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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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疫情趨緩，房市持續回穩，五大房仲旗下門市9月交易量普遍較8月增加1～13％，7至9月連續三個月逐月增溫，已接近去年疫後回溫的高檔表現，業者預期，第四季進入傳統旺季，年底房市仍維持中性偏多格局。
大型房仲業者統計9旗下門市交易量，信義房屋月增2％、年增5％；永慶房產集團月增4％、年增16％；住商機構月增0.9％、年增7.6％；台灣房屋月增12.8％、年減3.5％；中信房屋月增4.6％、年增1.7％。
5月中旬本土疫情爆後重創房市交易量，不過7月起房仲業績即有明顯回溫，7月月增三至八成，8月月增一至二成，9月也有持平至增加一成的表現，整體來說，交易量能已不下於去年急速攀升的同期房市。值得一提的是，因台積設廠效應，各房仲業者在高雄門市9月交易量都有明顯成長。
信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，9月房市交易量維持高檔水準，遞延買盤回流，通膨題材持續發酵，使民眾對房價看法相對樂觀，加快購屋決策速度，預售市場交易加溫、價格推升，帶動周邊中古屋交易活絡，特定地區也受到發展題材帶動，交易量明顯放大。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，9月民眾看屋量較8月小幅成長，出價、付斡意願高，只要買賣雙方價格認知有共識，成交機會大增，其中各地又以南二都最為熱絡。
市調機構住展雜誌最新統計，今年雙北市新推案中出現三筆地上權案，推案數量是歷年次高，僅次於2014年的五筆，顯示過去不被市場看好的地上權新案，在後疫情時代房市續熱下，似推案潮似乎又捲土重來。 今年地上權新案再度重出江湖，出現三筆新案，包括中正區「大將豐喆」、大安區「基泰大安」與「虹耀今采」。雖然三筆地上權案合計總案量僅約18億元，量體並不算大，但若以建案數量來看，已寫下雙北市歷年次高紀錄。 住展雜誌研發長何世昌分析，地上權新案重出江湖有兩大關鍵原因，首先房市景氣好、購屋需求強勁。其次，台北市新屋市場房價已回到高點，過去慘套多年的地上權案解套，因此推案轉為積極。
他強調，今年地上權新案再度現蹤，後續銷售情況主要觀察兩大指標意義，首先是國產署接下來將持續釋出多筆地上權土地標售案，因此三大案銷況將左右後續政府標案能否順利標脫。 第二是，雖然現階段房市景氣不錯，但民眾購屋仍偏愛具房地所有權的住宅產品，因此對於地上權新案的接受度如何，值得持續觀察。 據住展雜誌統計資料顯示，從近十年地上權新推案軌跡可發現，地上權新案集中在房市高峰期，也就是2013年至2015年間，其中2013年、2015年各有一筆，2014年數量最多、達五筆，是推案高峰；之後隨著房市反轉向下，房價向下修正的緣故，讓建案開發利潤縮水，甚至慘賠，於是多數開發案推案時間便往後延，地上權推案因而進入多年低迷期。
老舊公寓年久失修，屋主打算針對房屋外牆進行拉皮，會不會因此而帶來額外的房屋稅負擔呢？台中市政府地方稅務局表示，在大多數的情況中，此類修繕作業不算是「改建」，因此不會對房屋稅額產生影響。 《房屋稅條例》第7條規定，納稅義務人應於房屋建造完成日起30日內，檢附有關文件，向當地主管稽徵機關申報房屋稅籍有關事項及使用情形，稅務局官員表示，但是對於既存房舍，還要留意在增建、改建、變更使用、移轉、承典時，也要申報房屋稅籍異動情形。 對於許多屋主而言，老房子總是有拉皮需求，官員指出，這方面倒是沒那麼嚴格，如果只是對房屋外牆，進行補強、重新整理、防水工程等施作，不會影響原建築物的基礎、梁柱結構等，就不屬於須申報的「增建」或「改建」樣態。 官員表示，所謂的「增建」，是指在原建築物增加面積或高度，如擴建面積、陽台外推或加蓋樓層等；而「改建」，則指將建築物一部分拆除，在原建築基地範圍內改造，而不增加高度或面積。
