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房產新聞

  1. 台中新舊屋價差 這區趨近零 買新屋更划算一

  2. 台中南屯建案 頻見高價交易潮

  3. 房價高 台北市戶數首見負成長

  4. 今年地價稅 平均每戶少繳171元

產業新聞

  1. 房貸、建築融資增速放緩

  2. 全台四間新購物商場 這間還沒開幕 周邊房價已漲2成

  3. 岡山周圍新投資逾4300億 新規劃大樓3年內挑戰3字頭

  4. 紡織廠土地活化 營運吃補丸

 


1、台中新舊屋價差 這區趨近零 買新屋更划算

2021/10/26 文/記者朱語蕎

房仲業者根據內政部實價登錄資料,統計台中市5年內新成屋與5年以上的中古屋價差,整體價差達21.2%,其中,中區價差高達85%最多,一坪差14.2萬,而大甲區價差比僅0.6%、太平區也只有2.2%,買新成屋似乎更划算。 東森房屋研究中心副理謝欣亞表示,中區是一個位於精華地帶的舊城區,因為建地不足,近年少有新建案推出,讓新成屋因與中古屋價差拉大, 而緊鄰中區的西區,受惠生活機能和重大議題帶動,交易量熱絡,但由於「由鉅大恆」、「富邦天空樹」等豪宅交屋影響,拉開新舊屋價差。 另外外圍地區的東勢價差比排名第2,謝欣亞分析,台中建商近年搶攻首購需求與區域性自住客,轉往市郊外圍房價低基期區域開發,過去屬於透天市場的東勢,近年大樓新案動作頻頻,逐漸站上2字頭,另由於先前大地震影響,一定年份的中古屋還是帶有抗性,因此形成價差。

新舊房價比持平的大甲區,東森房屋大甲加盟店店長薛美華表示,大甲區幅員廣闊,各區塊價格落差很大,像是今年出現好幾筆新屋成交的長壽路區段,位在大甲最北邊,已經是苑裡跟大甲的交界,新屋僅落在14萬~16萬,但如果是正市區,新成屋大約會到25萬左右,正市區的中古屋可能還比北邊郊區的新成屋價錢高,整體平均之下,才會呈現這樣的數據。 至於排名最末的神岡區,受惠於擴大神岡都市計畫產業園區、神岡豐洲科技工業園區2期,帶動外圍就業機會,房地產間接受惠,中古屋也被大幅帶動,目前透天預售屋總價1880萬元起,但由於是預售尚未交屋,因此價差呈現負數比。

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2、台中南屯建案 頻見高價交易潮

2021/10/27 工商時報 曾麗芳 、台中

台中捷運綠線通車加上中科園區、台中工業區、精密科學園區形成的黃金科技長廊,為南屯區挹注強勁撐盤動能,加上區域內擁豐富綠地及成熟商圈,剛性購屋需求強,包括雙橡園、國泰、磐鈺等品牌建商,近一年屢傳高價交易案,重塑南屯區域行情天花板。 根據台中市地政局資料統計,2018年前三季南屯區移轉棟數僅2,486棟;2019年來到2,800棟、寫下近五年新高,年增12.6%;2020年及2021年,預期也將維持在2,800棟以上,顯見區域房市熱度居高不墜。 觀察內政部實價登錄資料,近一年南屯區前五大高價交易案,依序為五期大墩商圈的「磐鈺雲華」6樓戶,以總價3,898萬元成交,扣除車位後,每坪單價高達74.7萬元,不僅高出社區行情不少,也創下區域新高價,預料應為特殊戶別。

其次是七期「雙橡園1617」29樓及17樓戶,分別以每坪62.4萬元成交;10月首次出現預售實登的七期「國泰The Park」,頂樓樓中樓148.8坪,以總價7,550萬元成交,每坪單價達58.5萬元;第五名為「雙橡園V1特區」24樓戶,總面積113.85坪、以總價5,760萬元成交,每坪單價56.57萬元。 南屯區前五大高價交易中,囊括三筆交易的雙橡園開發,已將全台唯一的「豪宅3.0服務」列為標配。其中,位於七期文心森林公園第一排的「雙橡園1617」,去年甫落成,即以每坪55.2萬元擠入台中十大豪宅榜之列,社區交屋不到一年已入住六成。 預售市場部分,以七期指標新案「國泰The Park」最受矚目,目前全案銷售率已達98%,僅餘頂樓115坪空中別墅及50坪店面,實價登錄日後將持續揭露售價,有望推升區域行情。 而國泰建設2021年購入七期大墩七街、大觀路口土地,距離「國泰The park」基地僅一街之隔,最快在2022年第三季進場,業界推估,每坪單價恐將突破65萬元大關。 住商不動產七期南屯店經理黃盟翔分析,台中人口紅利加持下,置產、換屋需求強,加上近兩年原物料、人工、土地齊漲,帶動房價穩定上揚,尤其具品牌力加持的個案,保值性強,又具身分象徵性,房價創高並不意外。

