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歐亞不動產估價師聯合事務所
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實價登錄2.0上路四個月，全台各地預售案價格全都露！根據預售屋實價登錄顯示，六都高價個案台北市集中在敦化南北路，新北市板橋新埔、新店大坪林及央北三區鼎立，桃園青埔特區一支獨秀，中南台灣高價個案則是多點遍地開花，帶動各地房天花板一路向上墊高。 根據樂居網統計，六都近一年來最高單價預售案前10名，台北市以敦化北路「璞永敦仰」平均每坪194萬最高、直逼200萬大關，新北市則以板橋新埔「達永冬慶」每坪74.5萬元最高，台中市七期「聯聚瑞安」、高雄市愛河畔「京梧桐」均站上6字頭，桃園青埔「中悅ITC」每坪44萬元居冠，台南則以東區平實重劃區的「和宜世界巨星」高達每坪37萬元最高。
土地價格居高不下、營建成本上漲，擔憂通膨效應的追價買盤出籠，供需結構向賣方市場傾斜，拉出今年疫情趨緩後的房市一波熱潮，多數預售推案普遍銷售率不錯，過去較少推案的區域、品牌規劃具優勢、或熱門重劃區的預售個案調高價格屢見不鮮，領銜一步步墊高了預售市場房價認同。 觀察這波房市熱潮下各地高價預售案，台北市敦化南北路三大指標案，「璞永敦仰」、「富邦藝樹」二案均逼近每坪200萬大關，「衍見築」每坪156萬元，此外不乏位於市黃蛋區、都更或危老改建的小基地個案。 新北市以板橋新埔站房價最高，三大指標案除了「達永冬慶」外，「欣璞綻」、「潤泰鼎峰」均近7字頭，新店央北重劃區包括「聯上澐朗」、「宏普Grand Park」等多案，房價亦達每坪65萬元以上。
桃園預售高價個案集中在近年迅速發展的青埔地區，桃園前10大高價個案中就有七個位於青埔，房價普遍站上4字頭；台中市除了過去的七期重劃區外，高價個案區段也逐步擴及到水湳經貿園區、中科、單元一等地。 過往房價最低的台南，預售推案房價漲幅最為驚人，不僅東區平實重劃區的「和宜世界巨星」高達每坪37萬元，不少位於永康市區、北區鄭子寮、安平五期、安南九份子的預售案都在每坪32萬以上，即使過去屬低價蛋殼區的善化，新案「桂田磐古」均價也站上3字頭。
高雄城中城大火，也讓外界關注危老都更問題，北市議員戴錫欽披露，雙北市府在審理危老建物的都更案兩樣情，新北市核准率高達91％，但北市卻因增訂「主觀且人治」法令，導致駁回率高達80％，炮轟市長柯文哲宣稱大力推動都更根本玩假的；柯文哲允諾檢討改善。 2019年都更條例修法，有條件降低「危老都更戶的同意門檻比例」，即所有權人可依「都更條例第10條」向市府申請以優先畫定、迅行畫定更新地區的方式，降低同意戶門檻比例。 戴錫欽表示，新北市府在受理此類件案時積極任事，迄今共受理11件，核准10件，核准率達91％；但北市受理5件、核准1件，駁回率高達80％。
戴錫欽認為，雙北相差甚大的原因為「台北市政府受理土地及合法建築物所有權人提議畫定更新地區實施辦法」第7條中，要求都更應視整體都市發展、原社會經濟關係、整體景觀等，導致申請案被以不同的理由駁回，或用道德勸說方式讓申請人撤案，「台北又輸了」，質疑柯市府成天說大力推動都更，根本是玩假的。 戴錫欽表示，城中城大火事件後，北市府僅列「14處高風險大樓」進行如作秀般的演訓，危老都更重建依然牛步，14處僅有萬象大樓、信維大樓、芝麻大廈有優先畫定。 戴要求北市府檢討畫訂辦法第7條的必要性，並針對列管的高風險大樓主動評估優先畫定、迅行畫定。 柯文哲坦言，第7條的確會讓人感覺在阻擋都更，將檢討改善；北市都發局長黃一平表示，近期已著手檢討自畫都更，盼讓都市更新更有彈性。
