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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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營建成本、工資雙漲，衝擊建商買賣土地和不動產、銀行評估授信貸款成數，恐會脫節、失真，中華民國不動產估價師公會全國聯合會1日宣布，調整不動產估價所提列的營建施工費，全台「營造或施工費標準表」平均調高20～40％，跟上營建成本飆高速度。 預料此舉，將有助於建商購買土地成本估算，以及銀行建築融資取得金額增加。 中華民國不動產估價師公會全聯會理事長郭國任1日表示，不動產估價師執行不動產估價時，在提列營建成本及相關費用、以及建商開發的利潤率等方面，全聯會都會製定有「第四號公報」作為評估依據；其中「營造或施工費標準表」，是按建物不同主體構造種類及地區定期檢討並公告。 郭國任表示，近年營建工程材料類及勞務類雙漲趨勢，愈來愈明顯，在工料雙漲壓力下，許多建商、銀行紛紛向估價師反應，估價依據的營建成本，已跟不上實際上漲的速度，因此全聯會宣布自11月1日起，正式啟動修正「第四號公報」，並公告施行，漲幅營建造價約20～40％，以反應營建成本的漲幅。
估價師全聯會表示，「營造或施工費標準表」的營建工程物價製定標準，是跟著行政院主計處發佈的營造工程物價總指數，一起連動，前一次製定基準日期，是在2018年4月，不過，現階段依據行政院主計處發佈的2020年12月營造工程物價總指數，兩者相比，總指數只上漲約4.5％，與市場營造成本實際漲幅達20～30％，已顯不相當。 另外去年迄今疫情持續，衝擊缺工、缺料問題更嚴重，尤其缺工在台灣形成區域及產業的競爭，市場上形成短暫的大幅變動。 郭國任指出，為合理反映營建工程物價變動趨勢，估價師必須修正「營造或施工費標準表」，調高造價平均二到四成。
在調整過程，已檢視主計處統計2021年7月、2018年4月的營造及建築工程各類指數，水泥、工資、鋼骨構造等三類漲幅，分別約34％、12％、22％；另外，並綜合中華民國不動產聯盟總會、中華民國不動產開發商業同業公會全聯會的建議，在參酌不動產估價師各地方公會的調查結果，才予以修正調整。 央行近年來管控房市，建融成數越來越低，建商須負擔的準備資金壓力加重，在「營造或施工費標準表」平均調高20～40％之後，反應目前營建成本實際的漲幅，不僅有助於建商購買土地成本估算，更重要的是，在建商推案估價成本提高後，銀行建築融資取得金額相對也會增加；此外，在建商與地主合建推案上，可能有利建商分回成數。
最近通貨膨脹的議題成為各界關注的焦點，的確，自從1999年日本央行公開擁抱零利率政策，至今長達20年的時間，即使全球中央銀行聯手狂印鈔票，通貨膨脹也從未成為疑慮，直至今年，美國因為聯準會無限制量化寬鬆、COVID疫情的巨額財政補貼、對中國採行懲罰性關稅拉高進口成本、再加上供應鏈堵塞問題，美國連續創下新高的核心物價指數，讓通貨膨脹隱憂成為各界關注的焦點。 但是，美國聯準會主席鮑爾、主管拜登政府財政經濟大權的財政部長葉倫、歐洲央行總裁拉加德、以及日本央行總裁黑田東彥等主要財經決策者，面對居高不下的物價增長率，仍然堅持這只是暫時現象，也無意調高指標利率。
