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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
中央大學台灣經濟發展研究中心發布11月消費者信心指數（CCI）調查總指數為73.33點，較上月下降0.93點，已連續四個月下滑，但在上升指標中，幅度最多是「未來半年購買耐久性財貨時機」，反應房市熱絡及振興五倍券的效應。 CCI的六項分項指標，三項指標上升，上升幅度最多是「未來半年購買耐久性財貨時機」120.50點，較上個月上升3.7點。台經中心執行長吳大任表示，政府雖持續打炒房，加上原物料上漲使得營建成本增加，但調查顯示民眾投資房地產信心仍居高，也反應在11月的「購買房地產時機」指標月增3.55點至119.5點，創2020年4月調查以來新高。但耐久性財貨除房地產外，還包括家電與3C產品等，這部分應是與政府發放五倍券的效益有關。 上升幅度第二為「未來半年投資股票時機」48.8點，較上個月上升1.4點，調查時尚未受近期Omicron新變種病毒影響。另上升幅度第三是「未來半年國內就業機會」66.6點，較上個月上升0.05點。
三項指標下降以「未來半年家庭經濟狀況」81.95點最多，較上個月減5.15點。吳大任指出，民眾對物價上漲的擔憂，可能對家庭收支有影響，指標直接下探13個月來新低。下降幅度第二是「未來半年國內物價水準」35.45點，月減3.35點，高達95％認為物價還會再漲，對消費信心衝擊大。下降幅度最少是「未來半年國內經濟景氣」86.7點，較上個月下降2.2點。 從絕對水準來看，五項指標皆偏向悲觀，僅有「未來半年購買耐久性財貨時機」偏向樂觀。另「目前健康狀況」指標109.5點，較上月上升2.3點。「預期健康狀況」指標94.55點，較上個月上升3.6點。 11月CCI由中央大學台灣經濟發展研究中心主辦，輔仁大學AI人工智慧發展中心、健康力公司與台灣房屋調查協辦，調查期間為11月18日至21日，採電話訪問，電腦隨機抽樣，共訪問2,866位台灣地區20歲以上的民眾，在95％信心水準下，抽樣誤差為正負2.0個百分點。
為遏止預售屋炒作亂象，內政部擬再啟動《平均地權條例》修法，據悉目前有兩大方向，首先是評估禁止預售屋「換約」轉售，只能解約；其次則針對蓄意製造市場亂象者，將給予一定懲處，罰則正在討論中。 知情官員表示，修法正在內部討論及凝聚共識，會在評估衝擊後再送政院、立法院審查。 實價登錄2.0自今年7月正式上路，將預售屋也納入管理，必須在買賣簽約後30日內申報成交案件資訊，原本期待讓市場更為透明，然而近日市場傳出，由於預售屋實價登錄造假成本低、稽查不易，反而助漲房價。 面對這波炒作亂象，內政部早已高度關注，內部也正在研擬對策，預計將再啟動平均地權條例修法。 修法首先將針對預售屋，在前一次修法中，針對「紅單」轉售已經明確禁止，不過對於預售屋「換約」這塊，前次修法並未限制，官員表示，目前正討論禁止預售屋換約轉售的可行性。
市場上流傳預售屋炒作手法，就是以相對極低的成本，透過不斷轉手炒作獲利，同時也墊高價格，據悉，內政部研擬修法方向，是限制預售屋一旦簽約後「反悔」，就只能與建商解約，不能轉手換約，希望藉此遏止轉手炒作歪風。 不過官員也表示，制度上的變革一定會有衝擊，後續會持續蒐集各界意見，凝聚共識後再提出。 第二項修法方向則是針對「蓄意製造市場亂象」者，將會給予一定懲處，罰則正在討論中。 至於這把尺如何拿捏及定義？官員表示，還需要討論，主要目的是希望市場訊息能夠正確，避免讓錯誤訊息混淆視聽，影響市場穩定。 實價登錄三法在今年1月修正公布，禁止紅單轉售、預售屋成交後30日內須申報、預售屋契約納管、賦予機關查核權、最重可按次罰100萬元等修法重點，希望讓不動產成交資訊更即時、完整揭露。