中央銀行管制全體國銀的土建融案利率最低1.8％起跳，但也有唯一的例外，就是都更及危老重建案，日前更已出現逼近1.4％的利率水準。 行庫指出，由於政府鼓勵都更及危老重建，因此在三年前已經修法將都更、危老這兩種類型的土建融案，排除在銀行法第72條之2的限制範圍外，同時在利率定價方面，職司金檢的央行或金管會都未要求所謂的「最低下限」，因此，先前都更及危老重建的利率低於1.7％已成常態，大多數介於1.65～1.7％，現在由於市場競爭激烈，最低利率甚至已經降到瀕臨1.4％的水準。
國銀主管分析，最主要是危老都更可以「一魚兩吃」，首先是能不被計入銀行法第72條之2的不動產放款上限，對銀行就已經是極大的誘因，可以因此去化更多存款；再者，由於都更及危老，都更實施者都必須在銀行先開立存款專戶，等於銀行還得到一筆活存資金，可以將這些低成本的資金再拿去拆款或其他資金運用。 由於競爭激烈，因此即使都更案及危老重建有一定的整合風險，銀行還是樂得投入，除了利率，另一個「奇觀」，就是對某些都更案，即使有風險，但銀行寧可用大量徵提保證人的方式進行，也不輕言放棄。
國銀主管指出，就曾見過某些個案，承作銀行幾乎一口氣把都更實施者、建商一整個家族兩、三口人都徵提進來做保證人，加強承作的擔保性，這在一般的土建融案早就放棄了，可見銀行對都更案及危老重建看重的程度。 但也有銀行業者示警，相較於都更和危老的利率愈殺愈低，近一年來由於鋼筋水泥等與建材相關的原物料，以及人工成本都在上漲，因此，現在建商的每坪造價成本已經增加四成，價格風險可說日益提高，因此儘管是政策所鼓勵的業務，但都更及危老的利率每況愈下，其實並不符合銀行的風險訂價原則，相關風險也因而大增。
房市買氣熱絡，台中建商加碼購地，從台中一路買到彰化、南投、雲林，甚至台南、高雄也不放過；往北從苗栗、新竹買到桃園、新北。富宇近日購入新竹縣寶山鄉寶山段逾3,000坪土地，由於土地鄰近寶山水庫，絕美湖景及藝術氛圍擁有「秘境」之稱，最快將於2022年推出景觀度假宅。 此外，鎖定首購市場的櫻花建設，購地範圍更加廣泛，目前庫存土地在台中、彰化縣與新竹縣，9月斥資約5.3億元取得桃園中壢913坪土地，10月再砸近8億元購入台南永康逾千坪土地；富旺進軍苗栗、新竹、雲林與高雄楠梓，目前已陸續推案；豐謙建設跨足新竹、桃園推案，位於竹北的完銷案「豐謙Vita」，總銷約21億元，力拚2022年第四季完工。
據悉，新竹縣寶山水庫一帶，唯一的咖啡館「沙湖壢咖啡」，是隱藏在山林之中的湖景咖啡兼藝術空間，湖畔幽靜氛圍、吊橋及石板步道，是近年逐漸打開知名度的湖畔秘境。富宇地產斥資4.1億元購入的寶山段沙湖壢小段土地，位於山湖路旁，基地面積達3,273餘坪，天然環境條件罕見，預期新案將主打環湖景觀及度假條件，朝景觀度假宅及大坪數方向規劃。
富宇地產總經理鍾堯明表示，不僅六都房市動能強勁，新竹建地日趨稀有，天然景觀條件好的大面積土地更是少，雖營建業目前面臨缺工、缺料問題，導致建築成本暴增，但富宇2022年推案計畫不變，維持每年一至二案的推案節奏。 富宇第四季即將推出新竹縣新豐鄉坪頂段新案「明星樂」，鄰近明新科大，基地位於明新十街、明新八街及明新三街口，產品規劃26至32坪、二至三房，目前售價與總銷尚未確定。 第四季還將於台中推出「大悅」預售案，基地位於清水區中興北街，規劃兩房24坪、三房34坪的純住家產品，總銷約8.5億元。鍾堯明說，在海空交通利多及建設、生活機能加持下，是清水區少見、由七期建築團隊擘劃的五星級飯店宅。
