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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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台灣金融研訓院今天發布9月台灣金融風險指數，不動產市場風險攀升至12個月新高，不過金研院金融研究所長林士傑認為，在部會連環打炒房下，買方將趨於觀望，預估將為後續房市過熱現象帶來抑制。 金研院今天發布9月台灣金融風險指數（TAIFRI）來到99.2分，創下去年10月以來新高，不過指數仍在100分以內，顯示整體風險仍屬穩定，9月主要風險則來自國內外金融市場資產價格波動。 首先觀察房市，金研院分析，9月台北市新增房貸成數較8月小幅上揚，辦公室房價租金比雖維持平穩，但住宅房價租金比也因為房價成長幅度大於租金，持續走揚，使9月不動產風險分項指數同樣創下去年10月以來新高。 為避免過多市場資金湧入房市，央行已在9月23日宣布第三波房市管制措施，加上金管會金檢及財政部房屋租賃所得專案查核等打炒房配套，林士傑告訴中央社記者，部會接連打炒房，外界也揣測年底政府是否會再推出相關管制措施，市場預期心理影響下，買方將會趨於觀望，預估會對疫後房市過熱、風險升高現象帶來抑制作用。
受到國際持續通膨情勢、美國聯準會（Fed）官員預期升息時程的利率點陣圖出現變化、以及中國限電引發全球供應鏈問題更嚴重等影響，9月全球股市大幅震盪，金研院表示，台指選擇權波動指數（即台版恐慌指數）一舉突破近3個月新高，顯示資產價格波動風險升高。 觀察股市表現，台股市場本益比及風險溢酬分別突破2019年3月以來的新低和新高，金研院指出，數據顯示台股短期波動幅度較大，不過上市櫃公司營收及獲利持續成長，因此台股市場基本面仍佳，股市風險分項指數較8月呈現略微下降。 海外市場方面，金研院提及，中國地產商恆大集團債務違約並遭停止交易，連帶影響所有陸資企業的高收益債券行情，導致市場恐慌情緒蔓延，不過觀察美、日、歐信用違約指數表現仍平穩，顯示國際市場資金流動性充沛，9月主要國家信用風險並未受到中國影響而有顯著上揚。 金研院指出，第4季值得關注的風險指數變化有4大重點，包括不動產市場風險、資產價格波動風險、金融市場傳染效應以及海外市場風險。 其中，能耗雙控政策對中國第4季經濟影響、對全球和台灣供應鏈企業的衝擊程度、以及中國房地產企業債務違約及隱藏性債務問題，將會是影響第4季金融風險情勢的一大觀察要點。
被喻為「台北捷運網最後拼圖」的台北環狀線東環進入環評階段，而新北環狀線的南、北環段預計明年第一季開工，將整合環狀線串聯銜接，成為「雙北雙環」。鄉林不動產研究室12日指出，未來雙北環狀線完工後，不僅可提升捷運轉乘效率，更可解決南港內湖軟體科學園區塞車問題，景美與新店區更形同打通任督二脈，可望快速磁吸人口移居，眼尖的建商發現這塊新大陸，已經提前上演卡位戰。 捷運環狀線南北環段由現行第一階段的營運路線，各向南、北方向延伸成完整環線圈，南端自大坪林站行經文山區至動物園站，與文湖線交會轉乘；北端則由新北產業園區站經由新莊、五股、蘆洲、三重、士林，進入中山區與文湖線劍南路站交會，串成三環六線路網的第一環。 未來東環線起自文湖線「劍南路站」，終點與動物園站銜接，全長13.25公里，被視為內湖交通的唯一解方。
新北市政府日前針對「新北市三環六線正在實現」專題報告，統計自100年新北市升格後至109年底環狀線所在各里的人口變化情形，在環狀線14個捷運站中，位於新莊的「幸福站」，所在的頭前里，人口從2011年底4,528人增至202年底的9,756人，人口增幅逾一倍。 鄉林不動產研究室指出，捷運經過的新市鎮磁吸大量移居人口，像桃園機場捷運經過的A9林口站所在的南勢里與湖南里，人口已超過2.7萬人，成為新北市超級大里。未來環狀線的南北環線串連之後，可望再添利多題材，新店、景美區也可藉環狀線，縮短與板橋新莊、南港內湖的時空，擴大雙北經濟生活圈。 南環段文山區景美、木柵政大商圈，還有起點的新店大坪林站周邊，可能會有一波跨區移民潮，目前文山區公所站周邊已有不少新建案推出，房價站上7字頭。
