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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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鼓勵民眾申請老屋重建，提升居住安全，台中市政府每年向中央申請重建計劃補助費用275萬元，符合資格者，每案最高可獲得5萬5000元補助，每年約可補助50件申請案，今年重建計劃補助案已全數申請完畢。台中市市府都發局表示，預計明年將向內政部爭取增加補助經費，提供更多有需求的民眾申請。 台中市都發局表示，凡是土地所有權人為自然人，依危老重建條例申請重建計畫經核准後，其新建住宅使用面積達總樓地板面積2/3以上者，均可於請領使用執照前，向都發局申請重建計劃補助，每案最高可獲得5萬5000元補助，以減輕申請人負擔。 都發局指出，今年向內政部申請經費補助275萬元，約可補助50件危老申請案，自3月8日起公告受理，至10月7日重建計畫補助費用已用盡。
不過都發局也表示，今年來不及申請的民眾別灰心，市府預計明年將向內政部爭取增加補助經費，只要符合補助資格，且重建案尚未領得使用執照者，待明年公告受理後，可儘早提出申請，以維護自身權益。 都發局說明，自危老重建條例2017年5月10日公布施行迄今，台中市危老重建申請案件已有436件，核准案件有311件。依據中央最新統計資料顯示，台中市房屋平均屋齡約29.01年，屋齡30年以上的住宅占台中市總房屋數106.35萬戶的40.22%，為鼓勵市民積極參與危老重建，市府更提供「結構評估補助」、「稅捐減免」等配套措施。
台中房市今年推案爆量，因疫情影響，建照審核已經大塞車，加上營造成本高漲、難以估算房價，不少新案遞延進場！目前已知預計國慶光輝10月進場的指標新案，包括「由鉅惟上」、「精銳Sky One」、「陸府織森」及「惠宇上和」等品牌建商新作，在各個區域推案成焦點，總銷金額超過200億元。 根據台中市地政局最新統計資料顯示，台中今年前三季不動產移轉棟數達到35,148棟，已連續三年上漲，年增5.9％；另據民政局統計，台中總人口達281.6萬人，10年來人口成長超過30萬人，成為全台第二大城市。人口紅利帶動住宅剛性需求大增，房市蓬勃發展，房價水漲船高。 住商不動產七期南屯店經理黃盟翔分析，台中無論是就業機會、全國投資件數、投資金額皆穩冠六都，今年中科營業額更力拚兆元大關，整體投資力道強勁，不僅挹注大量人口紅利，更帶動不動產剛性需求不墜，近年更隨著交通路網漸完熟，朝向多核心發展，北屯、西屯、南屯等三大屯區各有亮點，房市價量齊揚。
其中，台中西屯區七期重劃區在外圍擠壓效應下，補漲態勢強勁，預計最快在10月登場的由鉅建設「惟上」，基地面積近1,500坪，規畫70、80、90坪標配型產品，總銷上看百億，目前市場詢問度高。 而南屯區單元二綠豪宅聚落新案「精銳Sky One」，是今年唯一萬坪公園第一排新案，基地面積1,558坪完整街廓，面對萬坪黎新公園，全案總銷約50億元，產品設定為50、60、120坪，每坪單價62至72萬元。 北屯區則以台中近年開發面積最大的14期重劃區最受關注，除了與74號快速道路相連，區內重大投資建設如台中巨蛋、漢神洲際娛樂商城等利多題材。
以生機建築在業界頗具盛名的陸府建設，新案量少質精，因而陸府開發腳步所到之處總有大批認同者追隨跟進，10月國慶連假進場的「陸府織森」預售新案，位在14期東側的「823公園仁美特區」，基地面積約1,400坪正對綠地公園第一排位置，產品規畫48坪與54坪，每坪開價55～60萬元，目前預約熱絡。 同樣擁有商場題材支撐的烏日高鐵特區，今年8月，在總投資額高達350億元的「超級娛樂購物城」成功標脫後，房市一路長紅，惠宇建設10月趁勢推出預售新案「惠宇上和」，基地面積2,600坪，產品規畫30-50坪2～4房，總戶數250戶，每坪均價約35萬元，總銷30億元，同樣預約熱絡。