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3、房價高 台北市戶數首見負成長

2021/10/26 工商 郭及天

人口老化、房價居高不下,台北居大不易,近年台北市不僅人口外移嚴重,近年戶數增加幅度連年衰退,今年更首度出數減少的現象,前三季就減少了3600多戶,為六都中唯一減少的縣市。房仲業者認為,大台北生活圈成形,新北磁吸台北市首購族外移,使台北市家庭戶數由盛轉衰。 根據戶籍資料統計顯示,全國戶籍數量一直呈現增長趨勢,今年首度突破900萬戶,六都長年戶籍數量也都呈現增加趨勢,新北、桃園近年每年都增加約2萬戶,台中每年增加約1.5萬戶,台南、高雄二都也有逾5千戶、近萬戶增長。今年家戶數增加最多的是桃園市及新北市,均近1.4萬戶。 不過,台北市戶籍數量由盛轉衰,2014年前每年普遍都還增加1萬多戶,2016~2019年間則每年剩衰退至增3~5千餘戶,2020年更僅年增120戶,今年首度呈現衰退,等於每個月減少了約400戶。 信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,雖然台北市近年房價也和整體市場走勢相似,由盤整轉為緩漲趨勢,但房價漲幅明顯不若相對平價的都會區強勁,可能與家戶數由正成長轉為衰退有關。

台北市設籍戶數減少意味著首購族減少,與房價高、住宅屋齡普遍老舊,加上大台北地區捷運網絡成熟,人口選擇向外搬遷有關,新北市不少新的額滿學校,雙北差距已不若早年顯著,為了追求更好的居住品質,大台北生活圈愈來愈多人選擇工作在台北、居住在新北。 曾敬德表示,家戶數衰退可能代表市場買盤減少,但不與房價下跌畫上等號,台北市近二年家戶數已經轉趨衰退,不過房價並未因而下挫,主要是以換屋市場為主,首購族並非主要購屋主力,市場並沒有供過於求的疑慮,賣掉北市舊公寓換到新北市大樓社區的趨勢仍存在,大台北生活圈成形,捷運網路達到城市擴張與把人口往外分散的效果。

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4、今年地價稅 平均每戶少繳171元

2021/10/27 工商時報 林昱均

財政部26日舉辦地價稅開徵記者會,台北市稅捐稽徵處長倪永祖表示,2021年地價稅將於11月1日開徵,今年全國平均每戶地價稅額為10,438元、較2020年10,609元約減少171元。 我國2021年全國地價稅開徵戶數為866.7萬戶、年增1.52%,而地價稅額為904.8億元、年減0.11%,呈現戶數增加、稅額下降情況。而全國自用住宅戶數約367萬戶、61億元,平均地價稅額為1,662元,較去年減少1.5%左右。 財部指出,今年並非公告地價調整年,因此地價稅變數多為土地所有權或用途變更影響,也就是非自住用地轉為自住地適用優惠稅率。 倪永祖分析,因近年房市熱銷,都更宅與新建案標的多快速銷出,導致不少法人土地轉為自住且戶數增加,例如從單一建商法人持有大筆土地轉為自然人多人持有一戶自住宅,其適用地價稅率可能從千分之55(非自用最高稅率)降為千分之2(自用住宅),因此地價稅戶數增加,但地價稅額小幅下降。 不過,倪永祖也提醒,今年地價稅繳納期限為11月30日,依稅捐稽徵法規定,若逾期超過二日繳稅,民眾需加徵滯納金,最高將加徵15%,若超過12月30日最後期限將移送強制執行。

