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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
國內都更三大案文林苑、正義國宅、永春案，都已經完工或者正在興建當中，其中從整合到興建完工歷經20年的永春案，該案幾經波折後終於落成，該案都更的20年間，也見證了台北的房地產大多頭，目前永春案以「森業永春」為社區名稱對外銷售，目前已揭露超過50筆的實價行情，每坪成交單價多落在109~138萬之間。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這都更三大案都遇過整合上的複雜問題，加上早年都更制度上有些窒礙難行的部分，導致整個都更流程一拖再拖，甚至有些年邁的屋主等不到新房子改建落成，就已經不在了，不過這20年也讓參與者相當有感，恰巧搭上這一大波的房地產上漲歷程，房屋單價從兩位數飆漲到三位數，房產價值上漲幅度驚人。
「森業永春」在2021年1月順利拿到使用執照，實價資料顯示，累計至今已有50多筆實價紀錄，交易時間從2019年1月到2021年8月，以有拆算車位單價的戶別來看，成交單價在每坪109~138萬之間，最高價是21樓每坪單價138萬元，成交總價為5,375萬元，低樓層的三樓實價單價每坪109萬元，全案實價揭露金額已經達到22.5億元。 除了永春案與文林苑已經完工銷售外，另外一個指標大案正義國宅，也以「Diamond Towers鑽石塔」預計對外銷售，該案是東區少見的大型開發案，結合了百貨商場與豪宅設計規劃，外觀造型也相當搶眼，個案的對外銷售價格也將是近年東區的新指標。 有鑑於都更案過去遇到的許多問題，政府也積極修法讓都更可以更順暢，同時也另外提供危老的改建方案，危老政策才推動沒有幾年時間，台北市就已經核准超過500件，參與危老改建土地面積逾10萬坪，都更和危老成為北市老屋更新的雙引擎。
大城營建機構旗下的上櫃品牌「台灣亞銳士」，今年正式更名為「大城地產（6171）」，今（14）日台中北屯機捷特區預售案「大城迎好事」正式公開，總銷金額30億元，目前銷況頗佳；大城地產預計2022年將於北屯區推出雙建案，總銷金額約35億元，鎖定台中首購剛性購屋族群。 大城營建機構深耕台中房市超過30年，一路從七期、八期、十二期到北台中百億繁星住宅計畫的開拓者，目前在台中市北屯區、西屯區、南屯區等區域手握的庫存土地，預估超過2萬坪，可說是「台中大地主」，未來推案總銷估計破千億，子公司大城地產未來10年內推案土地無虞！ 大城地產董事長特助賴亮成表示，「大城迎好事」基地座落於敦富路與敦富12街口，約2分鐘車程可到「好市多COSTCO」採買生活所需，約5分鐘可上74號快速道，中科、精密園區、七期百貨商圈約莫20分鐘車程抵達。產品規劃二至四房，總戶數243戶（含五戶店面），主力總價1100-1600萬元，總銷30億元，目前銷售成績不俗。
賴亮成強調，「大城迎好事」邀集國際頂尖大師團隊齊力打造，囊括國內外建築設計大獎肯定，如全球地產建築設計、IF、紅點設計等獎項；包括榮獲國內外建築獎肯定的新銳建築師留銘男、享譽國際的豪宅設計大師張清平、屢獲國際創意設計的自然景觀大師尤俊雄、以及擅長公共藝術地景藝術家王振瑋等。 此外，大城地產看好北屯機捷特區的開發潛力，最近砸下逾八億元、整合購入北屯區敦富二、三街口的1208坪土地，規劃推出三到四房首換產品，2022年中可望取得建照，將採取先建後售，每坪單價上看4字頭，總銷約25億元。 明年328檔期，預計在北屯區軍福13路與太祥路口推出預售新案，基地面積523坪，規劃82戶（含二戶店面），每坪單價3字頭起，總銷約10億元。大城地產隨著台中北屯區新案「八月小確幸」，以及與大城建設合建的北屯區「十二月滿」、西屯區「大城仰雲」等新案交屋貢獻下，今年前三季營收為11.34億元，年增率超過35倍！ 大城地產上半年EPS達3.06元的歷史同期新高；下半年在總銷13億元的完銷個案「四月泊樂」、力拚第四季交屋加持下，法人預估，2021年獲利可望超越去年創下的3.08元、續創新高可期。