住商機構統計旗下加盟店11月成交量，與10月相比，全台量減6%，高雄減17%最多，台北減9%居次，桃園、台南也都減少5%左右。 住商機構企研室資深經理徐佳馨分析，後疫時代資金充沛，房價漲勢難止，惟加價速度過快，使得買盤猶豫。其中高雄因台積電設廠拍板，價格一日三市，許多買方不願意埋單，使得交易表現趨緩，北市雖有供給少的先天優勢，但房價高居不下，也讓買氣趨軟。 根據住商機構企研室統計旗下加盟店成交業績，11月與10月相比量減6.6%，其中，台北市較上月減少9.4%，新北較上月增加1.2%，桃園較上月減少4.9%，台中較上月增加4.2%，，台南較上月減少5.4%，高雄較上月減少17%， 若與去年同期相比，則增加14.6%。
台北市較去年增加34%最多；新北年增23.8%，桃園年增15.2%，台南年增5.2%，高雄年增14.6%。六都僅台中年減1.3%。 徐佳馨指出，11月交易天數較少，從增減幅度來看，北市與高雄處於弱勢，但新北及台中表現搶眼，其他區域持平，市場在熱錢與通膨話題挹注下，短期不容易退燒。 大家房屋企研室副理郎美囡表示，營建成本高築議題不斷、資金狂潮竄入市場，市場預期將出現通膨壓力，且現階段利率仍在低檔，讓剛性自用買方進場更具信心，而置產型買方也有以不動產抗通膨的盤算，惟新案價格攀高，成屋市場價格或許較能貼近買方需求。
全台房價大漲，購屋坪數卻縮水！根據591調查，去年包括新竹縣市的全台七都購屋總價中位數為1,092萬元，今年來到1,154萬元；去年購屋坪數為34坪、今年則下滑至32.5坪，等於晚了一年購屋，平均得多付出62萬元總價、坪數縮水1.5坪的代價。其中，購屋最辛苦的為新竹市，單價年漲幅三成，晚一年買房就增加過百萬，且坪數縮水超過10％。 房價大漲，買房花更多成本、卻只能買到更小空間的情形日趨嚴重，尤其在雙北以外的都會區更明顯。調查顯示，全台七大都會區購屋單價全面上漲，除了雙北市外，其餘都會區單價漲幅均逾一成，又以新竹市漲幅達30％最高，新竹縣、市及台中市單價雙雙站上3字頭。 購屋總價除了台北市下修4.8％外，其餘都會區縣市均上漲，桃、竹、中增加逾一成，都站上800萬元，新竹市更達950萬元、逼近千萬，全台都會區僅剩南、高二都總價不到700萬元；至於平均購屋坪數，都會區縣市普遍縮水1～2坪。
591指出，各都會區購屋市場普遍面臨價格上漲，及坪數縮水的雙重壓力，其中，新竹市去年購屋總價中位數約828萬元，可買到約31.1坪的房子，但今年總價中位數提高到950萬元，卻只能買到約27.3坪的房子，等於晚一年買房平均總價就增加了122萬，坪數縮水幅度也是全台之冠、高達12.3％，在新竹買房已出現三個現象：「買房愈來愈難」、「買得愈來愈貴」、「住得愈來愈小」。 房地產業者指出，新竹房市擁有竹科客高所得族群的支撐，自去年以來精華地段新推案房價從每坪約30～35萬元，一路上調到4字頭、5字頭，甚至已有部分個案開價6字頭，供給緊縮加上追價買盤強勁，帶動整體房價上揚。
台中今年迎來首條捷運綠線正式通車，平均購屋總價已較去年成長約13％，除市區外，這波房市熱也燒到外圍「山海線」，海線包括清水、沙鹿房市，山線則有過去台中縣縣政中心的豐原區，部分屋齡近30年的產品，經過整理有望成交站上2字頭，逼近去年新成屋房價。 南台灣則因台積電效應，致使房價大漲，房價「一日三市」的情形不斷，591指出，雖目前台南、高雄總價中位數還尚在600餘萬元，為全台各大都會區最低，不過未來補漲可能性不容小覷。
縣府明年6月底前重評房屋稅稅基 屏東縣近幾年房價持續攀升，引發民眾關注，屏東縣政府財稅局透露，將針對房屋現值與房屋稅稅率同步檢討，尤其新成屋的房屋現值會優先調高。 部分商圈沒落地段可能調降 縣府財稅局長程俊指出，明年六月底前會召開屏東縣不動產評價委員會，重新評定房屋稅稅基，近來建築成本與人工成本大幅上揚，房屋現值調高的機率很大，尤其是新成屋的調幅會較大，房屋稅額也會跟著調高，但部分商圈沒落的地段，房屋現值可能調降。