另外，市場通膨議題炒得火熱，美國短期票券利率快速上揚，但是長期公債利率卻風吹不動，華爾街對於媒體與經濟學家高喊的通膨憂慮，反應極為牛皮。 最奇特的則是中國，原物料成本造成生產者物價指數年增率在9月份創下10.7％、26年來最高的紀錄，但是廠商遽增的成本完全無法移轉給消費者，消費者物價指數年增率只有0.7％。中國9月PPI與CPI的差距高達10個百分點，為1993年以來最多，而1993年則是大家記憶深刻、中國房地產大跌、經濟衰退的危機年份。 我們一方面憂慮通貨膨脹可能迫在眉睫，但我們也要觀察幾個現象，首先，過去20餘年各國央行觀察通膨威脅的重要指標，是商業銀行放款餘額增長，總結來說，即使利率壓低至0，各國商業銀行的放款餘額增長卻持續躺平，遠低於M2/M1的增長，這是沒有實質需求，貨幣周轉率日益下滑的證明。
其次，自去年2月之後美國聯準會（Fed）無限制量化寬鬆狂印鈔票，美國的商業銀行放款餘額一度從2.35兆美元陡增突破3兆美元，但是2020年6月之後就一路下滑，到了今年10月20日已經跌回2.43兆美元，幾乎回到 COVID之前的原點。 第三個觀察點，大宗物資雖然此起彼落出現暴漲走勢，看起來卻是華爾街去年大炒龍頭科技股、今年大炒傳統績優股之後，獲利熱錢移轉目標的短線炒作，今年第二季被熱炒的大宗物資紛紛跌回起漲點，而黃豆還在創歷史新低。中國是熱炒商品物價最大的受害者，總理李克強帶著經濟團隊四處撲火，最近更對煤炭祭出每公噸人民幣440元的計畫價格，中國經濟內需已經冷卻，生產價格卻狂飆，政府與廠商苦不堪言。 第四點，中國可能變成全球經濟通縮的黑天鵝，先不考慮恒大倒債與房企債務危機，可能引爆房地產賣壓，最能反映中國大陸內需的手機銷售量，在今年第三季又下跌了9％，加上政府對網路遊戲、電商快遞、補教、娛樂等行業鐵腕整頓，產生大規模裁員與財務緊縮效應，還有，中國居民無法辦理護照出國，原本帶動世界消費的中國，國內國外的消費購買力都跌入負循環，如果最關鍵的房地產價格又失守，中國可能給全球帶來難以估計的通縮力量。
最後就是引爆美國物價上漲的通路成本暴漲，美國總統拜登在10月13日親自出手，徹底處理供應鏈堵塞問題，拜登找來洛杉磯港、長堤港的執行長，加上全國碼頭工會理事長，又把內陸運輸龍頭的UPS、FedEX、沃爾瑪等執行長找來，確認碼頭24小時清運、內陸運輸能量提升10～60％，沒有被拜登叫去白宮的各大零售通路也自動加入。 台灣航運股價持續崩跌是塞港問題解決的先行指標，如果拜登真的順利解決塞港問題，那麼許多公司為了「供應鏈問題」大增的庫存，可能在明年第一季就會進入去化庫存的逆向循環，出現訂單衰退、營收負增長的問題，到時大家討論的焦點，恐怕就會從通貨膨脹突然變成通貨緊縮了。
倒是四處肆虐的房地產泡沫，是各國政府難以應付的真實課題，最近全世界「房住不炒」的典範國家德國，都爆發房產泡沫危機，柏林市區房價在十年內上漲三倍，9月底德國的全國大選，首都柏林竟然出現要求將民營房地產公司持有24萬戶房產充公（政府買回）的公投議案，而且有超過100萬柏林市民、高達56.4％投出贊成票。 今年第三季有巴西、秘魯、墨西哥、智利、哥倫比亞、俄羅斯、土耳其、與韓國宣布調升利率，大多數南美國家是為了緩和國內資金外逃的現象，與我們擔心的全球通貨膨脹沒有直接關連，唯獨南韓是為了處理國內一路飆漲的房地產泡沫。 相較於通膨或通縮的爭辯，房地產炒作是零利率政策必然引爆的危機，歐洲房地產暴漲烽火遍地，連德國這種把房地產社會化的國家都難以壓抑房價，而韓國文在寅政府祭出二十幾道行政、財政打房政策都無法撲火，畏畏縮縮的升息照樣只會被房地產炒家看衰。台灣行政院所屬各部會與中央銀行，必須繼續緊盯國內外房地產情勢，嚴格執行已經公告的「打炒房」政策，並且隨時提出進一步的因應對策，第一時間撲滅炒作的火苗，絕對不可稍有鬆懈。