北環段自五股區跨越三重、蘆洲，與台北士林區劍南路站銜接，吸引首購族目光，新北未來10年願景將以新店十四張到蘆南蘆北為南北端點的3條微笑曲線，加上板橋新板特區、新莊副都心與三重第二行政中心的3個軸心，推動整體開發。 其中，三重第二行政中心將在明年1月動工2026年完工，士林區和三重區兩端房市，今年初已經醞釀過一波補漲，像是房價基期較低的三重區就成為自住族群首選，鄉林建設年初在三重區推出的「鄉林恆美」，短短3個月時間就完銷，印證了剛性需求依舊不減。 鄉林不動產研究室表示，雙北的南環段與東環段工程的啟動，讓新北市「三環六線」計畫又往前邁向一大步。尤其是南環段沿線北市文山區、新北新店區以及北環段士林區、三重、蘆洲區，因為原本就是家戶集中的區域，未來在雙北環狀捷運加持下，比價、補漲行情可期，成為建商爭相插旗的熱區。
台南房市近年來在護國神山效應帶動下，房地價格持續上揚，考量公平性與維護土地正義，台南市府將修訂都計變更負擔回饋代金繳納規定，將原本代金計算基準以公告現值加4成，改為按照市價估算，將由市府委託專業估價者辦理查估作業，並需經不動產估價師公會協審。 目前「臺南市都市計畫區土地變更負擔公共設施審議原則」規定，都市計畫變更案件涉及回饋之規定是以捐贈土地為原則，或經各級都市計畫委員會同意後得改以繳納代金，代金的計算方式則是公告土地現值加4成。 但是為了反映變更負擔回饋之公平性，「都市計畫工業區檢討變更審議規範」、「都市計畫農業區變更使用審議規範」等中央法規針對代金繳納，皆已修改為以市價查估計算，內政部都市計畫委員會近期針對都市計畫變更負擔回饋案件，要求代金繳納應以市價查估為原則，故市府依全國一致規定配合檢討、修訂審議原則。
台南市長黃偉哲表示，早期土地徵收是公告現值加4成，現已改為市價徵收，本市審議原則將代金計算由公告現值加4成改為市價查估，可反映出公平性及受益者負擔回饋之土地正義。 南市府都發局長莊德樑說明，本次修訂回饋代金之計算，以變更後之市價為原則，並考量查估市價公正性，由市府委託專業估價者辦理查估作業，並需經不動產估價師公會協審。本市審議原則之修訂已於110年9月28日經臺南市都市計畫委員會第106次會議修正通過，相關資料可於市府都發局網站之各計畫審議會議紀錄項下查詢。
根據國發會統計，今年至8月為止，扶老比增加至23.37%，成為統計以來的新高點，比10年前的14.7％增加了8.67個百分點；反觀扶幼比，則持續走低，10年前為20.37%，今年17.53％，降了2.84個百分點，而2021年總扶養比來到40.9%，撫養的壓力仍然高居不下，也衍生出房市3個新現象。 台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐指出，扶老比的增加，除了因為現代醫療進步，人類壽命延長，最主要還是「家庭觀念」的變化，過去農業時代以大家庭為主流，子女生養眾多，共同或輪流撫養長輩也較不吃力；但隨著小家庭觀念興起，許多家庭不生或只生一胎，雖然減輕了自己養育子女的壓力，卻也在無形中加重了未來子女照顧雙親的擔子。 張旭嵐表示，少子化加上老年化的趨勢下，扶幼比和扶老比在2020年進入黃金交叉，這也讓房市產生了三種新生態現象：第一種，「小宅蝸居族」，稍有能力買房或透過雙薪收入成家的家庭，因生活負擔和撫養壓力大，只好買間低總價小宅，並減少生育，藉以降低負擔，但也持續造成少子化趨勢。
第二種是「長租樂天族」，部分年輕人無法靠爸媽，又無法獨立買房，乾脆說服自己「買不如租」，雖然沒有資產，但也不會有負債，及時行樂最快活。 第三種則是「躺平繼承族」，習慣和父母同住的獨生子女，或因無力負擔房價而賴在家啃老者，因不想努力賺錢購屋，索性就仰賴父母庇蔭，早早躺平等繼承。 張旭嵐提醒，太早躺平，晚年就無法脫貧！其實小資成家不是不可能，但確實需要跳出舒適圈，首先從降低娛樂型支出著手，再透有規劃的理財，增加財商，並提早設定購屋目標，擬訂計畫，由小換大，用房滾房，這樣就有機會累積資產戰勝通膨，讓人生順利脫貧。