惠譽國際信評最新分析，疫情全球大流行刺激亞太區各市場的自用住宅槓桿率走升，家庭債務與GDP比重接近歷史高位，使得銀行機構和二胎房貸市場的曝險更明顯；其中台灣自用住宅貸款占GDP比為85％，在亞太區中排名第五。 惠譽分析師團隊認為，流入不動產市場的資金愈多、自用住宅融資貸款等家庭債務占GDP的比重愈高，不僅對借款人、銀行機構都會不利，在後疫情時代將迎向利率上升、經濟放緩、就業市場結構改變等多重影響下，潛藏的社會風險更大。 各國央行因應疫情衝擊所作的降息、救濟紓困措施，帶給銀行間競逐家庭客戶和小微企業客戶，提供更低的融資利率、方便自用住宅的抵押貸款，結果卻加速了家庭債務的增加，許多亞太地區市場的家庭債務與GDP比重接近歷史高位，惠譽統計，像澳洲來到128％、韓國94％、紐西蘭93％等。 惠譽分析師團隊指出，疫情期間各地住宅房地產價格跟漲，暫時緩解資產質量風險，但市場對貸款利率小幅上漲的預期，可能會推高2022年的家庭債務，估計將會增加銀行業在因應景氣急劇變動或長期低迷的脆弱一面。
繼房貸和聯貸利率之後，土建融利率也成為央行金檢國銀不動產放款業務殺價競爭的重點。金融圈人士透露，央行已畫定土建融利率的紅線為1.8％，只要是和土建融有關放款，不論是自貸案或聯貸案，都不可低於此一水準。影響所及，所有建商依其財力、營運狀況等條件，平均土建融利率上揚的幅度會在15～20個基點（1基點是0.01百分點），且多數建商適用的利率可能會超過1.9％，甚至2％以上。 據指出，已有不少銀行因為所承作的土建融案利率低於1.8％，遭央行要求改善。
其中，央行雖然要求國銀的聯貸利率不得低於1.7％，但若該聯貸案是屬土建融案、土地開發範疇，就不可僅以1.7％定價，而必須再提高10個基點到1.8％。 銀行業者指出，相較於土建融聯貸案的利率比起一般聯貸案必須多出10個基點，土建融的自貸案利率受影響的程度更大。先前許多企業主為了躲避聯貸案的1.7％「天條」，因此「化聯貸為自貸」，把原本擬做聯貸的融資額度，分拆成好幾包辦理自貸，這樣利率可以降40、50個基點到約1.2％、1.3％，這些企業主亦包括建商在內，但未來即使是自貸案，只要資金用途是土建融，都必須提高至1.8％。
據指出，先前對土建融案的利率，銀行對有些所謂A級（指規模大，在國內不動產企業集團排名名列前茅的客戶）最低甚至已逼近1.6％，這些都引起央行注意，認為建商不分大小，銀行都應該對土建融的貸款利率做最起碼的把關，因此已陸續向銀行提出相關的糾正、改善要求。 國銀主管指出，央行的選擇性信用管制措施，不論是在土建融或是房貸，「明面」上雖然都只有管到寬限期、成數，但事實上連利率央行也在管，只是並非訴諸於白紙黑字的文字，而是用「道德勸說」，且這個「道德勸說」的利率水準，已藉由央行的金檢發揮出具有威力的拘束效果，包括土建融，或是房貸的一房、二房、豪宅貸款利率均是如此。
