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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
台南市政府市政會議近日通過《台南市房屋稅徵收率自治條例》修正草案，後續將提付市議會審議。修正草案針對於台南市持有非自住用房屋者，改採差別稅率，也就是所謂的「囤房稅」；待修法通過後，未來持有4至5戶房屋者，每戶按2.4%稅率課徵房屋稅，6戶以上，每戶將按3.6%稅率課稅，南市府期望透過修法，讓台南市房屋稅更符合量能課稅原則，實現居住正義理念。 台南市財稅局表示，先前曾參照台南市2019年不動產評價委員會建議，提案修正《台南市房屋稅徵收率自治條例》，當時遭市議會撤銷；隨後政府廣邀各界業者及代表，舉辦座談會，藉此瞭解各界意見，經審慎評估後，再提出修正草案，於近日獲市政會議決議通過，該草案後續將呈送市議會審議。
避免傷及無辜 7類房屋將另訂徵收稅率 為避免囤房稅「傷及無辜」，本次《台南市房屋稅徵收率自治條例》修正草案，排除適用公有房屋供住家使用、勞工宿舍、公立學校的學生宿舍BOT案、公同共有者，以及符合《租賃住宅市場發展及管理條例》第17條規定的租賃住宅等7類非屬囤房性質的房屋，針對上述類型的房屋，台南市府將會另行訂定房屋稅徵收稅率。 最高課稅族群 僅0.08%人符合 台南市財稅局說明，本次修法是為了適度提高持有多戶房屋者的持有成本，以抑制炒房，從台南市應稅人數來看，約僅有6%的民眾會被課徵較高的房屋稅率，其中適用最高稅率3.6%者，僅佔0.08%左右，意味大多數民眾不會受到影響。
房市928檔期旺，全台推案估逾新台幣5700億元，混凝土廠國產指出，北、中、南有多筆百億指標大案登場，營建產業看旺，也將為國產營運再添動能。 928檔期被視為下半年房市風向球，根據統計，今年928檔期全台推案量超過5700億元，較去年同期增加了430多億元，創下近5年來同期最高紀錄。 國產指出，房市擺脫本土COVID-19（2019冠狀病毒疾病）影響，隨著信心回穩，北、中、南928檔期有多筆百億元大案，加上各地科技園區建廠步調持續，營建產業未來發展看旺。 國產推動「安心建材履歷」，統計至今年9月底，已經突破1930個新建案加入，包括華山川、華固天鑄、阿曼TIT、敦南苑等建案。此外，DiamondTowers、南港「世界明珠」等豪宅大案業績挹注業績，將為國產營運再添動能。國產預估，第4季單月營收可望重新站回18億元至20億元間。 台商回流以及科技廠擴廠效應發酵，帶動國產營收成長，今年前8月營收約140億元，較去年同期的114.93億元，年增幅度達21.8%。另外，國產旗下「南港大型開
中央屢祭出房市管制措施，國內房價仍持續高漲，許多人因此將「囤房稅」視為高房價解方，盼望中央能帶頭推動，藉由課徵囤房大戶高額稅收，促進房市健全發展。對此內政部政務次長花敬群近日受媒體專訪時表示，就管控房價而言，囤房稅僅是旁支，並非主菜，更不是各界所認為的「特效藥」。 花敬群近日接受《震傳媒》專訪時指出，近年中央一直希望穩定住房價上揚走勢；由於導致房價高漲的因素很多，牽涉範圍極廣，需要討論的議題非常多，必須靠長期的供需結構調整，才能讓未來的房價趨於平穩，「不要那麼容易漲起來」。
