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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
中信金持續看好明年房市穩定成長，以及疫情後消費動能大增，與升息環境，估台灣明年經濟成長率3.5％，長期平均值落在％， 物價年增率可望下滑至1.5％，在美國聯準會（Fed）明年啟動升息，台灣央行最快明年第2季至第3季，估升息1碼（0.25個百分點)。 面對2022年，中信金財務長邱雅玲昨（23）日指出，內需將成推動台灣經濟主要力量，台灣景氣已連續八個月維持熱度很高的紅燈，表現優於亞洲其他經濟體，如果明年全球經濟表現穩定，對台灣出口為正貢獻，因此看好明年台灣景氣。 邱雅玲說，美國聯準會將在明年升息，因為是回到正常貨幣政策，因此對市場景氣影響有限，但台灣央行為了讓熱錢不失去秩序，有機會在明年啟動升息循環，最快升息時間點落在第2季至第3季，估升息1碼。 利率與新台幣匯價也有關係，邱雅玲分析，明年新台幣將受到兩大力量拉扯，估計將落在28元波動。第一力量為新台幣需求偏多。邱雅玲說，因壽險業商品策略調整、政府鼓勵加速台商資金陸續匯回、稅制調整不利於台商資金存放海外，估國人海外金融資流出將減少。
但第二力量，則將因美國升息、熱錢流回美國，而吸引資金流出。 房市部分，看好房市有基本盤支撐，包含台商回台、科技業增加產能以及投資、剛性自住需求；另外，子公司中信銀剛標到公教人員築巢優利貸款。邱雅玲說，上述兩大力量相加，料明年中信銀房貸量能穩定成長。但中信金仍提醒，明年仍有五大風險需要注意，包括政治活動、美國減少購債與貨幣政策改變引發市場動盪、供應鏈瓶頸緩解的速度快或慢、大陸房地產的狀況所造成的金融潛在風險、疫情不確定因素。 針對法人關切全球通膨問題，邱雅玲說，供應鏈問題明年估可緩解，短期全球物價上漲與通膨壓力將緩和，但長期物價基於製造成本增加、全球推動乾淨能源，不會像過去那麼低。
經濟部23日公布10月工業生產指數為134.93，雖較前月下降，但仍創歷年同月新高，年增11.25％、寫下連續21個月正成長。經濟部表示，雖遇上歐美年終採購旺季、農曆春節前的拉貨效應，但全球經濟仍面臨變種病毒肆虐，以及供應鏈失序等不確定因素，預計11月表現持平，但全年表現仍有機會突破歷年新高。 另受惠全球經濟穩定成長，終端需求續強，再加上新興科技應用持續擴展，10月製造業生產指數136.72，同創歷年同月新高，年增11.53％，亦連續第21個月正成長。 值得注意的是，製造業生產指數表現不如上月預估，統計處副處長黃偉傑指出，在資訊電子產業中發現，包括電子零組件業、電腦電子光學製品業、機械設備業都呈現月減，與上月廠商動向調查不同。
從主要行業來看，電子零組件業年增15.72％，為連續第23個月二位數正成長，為推升製造業生產成長主要貢獻來源。黃偉傑解釋，因5G、高效能運算等應用需求持續，帶動半導體等相關電子零組件產量續居高檔，加上大尺寸工控及商用面板需求延續而增產。 其中積體電路業指數創歷年同月新高，年增14.72％，為連續24個月二位數成長；液晶面板及組件業指數年增17.98％，為連續19個月正成長。 電腦電子產品及光學製品業10月年增4.88％，主因儲存裝置需求續強，以及廠商擴增國內產能，加上虛擬實境裝置、汽車電子控制器生產上揚，但行動裝置鏡頭因高階手機鏡頭訂單縮減而減產，抵銷部分增幅。 傳統產業部分，黃偉傑指出，因全球市場景氣復甦，以及數位轉型驅動廠商設備投資意願，加上終端產品及基建需求持續增溫，帶動機械、上游鋼鐵及塑化原料增產，致機械設備業、基本金屬業、化學原材料業分別年增25.05％、9.02％及2.71％。 展望未來，黃偉傑表示，全球經濟仍面臨變種病毒肆虐，以及供應鏈失序等不確定因素，但隨著全球疫苗施打率提升，主要國家積極推動基礎建設，加上歐美年終採購旺季、農曆春節前的備貨需求接續釋出，以及新興科技應用、企業數位轉型持續拓展，均有助推升製造業生產動能延續，預估11月製造業指數將月增0.1％至2.1％、年增9.7％至11.9％。
