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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
店面租金高漲，一樓店面風光不再，台北市僅有45％營業人設址一樓，新北市也僅60％，房仲業者指出，由於社群媒體發達，店面創造聲量與黏著客戶的效益日減，加上微型創業風潮，業種型態多元化，愈來愈多營業營業地點不限於非一樓不可，對於店面房東考驗更形沉重。 根據財政部針對營業人地址登記樓層最新統計，全台152.5萬家營業人中，有113.7萬家設址一樓，約占74％，不過營業設址一樓的狀況南北及城鄉差距極大，台北市僅45％、新北市僅60％，基隆71％，台北以外都會區約在75～80％左右，而中南部非都會區縣市及花東地區則高達95％以上。 住商不動產企研室資深經理徐佳馨表示，店租行情居高不下，許多行業不再鍾情於一樓店面，選擇往上或往下發展，2至5樓的低樓層、甚至地下室也占了相當的比重，開業時間愈長者愈偏好在一樓營業，開業30年以上的營業人有84%設址一樓，不過開業在一年以內的營業人設址一樓僅66％，有較高比例位於中高樓層或地下室。
因為業種特性不同，不同業種設址樓層差異極大，最喜愛設址一樓者前三名為彩券銷售、典當服務與檳榔零售，均有超過99%設址一樓；設址二至五樓比例最高的業種為證券商，一半以上券商設址低樓層；六至十樓比例最高的業種為一般保險公證；超過四成以上廣播電台設址在十樓以上的高樓層。 一些營業面積需求大，例如月子中心與健身房，或是以專業性吸引客戶的產業，如保險、專利人與報關行等，就會轉進其他樓層，甚至於地下室以節省租金開支。 徐佳馨表示，傳統上需要一樓在才利於觸及消費者，同時有廣告效益，後疫情時代下，營業人會更多元的展示自己的競爭優勢，多元通路下不限於一定要在一樓營業，將會是日後的大趨勢。
據台北市建管處公布的危老資料顯示，台北市除了大馬路邊的老舊建築改建熱門外，巷弄內的老宅改建也相當積極，統計核准的559案之中，有高達55%的改建案門牌都在巷弄內，顯示北市巷弄內的老宅受惠危老政策也動了起來。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，台北市的危老案件，有一半通過審核的個案都處於巷弄之內，顯示危老政策的確有達到鼓勵老舊住宅參與改建的效果。 曾敬徳分析，台北市巷弄內的危老改建案占比超過一半，除了住宅老舊改建需求殷切外，與參與者的意願也有顯著關係，通常大馬路邊一樓店效較強，但改建前後價值增值效益有限，因此屋主參與的意願也會受到影響，不過巷弄內的一樓通常店面效益較弱，反倒比大馬路的一樓店面更有機會整合。 北市危老的容積獎勵方面，目前已核准的559件重建計畫案中，有249件獲得容積獎勵最高上限40%（即獎勵法定容積30%，外加時程獎勵10%）；申請容積獎勵平均為33.48%；最低申請容積獎勵值為8%。
台南市中心共有5座大型公園，今年因疫情升溫竄升，中古屋房價與2019年疫情爆發之前相比，2年來房價最高漲近4成，以台南火車站附近、佔地14.6公頃的「台南公園」住宅居冠，著名的東區「巴克禮公園」、南區「水萍塭公園」、以及安平區「府平公園」等，房價也有16％到30％的漲幅，顯示出這些環抱綠意的健康公園宅，在疫情時代更具價值性。 台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮19日表示，公園綠地除了是休憩空間，更是都市之肺，可以改善空氣品質，也具住宅間緩衝隔離的機能，增加棟距和視野，且採光佳，中高樓層更可坐擁永久景觀優勢。