屏東推案量最大的中洲建設，今（9/30）由董事長黃啟倫主持屏東市新歸來段動土儀式，屏東縣副縣長吳麗雪應邀為該基地鏟土。新歸來段是中洲在屏東市區第四場大樓案，預計規劃地上13層、地下1層，大樓及6戶透天店面，總銷逾10億，預計2024年底完工。 中洲建設總經理黃瀚霆表示，相較於高雄房市近日的沸騰，屏東房市相對穩健得多。由於有重大公共建設利多加持，像屏東縣民公園、義大在麟洛開設「屏東健康產業園區」、高鐵南延至屏東，及榮總屏東分院等，讓屏東生活品質大幅提升，除了屏東在地民眾踴躍進場購屋，高雄來屏東置產的也不少。 中洲成立28年，一直都在屏東蓋透天別墅，但近年土地價格飆漲，屏東市區取得大坪數土地難度愈來愈高。六年前在屏東中山公園正對面推出73、80坪「中洲The One」大樓，推案開價一坪18萬起，以完善公設、高檔建材，大樓景觀，喚起屏東市民住大樓想望，很快就完銷，去年底有住戶拿出來賣，實登27.7萬。
有感於屏東市民對大樓需求日益增加，除了今天動土的新歸來段，明天（10/1）將進場銷售「中洲向山學」，採預售，該案位於屏東大學屏商校區第一排，地上15層、地下2層，2~3房，共118戶，開價一坪18至24萬，另有18戶透天別墅，全案預計2023年完工。 黃瀚霆分析，屏東因為土地使用強度限制，建商推案以5樓電梯華廈居多，開價一坪16萬起；大樓產品則非常少，目前大樓在建案僅有中洲3場（中洲種子聖殿、中洲向山學、屏東市新歸來段）、印象建設1場。 中洲在屏東市推大樓，同時看好潮州及枋寮購屋需求，在潮州鎮推出「潮。中洲」透天造鎮案，兩期共70餘戶及正在規劃5樓華廈，預計明年推出；至於枋寮，預計明年中推7樓華廈。 有關最近台積電帶旺高雄房市，黃瀚霆說，高雄房市近期的飆漲，呈現價量悖離不合理現象，屏東則屬於「天朗氣清」，供需價量都相當穩健。他分析，其實從屏東市區到高雄不論走省道還是高速公路，大約半小時就到，房價仍在1字頭，如果覺得高雄房市已漲到買不下去的民眾，歡迎來屏東置產。
國家住都中心於新北市板橋區興辦「稚匯好室」、「懷石好室」兩處社會住宅新建統包工程，今(30)日舉行開工動土典禮，市長侯友宜與總統蔡英文、內政部長徐國勇、國家住都中心代理董事長花敬群共同執鏟，祝禱工程順利。 侯友宜表示，市府與中央共同合作，積極推動社會住宅，第一階段自106年至109年，由地方規劃興辦約一萬戶已達標，其中最後一處將於明年元月在板橋江子翠動工；第二階段則由中央補足地方量能，將與中央合作盤點後，再興辦三萬戶。並指市府會全力協助，與中央並肩達成四萬戶社會住宅的目標。 侯友宜強調，市府注重多元興辦社會住宅方式，包括租金補貼及包租代管，也積極推動都市更新，改善危老房屋，以彈性靈活的政策因應逐漸老化及少子化的人口結構，隨時滾動式檢討，照顧需要社會住宅的年輕人及弱勢族群。 國家住都中心「稚匯好室」、「懷石好室」兩處基地建築規模為地上13至14層、地下3層，共203戶社會住宅，導入綠建築、智慧建築、耐震標章與通用化概念，規劃托嬰中心及店鋪，預計113年夏季可入住。
為了引導保險資金更多投入公共建設及五加二新創產業等實體產業，金管會昨（30）日宣布修法再放寬二大措施。一是繼創投之後，再允許保險業投資於相關私募基金，符合主管規定可達到實收資本額的25%。 此外，亦開放保險業以投資股權方式參與公共建設，例如都市更新規劃設計，得在一定條件下，由該被投資公司分回不動產。此草案預告20天徵詢外界意見，最快年底前上路。 保險局統計，國內保險業至今年6月底，投資在五加二及公共建設方面金額達906億元，創投事業部分有262億元。 保險局副局長張玉煇表示，為引導保險業資金投入公共建設及五加二新創產業等實體產業，增加保險業投資之多元管道，並兼顧社會公益及經濟發展，預告修改保險業資金辦理專案運用公共及社會福利事業投資管理辦法。
此次修正有八大重點，包括董監派任與管理機制、投資後管理方式等，其中有二項開放最受關注。 一是開放保險業投資五加二產業相關私募股權基金，因此次修正是新增項目，且創投與私募基金相似，因此明定保險業投資配合政府政策項目之私募股權基金，其投資單一基金限額為該基金實收資本額之20%，倘符合主管機關規定，投資限額為該基金實收資本額之25%。 保險局同時強調，無論是原先的創投還是新增得私募股權基金，投資後管理機制都不得將壽險資金用於介入公司經營權。之前有壽險資金介入東元經營權之爭，保險局與業者討論後，決議業者將研議自律規範方式處理，納入內稽內控管理，若違法可處以60萬~1,200萬元罰鍰。 第二大開放是考量保險業以投資股權方式，參與公共建設，可能依主辦機關之規畫設計而由該被投資公司分回不動產，張玉煇舉例，這部份一些都市更新規畫就可以適用。 保險局表示，為衡平保險業辦理不動產投資監理規範之一致性，並兼顧政府核定都市計畫發展及保險業資金投資不動產以獲取長期穩定收益為原則，因此明定保險業以轉投資特定目的不動產投資事業（SPV）方式參與公共投資，其被投資公司可以分回不動產屬於住宅部分。