大城地產2022年預計將有「四月泊樂」跨年交屋貢獻營收，以及總銷17億元的完銷案「大城樂好事」完工交屋，2022年業績已無虞。 據悉，大城營建機構目前在台中市的庫存土地，包括北屯區14期重劃區擁有四塊土地、北屯區祥順路也有四、五塊土地、南屯區單元五重劃區有三塊土地、北屯機捷特區也有三塊土地、西屯區台灣大道與福安路口逾2000坪土地、七期文心路與府會園道逾千坪土地等等，總土地面積估計超過2萬坪以上，未來都將伺機推案。 賴亮成透露，位於台灣大道與福安路口、逾2000坪土地，規劃打造大城企業總部與住宅大樓；至於七期文心路與府會園道逾千坪土地，規劃推出一棟商辦大樓與一棟住宅大樓，目前正在申請建照中。
財政部國產署14日指出，截至2021年9月，國產署已協助各級政府撥用48處社會住宅據點（23.2公頃）、12處長照服務據點（23.9公頃）及72處濱海地區設施（140.1公頃）。 國產署表示，因應協助機關依法取得各項建設所需國有不動產，以減少機關興辦建設成本，國產署每年協助機關撥用取得國有土地均達數千筆，2021年更是突破萬筆，面積逾2千公頃，其中不乏行政院積極推動之社會住宅、長照2.0、向海致敬等重大政策所需國有不動產。 為強化執行國有不動產撥用作業，財政部於1986年訂定發布「國有不動產撥用要點」供各機關遵循。依現行程序，機關有需要撥用國有不動產，必須檢附使用計畫，報請主管機關核定再轉送國產署申辦。 國產署完成審查後，再發函給行政院陳報財政部代判核定撥用。國產署歷年配合實務持續檢討、精進撥用作業，適時陳報財政部修正該要點，迄今共修正12次。國產署表示，未來將持續適時檢討各項撥用規範，使機關撥用國有不動產之作業更順暢，加速各項建設推動。
據實價登錄網資料，台北市松山區有多筆預售揭露，其中有五個推案屬於危老改建或都更改建，房產專家表示，危老改建今年有機會挑戰累計核准通過600件，相關建案遍地開花，預售推案快速，危老案件進入收割階段。 近期北市危老、都更改建案揭露最高價的預售案是「敦仰」，前身是老商辦蘇黎世大樓，實價預售揭露顯示，預售成交單價有三筆超過每坪200萬元，高樓層的17樓成交2.68億元，每坪單價221.9萬元。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，北市參與危老改建的基地面積已超過10萬坪，其中約有5%是老舊飯店改建，危老改建今年有機會挑戰累計核准通過600件，等於每個行政區平均有50件危老審核通過，台北市危老相關建案遍地開花，且有些手腳比較快的甚至已預售推案，危老案件進入收割階段。
另外，全國首宗飯店危老案「馥敦飯店-南京館」，最新有十筆實價揭露，該案以飯店式服務之高級住宅「鐫萃」推出，目前實價登錄網揭露每坪預售成交單價多在每坪143萬到每坪154萬元間。 「鐫萃」此次揭露最高價是18樓的每坪154萬元，該案屬於飯店與住宅複合式開發案，近年開發商規劃類似的產品都獲得不錯迴響，顯示真正的飯店式服務對個案銷售與價格都有正向幫助。
據市調機構住展雜誌最新統計，北台灣今年第3季預售、新成屋推案量約2,705億元，季增3%，顯示房市好轉；不過若以今年前三季來看，推案量僅約8,060億元、年減15.9%，估全年減12～16%。 住展雜誌研發長何世昌分析，今年前三季北台灣推案量大減逾1,500億元、年減15.9%，看得出在打炒房、政府建照核發塞車，加上缺工、營建成本高漲等四大因素影響下，市場推案量萎縮。 何世昌表示，雖然今年前三季北台灣新建案供給量減少，但在買方對通膨預期心理下，加上自住型剛性買盤持續進場，市場需求強勁，房市賣方市場更加顯現，才會出現後疫情時代區域新建案多以創新高價開出，但買氣仍強的情況。
據住展雜誌統計，北台灣今年第3季預售、新成屋推案量約2,705億元，季增幅約3%，顯示疫情趨緩後，房市穩定復甦，建商推案態度由觀望轉為積極，讓單季推案量止跌回升。不過，因營造成本居高不下等因素影響，第3季推案量仍低於市場預期。 以今年前三季來看，北台灣推案量僅約8,060億元，比去年同期約9,581億元減少約1,521億元，年減幅約15.9%，今年全年推案量縮已成定局。何世昌認為，今年全年北台灣推案量估落在1.05兆~1.1兆元間、年減約12~16%，與先前預期不變。 細看各縣市情況，僅基隆、新竹因區域造鎮案開賣，成為今年前三季推案量「唯二」呈現正成長的地區，年增率各有230.5%、10.5%。其他地區如雙北市、桃園、宜蘭等地，前三季案量年減4.2~22.9%不等，又以桃園衰退22.9%最多，雙北市也有近二成量縮。