房市麵粉稀缺，投資機構滿手現金，卻陷入沒貨可買的窘境，商仲業者今（12日）發布國內前三季土地、商用市場交易表現，土地部分交易額已達1739億元，創歷年第三高紀錄，商用不動產亦寫下785億的亮眼成績；業者分析，全球不動產投資已回到疫前水準，國內即便營建成本高漲，建商還是積極獵地，單單第三季住宅用地就磁吸342億元資金，「土地成本占據房價8成，住宅飆漲，堪稱土地稀缺惹的禍」。 仲量聯行統計2021年第三季商用不動產市場，投資額達223億元，細數前十大交易，成交價在8.2億至34億元之間，囊括辦公室、飯店、物流中心及廠辦、廠房等標的種類。 仲量聯行董事總經理趙正義表示，台灣身為防疫模範生，科技業、製造業出口表現亮眼，央行利率政策連六凍塑造了良好的國內經濟環境，企業開始淘汰老舊A辦、進行空間升級，或購地設廠、蓋總部型科技廠辦的需求，推動不動產投資額成長。
前三季總投資額來到785億元，跟去年同期相比略低，因去年有268億的王朝大酒店買賣，但今年前三季已超越疫情前2019年的年694億元水準。 觀察滿手現金的壽險業，趙正義指出，前十大業者可用於不動產投資資金持續成長，來到6.79兆元，但包含國泰、南山、富邦、新光跟中壽在內的前五大，所投資不動產的金額1.2兆這，只占可投資不動產6.5兆的18.46％，「游資豐沛，壽險業在市場持續找穩定收益的標的，唯市區房東惜售，投資機構買到沒貨可買」。 土地買賣部分，第三季交易額694億元，其中住宅土地占比49％，另因桃園青埔及機捷重劃區土地標售，商業用地占比31%，工業用地占18％；累計前三季總投資額達1739億元，創下歷年第三高紀錄，僅次於2020、2019年，今年迄今，住宅開發重點位於台中、高雄，商業開發重點則依舊在北北桃地區。 面對房價不斷走上坡，他直言，「主要都是土地惹的禍，上市公司承受業績壓力，麵粉稀少捨，要他們怎麼產出麵包」，也因此有好的土地釋出，往往就吸引開發加價獵地，土地市場趨向白熱化，「土地成本一舉占到房價８成，不是建商刻意炒高房價，而是土地真的太稀缺」。 仲量聯行預估，政府積極招商且市場熱絡回應的情形下，今年重大招標投資額有望上修至2600億，相信未來在政策支持、國外經濟復甦而國內資金動能充裕等利多下，國內商用不動產市場可望持續成長。
商辦市場供給緊缺需求穩健。仲量聯行12日發布第三季季報指出，2021第三季台北A辦平均月租金為每坪2,847元，相較上一季上升0.7個百分點，整體市場缺乏新供給，較無新租約產生。租金上升主因為租約更新時的價格調漲，預計2022年將達到每坪近3,000元的歷史新高。 根據仲量聯行統計，今年第三季A辦整體空置率為2.4%，相較上一季上升0.5個百分點，供給主要來自於原房東設法調整挪出租賃空間，但整體來說仍維持在歷史低點。 信義區A辦平均月租金為每坪3,435元，相較上一季上升0.4個百分點，持續拉開與其餘市場的差距，顯示雖租賃成本增加，但進駐信義區仍為市場上多數公司首選。
仲量聯行副總經理劉建宇指出，今年第三季租金達到2,847元，締造近20年新高紀錄，儘管今年釋出富邦遼寧、希望廣場，但均已在去年預租完畢，至少得等到2022年才有玉山敦北、台北大巨蛋釋出，但是其中玉山敦北確定全自用，因此恐怕2023年國泰松江、皇翔台汽及富邦A25完工後，才有具規模量體釋出。 劉建宇分析，台北A辦近49%屋齡已逾20年，面臨更新問題，加上受疫情影響，多數企業重新考慮辦公型態及擴編計畫，未來可預見的辦公空間升級、老舊辦公室重建搬遷及產業擴編需求，可能為市場注入新一波動能。 另外在南港、內科部分，南港地區第三季租金為每坪1,400~2,500元，相較上一季並無明顯變動，空置率降至0.8%，相較上一季下降0.4個百分點，市場已近滿租，尚待明年完工的台肥C2案；台壽C3案、台電都更案等，在可見的未來滿足市場對大坪數及整棟總部大樓需求。
仲量聯行董事總經理趙正義補充說明，在建設利多加持下，南港前景看俏，日前冠德標下捷運後山埤站旁的台電北儲都更案，當時即有8家開發商投標，全為上市櫃建商，且有4家規劃全商辦開發，顯示南港地區商辦有一定需求量體。 而內湖西湖段本季租金為每坪1,300~2,000元，相較上一季並無明顯變動，空置率維持4.82%低點，儘管有新供給的宏匯瑞光大樓釋出，但一年內已經吸引數間科技公司承租，目前進駐率已達到70%。 劉建宇認為，剛性經濟成長推動租賃需求，市場持續外溢。製造業、科技業、網通、金融業需求穩健，南港、內湖因租金相對優惠，預計將持續受到客戶青睞。