新北市議會2021年11月1日市政總質詢，市長侯友宜針對都市更新、土地重劃配回的土地利用表示，所有公有土地的重新利用，第一在活化經濟，讓市有土地帶動周邊發展；第二運用公益回饋空間來照顧長者、孩童及弱勢族群。市長也就新莊派出所、新莊行政園區、三重果菜市場等都更案，以及土城行政園區再造計畫、瑞芳山坡地解編進度、泰山區泰友里海砂屋、虎豹潭溺水意外封閉梳子壩等議題一一答詢。 侯友宜指出，市府團隊致力土地更新與活化，並以都市重劃翻轉新北市，提供市民更好的生活環境，同時帶動經濟蓬勃發展，其公益回饋空間也會與市民分享。新北市住宅政策多元，除與中央合作積極興建4萬戶社會住宅，較具彈性的租金補貼政策也頗受市民肯定，2020年計有3.2萬戶申請，數量為全國最多，市府會持續滾動檢討，讓住宅政策更符合市民需求。 針對新莊派出所公辦都更案已於2021年6月核定，預計興建2棟住宅大樓、修復武德殿，以及文化服務回饋設施等，2024年完工後市府可分回234戶(含公益設施)。
侯友宜表示，屆時將再全面盤點轄內社會住宅數量的供給與需求，分回住宅的232戶也會視市民需求作規劃，這些數量並不算在與中央合蓋的4萬戶中，未來只要市民有需求，都更也做得快，就有更多社會住宅，如有剩餘量也可做其他利用規劃。 有關新莊行政園區都更案仍在審議階段，新建工程包括新莊分局、地政事務所、戶政事務所等。侯友宜強調，公有土地活化絕不犧牲公共利益，市府團隊會秉持公權力捍衛大眾權益，並就近尋找適合的地點為市民服務，守護當地治安。 對於議員關注三重果菜市場都更案，侯友宜說，都市計畫仍在調整及分配空間比例，市府一定保留公益照護空間，提升原有工作環境，確保既有攤商權益，並將三重果菜市場打造成智慧化、現代化的觀光休閒市場，滿足攤商需求也符合居民生活，創造雙贏。財政局長李泰興補充說，該案正在審議階段，三重果菜市場異地遷建，涉及到住商、分回等比例調整，實施者正在做規劃，市府會再邀集相關單位討論，做綜合性評估，分回的空間將以公益設施為優先。
至於，土城行政園區再造計畫，侯友宜表示，土城行政園區再造是一項活化土地工程，讓原有建物更具價值，以及增加樓地板面積、公益使用空間，並帶動地方發展。公辦都更及其回饋空間一定以公益使用為主。城鄉局長黃國峰補充說明，原址的辦公單位都會盡量留在原地，也會提供地方需要的藝文展演空間，以及增設托老、托幼中心等公益設施，並爭取停車位供市民使用。 質詢中，有議員關切瑞芳山坡地解編進度，侯友宜指出，四腳亭、瑞芳火車站、瑞芳第二產業園區周遭山坡地解編規劃區域，2021年一月份已送中央審查，希望2022年初解編。市長承諾加快腳步，依照最新國土計畫，配合擴大都市發展計畫辦理。 另有關議員關心泰山區泰友里海砂屋問題，侯友宜表示，住宅鑑定為海砂屋應該拆除重建，但法治社會，市府仍須依法行政，期待住戶盡快談妥法定比例，市府就可依都更規定行使公權力，全力為民服務。侯友宜也特別請託議會趕快通過自治條例，讓公權力合法且迅速地介入解決海砂屋問題，保障民眾居住安全。 此外，對於日前虎豹潭發生溺水意外而暫時封閉梳子壩，侯友宜強調，絕對不是為封閉而封閉，意外發生當下為保全相關證據利於檢調單位調查，第一時間封閉梳子壩屬必要措施。侯市長再次呼籲大眾對大自然存敬畏之心，從事戶外活動要充分準備、關注天氣變化，以及從小培養應變能力，以確保自身安全。