議員提案調漲非自住稅率 屏東縣近幾年的房價上漲讓民眾非常「有感」，近日正逢縣議會開議，上週國民黨議員黃明賢提醒縣府注意房價上漲的問題，昨天民進黨議員洪明江則提案，建議縣府調漲非自住住宅的房屋稅率。 洪明江指出，屏東縣今年前三季漲幅逼近十五％，是全國第一，屏東縣很多人擁有好幾戶住宅，已有相當程度的囤房跡象，對於非自住住宅，屏東縣房屋稅自治條例規定採最低標準一點五％的單一稅率，縣府應研議調高稅率。 至今年第三季截止，屏東縣稅籍房屋住宅約二十九點二萬戶，全年房屋稅收約十三點八億元。目前全台只有台北市等四個縣市針對非自住住宅的房屋稅訂有差別稅率，台南市與高雄市確定跟進。 財部建議差別稅率 縣府評估 程俊表示，日前財政部召集屏東等縣市開會，建議縣市實施房屋稅的差別稅率，屏東縣擁有三戶以上住宅者約兩千兩百餘人，比例並不高，調高稅率對抑制房價的效果有限，仍會遵照財政部的指示進行評估。
據指出，繼土銀之後，包括兆豐、一銀、華銀、台企銀等五家公股行庫，已加入地上權房貸陣容，根據目前各大行庫所提出的地上權房貸條件，貸款利率大致以1.8％或1.95％為起跳利率、房貸成數最高七成，另外最長貸款期間大部分以20年為限，土銀則對首購族開放到30年，台企銀最長也到30年。 各大行庫裡，土銀最早提出，對於首購、非首購，貸款年限有30年、20年之分，同時首購最高成數可到七成，非首購則降至六成，基於風險控管，土銀對地上權的「整批性分戶」房貸，僅限於該筆地上權的權利金和建融，是在自家承作的地上權授信案，才願意受理其後的整批型分戶房貸，其他行庫則在觀望是否比照土銀也設置類似的把關機制。
根據各大行庫推出的專案內容，土銀、一銀、兆豐銀的利率都是1.8％起跳，兆豐銀和一銀最長貸款年限均訂為20年、放款成數最高均為七成；台企銀把放款期限延長至30年，但將利率拉高至1.95％來反映延長年限風險。台企銀另提一把關條件，亦即貸款年限加計30年，不得超過該地上權的剩餘存續年限，舉例來說，倘若該地上權剩餘年限50年，則貸款年限最多只能20年，若該地上權剩餘年限60年，則貸款可以最長30年作為貸款年限。 華銀除了貸款成數最高七成之外，不會給予寬限期，以控制放款風險，同時作為放款成數基準的鑑價，必須要由估價師來進行。
公股金融圈人士透露，許多行庫有助陣國有地地上權放款融資的建商，由於近來陸續進入「交屋期」，因此對於地上權房貸詢問熱度非常高，而隨著國有地地上權標售接連不斷，未來地上權房貸勢將成為一股新趨勢，各大行庫也因此從過去房貸一定要有擔保品的舊觀念走出，配合政策開發出新的地上權房貸專案，包括立委也要求未來國有地的地上權標售用途，應以開發社會住宅，或有社宅功能的平價宅為主，若能進而以地上權房貸結合，對小資族購屋亦更有幫助。 財長蘇建榮則回應，財政部已注意到購屋者對地上權房貸取得不易問題，已召公股行庫討論。 據公股金融圈人士指出，財部早從今年5月起，就召集公股行庫開會討論地上權房貸問題，八大行庫裡台銀、合庫、彰銀尚在研議中，預計今年底前地上權房貸專案也將出爐。
台中豪辦再傳億元交易！玉山金控（2884）今（29）日公告，代旗下子公司玉山銀行以總價3.28億餘元，購入台中七期新市政中心豪辦「聯聚中雍大廈」35樓450坪整層及10個停車位，在扣除車位之後，每坪單價約69萬元。 據了解，玉山銀行此次選擇進駐「聯聚中雍大廈」35樓，而非低樓層，主要看好中部是台商企業大本營，又是精密機械、自行車、航太等產業重鎮，未來將規劃作為私人銀行，鎖定台商企業主等高端客層。 「聯聚中雍大廈」稍早才實價揭露7樓戶約250坪，由台灣強發展公司以總價1.388億元購入，該公司負責人為擁有台中「重劃達人」稱號的陳重熙。
「聯聚中雍大廈」實價登錄已揭露46筆，每一筆都突破億元大關，被視為台中七期豪辦的指標。此案目前最高成交單價為39樓，扣除車位每坪約70萬元。 隨著玉山銀行的進駐，「聯聚中雍大廈」整體銷售率已突破八成；據了解，目前尚有一家台商製造業已洽購一整層，近期可望實價揭露。 而進駐「聯聚中雍大廈」的企業，不乏上市櫃及隱形冠軍，包括全球窗簾龍頭億豐工業、帽子大王全成製帽、全球精品鞋一哥九興控股、黏扣帶大王百和興業、富士松集團、無塵室設備大廠漢唐集成遺孀主導的中慶投資、大慶證券等。 「聯聚中雍大廈」位於台中新光三越、大遠百兩大旗艦百貨中間，規劃地下7層，地上39樓，總樓高192公尺，為新北以南，高雄以北最高建築，也是台北市以外身價最高的商辦產品。 專家分析，企業主願意砸重金入手七期頂級豪辦，主要考量整體投資環境對台中房市有利，企業積極入駐中部工業區，企業總部則選擇具指標、且交通便利的市中心作為企業門面。而七期因位處市政、金融、藝文核心，成為企業旗艦總部首選。