因此，訴求公園第一排的物件，人氣高、身價高，而在疫情之後，居住環境擁有「綠地可及性」，防疫性也高，也成為疫後時代，民眾挑選健康宅的新指標。 根據農委會林業試驗所研究，台南的綠覆率為六都第一，李家妮指出，台灣房屋統計台南市中心5座大型公園週遭，2年來的中古屋房價變化發現，今年因疫情升溫竄升，與2019年疫情爆發前相比，包括著名的東區「巴克禮公園」、南區「水萍塭公園」、安平區「府平公園」等，房價均有16％到30％的漲幅，台南火車站附近、佔地14.6公頃的「台南公園」，漲幅更達39％，顯示出這些環抱綠意的健康公園宅，在疫情時代更具價值性。 台灣房屋台南文元加盟店東黃也豪表示，以台南公園生活圈來說，屬於早期開發的舊社區，公園南北路上，多為屋齡20年以上透天與華廈，雖然建設題材不多，但位處台南火車站商圈，也鄰近台南醫院，生活交通機能便利，所以一些屋況不錯的中古物件，仍受青睞，加上近年零星新案進駐，因此，帶動房價進而受惠。 黃也豪指出，公園周邊的土地成本高，第一排公園宅房價，通常比區域行情高出1到2成，如果有預算考量，首排低樓層戶別，或公園第二圈步行可及的區段，也是不錯的購屋選擇。
郡都砸16億標2812坪建地，每坪逾57萬再創區域高價 台糖位於橋頭新市鎮、捷運青埔站對面的2812坪「住三」建地，19日公開招標，郡都建設以每坪57.33萬元，總價16.12億元，打敗另外6位競爭對手，並且超越由達麗在今年7月以52.61萬元買進的「商二」地價，再創區域新高價。 富住通商用不動產研展部主任許值瑋19日指出，台糖19日招標橋頭新市鎮2812.24坪「住三」建地，此一合建分屋附買回的標案，總共吸引7家建商競標。 開標結果，此一位於高雄捷運紅線捷埔站對面的土地，最後由高雄在地建商郡都建設以每坪57.33萬元，總價16.12億元，打敗另外6位競爭對手，比第二名的聯上開發出價每坪55.12萬元，每坪只多2.21萬元，第三名的銳揚建設則是每坪54.41萬元。 該區目前的地王是達麗建設創下的，今年7月以每坪每坪52.61萬元，買進的1805.59坪「商二」建地。
受到前遠東航空董事長張綱維涉掏空案拖累，包括遠航、樺福建設名下淡水小坪頂105戶「環遊郡」遭法拍，加計天母「富安天母」商場等資產同案拍賣賣，此次拍賣合計總底價約17.9億元，預計11月1日開標，這也是「環遊郡」在遠航停業以來，最大規模的法拍屋釋出。 根據台灣金服公告，小坪頂「環遊郡」共有105戶遠東航空、樺福建設等持有的戶別被拍賣，多數建坪數約在18～166坪之間，每標底價約在399萬～3,484萬元間，總建坪約5,002坪，平均底價每坪約20萬元。 此外，張綱維母親許女士名下資產也遭到法拍，該案為「富安天母」商場，位於天母北路上，建物面積約569坪，目前無人承租，處於閒置荒廢狀態，底價為5.79億元；還有一筆位於台北市內湖文德段約35.9坪土地也同案拍賣，底價4,200萬元，加計相關土地房屋，此次法拍總底價將近17.9億元。 法拍業者表示，今年2月也有二戶「環遊郡」拍賣，最後在三拍時拍出，拍定價約為一拍底價的七折左右，每坪約13.5萬元，此次拍賣由於該案地處偏遠、屋齡多已達十餘年，且釋出戶數不少，恐怕仍需至三拍才會有機會脫標。
根據寬頻房訊統計，遠航及張綱維所持有的相關不動產，近一年來已有十餘件不動產遭法院拍賣，一拍的總底價約近57億元，其中包含龍江街整棟公寓、館前路遠航大樓店面等九件已經拍出，拍定總金額合計約12億元，目前尚未拍出較大規模的不動產，還包括淡水樹興段1102地號土地、北投「輕行旅」商務旅館、永和頂溪「樺福千金」共構宅商場等。
秀泰集團不畏疫情干擾持續投資腳步，2021年首度跨足高雄兩路並進，一是進駐台鋁開設秀泰影城，投資約1.2億元，預計11月開幕；二是與達麗建設合作開出秀泰生活岡山樂購站前廣場，投資總額約20億元，秀泰至少砸下10億元以上，預計2022年1月開幕，將是岡山首座大型複合式商場與影城。 秀泰集團總經理廖偉銘強調，秀泰會持續投資深耕高雄，預計至少將再拓展三～五個據點；另外，秀泰加碼投資花蓮，正在花蓮機場附近打造一座休閒農場度假村，包括一座飯店、休閒果園、咖啡廳等，估算投資額約5～10億元。 秀泰還有更大計畫，未來七年目標將再開出四座新複合式商場，目前正就多個縣市政府新造鎮計畫評估中。另據了解，秀泰也與租約到期的國賓微風等影城有接觸中。 廖偉銘表示，秀泰首度進駐高雄，希望打造優質休閒場域，深耕在地、共創美好。