未來房市如何？合庫在23日法說會上，用「價漲量增」來形容。合庫認為，在自住的剛性需求，以及通膨助漲下，房市將有「價漲量增」表現，特別是110年第四季在疫情趨緩之後，信心回穩、市場資金充沛，利率低檔，加上建材價格上揚及缺工不斷，均將使房價不易下降。 根據合庫最新統計，9月底，個人房貸餘額5741億，至第三季，成長5.5％以上，而截至10月底成長量更多，房貸餘額達5786億，較去年5454億，成長331億，比率成長增至6％；而截至10月底止，土建融1532億，較去年底成長224億，較去年底成長率超過17%；合庫指出，目前不動產放款，距離銀行法第72條之2，尚可成長439億，9月份的比率為28.72％，在土建融業務上，未來仍維持慎審樂觀，將擇優質建商承作。
合庫分析，去年下半年因疫情影響淡化，再加上房貸利率維持低檔，以及境外資金回流發酵，市場需求回溫，成交量開始成長，統計109年1-12月買賣成交量達32.66萬棟，較去年同期30.03萬棟成長8.76％，至於110年1-8月成交量22.1萬棟，較去年同期20.02萬棟成長10.39％，房市景氣呈現復甦成長，隨著國內疫情在9月份後逐漸趨緩，民眾看屋意願回升，加上剛性需求、利率維持低檔及通膨助漲下，雖央行及政府相關部會穩定房價的政策陸續推出，但六都加新竹縣市房價均呈現價漲量增表現。 展望110年第四季，合庫認為，在疫苗施打覆蓋率逐步提升及疫情趨緩之下，有助於房市信心回穩，且因市場資金充沛、利率維持低檔，再加上目前的建材報價上揚、缺工問題不斷，導致成本面因素也不易讓房價有下跌的空間，故預計未來半年國內房價短期內尚難有下跌空間。 而除了銀行法第72條之2，合庫亦對不動產放款另設有「總量控管機制」；合庫指出，合庫放款向來有行業別設限，營建業也有訂定承作限額，和各地區可承作的上限，會適時調整各地區限額，以作風險管控。
新北市長達20年的塭仔圳市地重劃區，屬農牧地卻被蓋上違章工廠，民眾群起反彈卻難以改善，去年底市府公告拆遷，因行政作業不及，目前仍有90家業者尚未搬離。距年底搬遷期限不到2個月，議員批市府應檢討作業流程。加強輔導；地政局表示先前受疫情影響延宕，如今會盡快發放補償金。 塭仔圳總面積396公頃，有上千家業者、近7000間鐵皮屋，2015年內政部審議通過後，新北市府去年底公告分2期拆遷，第1區有近3000間，目前只剩13間因搬遷速度較慢尚未完成；第2區作業則到年底，433家業者已有150家搬遷，198家也準備搬遷，尚有90家因拆遷補償費用未發放，未決定搬遷時間。 業者表示，塭仔圳多為租金便宜的農地，很難用同價格找到同條件、價位土地租用，部分業者也未領到拆遷補償費，依然停留現場。 議員賴秋媚表示，2個月前曾接獲廠商反映補償金未入帳，當時曾向市府詢問，得知是銀行作業問題。
拆遷補償費用預算去年已通過，有充裕資金和時間不應出現這種問題，「市府應該要檢討」！ 議員鍾宏仁、蔡健棠表示，產業鏈被打破、業者收攤、勞工資遣及找地不易等問題都需後續解決，有的業者地上物拆遷無法獲補償，也希望市府輔導。 地政局重劃科專員張瑞雲說，今年5月受疫情影響衝擊補償金發放時程，但7月過後已加速。搬遷補償需辦理查估作業，部分廠家不滿意補償還要複估，作業時間被拉長。 市長侯友宜昨天前往三重一間工廠致贈租金補貼費48萬元，感謝廠家配合重劃搬遷。他說，新北市府盤點產業用地、廠房及辦公室等，提供媒合服務協助業者安遷，4月推出租金補助計畫，減輕業者資金負擔，減少衝突。 經發局表示，市府協助業者搬遷採一廠一卷、專人專責方式，協助解決問題，協助加速申請新廠建照、使照。地政局說，逾期搬遷不發自動搬遷獎勵金，也會強制拆除指標性違建，如有公共安全危險之虞或明顯延宕拆遷作業的建物。
新紡（1419）23日公告，子公司新光資產管理將處分台北市士林區陽明段土地給新光醫療財團法人，做為新光醫院擴建之用。新紡指出，處分利益約13.89億元。 新光資產所處分的土地共4,029.12平方公尺（約1,218.8坪），交易總金額16.3億元。據了解，新紡支持新光醫院擴建醫療病房及相關設施，在新光醫療財團法人有需求及購買意願，因此雙方以議價方式完成此交易。 新紡目前資本額為30億元，前三季稅後淨利3.99元，EPS 1.34元。新光資產管理此筆處