台灣疫情管制於七月底降級鬆綁，民眾外出消費意願提高，加上節慶效益挹注，零售業營業額逐漸回溫。根據戴德梁行統計至2021年8月，綜合零售業營業額為新台幣8,282億元，因去年振興券發放基期較高，與去年同期相比，綜合商品零售業營業額年減1.2% ；百貨公司營業額營收年減7.6%；超級市場與量販店因適逢中元節採購旺季，營業額分別年增8.8%及3.6% ；便利商店營業額則年減1.0%。但觀察各大商圈人流狀況，以西門商圈影響甚鉅，空置率高達22.1%。 疫情自八月雖見趨緩，然商圈人流停滯，各商圈租金持續下探，戴德梁行協理薛惠珍表示，特別是西門商圈影響最大，像是指標性店家「肯德基台北峨嵋店」及「星聚點西門館」於第三季季相繼撤出，該區店面空置率高達22.1%。忠孝商圈空置率也攀升到15.1%，僅中山南京商圈空置率低於10%，來到6.6%。
不過因應疫情趨緩，管制措施逐步鬆綁，政府將於第4季推出「振興五倍券」鼓勵民眾消費，配合振興計畫，商家相繼推出優惠，加上第4季為年度優惠季，從網路購物節至百貨公司周年慶，促銷活動接力賽有望迎來民眾消費回流，提升零售營業額，以彌補第2季及第3季的虧損業績。 至於商辦方面，台北市A級辦公大樓在第3季度迎來一棟大樓進入市場，由於坐落於南京松江區之希望廣場，帶來約4,600坪新供給，目前已全棟去化，主要租戶為松下電器。
截至第3季整體空置率為3.6%，較上季些微上升0.2個百分點，仍處低點。 租賃活動除台灣人壽中山大樓大面積去化約1,580坪外，多屬中小規模，租賃面積多集中於100~300坪之間，第三季A級辦公大樓租金較上季微幅上漲0.2%，全市平均租金來到每月每坪新台幣2,615元。 其中以南京松江區因希望廣場入市，該區租金上漲5%為最多，來到每月每坪2,130元；西區因部分辦公大樓租金調整，上漲1%次之，來到每月每坪新台幣2,230元。其餘各區則大致持穩。 全球新冠疫情仍未停歇，外商公司亦多持續採觀望態度，並保留員工在家工作及異地備援等彈性辦公政策，以備不時之需。又未來一年台北市A級辦公新供給稀少，僅有玉山金控敦北第二總部預計投入市場，然以自用為主。預期短期內仍將是租賃活動持續平淡及租金水準持穩的局面。
高雄市近期除房市買氣熱絡，建商或醫療集團因滿手現金也開始佈局購地，造就地價不斷上揚，近期位於高雄精華地段土地買氣十分活絡，如興連城建設以單坪138萬元購入位於美術館北段佔地671.72坪住5用地；而高雄知名婦產科集團馨蕙馨醫院，近期則以4.8億元購入博愛四路及重惠街口商業區土地，專家分析，民眾踴躍進場買房、企業積極購地，地價房價逐年墊高已成常態。 高雄指標豪宅聚落美術館特區，近年來隨著開發已漸飽和，土地供給量出現大幅減少，然而近期傳出興連城建設以總價約9.27億元購入美明路近馬卡道路住5土地，換算每坪地價約138萬元，該購地訊息已獲證實，興連城建設負責人周惠賓指出，未來將規劃地上28樓超高制震宅，單案總銷40億元，坪數屬55~75坪，每坪成交單價將挑戰4字頭行情，而該案也是公司成立至今最大自建案。
近期傳出百萬地價還有馨蕙馨醫院以單坪148.8萬元，購入博愛四路及重惠街口，322.43坪商五用地，然而該筆土地目前正承租給高都豐田博愛營業所，且租約至截止日仍有長約10年，推估馨蕙馨醫院此次購地可能在做資產配置，並不急於開發。 富住通商用不動產研展部主任許值瑋指出，市區大型標的物的土地，現在除建商積極購置，也有越來越多企業會買來自用，因供給量有限因此地價逐年墊高，目前精華區段如住5、商4及商5等高容積土地，地價要突破百萬元行情越來越容易，而回顧高雄過去幾年無論房市景氣好壞，地價從未下跌，在目前低利環境下，將會有越來越多資金去卡位精華區土地。
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