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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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台北市信義區兒福B1-1基地公辦都更案自2020年9月向台北市政府申請報核，並於2021年9月台北市都市更新及爭議處理審議會第492次會議審議通過，於2021年10月28日正式核定公告，預計將於2021年底舉辦開工動土典禮，可望於3年內順利完工。 國家住宅及都市更新中心(以下簡稱國家住都中心)表示，本案是信義兒福公辦都更的第一顆種子，結合國家住都中心及出資人國美建設團隊的專業經驗，並以「回家真好」作為規劃及設計主軸，融入在地社區對家的期盼與需求，本案也規劃取得鑽石級綠建築標章、黃金級智慧建築標章及耐震標章，並營造全齡安居的好宅社區。
國家住都中心說明，本案1至3樓將作為台北兒童福利中心幼兒園的新址，對於孩子來說，幼兒園也是他們的第二個家，且本案採取先建後拆的方式，使台北兒童福利中心的教學及營運不會因為都市更新工程而中斷，未來在本案完工後，幼兒園預計於2025年回新家進駐，續創百年樹人大業。而4樓以上則規劃作集合住宅，由國家住都中心分回之住宅將配合行政院住宅政策，優先提供出租住宅，部分亦可協助周邊老舊社區做都市更新安置使用，使都市更新的連鎖效益逐步擴散，讓更多人可以在都更過程中近鄰安居。 未來信義兒福基地的招商案件將陸續推出，期盼業界先進繼續支持，一同合作推動公辦都更，完整信義兒福公辦都更版圖，共創國家級都市更新典範。
根據財政部促參司統計，各縣市政府今年前三季招商概況，以新北市簽約19件、70.6億元表現最佳，暫居招商王寶座，其簽約件數與金額皆領先群雄，其次為高雄市簽約2案、25.2億元，第三名則為新竹市簽約2案、22.5億元。 另其他六都如台北市為9案、4.1億元；台南市為2案、3.8億元；桃園市6案、1.7億元；而台中市為2案、0.3億元居六都之末。 不過，台北市前三季簽約金雖不到5億元，但10月有台北士林科技園區地上權大案進帳，估計簽約金額將增加40億元，有望超車高雄成為招商亞軍。
財政部促參司28日公布統計2021年前三季我國促參招商簽約金為368億元（包括中央政府機關240億元、地方政府128億元）創近四年同期新低，年減五成左右，主要為疫情影響招商時程與民間企業投資意願，部分大案簽約時程可能延後至2022年。 促參司表示，今年受疫情影響，一年一度的促參招商大會改採線上招商，原本規劃推出99案、推案金額2023億元，但因疫情影響，部分招商案來不及召開公聽會導致時程延宕，目前僅推出不到30案、推案金額僅千億元左右，估計今年各大促參案可能將延後至明年推出。
近來高雄市「城中城」大火慘劇，加上大台北出現罕見震度4級地震，讓老屋安全問題再度受到重視，據住展雜誌統計推估，2017～2021年北市成功重建（含都更、危老）的老屋戶數約17161宅，平均每年約3432宅，而據內政部不動產資訊平台房屋稅籍統計，2021年Q2台北市屋齡逾30年以上的老屋共642,941宅，依5年每年老屋平均重建速度計算，則全數老房子重建完成約需187.3年。 住展雜誌研發長何世昌表示，北市近幾年來重建效率飛速前進，從「區間車」變成「自強號」，雖然目前仍需近2百年，但與最早時統計需近千餘年相比，老屋悉數重建所需時間已大幅度減少。