據金管會23日公布，10月國銀房貸逾放金額單月增加4億元，先前每月逾放金額都逐月下降，10月的表現是八個月以來房貸逾放金額首次增加；建築融資逾放金額在10月亦增加3億元，亦是六個月來首次增加，兩者合計增加7億元逾放金額，則是2020年10月之後，單月增加逾放金額最高。 銀行局主秘侯立洋表示，國銀房貸逾放比0.1％、建築融資逾放比0.08％，都相對偏低，由於放款持續增加，因此逾放金額增加，也算正常，目前看來金額並不大，不算特殊情況或市場有變化。 銀行房貸及建築融資持續成長，10月再增896億元，但由於存款增加速度更快等原因，10月底依銀行法72-1條規定上限30％來看，即不動產等放款餘額比9月增約1千億元，占銀行當月底存款加發行金融債餘額達26.84％，比9月僅上升0.01個百分點，沒有一家銀行超過29％，但有十家銀行介於28％～29％之間。
雖然政府打炒房、央行再次祭出選擇性信用管制，但房貸業務因有抵押品，且貸款者不會輕易不還錢，讓自己房子被拍賣，所以房貸利率雖不高，銀行仍視為攬客最佳工具，資產品質良好，又可去化資金，所以2021年銀行房貸餘額逐月增加，累計前十月已增加5,604億元，比2020年同期增貸數還多了上千億元，房貸業務年成長近7％。 建築融資則因金管會年初盯上八家比重相對偏高的銀行，前十月建築融資增貸金額2,860億元，只比2020年同期的增貸量多26億元，10月底建融餘額仍是比2020年底成長10％以上。 由於建築融資增貸速度放緩，第四季房貸加建融增幅似乎沒有2020年同期大，年底國銀房貸加上建築融資餘額，應無法突破12兆元。
商用不動產市場傳出喜訊。冠德建設位於新北市新店的「冠德市政廳」商辦大樓，23日被老牌食品大廠宏亞砸下2.79億元，收購20樓及停車位共525.69坪，作為企業總部使用；此一交易換算每坪成交價約56萬元，「冠德市政廳」平均交易創新北市商辦最高價紀錄。 宏亞23日公告，以2.79億元買下冠德建設位於新北市新店區北新路一段「冠德市政廳」20樓之2、3、5、6辦公室及停車位四個，合計買下土地持分47.93坪、建物約525.69坪。 負責交易案的超營實業董事長楊仁鈞表示，緊鄰捷運站的「冠德市政廳」，是全台第一個整合行政辦公大樓、運動中心、國際商辦及社區住宅大樓的行政園區，一直被視為帶動新店發展的指標大案。 根據內政部實價登錄揭露資訊顯示，「冠德市政廳」辦公大樓已揭露共12筆，每坪成交最高價在27樓，每坪成交行情約58.6萬元；其餘樓層大概分布在52.8萬～58.2萬元之間。 楊仁鈞表示，此次宏亞購置20樓辦公室，將作為未來企業總部之用，換算每坪取得價格約56萬元，算是符合合理行情，買到算賺到。
超營實業分析，新北市廠辦和商辦行情最高在新店，預售新屋每坪成交價都在45萬～50多萬元，中古屋則在40萬～41萬元；其次是三重，預售新屋每坪約45萬～46萬元；接下來是土城，每坪約40萬元。而「冠德市政廳」每坪實際成交落在50幾萬元，創新北市最高價紀錄。 冠德建設負責的新店區公所公辦都更案，占地面積達3,631坪，包括30層樓住宅大樓「冠德創新殿」、31層樓A級商辦大樓「冠德市政廳」，以及5層樓國民運動中心，總計三大棟建築物，串聯捷運綠線，成為新店的新亮點。其中「冠德市政廳」可售42戶，目前已宣告完銷。
國家住宅及都市更新中心（以下簡稱國家住都中心）主導之公辦都更案，「擬訂臺北市大同區大龍段一小段265地號等27筆(原25筆)土地都市更新事業計畫及權利變換計畫案」，於108年12月由麗寶建設股份有限公司得標；並於今(110)年11月順利核定公告實施。 本案於109年9月申請事業及權利變換計畫報核，歷經一年多的審議，終於在今年核定公告實施。基地更新後，北側將規劃商業空間、部分辦公及青創旅館，以及由臺北市政府分回之身心障礙者社區日間作業設施空間，增進公共利益，以達都市永續發展目標。 建築物外觀整體以垂直線條呈現輕盈感，臨庫倫街兩側均設置寬廣人行道，以喬木形塑綠蔭大道；南側基地由臺灣銀行股份有限公司分回，再回租予本案出資人麗寶建設股份有限公司，未來將進駐「福容大飯店」，結合美食購物廣場、親子休閒商店街等，連接捷運北淡線圓山站交通幅輳，帶動北大同地區發展。 國家住都中心表示，本案基地於民國98年起由臺灣銀行股份有限公司委託內政部營建署協助辦理都更作業，107年由國家住都中心接手，透過公、私協力及團隊努力下，順利完成這樁結合都市更新重建與活化臺銀資產長期出租經營典範。本案興建完成後，將結合花博園區提供臺北市民新生活休閒場域，期能為北大同大龍峒地區都市再生注入新活水。
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