高雄市都委會日前審議通過「高雄煉油廠轉型材料創新研發專區都市計畫變更案」，高煉廠周邊宏毅宿舍區住戶反映不希望被排拒在外，要求中油活化資產也要兼顧勞宅住戶權益。市府表示，宏毅宿舍不在此次變更範圍，建議中油持續溝通，需要都更聯合開發市府會協助。宏毅里長馮靖絨說，當年居民將五輕趕走，若台積電要來，仍會擔心環境負荷問題。 高雄煉油廠2015年11月停工，舊行政辦公區55公頃土地將都更，中油預計投入近60億建置循環技術暨材料創新研發中心，融合老樹文資保存、廠區場所記憶、捷運公共交通導向性開發（TOD）及材料創新研發，可望創造1.6萬就業人口。
高雄市都發局長楊欽富說，高煉廠轉型活化，北可串接橋科、路科、南科半導體聚落，南與仁武、大社、林園石化鋼鐵產業互補，此案要經兩級審議，11月會再提報內政部都委會。 台積電可能進駐高雄，市府正以十倍速極限趕工整治場址，看似一片榮景，但是周邊的宏毅、宏南宿舍群前程未卜，住戶十分憂心。宏毅宿舍區有1157戶、約4000人，宏毅里長馮靖絨一家住在中油宿舍50多年，具深厚情感，擔心高煉廠轉型後，兩大宿舍區該何去何從。她表示，居民不要汙染，齊力趕走五輕，若是台積電要來，還是怕會對環境產生後遺症。
馮說，早年中油在高煉廠外建宿舍照顧員工，每房不含土地約3至4萬元，員工辦貸款再從薪水扣款。中油象徵性收1塊錢土地租金，1996年、2018年兩度調漲，以申報地價6%收租，從696元漲72倍，改為年租金5萬，也引發反彈，約80名住戶與中油訴訟中。高煉廠土地運用尚未明朗，居民希望中油整體規畫時能把宿舍區納入或讓售土地給住戶，「現住戶房地合一，才能安居」。 中油煉製事業部表示，宏南宿舍正進行活化，宏毅宿舍區尚無進一步規畫，土地產權屬中油，地上權歸員工，情況稍複雜，若有進一步構想，會與居民溝通。
近年房價大漲，住宅租金也跟漲，據業者統計，七都待租住宅租金開價，今年以來漲幅超過一成，租金開價全面創下歷史新高，比起近年漲勢強勁的房價，租金漲幅更大！業者分析，房價取得成本高、租屋需求強勁，帶動租金往上走揚，與房價同步創高。 根據屋比房屋統計近年七大都會區網路待租住宅租金開價單價走勢，租金開價均呈現「仰角加大」上攻的漲勢，五年來住宅租金開價漲幅約在20～34％，不過單單今年九個多月來，租金開價漲幅高達9～15％；其中，台北市平均開價達每坪1,756元，相當於一間10坪套房平均月租開價1.7萬元以上，若是30坪住宅平均月租5萬元以上，比起五年前租金高出約1萬元。 不僅租屋需求強的台北市租金高漲，近年房市熱絡的其他都會區租金上漲幅度更可觀，新北、桃園、新竹、台南等地，五年來租金漲幅均達三成以上。新北市自去年突破每坪千元大關後，目前租金開價達每坪1,125元，過去租金基期低的雙北以外都會，五年前每坪租金僅不到700元，如今全面站上每坪800元，高所得人口結構、房價飆漲的新竹，更已逼近每坪900元，成為雙北以外租金最高的都會區。
進一步比較五年來七都待售住宅屋主開價、與待租住宅房東開價的兩者走勢，待售住宅開價上漲13～30％，待租住宅開價上漲20～34％，七都租金漲幅均大幅房價漲幅；其中，雙北、桃、竹四都租金漲幅遠遠高出房價漲幅約5～15個百分點，台中、台南、高雄則是售租行情漲幅較為同步，租金約較房價漲幅高出約1～2個百分點，北台灣都會區在租屋需求強勁下，開價上調幅度比房價漲幅更高。 通膨壓力下，租金持續走高，加深了租屋族壓力，屋比房屋總經理葉國華表示，房價高漲使得購屋門檻提高，延長購屋準備期，使租屋需求持續強勁，加上全台城鄉差距拉大，資源集中都市，就學就業人口往都市移動，近年各地新興重劃區開發，不少鄰近學校、商圈、產業園區的新建房屋取得成本高，屋主提高租金招租，仍有相當需求。