新建案指標─國泰房地產指數發布最新調查數據，協同主持人、房產學者章定煊指出，第3季全國房價指數不只上升4.05%，旁邊還出現了三個+，這種情況在過去很難出現，需要各地一起發熱才有辦法讓價格推上這種漲幅。 他表示，這樣的價格變動，已遠超過反映營造成本，應該是建商看準民眾對通膨的恐懼，與房價預期上漲的心理，已構成羊群效應買氣，放膽調漲價格的結果。目前各地推案市場市況還在升溫，第4季數據預料還會更熱。 根據國泰房地產指數調查，第3季全國共推出214個新案，戶數共20,182戶，總推案金額為3,392億。多數地區都是價量俱揚，高雄成交價單季上揚近7%最多，台中房價單季也上漲近6%，全國則較上季上漲4.05%，平均成交價達31.9萬元。
國泰房地產指數以△表示穩定，+、-表示小幅波動。++ / --表示中幅波動。+++/---表示大幅波動。 章定煊指出，過去國內房市不是北熱南冷，就是北冷南熱，而且推案量跟銷售率會呈現反向關係，推案量大，銷售率多會下滑，因此在全國單一項目上，要呈現+++，並不容易，但第3季打破慣例。 調查顯示，在全國綜合評估圖表中，不只成交價也大幅增加（三個+），推案量也大幅增加（三個+），而且30天銷售率也大幅增加（三個+），顯示民眾追價的氣勢非常強烈，房市已熱到爆。 他表示，國泰30天銷售率，是指新推個案在開案的一個月銷售率，代表新推個案剛正式推案出來第一個月的銷售氣勢。如果有潛銷，市調人員會把潛銷的數字扣掉，有些個案在後續銷售會倒吃甘蔗，有些個案後續銷售會虎頭蛇尾。他通常以10%銷售率當作及格點。如果達到10%，依他過去觀察經驗，差不多一年會結案。如果7%以下就會陷入長期抗戰，一路賣到開工、結構體，甚至完工了還在繼續賣。 另外，超過10%，接近15%，差不多三、四個月就能結案，一般來說最長也不會拖過半年。如果超過15%就是所謂的熱銷案，三個月大概就能結案。
財政部南區國稅局表示，房地合一稅制自2016年實施已逾五年，國稅局在實務上處理申報案件最常見五大錯誤，包括繼承成本申報錯誤、未拆分共有房地費用、證明文件未備齊，還有個人未申報交換房地或交易虧損。 官員指出，民眾繼承或受贈取得房地，必須依照受贈或繼承當下的房屋評定現值及公告土地現值，再按政府發布消費者物價指數調整後價值做為取得成本。 例如民眾是在2019年受贈取得一戶台北市房地，當時房屋與土地現值約900萬元，若在2021年9月轉賣，則取得成本必須依照2019年到2021年物價漲幅2.16％計算調整為919.44萬元。
而台灣多數家庭會將房地傳承給子女，形成多數人共同持有祖產情況，如果共有人出售共有房地時，應共同負擔成本費用，按照持分比例拆分成本或費用。但部分共同持有人明明只有不到一半的持有權，申報房地合一稅卻列報全額成本，等同於虛報成本費用。 官員也指出，個人申報房地合一稅時，必須檢附買入、賣出的買賣契約書、收付價款證明、成本以及必要費用憑證等，常常有民眾列報扣除裝修費用，但是僅提供估價單，沒有合法支付憑證，因估價單可找多家裝潢店開價，所以國稅局無法認定為實際成本，民眾還是要提供實際有支付的證明才能認列成本抵稅。 此外，部分民眾誤認為交換房地或交易虧損可以免申報，為實務上最常見的錯誤情況。官員表示，交換房地等同於交易，不論有沒有收取款項，民眾還是要申報房地合一稅。 不過，如果是個人提供自有土地與營利事業合建分屋或參與都更，因為個人是提供土地換取房屋，沒有產生價差而收取價金情形，可免辦房地合一稅申報。 而交易虧損雖然免課稅，但官員指出，民眾必須在房屋、土地完成所有權移轉登記日後30天內至國稅局填寫房地合一稅申報書，其虧損額度可在當年度及後續三年抵減房地合一交易所得。