花敬群：稅制為專業議題 不應「被公投」 至於引起各界熱議的囤房稅，花敬群指出，想控制住房價，稅制改革是必要的，但稅制議題錯綜複雜，囤房稅僅更僅能算是旁支，不是主菜，可現在囤房稅卻被外界捧得像是特效藥，彷彿囤房稅一出，高房價問題便迎刃而解。花敬群表示，若對持有多屋者加稅，將提高房東的租賃成本，使租屋族受害，這是政府所擔心的。 花敬群強調，相較其稅率，稅基才是房市稅制改革的關鍵，因此絕非中央帶頭推動囤房稅，便會迎來「天下太平」。花敬群說，稅制是很專業的議題，但當前有關囤房稅的討論，似乎趨於政治化，甚至隱隱有「被公投」的感覺，這對社會是很不好的；他指出，關於囤房稅推不推，一定要經專業評估，並解決租屋族負擔加劇以及釐清多屋者定義等問題後，再行決議。
力挺電動車，內政部擬修正《公寓大廈管理條例》，據悉，修法方向是針對經電力主管機關認證「安全無虞」的充電樁設置作業，社區管理委員會原則上不能反對，希望解決舊有社區裝設充電樁問題，將力拚本會期完成修法。 國際上積極推動電動車，不過我國推動進展牛步，外界認為，充電樁難以普及，是主要的原因之一。 對於建築物設置充電樁，內政部營建署曾於2019年修正「建築技術規則」，規定新建物的停車空間構造，應預留供電動車輛充電相關設備及空間，解決了新建物的充電樁問題，不過，針對舊有建築要設置充電樁，仍須經過管委會、區分所有權人會議同意，近年來迭有爭議。
內政部原本傾向針對舊有社區的充電樁爭議，讓其回歸社區自治精神，由有需求的住戶和管委會、區權會協商，但是外界認為過於消極，經過溝通、檢討之後，據了解，內政部將會在本會期推出公寓大廈管理條例修法。 官員表示，內政部最重視的是安全問題，修法條文將規定，若要設置充電樁，未來在電力主管機關如經濟部、台電出具證明，確認安全無虞的前提下，原則上管委會、區權會不得拒絕。 各部會助攻電動車政策，財政部對於電動汽機車免牌照稅優惠，也將修法延長四年至2025年底，將力拚本會期通過立法院三讀，若再加上內政部的《公寓大廈管理條例》修法、電動車貨物稅優惠延長，電動車產業至少將迎來三大利多。
新竹縣市合併的議題持續延燒，十年來大新竹地區的房價也蠢蠢欲動。因竹科的高薪就業人口帶動，2018年大新竹人口正式破百萬大關，房價一路看漲，尤以竹北市的房價漲幅最多，房價增至24萬元，十年來增幅47.4%。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，新竹縣市受惠於竹科園區的發展及帶動，薪資所得高。觀察2019年全台前十大富有的里，大新竹地區就包下前五名，以平均數來看，依序為東區關新里286萬元、竹北市中興里231.9萬元、竹北市鹿場里230.7萬元、竹北市東平里228.6萬元、寶山鄉三峰村227.5萬元。 根據內政部最新的買賣契約價格資料，新竹縣市今年房價站穩二字頭，新竹市21.6萬元，與十年前的16萬元相比，年增34.4%；新竹縣十年間從14.2萬元漲至20.8萬元，年增幅達46%，其中竹北市更從16.3萬元漲至24萬元，年增幅47.4%。 觀察大新竹地區人口變化，截至今年8月，新竹縣市人口總計102萬人，較十年前增加8.2%，不過光是竹北市，就從15.2萬人增至20.4萬人，增幅高達33.9%，從房價或人口的角度來看，竹北可謂是帶動新竹發展的領頭羊。
高薪就業人口支撐新竹縣市的房價穩定上揚，豪宅市場也屢創高價，2020年竹北的「若蒔山」以單價61.2萬元奪下新竹豪宅冠軍。 近期新竹房市也發展出高端的購屋模式，除了富太太們組團購屋，預售案也傳出漏夜排隊的現象，房市過熱價格過高，也促使購屋需求逐漸外溢，近年竹科工程師逐漸轉向價格較親民的金雅、牛埔、華興、水瀧等外圍重劃區。 台灣房屋竹北台大直營店經營主管劉維鈞分析，竹北離竹科不遠，又有縣一、縣二和縣三等重劃區，居住街道整齊寬敞，一直是科技新貴買房的熱門地區，竹北大遠百預計最快年底營運、首座影城也預計明年中開幕，生活機能越發完善。 學區部分，除了新建的嘉豐國小外，還有位於「國際AI智慧園區」內的勝利國中，吸引家長積極設籍卡位，如今竹北高鐵特區的新建案開價上看6字頭，新成屋單價則落在5字頭。而今年竹北住宅均價約每坪24萬元，主因竹北區域行情落差大。