新北市近年老屋重建速度雖已加快，但仍比北市略慢，住展雜誌統計推估資料顯示，新北市2017～2021年、約5年間成功重建的老屋戶數約9,925宅，平均每年約1,985宅。據內政部不動產資訊平台房屋稅籍統計，2021年Q2新北市屋齡逾30年以上的老屋共777,360宅，老房子重建完成約需391.6年。 大台北老屋重建速度加快的主因，最關鍵的是危老重建條例實施，其次因近年房市景氣復甦，建商願意給予較優渥的分回條件，提升了屋主參與重建意願。 觀察台北市12個行政區，屋齡30年以上的老屋宅數前3多的依序為大安、士林、中山區，其中大安區老屋高達81,536宅。老屋數量最少的是南港，僅23,914宅，不過南港住宅存量也是北市最低，全區不到4萬宅。
近5年每年平均重建效率偏低的區域，如信義、士林、松山、大安等區，大部份為蛋黃區。 精華區改建速度慢 屋主條件要求高 何世昌分析，北市精華區老屋重建效率慢的原因，應該和屋主分回期望值較高有關，以信義、大安區來說，雖然房價水準高，建商多有意願想插旗重建，但屋主普遍希望較高的分回條件，因此重建整合難度頗高，信義區老屋重建完成需約426年，大安區則需339年。 反觀蛋白區如大同、南港，老屋重建一輪分別僅需76年、85年，另文山、萬華亦僅需149年、146年，重建效率大多比蛋黃區快。 何世昌認為，由於天災人禍等因素衝擊，喚醒國人重視居住安全議題，還有政府積極推動老屋重建，更為重建推了關鍵一把。若接下來幾年房市景氣續旺，且營造成本漲勢獲得控制的話，老屋重建可望持續加速。
房地合一稅今年上半年稅額直逼去年全年度表現。業者分析，房地合一2.0從宣布到7月上路時間很短，不過，今年上半年申報件數與稅額都相當驚人，顯見延長閉鎖期確實達到威嚇效果。 根據財政部針對房地合一稅的最新統計，今年上半年件數與稅額均直逼去年全年度表現。其中，稅額部分，今年上半年總稅額達新台幣121.6億元，相較去年全年近130億元，已達到去年度約93%；今年上半年件數達4.7萬件，對比去年約7.5萬件，已達約62%。
住商不動產企畫研究室資深經理徐佳馨指出，房地合一稅2.0從宣布到上路時間很短，不過在件數與稅額上表現驚人，顯見閉鎖期延長確實達到威嚇效果。 徐佳馨說明，房地合一2.0除了擴大課稅範圍、降低扣除成本上限，20%稅率門檻從2年延長至5年，許多適用房地合一制度的屋主也因此試圖提前出售，並且反映在稅收件數和稅額上。值得注意的是，稅額大量增加，除了繳稅戶增加外，也顯現房價漲幅也回吐到稅收內。 根據資料顯示，去年是房地合一上路以來稅收與稅額最高的一年，今年有極高機率超越去年表現。她說，從各稅率來看，除政策剛上路時期外，往後數年均以20%為繳稅大宗，其次為45%。不過，時間也是成本之一，若所有權人發現苗頭不對，提前殺出的也大有人在。如果都撐過一年的所有權人，可能會選擇多忍一下以達到20%稅率。不過2.0上路後，所有權人是不是想多撐一下，仍值得觀察。 大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，房地合一稅2.0不僅是持有時間延長，可扣抵部分也從5%降到3%，並且設定30萬元為上限。建議近年買屋的購屋人一定要留下裝潢、服務費等相關費用發票，避免未來轉手時無法扣抵，讓自身權益受損。
經濟部28日再添3家企業共斥資近103億元擴大投資台灣。其中，最受矚目的是台灣第一大電子氣體製造商聯亞科技，配合半導體客戶擴廠，計劃斥資逾86億元在竹科及中科興建新廠，連同既有銅鑼廠、南科廠及竹科廠導入智慧化機械設備，做為台灣半導體產業最堅實的後盾。 投資台灣事務所28日通過3家，包括台商回台方案的喬崴進科技及秀育企業、根留企業方案的聯亞科技。截至目前「投資台灣三大方案」已吸引1,034家企業超過1兆3,966億元投資，預估創造11萬5,341個本國就業機會，後續尚有61家企業排隊待審。 其中，聯亞科主要供應高純度電子級氣體給科學園區內知名半導體大廠，在北中南各地均設有廠房。
