基礎。 張振芳分析，目前華銀的以房養老排名業界第三，最大的差異化是其他銀行是按月撥付，華銀則是藉由提供額度，具備比較彈性的特色，也就是不動用不計息、可隨借隨還及累積未動用額度，借款屆期，借款人仍生存時，基於社會責任，將以延長借款期間及增加額度，持續提供銀髮族安養所需資金。 也因此，目前業界平均申貸約17年，華銀則是22年，顯現出華銀具備彈性的特色，也是比較有優勢的地方。目前華銀的以房養老，申貸年齡平均約76歲，年齡最小63歲、最大將近100歲，月領金額最高約31萬元，顯示商品設計符合不同年長者需求。 推動這幾年下來，張振芳強調，台灣人相當勤儉，未來對於以房養老的觀念會逐步改變，將更了解到以房養老的優勢及好處，是值得開發的重點業務。 結合貸款、年金保險及安養信託 華銀為了解決以房養老可能面臨活太久的風險，因此也推出專案，結合貸款、年金保險及安養信託的多元商品，藉由年金險來規避活太久的風險，提供穩定現金流，而且可以一直給付到身故，而且還可以專款專用，保障資金流向，以達到照顧年長者退休生活的保障。
張振芳說，若有2間房子的民眾，也可藉由留房養老搭配以房養老，加上信託，可發揮更高的功效。 華銀目前也與安養機構合作，方便民眾可藉由信託，將入住安養機構的費用得以專款專用。 張振芳強調，不管是自用住宅的「以房養老」或非自用住宅的「留房養老、以租養老」業務，都是為因應國內年長者需求樣態所推出的商品，提供更多的選擇。 以目前華銀辦理「留房養老、以租養老」業務，適合持有不動產超過一間，且不願意將房屋抵押給銀行的客戶承作，同時將不動產產權及租金交由銀行信託管理，多一層保障，降低房屋遭受不當處份、財產被詐騙或覬覦的風險。而搭配包租代管服務，除可增加租金收入作為信託資金的來源外，也可協助民眾管理不動產，免去租屋管理的困擾。再加上善用信託管理機制，定期撥付生活費外，若之後入住安養機構或醫療費用，也可指示銀行直接撥付，提升客戶的便利性。 對於未來以房養老如何持續強化發展。
張振芳建議，政府可以增加介入程度，例如提供信保機制等，以分攤銀行風險，如房屋跌價拍賣損失，讓銀行得以設定以房養老更長的期間、更高的額度、更低的利率，讓更多銀行願意推出、更多民眾願意參加以房養老，可讓高齡者的養老生活更有保障，達到民眾、銀行、政府的多贏局面。 另一方面，很多民眾還不知道有以房養老這個產品，除了銀行大力推動外，政府也可以教育民眾，讓大家知道以房養老的優點。 以目前業界的以房養老鑑價約為8成，利率約為1.61～2.41％左右。華銀則是鑑價8成，核貸約為6成，保留2成可供未來使用，利率上，房屋20坪以上約為1.95％，20坪以下則為2％左右。 專款專用 不擔心被詐騙 以華銀的案例來說，有一位63歲的張小姐，單身無子女，她擁有2間房子，原先1間房子出租當作退休金，但擔心物價高漲、自己的身體不好，又看到社會新聞，很怕被詐騙，擔心自己的房子跟退休金可能被他人盜用，寢食難安，若沒有財產就可能淪落街頭，且又擔心出租的房子租金中斷，因此洽詢華銀。 經過分行員工認真分析她的需求後，可以藉由一間房子辦理以房養老結合信託及保險，另一間則是藉由信託，請房仲協助處理。 如此一來，除了租金收入外，還搭配年金險提供第二筆收入來源，貸款期間可創造額外的收益及提供穩定現金流，以備不時之需。再加上利用信託管理及專款專用功能，避免資金被不當使用，保障未來的退休金，整體搭配信託後，可以達到專款專用、專人管理，不用擔心被騙、出租中斷，更可在家安心居住，享有非常好的生活品質。
危老重建 樂擁銀髮智慧宅 華南銀行個人金融事業群副總經理李宗賢則分享另一種的「以房養老」，也就是「危老重建」，且藉由重建後取得新房子，能擁有銀髮友善空間的智慧住宅。 有位客戶的房子位於台北市精華地區，且鄰近捷運站，是個4層樓的起家厝，目前由李大哥、李媽媽合住，而後和鄰居陳爸爸談妥一同參與重建，經過從2017年談到2018年，直到2019年核准，目前預計2023年可以交屋。 其中，4層樓的老屋，將變身為12層的電梯大樓，且不需要負擔興建費用，未來李大哥、李媽媽可分到8戶，將保留6戶自用，而2戶則將拿來變成未來的收益來源。 而一同參與的陳爸爸也可以分到8戶，除了保留4戶居住外，也談妥未來4戶將交由建商出售，再5年將退休的陳爸爸，因未來出售的4戶，將有資金可以活用。 李宗賢說，危老重建後取得新房子，這就是另外一種型態的「以房養老」，讓家人可以快樂地住在一起，且藉由新房子產生收益，加上預先信託，更可以保障全家人未來的生活。 張振芳強調，銀行一直以來就是基於客戶需求，提供適當的商品，未來除了以房養老、信託外，也會持續配合客戶的需求，推出更多適合高齡者的產品，讓退休民眾有更多、更好的選擇，可以過著更有尊嚴的退休生活。
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