我國地價稅採總歸戶制,同一人在同一縣市所有土地會合併成一張地價稅單,但同一人在不同縣市土地則會有多張地價稅單。 地價稅負是依照「申報地價x適用地價稅率」計算,以8月31日土地登記簿所記載的所有權人為納稅人,向該所有權人課徵全年地價稅。申報地價由各縣市兩年調整一次,而地價稅率可分為自用(適用優惠稅率千分之2)與非自用土地(稅率為千分之10到千分之55)。 財部提醒,若民眾要將非自住用地轉為自住,須每年9月22日前、也就是地價稅開徵日前40天向國稅局提出申請,才能變更適用稅率。

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1、房貸、建築融資增速放緩

2021/10/27 經濟日報 記者陳美君/台北報導

中央銀行昨(26)日公布,9月購屋貸款與建築融資餘額分別增至8兆5,443億元與2兆7,018億元,雙雙創下歷史新高紀錄,但是受六都買賣移轉棟數年增率減少、建商推案態度轉趨審慎影響,兩者年增率均較8月下滑。 央行昨日公布,全體國銀9月房貸餘額為8兆5,443億元,續創歷史新高,月增609億元,年增率9.38%。其中,年增率9.38%連三月下滑並為六個月低點,央行官員分析,主要是9月六都建物買賣移轉棟數年增率下滑所致。 央行官員說,「9月六都買賣移轉棟數年增率,台南與高雄還是成長,其餘均為衰退。 台南與高雄交易熱絡,主要是台積電在南科擴廠、以及將赴高雄設廠傳言不斷,而房市交易很容易受到相關議題的影響」。 對於房貸餘額年增率連三月下滑,是否代表房市買氣已經不如過往熱絡?央行官員表示,因9月在農曆民俗月之後,加上近期疫情比較趨緩,有一些遞延買盤出籠,房市景氣走向還需要再觀察。

在建築貸款部分,9月餘額為2兆7,018億元續創新高,月增192億元,年增率16.29%,年增率連二降並為五個月新低。 央行官員分析,建築融資年增率趨緩,代表建商推案態度轉趨審慎,今年前八月,住宅類的建物開工數便呈現衰退。 另外,建築融資裡包含周轉金、廣告費用、營運周轉金,這些都比較穩定,比較明顯的差別在於土建融,因建商著眼市場缺工、成本上升,同時也要考慮政府一系列打炒房政策,以及未來房市榮景能否維持,推案態度變得較為審慎。 央行日前公布,9月台灣銀行、土地銀行、合作金庫、華南銀行與第一銀行等五大銀行新承做房貸為555.52億元,月增120.51億元,房貸利率續較8月下滑0.003個百分點至1.346%,為歷史新低紀錄。 對於房貸利率跌至谷底的原因,央行官員解釋,主要是五大銀行裡,有銀行給優質客戶特別優惠的房貸利率。 央行於10月初找國銀主管「喝咖啡」,三令五申要求銀行辦理房貸應落實風險定價原則、避免殺價競爭;在央行的強烈建議下,公股銀行已修改內規,全面拉高第二、三戶與豪宅貸款利率的地板價,除首購族、第一戶的房貸利率最低可至1.31%外,第二戶房貸利率至少1.6%起跳,若第三戶或豪宅貸款,房貸利率一律1.72%以上。

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2、全台四間新購物商場 這間還沒開幕 周邊房價已漲2成

2021/10/26 文/記者朱語蕎

國內本土疫情趨緩,加上搶攻振興券商機,全台各大百貨公司紛紛力拼週年慶大戰,房仲業者根據內政部實價登錄,統整2021年全台新開幕與即將開幕的四大購物商城,觀察近年周邊800公尺內、屋齡2年以上的中古屋交易量及房價變化,各百貨商場周邊房價都上揚,其中以新竹遠東百貨竹北店漲幅最多,今年1~7月平均單價已較去年同期漲21.1%,高雄義享天地A館和Global Mall桃園A19,分別以10.5%和9.6%的漲幅居次,台南南紡置地購物廣場則是周邊房價相對便宜,1字頭有機會入手。 交易量部分,也是新竹遠東百貨竹北店周邊住宅交易最為熱絡,今年前7個月交易量達244件,其次是高雄義享天地A館的158件,第三名為A19環球購物中心,以131件的成交量緊跟在後。 房價漲幅和交易量居冠的遠東百貨竹北店,還沒正式開張,就帶動周邊房市交易,永慶不動產竹北家樂城加盟店店東洪秋蘋表示,竹北大遠百位在縣治二期重劃區內,除了鄰近國道一號竹北交流道,更與喜來登飯店、AI智慧園區、體育場、竹北影城商場連成一氣,增添當地生活、休閒機能的豐富及便利性。 目前百貨周邊買方多為竹科上班族、新婚夫妻或首購族,主流產品為屋齡3~5年左右的大樓,3房加車位總價約1800~2000萬元。亦有換屋族喜愛的4房產品,屋齡3~5年總價已突破4000萬元;10年左右則是3200萬元~3500萬元可入手。