國內最後一家仍由私募基金入主經營的金融機構安泰銀行，即將拍板嫁入金控。據透露，安泰銀行與呼聲最高的「新郎」國票金控，可望在近期內召開董事會討論雙方合併案，市場盛傳安泰銀嫁妝約在每股淨值一倍以上，整體併購規模可望上看360億元至400億元之間。 由於之前國票金召開董事會討論投資金融機構，因為有部分獨立董事持不同意見而必須公告重大訊息，當時市場即盛傳國票金相中的迎娶對象就是安泰銀，而在部分獨立董事的「異見」之下，國票金仍陸續跨越了轉投資純網銀樂天銀行獲日方大股東同意，可不受競業條款投資併購銀行業的門檻，加上國票金目前是所有金控中唯一一家沒有實體銀行子公司的金控，規模偏小，不利其長期發展與競爭力，因此國票金大股東對於併購銀行的意志頗堅，安泰銀則是在私募基金隆力集團入主以來，幾度對外招親未果，最近傳出終於等到最後成熟階段，可望在近日內敲定嫁入金控豪門，與國票金聯姻。
不過，安泰銀行昨（11）日晚間對於併購訊息表示不予置評，國票金方面也沒有評論。另外，公股行庫在國票金有兩席法人董事，財政部高層官員表示，公股在國票金並沒有經營權，因此對於國票金的公司發展決策，財政部尊重相關公股行庫評估，之前有公股推薦獨立董事曾有不同意見表述，但獨董看法與公股態度無關。 據投行界人士指出，國票金上半年已經找外商財務顧問，到安泰銀行進行實地查核，而在與純網銀大股東達成協議後，安泰銀方面由於大股東隆力集團持股原本就是要出脫，而第二大股東、本土的宏泰集團也與隆力集團在對外併購上有默契，因此國票金內部不同股東意見以及主管機關金管會態度，成為合併進度的關鍵。 市場人士指出，國票金規模較小，因此採取現金搭換股的方式，且以可轉換特別股架構設計，現金與換股可能各半水準上下，安泰銀則可望以一倍以上淨值出嫁，可能達到每股18元以上。
針對房貸利率，金融圈人士指出，央行已向全體國銀確立「房貸利率三級制」，也就是首購、二房、三房各有最低利率門檻，依序為1.31％ 1.6％和1.72％，未來民眾購屋時，任何一家國銀在給予利率訂價都必須遵照上述的「三級制」，以徹底執行「差別化訂價」。 金融圈人士對此指出，「三級制」的定價法則至關重要，但為了避免招致「聯合訂價」的疑慮，因此不會見諸文字，包括央行對各銀行白紙黑字的發文也不會看到，就如同所謂的1.31％房貸最低價，央行雖未發函，在全體國銀間已行之數年。 相關人士透露，根據幾家指標大型公民營房貸銀行提報給央行的調查結果，目前首購族房貸普遍占比各銀行的八成以上，即使二房比率較高的民營銀行，占比也大約在兩成左右，其他的大型公股行庫則普遍低於兩成，因此大約僅兩成房貸族會受到上述三級制訂價的影響。 其中，倘若房貸戶買的是第三房（指目前在銀行體系的第三筆房貸），行庫主管指出，「就是直接比照豪宅訂價」，利率都是1.72％。
至於「二房」房貸，據指出，央行日前召全體國銀開會時有提示，不論是新成屋或中古屋，希望利率一律以1.6％起跳。 行庫主管表示，央行在會中也特別提示，不論是公教住宅貸款，或是建商的整批性分戶房貸，對於二房、三房的房貸，均將一體適用1.6％、1.72％起跳的利率，不能因為這兩種類型具「專案貸款」，而較其他房貸戶享受差別待遇。 因此，未來不論是公教住宅貸款，或是建商的整批性分戶房貸，銀行在向客戶報價時即使最低價是1.31％，也必須附上「備註條款」，加註「二房或三房等訂價必須依照政策辦理」等說明。
新北招商稱霸六都，去年成功引進19件、總計224億元投資，挹注公共建設，今年上半年簽約金額也超過70億元，再度蟬聯六都之冠。財政部促參司頒發「109年度民間參與公共建設招商卓越獎」，新北以「跨域協調」、「效率提升」與「傾聽民意」三大關鍵成功要素，奪下六都招商冠軍寶座，成功帶動在地經濟發展。 何怡明指出，新北招商之所以成功，除市府團隊長久以來對新北市境內土地利用的活化、產業結構的佈局，更重要的關鍵在於和各單位的協調、投資與行政效率的提升以及傾聽地方意見以完善招商目標，藉此打造良好的投資環境，也贏得企業投資的信心。