經濟部表示，由於台灣半導體產業在全球位居領導及關鍵性地位，且預估未來持續強勁成長，帶動電子級氣體需求暢旺。為配合半導體客戶擴廠，聯亞科技計劃斥資逾86億元、招募本國員工56人，在竹科及中科興建新廠，連同既有銅鑼廠、南科廠及竹科廠導入智慧化機械設備，同時引入LMPC、ROC、PLC及ERP等系統，大幅提升產能與效能。 而秀育企業是專業模具設計暨製造廠，擁有40多年塑膠射出成品的生產經驗，以自有品牌「SHO-U」深耕國際市場。受國際政經局勢影響，客戶要求轉移中國生產基地，再加上疫情肆虐，居家辦公蔚為風潮，有回台設廠急迫性與必要性，計劃斥資11億元在彰化秀水鄉興建廠房，擴增智慧化電腦3C產線，精進製程、提升生產效率。 另國際大型數控裝備知名品牌喬崴進科技長期研發數值控制工具機、設計與製造，供應給航太、交通、能源、軍工等產業設備零件與模具製造。受美中貿易戰影響，中國銷往美國金屬加工中心機被加增關稅，因應客戶需求規劃把安徽生產量能移回台灣，為此斥資近6億元在南投草屯興建二期廠房，導入智慧機械並運用雲端及網路系統提供給客戶即時訊息，建構智慧機械產業平台，持續擴大全球市場版圖。
來自日本的知名連鎖賣場「唐吉訶德」，今年初在西門町開幕打響第一砲。看好台灣市場，2館也已找好地點，不出日本選址模式，就選在3C、學生族群重鎮「光華商場」的八德商圈。網友認為，「唐吉訶德」沒有前進東區，真的是神操作！ 由於「唐吉訶德」展店要求大坪數空間，2館一度傳出鎖定台北車站館前路原H&M店面。根據經濟部商工登記資料顯示，「唐吉訶德」除了西門分公司，本月26日又設立忠孝新生分公司，地址就在八德路一段55號，2館地點正式曝光。
據了解，站前商圈不復當年繁榮，館前路一帶的交通狀況更是大問題；東區雖沒落，店租仍居高不下；南西商圈則找不到適合地點。幾經尋覓，最後找到鄰近光華商場、由全球人壽興建的「希望廣場」大樓。 八德商圈除了光華商場、三創園區，更匯集建國高架橋和市民大道這兩條台北市交通要道，建高甚至銜接國道1號，方便林口、桃園民眾北上朝聖；北捷忠孝新生站有藍線、黃線，論交通絕對便利。 最重要的，是隔壁就有北科大，符合「唐吉訶德」客群特性，連稍遠一點的華山文創園區，都是潛在目標。網友讚嘆，日本人做事真的很仔細，找到一個CP值超高的據點，相信未來可以帶動當地另一波商機。
政府與民間積極開發投資，帶動南港商辦租金行情增溫，根據實價登錄顯示，「潤泰南港車站大樓」15樓今年7月實價租金達每坪2,722元，創下南港區域新高，「聯合經貿廣場」租金也達每坪2,200元。商仲業者分析，南港可開發的素地大、開發動能強，將是未來台北蛋白區最有潛力的商辦聚落。 台北市蛋黃區商辦供給短缺，空置率屢創新低，租金行情上揚，信義計劃區A辦站上每坪4,000元大關，市區不少商辦更上看每坪3,000元，也帶動南港自去年起，精華地段因規劃較佳、屋齡新穎的商辦租金單價，紛紛站上每坪2,000元大關。 信義全球資產總經理柯宏安表示，近年企業對於大面積、屋齡較新的營運空間需求增加，但台北市中心區新辦公供給有限，南港目前租金水準有機會吸引原在市中心商圈老舊A辦的企業，在租金成本考量下轉進南港。 未來南港不少具商辦規劃的開發案將陸續完工，大型新開發案群聚，為區域發展帶來嶄新樣貌，市場對南港未來的新辦公聚落有所期待，也提早反應在租金行情上。
不過南港未來三至七年間商辦大量空間釋出，屆時區域租金行情可能產生較大波動。 信義全球資產調查顯示，以南港屋齡較新商辦來說，靠近南港車站區域較受青睞，因有高鐵、台鐵、捷運，一日往返中南部，對於有跨區域據點或客戶服務的企業，具交通便捷吸引力，此區租金屢創新高，平均租金行情每坪約1,800～2,400元；其次是南軟園區周遭的商辦，科技產業群聚，平均租金行情落在每坪1,600～2,200元。 南港屋齡較新的廠辦平均租金落在每坪1,000～1,500元，與內科廠辦相比，內科為民間投資帶動區域發展，再形成產業聚落，而南港則是由政府政策引導區域發展，整體規劃完善，租金相對較內科為高。