若是新成屋,開價普遍躍上5字頭。另外,除了剛性需求強勁外,不少人也會選擇購買套房產品,自住兼置產,尤其屋齡10年上下、總價落在500~680萬元的大樓,銷售最好。 9月底甫試營運的環球購物中心桃園A19,為機場捷運A19桃園體育園區站與商場共構的複合式購物中心,永慶不動產青埔IKEA加盟店店長許昊衡指出,購物中心開幕後,讓生活機能大幅提升,周邊以屋齡5年內、含車位的1房1廳或小2房2廳為主流產品,總價大約落在1000萬元~1300萬元左右,附近小3房產品也是詢問度不斷,近3年來房價漲幅約30%,總價行情約1500萬元左右,新建案更即將站上每坪45萬元。 南紡購物中心位平實重劃區 1字頭買得到 台南南紡置地廣場又稱南紡購物中心A2館,今年3月底正式開幕,是目前台南最新、規模最大的百貨公司,台慶不動產台南公園北安加盟店店長林靖燁表示,南紡置地廣場周邊機能完善,坐擁2.1萬坪平實公園綠地環境,距離國道一號大灣交流道車程更不到5分鐘,且就位在近期台南最夯的平實營區重劃區內,未來市府規劃在此設置捷運平實轉運站、捷運路網轉乘點,吸引不少南科工作族群陸續進駐。 林靖燁說,南紡周邊屬東區精華地段,土地價格較高,目前大樓新案3房開價都要3、4字頭了,中古屋部分,屋齡15~20年的透天厝,總價約1500萬元起跳。

若屋齡25~40年的大樓、華廈,也有1字頭產品,總價約500~900萬可入手。許多首購族、青年成家或小家庭客群,會傾向找屋齡30~35年的中古物件,房價相對新屋便宜,內部重新裝潢自住也是不錯的選擇。 高雄義享天地A館也在今年正式亮相,集結萬豪酒店、特色美食、親子育樂生活、購物於一身,台慶不動產高雄富國明華加盟店店長林哲諭指出,義享天地座落於熱鬧的大順一路上,周邊有COSTCO大順店、龍華市場,鄰近捷運紅線凹子底站。區內物件選擇多,以屋齡10~20年、2房的中古大樓買氣最熱絡。未來周邊還有富邦人壽龍華國小BOT案、聯上停35 BOT案等百貨商城開發案,有機會創造出北高雄的黃金百貨生活圈。

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3、岡山周圍新投資逾4300億 新規劃大樓3年內挑戰3字頭

2021/10/26 文/記者林耀文

根據最新統計,岡山周圍高科技業新投資金額超過4300億元,將提供約1.2萬個就業機會,加上捷運紅線延伸與民間影城消費廣場建設,吸引多家品牌建商卡位精華地,在岡山成屋缺貨的供需不均情勢持續下,新規劃大樓3年後可望挑戰3字頭。 岡山區坐擁周圍工業區與鄰近的路竹、橋頭科學園區開發建設,帶來大量工作機會與就業人口,蛋黃區的商業區地價已站上6字頭,鄰近岡山的台南科學園區高雄園區(路科),近來包括記憶體大廠華邦電將陸續投資3350億元,砷化鎵大廠穩懋將投資850億元、PCB軟板業者臻鼎將投資117億元,華新科將投資75億元設廠等,總投資金額逾4300億元,預計引進就業人口逾1.2萬人。

全聯實業3年前在高雄岡山本洲產業園區投資9.8億元,打造自動化物流中心,20日再以約13.8億元得標同樣位於本洲產業園區內萬坪土地,將分2期投入共80億元建置智慧化冷鏈物流中心。(圖:高市府經發局提供) 超市龍頭全聯實業2018年在高雄岡山本洲產業園區投資9.8億元,打造自動化物流中心,20日再以約13.8億元得標同樣位於本洲產業園區內萬坪土地,將分2期投入共80億元建置智慧化冷鏈物流中心,滿足消費者對新鮮冷藏及冷凍食品的高度需求。 高市府經發局長廖泰翔表示,為推動岡山本洲產業園區資產活化,今(2021)年7月經發局進行「管理及商業服務使用」的萬坪土地標售,吸引超市龍頭全聯以約13.8億元金額得標,昨正式核准全聯承購。全聯將分2期投入共80億元建置智慧化冷鏈物流中心,市府也將媒合在地新創企業、農特產品與全聯合作,以大帶小開拓商機,將高雄的優質產品銷往全台各地。