台北市政府今年最大招商案－「北投士林科技園區市有科技產業專用地招商開發案」，經「一拆三」後，昨（13）日順利完成北投區軟橋段88地號（T17街廓）及93地號（T18街廓）設定地上權案，兩標皆由新光人壽得標，兩案地上權存續期間為50年，預估未來民間投資金額可達140億元以上。 負責招商的北市產業發展局表示，北投區軟橋段「88」、「91」、「93」地號等三案市有土地，為北台灣區位最精華的產業用地「北投士林科技園區」，總面積達8.38公頃，開發總金額高達300億元，因廠商反映基地面積過大、單一廠商投資金額過高，故在流標兩次後，依不同地號分成三個標案對外招商。
產業局指出，88地號及93地號是採兩階段開標（資格審查、開啟價格標），其中88地號計一家廠商參與投標，由新壽以投標權利金28億元得標（權利金底價為21億9,007.5萬餘元），溢價率27.85%；93地號也是一家廠商參與投標，同樣是由新壽以投標權利金16億200萬元得標（權利金底價為14億6,627.7萬餘元），溢價率9.26%。 至於91地號（T16街廓）基地則是採三階段開標（資格審查、投資計畫書評選、開啟價格標），也已經於今年9月30日截止投標，後續將依程序進行相關作業。
產業局說，北投士林科技園區擁有近25公頃的科技產業專用區，周邊備具豐沛產業資源及便捷交通路網，將繼內科、南軟後成為台北市下一個產業發展引擎。本次招標的三塊市有地，其中T16街廓面積達4.49公頃、T17街廓面積約2.29公頃、T18街廓面積1.6公頃，建蔽率為50%、容積率300%，未來可提供生產製造空間、辦公室、生技醫療應用設施、支援性服務業及企業總部等使用。 北市府表示，因應產業趨勢將推動北投士林科技園區朝向「智慧跨域園區」發展，並以T16、T17、T18市有地作為示範基地，引入資通訊、生技及新興科技等高端產業，吸引旗艦企業進駐，擴展台北科技廊帶能量。
據最新實價登錄網資料，「頂高豪景」、「欣翰士林官邸」兩大豪宅與豪辦案均出現買方以全數現金交易，其中台塑生醫以5.08億元購入「欣翰士林官邸」11、12樓頂樓兩戶，相較當初2017年屋主買價7.45億元，相當於台塑生醫用現金價獲屋主讓利2.36億元割愛。 台塑生醫說，此次購買的士林段物件，將作為「i醫健康診所」台北市據點，以預防醫學為號召，提供個人化健康管理服務。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，隨著整體房市交易回溫，近年賠售物件愈來愈少，僅有少數個案因當初入手價過高或個人資金需求急售，才願意讓利；以此次「頂高豪景」、「欣翰士林官邸」交易戶別來說，因買方以現金交易，對賣方來說，若有資金考量，才會出現讓利成交價。
據悉，台北市「欣翰士林官邸」11、12樓兩戶新買家為台塑生醫，在今年9月時以每坪成交價105萬元、總價2.49億元購入11樓268.12坪，12樓288.65坪則是以總價2.59億元買進，總計兩戶豪辦共砸5.08億元，並全數以現金完成交易。 對照2017年9月當初屋主分別以每坪159.2萬、150.9萬元，總計以7.45億元入手，相當於台塑生醫用現金價獲屋主共讓利2.36億元賣出，換算入手價約七折，價格相當漂亮。 無獨有偶，台北市中山區豪宅案「頂高豪景」也出現一次以現金1.75億元、每坪109.4萬元購入13樓180.86坪的豪氣買家，相較於2011年屋主以每坪約135.1萬元、總價2.1億元的價格來說，買方以全數現金價獲得賣方讓利3,600萬元成交。