永聯物流開發與聯華置產今（1）日宣布，將於物流倉儲密度高的桃園楊梅地區，共同打造高規格、高效率、高智能的大型智慧物流園區，為有倉儲與物流服務需求的企業建立物流設施及網絡。 永聯2014年創立，目前永聯全台共有6座物流園區，管理超過50萬平方米的倉庫，且有超過15萬平方米的倉庫仍在建置，規模持續成長。其中以「資源共享」結合「規模經濟」概念而打造的產業專倉，更是符合新世代物流產業的最佳範例，無論是紅酒專倉、電商專倉及冷鏈園區等，皆吸引眾多品牌進駐。 聯華置產為聯華實業投資控股公司旗下子公司，主要業務為管理集團之商業大樓、廠房及土地等不動產開發與租賃，本次與永聯的此項策略合作，是聯華置產以全新的策略思維與視角，積極跨出傳統領域以多元方式活化資產，開創更大業務發展空間及資產價值。
本次結盟是永聯首度與國泰人壽以外的大型機構型投資人合作，期望透過與異業夥伴跨界合作的模式，掌握多元化商機，逐步瞄準供應鏈與資源重組的趨勢，迎接全通路零售時代來臨。永聯與聯華置產看好台灣物流倉儲因疫情後經濟發展的前景，此次合作將透過彼此的專業分工，於聯華置產位於楊梅富岡之閒置土地，著手建設現代化智慧物流設施，活化集團的土地資產，一起構築在地榮光新視界，共同強化疫後台灣企業的韌性與競爭力。
土地稀缺，建商轉進校園補倉。新竹第一所招收外僑生、創校40年的「新竹荷蘭國際學校」，實登資料顯示，其近900坪土地與建物7月份以2億300萬元售出，經查謄本，買家為6位自然人，登記地址透露背景是「鑫奕建設」、「鑫輝建設」，雙雙為新竹建商。在地房仲認為，新竹近期各區推案順暢，國際學校坐落地具備生活機能，房價又相對便宜、每坪約30萬元，推判校地未來改建住宅大樓不無可能。 位於新竹市香山區、走美國學制的「新竹荷蘭國際學校」，是域內第一所外僑學校，1981年由荷蘭飛利浦公司創立，供員工子女學習，1988年變更為獨立運作的教育機構，因應學生人數增加，該校2007年自延平一路、向教會租借的場地，喬遷至現址香山區牛埔東路290號。據悉，「新竹荷蘭國際學校」提供幼稚園至12年級的國際課程，每一學年註冊費及學費約要33萬元。 實登揭露，該校屋齡14年，內部54房3廳21衛7月出現買賣紀錄，建物總面積1652.19坪，土地移轉面積近900坪，以2億300萬元售出；經查謄本，協力買下荷蘭國際學校的自然人達6位，其中李女、曾女、葉女占比較高，共擁房地逾8成持份。
按登記地址、公司代表人及董事姓氏等資訊進一步推敲，發現持份人多數有「鑫奕建設」、「鑫陞建設」、「鑫輝建設」背景，3家皆為深耕新竹多年的在地建商。記者致電詢問建設公司有關校地規劃，然截稿前未有回應，而多次撥打校方電話，亦無法接通。 對此，《住宅週報》社長陸敬民說，建設公司以個人名義持有校方資產，可能是對教育事業有興趣而進行的轉投資項目，亦不排除是規劃未來土地、資產活化，而提前布局。營建業觸及教育事業，在新竹已有前例，比如康乃爾雙語中小學，其關係企業為合石建設，在事業體考量下，確實可見多角化經營案例。 台灣房屋牛埔直營店經營主管曾振榮分析，「新竹荷蘭國際學校」坐落牛埔生活圈，相較東區、竹北，這帶因鄰近有香山工業區，夾雜零星廠辦，大面積的建地不多，「不過學校附近有香山國小、公園、全聯、香山區公所，交通跟生活機能兼具，目前新案平均單價約30萬元，跟炒翻天的它區相比，存在價格優勢」。 永慶不動產竹北實易加盟店店東觀察指出，新竹現在每區房市都熱絡，新推案銷售順暢，比如香山區去年推的鴻柏鴻儒、宏邑邑居、富源左岸等案賣得都很好，跟東區、竹北新案單價上衝到5、6字頭，香山區房價相較親民，還停留在30～35萬內，而「新竹荷蘭國際學校」坐落住宅使用分區，若校地未來改建住宅大樓，不無可能。