經發局指出,秀泰集團已確定將進駐今年底前完工的「岡山樂購站前廣場」,該廣場A區街邊店已於今年4月起陸續開幕,包含UNIQLO、NET、藏壽司和健身工廠等知名業者都已進駐,至於B區複合商場及影城將由秀泰集團經營,預計明年1月開幕,將是岡山首座大型複合式商場與電影院。 岡山區坐擁周圍工業區與鄰近路竹、橋頭科學園區開發建設,帶來大量工作機會與就業人口,蛋黃區的商業區地價已站上6字頭。 市調顯示,看好岡山房市可望在高科技人口持續進駐刺激,包括隆大營建、達麗建設、皇苑建設、雄崗建設等品牌建商紛紛搶進岡山精華區土地,將陸續規劃高質感大樓。龍悅廣告最新調查統計,目前岡山、燕巢區的成屋僅剩44戶可售,預售屋推案約792戶,成屋供給將面臨缺貨期。 熟稔岡山房市與土地市場的雄崗建設董事長林清吉認為,岡山近年來發展迅速,同時重大建設持續推動,除了周圍有多個工業區,岡山更位於路科與橋科的高科技S廊道核心地帶,同時捷運紅線延伸路竹、高醫岡山分院、達麗樂購廣場等建設,帶動購屋需求提高,坐擁水岸綠意優美賞景條件的景觀換屋大樓卻供給稀有,3年內在高科技人才陸續進駐下,岡山景觀換屋大樓售價可望向上挑戰3字頭。

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4、紡織廠土地活化 營運吃補丸

2021/10/25 工商時報 袁延壽

通膨隱憂,萬物皆漲,有土地資產、營運又成長的族群,可望成為市場震盪下攻守兼備的標的;市場指出,遠東新(1402)、南紡(1440)、國產建材實業(2504)因手中近期有土地進行開發,且今年業績有顯著成長,應會是因應通膨亂流中,穩定的投資標的。 遠東新在全台有57萬坪的土地資產,其中,土地面積約24公頃的板橋遠東通訊園區持續在開發中,今年第四季,總銷面積約7,000坪的住宅大樓,預計可完工公開銷售。 另外,桃園內壢廠也提出開發計畫,新開發計畫將包含住宅專區、商業專區、醫療專用區&公共設施用地。 除土地資產開發,遠東新今年的紡纖本業營運表現也有顯著成長,不論是R-PET的產能、以及越南新產線的擴充,都將為遠東新2022年營運注入新成長動能。 國際棉價大漲,激勵南紡棉紗、化纖本業的營運績效在2021年呈近十多年以來最曜眼的一年;今年前三季合併營收150.21億元,年增19.24%,上半年稅後淨利21.35億元,EPS 1.29元。

在本業之外的土地資產開發,南紡在全台有超過22萬坪土地,其中,持續開發中的南紡台南購物中心共分三期,一期已在2014年開幕營運,投資20億的二期商場也在去年12月試營運,第三期的5,700坪土地將朝住宅規畫,預計三年後推出。 另外,南紡台南仁德廠開發計畫,也在去年第四季上路;依南紡規劃,仁德暨化纖廠區土地資產活化規劃,是將既有46公頃工業區土地轉型為「南紡科技園區(TST PARK)」,規劃以5G、AI智慧相關產業為園區產業發展主軸,滿足5G產業需求的全方位科技園區。 市場估,以當地目前市場行情及可開發樓地板面積計,南紡科技園區開發完成後,未來總銷金額將超過350億元。 國內預拌混凝土龍頭廠國產建材,手中庫存訂單上看二年,且毛利較高的豪宅建案及科技廠辦出貨比例提升,使用高端混凝土的比例超過三成以上 ,預期今年出貨及獲利能力都會是近十多年來的高峰。 國產建材南港廠開發案則已進入實質開發階段,此案已獲台北市都市更新委員會決議通過。基地將規劃為A、B兩重建區段,開發興建完工後,國產約可分回4.6萬建坪,預計今年底取得建照。

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