「欣翰士林官邸」，當初開賣時以豪宅推案，因此初期成交價曾站上每坪120萬~130萬元，不過因土地使用分區為特定商業區，不可作為住宅使用，受北市府嚴格管制，該建案只能以商業使用銷售，加上當時正逢房市修正時期，導致買家卻步；近年該案每坪成交單價約在100萬元出頭。 台灣房屋中山民生特許加盟店店東蕭佑寯表示，「頂高豪景」13樓戶別以每坪成交價約109.4萬元賣出，價格低於市場行情，且屋況仍維持第一手的毛胚屋，顯示屋主當初購入並非自住需求，隔了十年賠售出場，不排除原屋主因個人因素，才讓新買家得以低點入手。 張旭嵐指出，市場資金豐沛，高資產族也積極找標的，分配資金去處，遇上降價物件，正好低點入手，且現金購屋可以縮短交易時程，對於急於想處分資產了結一樁心事的賣方來說，也不啻為促成讓利的條件之一。
市值逾百億的「基泰忠孝」大樓標售案預定下周一（18日）開標，市場點名，近期公告要「百億買樓」的陽明海運（2609），可能是最大潛在買主。 基泰忠孝大樓標售案將開標。商仲業者第一太平戴維斯表示，基泰忠孝大樓是近年台北車站罕見具單一所有權、全新大樓之標的，不過此筆交易若要順利成交，有價格、租約、使用面積等三大抗性必須先排除。 市場初估，基泰忠孝大樓市值約120億~130億元，招標資料顯示，目前1、4、14、24~37樓，總共有16個樓層帶有租約，由於全案以整棟標售，又帶有租約，交易金額龐大又有穩定收益，屬於「壽險業者、大咖買方的菜」。 陽明昨（13）日否認要買基泰忠孝大樓；基泰建設對此也無回應。 無論誰想拿下基泰忠孝大樓，第一太平戴維斯分析，雙方第一個抗性將是價格。
以陽明為例，據該公司近期公告的「辦公大樓購置徵求案」的重訊內容，希望標的在台北市，總價不高於100億元，對照市值120億~130億元的基泰忠孝大樓，規格稍有不符。另外，由於陽明優先考量「獨棟商辦」，且「建築規模約9,000~1.2萬坪（不含停車空間）」，對照「基泰忠孝」大樓總樓地板面積約7,224.08坪，且還需扣除停車空間，在使用面積需求也有落差。 由於基泰忠孝大樓16個樓層帶有租約，第一太平戴維斯表示，該大樓帶有租約，若租約部分基泰建設能協助排除，價格、使用面積上買賣雙方若有商談的彈性空間，三大抗性若能排除，此交易案確實有成交可能。 無論最後基泰忠孝花落誰家，若能以逾百億元價格完成此交易案，則該案將躍居今年商用不動產市場最大筆交易案。
信義全球資產公司統計2021年上半年上市櫃法人大型交易，總交易金額來到717億元，與2020年上半年交易金額354億元，創下歷年上半年新高記錄！主要買方動能來自科技業，佔整體36%；其中，由科技生醫產業鏈群聚效的「台版NASDAQ（那斯達克）」－新台五路一段所領軍的汐止，以33億交易總額稱霸新北。綜觀廠商辦總部市場，目前處於「高租金、低利率」和1兆3億元回流台灣所造成的產業高資金水位，催動企業全面「由租轉買」，厚植資產潛力。 汐止新台五路一段由全新旗艦總部「遠雄U-TOWN」與對面老牌的「遠東科技中心」匯聚的短短500公尺內，竟匯聚逾40家上市櫃企業，和7家來自歐美日的跨國企業總部群聚，同樣以高科技和新藥生醫為主，堪稱「台版NASDAQ」。
原本屬於蛋白區的汐止，近年能穩坐新北總部交易王座，主因是就近串聯台北含金量最高、國家隊群聚的內科和南港，且讓企業可用相對較低的總部成本，打入「汐港湖科技生醫圈」，不只手頭有更多資金可專注投資本業發展，甚至未來也極具不動產增值空間。 遠雄房地產廠辦副總熊大成分析，這兩三年進駐「遠雄U-TOWN」的上市櫃企業，主要聚焦於「買總部」所能在財務、管理和企業形象這三大面向的加分效果。財務面，可免除未來漲租、搬遷的不確定性，同時增加資產實力，甚至還有機會透過出租閒置空間，創造額外收入。管理面，能幫助整合企業資源、組織調度、內部溝通。企業形象則能收獲透過友善創意環境吸引高階人才，且在跨國生意往來上展現格局與門面。 「遠雄U TOWN」具備增值效益、產業鏈群聚、大樓具新穎設計與設施，已經成熟的便捷交通機能未來還有捷運汐止東湖線及基隆捷運利多議題加碼，是汐止新台五路這段高科技與生醫群聚的「台版那斯達克」的指標看板，像宜進相關企業在「遠雄U-TOWN」總投資金額就超過50億元，另外如醣聯、金萬林等數家知名生醫企業亦總投入近50億元卡位進駐「遠雄U-TOWN」。
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