台北雙子星案都審昨再次卡關，有議員質疑，市長柯文哲多次宣稱今年一定要開工，但距離年底僅剩3個月，都審過關仍遙遙無期，繼社宅、動物之家後，恐又有政策跳票。捷運工程局則說，假設11月都審通過，後續還有很多審查程序要走，直言「今年不太可能開工」。 開發單位報告時表示，會做對相當公益性的活動，與周邊景觀整合，不過有部分委員認為該案公益性不足，需要加強。 有都審委員指出，雙子星11樓的城市美術館，方位可考慮面向北門或北車，3樓展演空間落地窗看出去是人行陸橋高度，遮住了應有的城市景觀，建議對外空間留給公益性空間。 還有都審委員認為，北門旁的鐵道博物館與雙子星變成「兩個量體的堆積」，應在廊道、基座、材質相互呼應，否則是非常不對等、突兀的量體空間。「唯有尊重歷史，這個地方才會真正成為台北。」都審委員表示，該案周遭有相當多古蹟，而雙子星大樓欠缺美感，開發單位應多下功夫結合環境景觀。
都發局長黃一平裁示，交六、交八廣場請捷運局與公園處尊重周遭景觀提案，開發單位仍須補足委員建議修正內容；至於下次審查時間，黃一平說，要看開發單位何時送來，都發局就會安排在下次都審進行審查。 北市議員吳沛憶說，柯文哲多次宣稱雙子星今年底前開工，但仍存有變數，從環評到都審，雙子星的設計和美感一再被委員提出來指教，顯然從一開始的規畫就有問題，若不能及時改善，雙子星建案又將成為柯的一樁跳票案例。 議員應曉薇則表示，開發單位準備不夠周全，應盡快修正送回再審，別讓政策跳票。 「今年不太可能開工。」捷運工程局副局長王偉坦言，後續還有不少審查程序，包括依委員意見修正計畫內容、申請建照、結構外審等，還得拿到結構預審報告書，「看來是沒有辦法，就算最快11月通過都審，還有行政程序要走完才能申請建照」。
金管會與央行聯手打炒房，去年12月中開始祭出專案金檢，總計查核十家銀行與三家票券公司，金管會昨（30）日表示，查核報告已經完成，並揪出包括養地或讓企業主購置多房卻用自用住宅貸款條件等四大缺失，已函請所有銀行與票券公司檢視自身是否有類似情形，並強化相關風險管理機制。 至於針對央行第二、第三波信用管制及未來針對八大熱區取消寬限期等，檢查局表示，都已納入年底查核重點，不會再祭專案金檢。 金管會檢查局金控公司組長江貽中昨日表示，金管會自去年12月15日至今年3月31日止，針對十家銀行和三家票券公司辦理專案檢查，發現四大缺失。一是在購屋貸款部分，銀行對企業戶已持有多筆或短期辦理多筆購屋貸款，未確實查證購屋用途合理性，就以購置自用住宅貸款條件核貸。
其次，在購地貸款部分，銀行沒有向借戶徵提明確的興建動工期程，或是借戶多次辦理續約展期，銀行未有效督導借戶依約動工開發，導致貸放後幾年都還沒動工興建，即俗稱「養地」。 第三，在餘屋貸款部分，有銀行對於餘屋貸款承作條件並沒有符合內部規範，也沒有建立例外案件的管理機制。第四，在工業區土地貸款部分，銀行沒有向借戶徵提新建或開發企劃，或是所徵提的企劃內容其實不明確，銀行卻仍然核准貸放。
桃園環球A19購物中心今起試營運，成為青埔地區新購物景點，房仲業者看好購物人潮，揮軍進駐A19購物中心，成為首家進駐百貨購物中心的房仲直營店。 桃竹房仲龍頭的台灣房屋，以創新本位思考，巔覆傳統樓店方式，選在環球A19購物中心設立直營店「台灣房屋 青埔AI館」，比照國外優質購物中心高規格，以「AI地產5.0科技」，透過五大服務，包括LBS定位技術服務、最新房地產情報、客戶專屬推薦、地產大數據搜索引擎、資料採集以及探勘…等，還有國家專利認證唯一線上互動體驗。 此外，現場也提供各項房市諮詢、情境畫面，可即時提供「AI房價即時運算」，讓民眾在A19購物中心時，也能即時了解自己家的房價。 近年青埔高鐵特區不論在房市或是生活機能上均大放異彩，而桃園高鐵特區占地490公頃，橫跨桃園市中壢區以及大園區兩大行政區，自2017年至今行政區內人口增加2.1萬人，人口成長率約4~5%，加上各大建設與百貨、商場紛紛進駐，大幅提升商業發展與繁榮。
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