地標拔地而起 都巿樣貌更新 為了重現西區風華，台北市政府積極推動「西區門戶」、「中正萬華復興」等計畫，還拆除忠孝橋引道，不僅讓沉寂已久的北門重現於世人眼前，更是西區軸線翻轉的開始。 「未來西區火車站附近將有逾10棟的摩天大樓。」信義房屋企研室專案經理曾敬德指出，眾多地標建築拔地而起，有助西區翻轉，都巿樣貌也會跟著改變，西區翻轉不再淪於口號。 趙正義表示，近年來台北車站附近公民營辦公商場重建、新建大樓如雨後春筍，除台北雙星C1D1外，往西邊一點，還有台鐵的E1、E2也會招商，另台北舊巿議會已標出去、北門郵局重建容積率也拉到800％，將改建為摩天雙塔，傳聞金管會、證交所等「金融F4」都將遷入，皇翔台汽北站案也將由飯店改做辦公。 「商用不動產要有聚集經濟！」趙正義指出，比較多的辦公大樓群聚於此，較有機會真正形成西區的門戶。
他推估，在2025年後新的A辦陸續釋出，會新增20萬坪樓地板面積，屆時西區翻轉定將實現，受惠聚集經濟，辦公、商場等商用不動產需求會更強。在機捷、高鐵等助益下，形成一個國際級的辦公商圈，吸引國際級、全國性的企業進駐，可望與東區辦公商圈並駕齊驅。 機捷高鐵加持 國際企業進駐 舊大樓的設計規畫多半已無法滿足現行產業轉型、人員擴編等需求。根據統計，台北市有近49％A級辦公大樓屋齡已逾20年，在企業為整合分散各地或各樓層的辦公室，傾向尋找新型態大坪數辦公空間做為總部使用，以及疫後員工更重視辦公環境的留才考量，辦公巿場將掀起一股換屋潮。 曾敬德指出，根據信義房屋成交資料顯示，近四年來，中正、大同、萬華區住宅價格持續走揚，目前較4年前房價成長幅度分別為8.5％、20.5％、13.5％。 預期在商圈辦公商場的蓬勃發展下，也將帶動住家價格進一步向上攀升。
美國第三季商用不動產銷售額創新高，無視專家一再發出新冠疫情會侵蝕不動產價值的警告。 數據公司Real Capital Analytics指第三季供出租用途的公寓大樓、生命科學實驗室、供電子商務物流中心使用的工業大樓等商用不動產銷售額逾1,930億美元，創季度銷售額新高紀錄，較疫情爆發前的2019年同期金額大增19％。 首季到第三季累計金額4,621億美元，也創歷年來同期金額新高紀錄，較2019年同期增加10％。 前三季公寓大樓、實驗室和物流中心等銷售，是商用不動產裡最熱門項目，抵銷掉辦公大樓、飯店和商場等買氣下滑，對整體商用不動產銷售的影響。辦公大樓和商場的銷售，過去是推動商用不動產價格上漲的主要動能。 投資巨頭百仕通（Blackstone）美洲不動產部主管梅吉（Nadeem Meghji）說，隨著經濟走出疫情陰霾，已實質看到大量產業的基本面快速好轉而吸引投資人注意。
Real Capital指百仕通是2021年來美國商用不動產最大買家。其強調目前商用不產榮景跟過去不同，2021年是有相對大量的單一產權買賣交易，而不是投資大戶搶購不動產公司和有多重產權的投資組合。 Real Capital副總裁科斯特洛（Jim Costello）指投資人搶購商用不動產，部份原因是租金等收益高於債券。許多退休基金光靠債券投資是無法達到8％報酬率目標。 2020年疫情衝擊美國衰退，許多專家預估商用不動產價格暴跌但結果並未發生。除了大戶準備銀彈想趁房市大跌時撿便宜外，聯準會迅速降息和大規模買債，讓許多財困業主得到低成本融資來續命。 數據商Trepp指2021年1月到9月，金融機構向不動產業主放款1,020億美元，是2007年以來，按任何連續九個月期計算的最高放款金額。
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