蝦皮店到店在疫後突然間如雨後春筍般林立，不少人擔心蝦皮來勢洶洶，恐怕掀起超商一波洗牌戰，對於各商圈店面發展也起了微妙變化。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，蝦皮從線上電商平台轉戰實體，最大的優勢在於累積多年，超過千萬的會員數，對於客戶使用習慣，和取貨的區域都有精準的資料，這些也都成為評估分析展店的最佳利器，而目前蝦皮展店並不在於加入超商戰場，而是在電商平台中，用最高的CP值，取得最佳的戰略位置 由於目前各平台的貨源貨量差異性有限，若能強化會員忠誠度，更能穩住各平台的營運和發展，而其中平台的發貨速度，和取貨的手續費，更是不少消費者下單的關鍵！
在這樣的情況下，蝦皮自行展店，降低貨運成本，提供免運費的服務，等於從超商手上拿回自主權，蝦皮的電商地位如虎添翼 事實上，蝦皮店到店的加入，雖然攪亂一池春水，但對電商平台或超商，也有「鯰魚效應」的作用！張旭嵐指出，蝦皮激盪出的新火花，不僅為自己賺飽了行銷宣傳效應，也激發了產業間的新火花，對消費者而言，不啻為一件好事。 各主商圈的超商布局幾乎都已經卡位額滿，現階段展店多半著眼重劃區入住率漸增的區域，這類型的社區型店面，通常屬於「小白樓」型的店面，坪數並不大，走「小而巧」的路線，捨去商圈核心店租最貴的地段，而著眼「各商圈蛋白區塊」或「住宅大樓社區」店面，因有穩定的居住人口和低租金成本的優點，此刻再現生機！而這類新興住宅區，區域生活機能欠缺，所以服務多元的超商進駐，多半也能快速成為住戶的好鄰居，加上大集團品牌的服務形象，成為最受社區型店面房東喜愛的租客之一！
位於明耀百貨旁、過去由NET承租的店面，一度傳出2層樓店面歷經一年多空置，租不掉還加價租，由200萬元再增20萬元租金來到220萬，等於漲租一成，其後由空置店面房東救星快閃特賣會進駐，近期則見知名上市櫃公司「大學光」旗下眼科、眼鏡店面「忠孝大學眼科」診所開幕，傳出租金行情為168萬元，相較先前漲租反而打了快七五折的優惠，房東誠意禮遇金雞母不言可喻。 針對該業者砸資搶進忠孝東區，全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，眼睛保健與生技、醫美話題結合，而大學光在近期發表10月營收刷新紀錄，主因疫情趨緩後，相關視力保健消費的遞延效應，及手術需求回籠，且也宣布此次租賃為大學光台灣全新台北忠孝旗艦中心，11月開幕，後續將持續展店。在實體店面式微，加上疫情、觀光潮退等因素下，大坪數店面尤為燙手山芋，房東能幸運獲得金雞母，降租也顯合理。
不過近期不乏租不掉加價租情勢，包括忠孝東區前中美鐘錶承租87.11坪的三角窗，空置約一年，招租的總租金卻由年初的150萬元調漲為180萬元，單坪租金來到2.1萬，調高兩成，另也有高雄市左營區案例，陳炳辰認為，確有房東為了維持店面身價，可能以加價租的方式創造話題，後續亦不無機會使議價空間控制在一定範圍，租金不致過度下修，像是此次的租賃就傳僅比前一次平價服飾的租金下調5%。 陳炳辰說明，忠孝東區臨大馬路店面約在單坪萬元，最好是低於萬元的租金才較是易被市場接受的價位，像前永福樓擁三層樓大坪數店面的成功租賃價碼，也是在低於區域行情的單坪六七千元租金水位，若非小坪數店面具備低總租金優勢，換算單價遂見偏高狀態，這也是許多房東分割店面出租的主因，至於仍要讓大坪數店面見高總、高單價租金水準，則得幸運如此次知名品牌青睞，否則大多長期淪為快閃特賣會場地。
而忠孝東區店面有行無市現況，他表示，房東大多持有時間長，因此投報率走高，加上對當地市場樂觀，寧願出租給特賣會或空置，也不輕言降租，如忠孝敦化路口三角窗、現在的王道銀行，先前在女鞋店徹租後，也是空置三年，最後可以每月130萬元出租，如今又見知名業者大駕光臨，均讓不少持有方「靜待有緣人」信念堅定，寧空勿濫，亦可見識此區房東口袋的深不見底。
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