秀泰生活岡山店商場面積廣達一萬坪，包括岡山秀泰影城將有13個影廳，其中的超級巨幕廳會是高雄最大銀幕的影廳；高雄台鋁影城也有10個影廳。 高雄經發局長廖泰翔指出，秀泰集團將進駐年底前完工的岡山樂購站前廣場，分為兩區，廣場A區街邊店已於4月起陸續開幕，包含UNIQLO、NET、藏壽司和健身工廠等，至於B區複合商場及影城將由秀泰集團經營，預計2022年1月開幕。 高市府透過橋頭科學園區、亞灣5G AIoT創新園區，打造南北雙引擎，推動高雄產業轉型升級，吸引更多國際大廠投資落地，園區周邊住宿、生活設施等需求也不斷提高，秀泰集團的投資，將滿足科技白領人才需求，也有助吸引更多人才。 目前在全台有15家影城、五座複合式商場的秀泰，疫情年站在海嘯第一排，業績大受影響。隨著疫情緩解、防疫鬆綁，加上好萊塢強片助陣，週末影城梅花座幾近滿座，等到毛利高的餐飲業務開放，影城業績將可回到正軌。
依據信義全球資產最新統計，台北市市區辦公商圈空置率已降至2%以下，來到1.74%，為歷年新低。內科商圈空置率也降至3.3%，呈現西湖、文德、舊宗段皆搶手的狀況。新供給銜接不及、企業需求動能多元且強勁、屋主在疫情考量下提高續租態度，都是帶來低空置率的主因。 台北市區辦公商圈的平均空置率續低，由上季2.43%下降至1.74%，七個商圈中就有六個商圈的空置率在２％以下。信義全球資產總經理柯宏安表示，空置率續低的原因有幾個：一、不少即將完工大樓已預招租或自用，整體台北辦公空間呈現缺貨狀況。二、老舊商辦投入危老都更讓現有供給減少，租戶必須另覓空間搬遷，其中不少企業往內科移動。三、大型企業因應發展，持續有總部空間舊換新需求。四、市區商圈雖有企業移動至內科，但在網購電商、網路遊戲、軟體研發等產業的擴張動能下，銜接遞補原有空置空間。五、考量疫情變數，屋主多願意以彈性條件留住承租方避免空置損失。 內科商圈部分，企業持續移入，平均空置率也續降，由上季5.28%下降至3.3%。
除了大型企業來此找大坪數廠辦作為總部或員工訓練中心，另外中小型企業所需的50-100坪左右標準面積空間，租賃去化速度也加快，都讓內科整體廠辦空置率大幅下降，其中文德段因受惠於鄰近西湖段滿載的外溢效果，空置有感下降，這也連帶吸引了許多上市櫃企業在此購樓，例如台灣立訊精密買下⻑虹新銳科技整棟⼤樓、中國信託資產管理買下國瑞集團台北總部整棟⼤樓。 柯宏安分析，空置率是不動產空間市場的一項統計數據，但數字背後更重要的本質意義是，台灣企業在疫情衝擊下仍穩健發展，整體產業成長才能支撐出這樣的低空置率，更有助商辦市場健康發展，這才是更難能可貴的。未來短期內台北市中心商圈在新辦公供給不足下，空置率低檔現象將維持一段時間，而此狀況預估也會連動支撐商辦的售價、租金。
為落實金管會「信託2.0政策」，兆豐銀行指出，已於今年6月底與台中市租賃住宅服務業商業同業公會攜手合作推出「包租代管資金信託」服務，一次解決政府、業者、房東及租客間資金管理相關問題，這也是繼109年與中華民國租賃住宅服務業商業同業公會全國聯合會簽訂合作備忘錄，率先推出「留房養老安養信託」服務後，兆豐銀再次積極尋求產業進行跨業合作。 根據內政部統計資料顯示，社會住宅包租代管計畫自106年推出至今，累計媒合戶數達20949戶，110年7月社會住宅包租代管媒合戶數達1584戶，創下單月新高，兆豐銀因此認為，這顯示此項業務不僅未受疫情影響，在政府與業者持續優化執行方式下，讓包租代管的媒合成為疫情中更多房東與租客可以信賴的好服務。