何怡明說，新北招商一條龍的名言，就是「把企業的事情當作自己的事情」，站在企業的角度思考，該投資是否對企業、對產業有實質幫助，來達到快速落地投資。就像「汐止長安段乙種工業區」及「林口媒體園區」招商案，都是透過市府先行辦理都市計畫變更，將機關用地變更為產業用地，減少企業繁瑣複雜的變更程序與風險，讓企業簽約後即可辦理建照取得相關審查作業，並藉由高行政效率，讓嘉里大榮和三井不動產於取得用地簽約後1年就取得建照並陸續開工，提升企業的投資效率，也加深投資的意願。
經發局表示，除考量企業服務，更重要的是傾聽在地的聲音，透過招商條件的制定，達成共識創造雙贏。例如「淡水沙崙園區暨停車場用地招商案」便依地方需求於招標規範訂定業者須規畫千坪戶外親水休憩場域、50坪以上水域安全警戒站與路外停車場設施。 經發局指出，南山人壽獲選得標後，以「淡水沙崙 文創Salon」為主要概念，投資27.75億元，規劃星空舞台、演藝廳，供藝文團體申請展演使用，以免費的親水設施，復刻沙崙海水浴場親水體驗，打造市民藝文親水融合新生活型態，另也提供255席公共停車場，此舉重啟淡水沙崙地區發展，也透過打造優質藝文展演空間，增加與市民的交流，達到城市行銷與增進當地消費商機目的。 經發局補充，在市府招商團隊努力下，每件成功的招商案克服了各種困難，市府團隊未來也將致力於打造更友善的投資環境，以帶動新北市的經濟繁榮及創造更多的就業機會。
以迪化街為首的大稻埕商圈，是國內許多知名企業跟富豪的發跡地，老宅活化風潮下，陷入沒落的老城再現生機，吸引連鎖企業、文創團隊搶進，然一場疫情中斷了區域的傲人觀光商機，不少獨立品牌自主喊卡，採轉戰它點、暫停營業來因應，在地店家透露雖然租金照繳，但不開比開還好，因為地段顯眼，仍舊看好觀光回溫之後的商業、廣告效益。 迪化街素有「台北地下金庫」封號，包含新光紡織、義美、光泉、聯華食品、力麗集團、阿瘦皮鞋、南僑、台鳳等企業都從迪化街起家，老城孕育出無數富豪，其後產業外移，輝煌商圈逐漸衰退。 直到北市府通過大稻埕歷史風貌特定專用區計劃，透過容積移轉方式，讓街區建物維持傳統風貌，並搭配年貨大街活動，老城才又起死回生，2011年起文創團隊大舉進駐、陸續租下10棟歷史建物，迪化街瞬間成為文創大基地。
《蘋果新聞網》近日走訪迪化街，商圈人潮大不如前，迪化街、南京西路交界處，多家店面已撤，其中一棟建於1951年的2層樓房，屋外懸掛顯目招牌「mimosa Coffee& Tea」，但大門深鎖數月。該店老闆王瓊苑接受《蘋果》電訪表示，2014年沿街多在賣乾貨、藥材，缺乏平價的飲料選擇，於是自己率先進入、租下老屋的1樓空間，開起平價現烘咖啡店，雖然內用位子不多，但許多騎自行車或步行的遊客，都會來購買；去年疫情爆發、國際觀光客進不來，今年5月中3級警戒下來，國內客也沒了，幾乎沒什麼人。 「撐了2個月受不了，決定先關起來，咖啡廳不開至少可省下物料跟2~3位人力成本，但房租我還是繼續付」，王瓊苑說，在迪化街深耕7年了，該位址地段顯眼，自己也不捨得離開，希望年底待人潮回溫後，能再重新開張。 坐落「mimosa Coffee& Tea」斜對角、正迪化街上的另棟3層透天老建物，外觀簡約、洋溢現代主義風格，前租客「花生騷Wasang Show」同樣也撤退，花生騷為台灣獨創的原住民潮流品牌，其於2013年成軍，一路從大稻埕商圈的民樂街、南京西路轉戰到迪化街上，林姓員工表示，2018年租下迪化街全棟，作為門市跟展覽空間，但疫情後來客量減縮，7月底視逢租約到期決定撤點。
該透天店目前也掛網尋找下任租戶，3樓層近50坪空間，開價月租金12萬元。林姓員工說，品牌從實體門市轉為以網路銷售為主，「但如果未來有機會，還是希望可以回到迪化街上」。 迪化商圈發展促進會理事長徐慶棋觀察指出，區域在文創等新型態經濟挹注後，擴增了來訪的客群，是商圈所樂見的，但同時我們也希望傳統產業能夠延續經營，由於在地老店不乏中盤商、帶有具規模的穩定客源，老城加入新進產業，就目前看來，域內新舊行業的比例很不錯，老業種是文創業種的2倍，希望疫情陰霾散去後，新舊融合的迪化街能再恢復生機。
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