鄉林（5531）雙喜臨門，集團在四川成都綜合投資案、總共七個地塊，合計總銷人民幣150億元（約新台幣645億元），1日終於傳出開花結果喜訊，先前因成都鳳凰山機場搬遷延宕，一度停工五年，現在航管確定解除並復工。 預計最快年底R6住宅項目開始潛銷，R4總銷100億元住宅預計於2022年第二季接棒開賣，可望挹注2022年業績明顯衝高。 另外，鄉林總銷16億元的新北市新莊「鄉林淳真」，年底將完工交屋，屆時業績可望明顯成長，兩岸呈現雙喜臨門。 鄉林1日表示，成都案目前售樓中心、樣品屋已完成，預計11月起R6住宅項目開始銷售，今年底到2022年初取得售樓證後就可正式開賣，可望貢獻2022年營收。 鄉林集團指出，成都案因為鳳凰山機場搬遷延宕，航管也未能解除，所以蓋到15樓後，一度停工五年，當地政府通知鄉林正式解除航管，可以恢復施工，目前基地旁的銷售接待中心與樣品屋在上月已完工，全案終於開花結果。
鄉林表示，成都案總共有七個地塊，總基地面積約為289畝，包括房產住宅，商住，店面與涵碧樓酒店等，總銷約新台幣645億元，採分期開發，預計三～四年完工。 其中第一期住宅項目R6，總銷新台幣約100億元，最快11月開始潛銷；R4住宅項目也同步復工，總銷約新台幣100億元，2022年第二季接棒銷售。 鄉林表示，雖然成都案時程比預期要遞延，但是「期待是值得的，果實也會很甜美」，因為當地房價也由以前土地取得時的行情價每平米人民幣8000元，漲到現在已到每平方米2萬元以上。 鄉林表示，成都案復工的同時，最近也完成貸款，現在所有的資金已經到位，在成都案完成準備銷售後，後續興建與銷售，近期都會全力啟動。 鄉林上半年以銷售新成屋為主，稅後純損5.2億元，每股淨損0.53元；新莊「鄉林淳真」將在年底完工交屋，總銷16億元、共66戶，業績可望再攀升。
整體來說，一樓仍是大宗，可是在2~5樓，甚至更高樓層也頗受青睞，地下室也有一席之地；許多行業已不鍾情於一樓，寧可選擇較高樓層樽節租金，把預算轉往其他方面運用；更有意思的是，堅守一樓的業主以30年以上的老字號者為多，經營一定時間以上的業者反而勇敢轉向其他樓層，同時，都會區在高租金下，讓業者轉向其他樓層，中南部與花東地區的業者或因習慣，或因區域建物型態多為透天等理由，仍有9成以上仍登記在一樓。 在業種上，彩券、典當與檳榔業因為營業特性，多數仍維持在一樓，但某些營業面積大，例如月子中心與健身房，或是以專業吸引客戶追隨的產業，如保險、專利人與報關行等，就會轉進其他樓層，甚至於地下室以節省開支。
從統計觀之，足堪證明經營型態越趨多元；扣除店面租金高的因素外，原因有三。 其一，多元型態的微型創業興起。新創者為求生存多數會精算成本，對於營業所在地也會斤斤計較。 其二，社群媒體帶來行銷革命。業主有舞台展示自己的競爭優勢，創造屬於自己的聲量與主導權，並能和客戶產生連結與互動。 其三，電商與外送平台提供了新選項。電商與外送縮短了企業與消費者間最後一哩路的距離，雖然抽成不低，卻也業主解決金流與物流的問題，促使選店更充滿彈性。 科技來自人性，也改變產業生態，疫情加速了消費者們轉向虛擬世界的趨勢，其逐漸衍生擴大的生態圈，無形中也帶來新商機。目前看來，經營者們在各式平台上重新拿回聲量與主導權。反觀店面雖然不可能完全消失，可是在高房價、低投報的後疫情下，房東們是得換換「一店三代，永遠不敗」的思維了。
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