疫情逐漸穩定，但受到5月新冠肺炎疫情影響，6月台北市房市交易量減幅36.74％，住宅價格指數下降0.58，但商辦租金指數上升0.58％，價格仍相當堅挺，尤其主要路段商辦租金指數112.89，每坪租金單價2785元。 根據台北市地政局統計最近一期今年6月實價登錄資料，全是交易件數共563件，較5月890件減幅36.74％，交易總額為156.39億元，較5月226.47億元減幅30.94％。 12行政區6月交易量均減少，減幅前3名為松山區、萬華區及內湖區，較5月分別減少46.67%、46.43%及45.45%。 各行政區交易總額依序為中山區25.59億元、大安區24.94億元、松山區14.45億元位居前3名，總額最少為大同區僅4.31億元；交易總額僅大安區較5月增加1.22％，而減幅最大為內湖區，較5月減少55.16％。 6月全市、大樓及公寓價格走跌，僅小宅微升，全市住宅價格指數107.05，較5月107.67下降0.58%，較去年同期104.03上升2.90%；標準住宅總價1696萬元，標準住宅單價每坪54.01萬元。
產品類型而言，大樓住宅價格指數108.89，較5月下降0.20%，每坪63.75萬元；公寓住宅價格指數104.78，較5月下降1.18%，每坪45.21萬元；而小宅住宅價格指數105.47，較5月微升0.04%，每坪65.09萬元。 儘管交易量減少，但110年上期全市商辦租金指數107.30，較上期106.69上升0.58%，較去年同期105.80上升1.42%，標準租金單價每坪1493元。 針對信義、敦北、敦南等三大商圈內，面臨著要道路的辦公商業大樓租賃案件，主要路段商辦租金指數112.89，較上期112.72上升0.15%，較去年同期111.80上升0.97%，標準租金單價每坪2785元。 地政局表示，觀察商辦租金指數趨勢，110年上期全市及主要路段商辦租金指數持續上漲，租金單價均創新高，租金趨勢動能持續升溫。
疫情逐漸穩定，但受到5月新冠肺炎疫情影響，6月台北市房市交易量減幅36.74％，住宅價格指數下降0.58，但商辦租金指數上升0.58％，價格仍相當堅挺，尤其主要路段商辦租金指數112.89，每坪租金單價2785元。 根據台北市地政局統計最近一期今年6月實價登錄資料，全是交易件數共563件，較5月890件減幅36.74％，交易總額為156.39億元，較5月226.47億元減幅30.94％。 12行政區6月交易量均減少，減幅前3名為松山區、萬華區及內湖區，較5月分別減少46.67%、46.43%及45.45%。 各行政區交易總額依序為中山區25.59億元、大安區24.94億元、松山區14.45億元位居前3名，總額最少為大同區僅4.31億元；交易總額僅大安區較5月增加1.22％，而減幅最大為內湖區，較5月減少55.16％。