近半年金融業的理財商品銷售爭議及糾紛頻傳，台銀27日舉辦大型論壇，聚焦在公平待客、理財風控、企業誠信等三大面向，包括財長蘇建榮、法務部長蔡清祥及金管會主委黃天牧三大部會首長都親自出席。 至於金融業除多家金融機構參與，九大公股行庫的董總更幾乎全體參加，其中金管會副主委蕭翠玲與金融消費評議中心董事長林志潔，各以「企業文化與誠信價值」，以及「從消費者主體性的建立論公平待客原則實踐」為題演講，台銀總經理許志文則主持聚焦理財業務推動的風控座談，並對人事關懷、資訊科技、以及廉能法遵等三大主題進行討論。 除了理財業務競爭激烈，行庫近期也爭取科學園區商機，更積極遷址分行，像是台銀、兆豐銀近來都有遷址分行到科學園區的相關布局，其中台銀進軍內科，將其新湖分行遷址內湖科學園區，兆豐銀將旗下高雄加工出口區分行遷址至新落成的前瞻聯合辦公大樓，更名為兆豐銀行「高雄科技園區分行」。
台銀董事長呂桔誠指出，此次台銀遷址移師內湖科學園區，特別選用台銀人壽所持有的不動產，同時也提升了台銀人壽的營運收益，可說整合集團資源、創造子公司雙贏；「內湖科技園區」聚集眾多企業營運總部、高科技產業，就業人口超過12萬人，金融需求商機龐大，台銀一年前即啟動遷址計畫。 兆豐銀行則將原本的高雄加工出口區分行遷址並改名「高雄科技園區分行」；兆豐銀在大台北地區亦重作分行地點布局，將位於松江路上的城北分行執照，轉移到林口新設分行。 兆豐銀分析，林口龜山地區近幾年來發展蓬勃，因為距離鄰近雙北都會區生活機能相近，再加上機捷完工營運後交通便利性高，為其發展優勢，因此將北市的分行據點遷至林口，未來房貸業務會成為林口分行其中一項重點業務。 兆豐銀指出，2021年首季桃園市民眾購屋最熱門區段，以重劃區居多，又以龜山區最熱銷，已吸引許多年輕首購族和換屋族進住。
據信義全球資產公司最新統計，台北市市區辦公商圈空置率已降至2%以下，來到1.74%，為歷年新低。內科商圈空置率也降至3.3%，呈現西湖、文德、舊宗段皆搶手的狀況。新供給銜接不及、企業需求動能多元且強勁、屋主在疫情考量下提高續租態度，都是帶來低空置率的主因。 台北市區辦公商圈的平均空置率續低，由上季2.43%下降至1.74%，七個商圈中就有六個商圈的空置率在2％以下。信義全球資產公司總經理柯宏安表示，空置率續低的原因有幾個：一、不少即將完工大樓已預招租或自用，整體台北辦公空間呈現缺貨狀況。二、老舊商辦投入危老都更讓現有供給減少，租戶必須另覓空間搬遷，其中不少企業往內科移動。三、大型企業因應發展，持續有總部空間舊換新需求。四、市區商圈雖有企業移動至內科，但在網購電商、網路遊戲、軟體研發等產業的擴張動能下，銜接遞補原有空置空間。五、考量疫情變數，屋主多願意以彈性條件留住承租方避免空置損失。
內科商圈部分，企業持續移入，平均空置率也續降，由上季5.28%下降至3.3%。除了大型企業來此找大坪數廠辦作為總部或員工訓練中心，另外中小型企業所需的50-100坪左右標準面積空間，租賃去化速度也加快，都讓內科整體廠辦空置率大幅下降，其中文德段因受惠於鄰近西湖段滿載的外溢效果，空置有感下降，這也連帶吸引了許多上市櫃企業在此購樓，例如台灣立訊精密買下虹新銳科技整棟樓、中國信託資產管理買下國瑞集團台北總部整棟樓。 柯宏安分析，空置率是不動產空間市場的一項統計數據，但數字背後更重要的本質意義是，台灣企業在疫情衝擊下仍穩健發展，整體產業成長才能支撐出這樣的低空置率，更有助商辦市場健康發展，這才是更難能可貴的。未來短期內台北市中心商圈在新辦公供給不足下，空置率低檔現象將維持一段時間，而此狀況預估也會連動支撐商辦的售價、租金。
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