由於現行社會住宅包租代管的租金補貼款項申請作業，包括業者須完成租約登錄、書面資料審核及確認租客已繳納租金等，使得核發款項程序相對冗長。對此兆豐銀指出，經過內政部邀集相關單位開會討論後，台中市租賃住宅服務業商業同業公會與兆豐銀行率先提出試辦方案，由業者於兆豐銀行開設租金代收信託專戶，直接透過公會委辦建置系統平台，與內政部包租代管系統進行資訊串接。 兆豐銀行除提供租客包括銀行轉帳及超商代收等多元化繳租管道，並負責辦理租金及補貼款項收付事務，將信託專戶租金收付紀錄按月提供台中市政府審核後據以核銷撥付租金補貼，全程金流公開透明，大幅縮短審核作業流程，加速各項資金收付速度，未來如能順利推廣至各縣市政府，將可全面提升包租代管媒合作業效率。 對於政府信託2.0推動計畫，兆豐銀表示，已積極配合，並針對客戶需求持續研究創新推出各種全方位信託服務，目前已有大型商業不動產「留房養老安養信託」及特定身心障礙者團體信託個案進行洽談中，希望透過不動產的持有或資產活化，建構滿足高齡者或身心障礙者安養生活需求的新模式，相信將可帶動另一波的信託業務創新發展。
開業近30年、蟬聯15年桃園市「地王」寶座的肯德基桃園中正店，前（17日）晚結束營業，令不少桃園人大嘆「時代的眼淚」，業者人員透露：「與房東條件談不攏」，但並非漲租金，因此被外界解讀為生意不如以往，頂不住租金成本壓力而關店。 記者追查，房東持有該透店產權超過一甲子，若以80~100萬元月租金推估，並考量物價指數與租金變動，租給肯德基30年，初估租金進帳至少達上億元。 肯德基桃園中正店位於桃園區中正路與復興路口，距離桃園火車站約100米，周圍有新光三越、統領百貨、遠東百貨等三家百貨，隔壁就是「桃園ATT筷食尚」商場，其座落的33.88坪商業地，最新公告土地現值單坪約148萬，已蟬聯15年「桃園地王」寶座。 肯德基進軍台灣約36年，桃園中正路店開業長達近30年，堪稱是肯德基初代店，也是不少桃園人共同回憶。該店5年前才整修拉皮，這次以租約到期為由，在17日傍晚吹熄燈號，令人感到不捨。
業者人員今（19日）早清運設備時，接受媒體訪問時透露：「捨不得也沒辦法，房東有他的考量，條件談不攏。」 被問到是否漲租金？該人員回應：「也沒有，本來租金就高，現在生意又不是很好」，並未說明確切退租原因，但被解讀為生意不如以往，租金成本太高所致。 台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧分析，中正路以透店居多，1樓店面行情平均單坪5~8千元，條件佳者可達上萬元，較後段者則3~5千元，租金水準落差較大。 肯德基中正店位處三角窗，門面寬廣，相當顯眼，具集客效應，據悉，該店一樓店面單坪租金上看萬元，若以4層樓使用空間來推估，整棟月租金可達80萬水準，甚至有業者評估上看百萬元。 地籍資料顯示，該透店3層樓含騎樓、建坪共約101坪，屋齡62年，女自然人地主1977年第一次建物登記至今，未有移轉紀錄，租給肯德基30年，月租金收益至少億元起跳。
全球居不動產情報室總監陳炳辰分析，疫情加速外送崛起，也讓實體店面人潮短期回不去了，高租金店面若不符效益，將閉店或轉租他處，以控制成本管銷；因應銷售型態的改變，過去的黃金店面，未來並非長久不衰。 瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛認為，都市結構改變，消費人潮轉向百貨、交通設施商場美食街等，街邊店人流逐漸被分食，若是租金成為沉重負擔，客源又不能提升，加上外送比例拉高，餐飲業者將傾向適度削減內用區規模。 至於桃園「地王」誰將承接，陳炳辰評析，多半是大型連鎖業者，才有實力承租這樣的頂級店面，不過，因應消費型態的調整，未來人潮能否順利回流，將是業者承租前考量的重點之一。 對於桃園中正路店租約到期結束營業？記者致電台灣肯德基，官方在截稿前並未回應。
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