6月全市、大樓及公寓價格走跌，僅小宅微升，全市住宅價格指數107.05，較5月107.67下降0.58%，較去年同期104.03上升2.90%；標準住宅總價1696萬元，標準住宅單價每坪54.01萬元。 產品類型而言，大樓住宅價格指數108.89，較5月下降0.20%，每坪63.75萬元；公寓住宅價格指數104.78，較5月下降1.18%，每坪45.21萬元；而小宅住宅價格指數105.47，較5月微升0.04%，每坪65.09萬元。 儘管交易量減少，但110年上期全市商辦租金指數107.30，較上期106.69上升0.58%，較去年同期105.80上升1.42%，標準租金單價每坪1493元。 針對信義、敦北、敦南等三大商圈內，面臨著要道路的辦公商業大樓租賃案件，主要路段商辦租金指數112.89，較上期112.72上升0.15%，較去年同期111.80上升0.97%，標準租金單價每坪2785元。 地政局表示，觀察商辦租金指數趨勢，110年上期全市及主要路段商辦租金指數持續上漲，租金單價均創新高，租金趨勢動能持續升溫。
受到新冠肺炎疫情影響，國內許多旅館經營不下去，內政部政務次長花敬群今表示，已經規畫旅館與政府合作，轉型為社會住宅，成為居住正義的第三條路，台北市長柯文哲表示，若是短期使用沒有問題，但若是中長期，「邏輯不通，我認為不可行」。 繼社會住宅、包租代管之後，花敬群透露，內政部正在準備「第三條路」，將現有私有房屋做為未來社宅標的，最快於10月公布相關政策規畫。 對此，柯文哲表示，疫情期間很多旅館因國內外旅客數驟減，導致營業額下降是事實，「但等到半年、一年解封後，旅客數回流，暫時把旅館當作社宅的情況就會出問題」，認為短期使用是可以，但還是要有中長期計畫。 柯文哲說，短期作法他沒意見，反正旅館空著也是空著，但中長期的話認為不可行，畢竟旅館就是設計做旅館用的，怎麼可以拿去當社會住宅，這邏輯不通。
高齡辦公室買氣旺，根據最新實價揭露，7、8月北市一口氣揭露5筆、單宗總價逾億元的高齡商辦、廠辦交易案，其中以敦南商圈的「敦南摩天大樓」身價最俏，即便屋齡已達32年，每坪實價仍維持在1百萬元以上，5筆交易合計總價近8.3億元。 根據最新揭露，5筆商辦、廠辦交易案，分別為「敦南摩天大樓」29樓，總價逾2.53億元、每坪實價高達107.2萬元；總價第2高則是南港遠東ABC園區其中1戶4樓，總價逾1.8億元，每坪實價近41萬元、賣家則是中鼎集團；第3則是御景松華大樓3樓，總價近1.69億元、每坪逾76萬元，賣家則是嬌聯股份有限公司。 另外兩筆則分別為任遠忠孝大樓3樓，總價逾1.15億元、每坪近66萬元，以及南港軟體園區2期其中1棟10樓，總價逾1.11億元，每坪實價逾51萬元。
第一太平戴維斯資深協理丁玟甄指出，敦南摩天大樓是敦南商圈知名辦公大樓，2015年時，高樓層辦公室每坪成交單便有站上100萬元紀錄，去年30樓更以每坪單價114萬元成交，若以目前辦公室租金每月每坪2200至2400元估算，租金投報率推估落在2.4%至2.6%間，表現相當不錯。 抗通膨 收租型商用不動產交易活絡 觀察三級解封後的商用市場買氣逐步回溫，總價3億元以下的商辦或廠辦交易活絡，雖然房地合一2.0上路後，持有期間拉長，但不少投資人在通膨壓力下，將資金轉往不動產，並以長期持有收租為主要目的。 瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，在前一波豪宅、旅遊熱時，辦公室不是被改裝成旅館，不然就是商業區土地直接蓋成豪宅，再加上近5年都更、危老盛行，高齡辦公室陸續重建，導致新供給不足，既有辦公室又因為重建而退出供給端。 但近幾年科技業進場、台商回流的需求面大爆發，不但讓高檔辦公室租金持續向上翻揚，也讓部分可以散賣的辦公室更加奇貨可居，因此蛋黃區中古商辦賣價破百已不新鮮，進一步牽動蛋白區的商辦、廠辦，甚至老廠辦都在現貨不足、預售高價之下，出現比價效應，成交價屢創新高。
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