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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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中央銀行總裁楊金龍近期在立法院財委會的答詢過程中，先後說出兩句值得省思的「真心話」，一是「讓房價回到一般人買得起的價位是太難、一直以來都無法達到的目標」，另一則是「年輕人若買不起房，可以選擇先租房」。乍看之下，央行在祭出選擇性信用管制的同時，又承認高房價似乎已經回不去了，並勸買不起房的年輕人可以先用租屋取代購屋，難免讓人覺得有點未戰先敗的味道。但若以務實的角度來看，楊金龍除了說出事實，也點出國內的一大問題，即政府防止房價炒作之餘，對租屋價格也應有更完整且合理的管控辦法，才能真正實現居住正義。 市場在討論高房價問題和政府打炒房時常忽略的一點，是把焦點放在「打」而非「打的對象」。
以央行為例，從2009年前總裁彭淮南時代推出房市針對性審慎措施（也就是一般所說的選擇性信用管制）以來，訴求的都是打炒房而非打房，兩者差別在於，央行政策的重點是盡可能阻斷市場資金過多和利率過低而引發投機資金轉向房市的炒作行為，而不是透過政策手法讓房價下跌。更簡化來說，央行追求的效果是在減少投機資金干擾的情況下，讓房價反映物價和經濟表現有秩序的緩漲，而非讓房價完全不漲或反向下跌，甚至央行就是要避免投機資金推高房市、未來泡沫化後可能產生的價格崩跌效應。
不可諱言，房價高漲讓很多買不起房的人痛苦指數升高，但房價下跌真的就百利無害？首先，對於目前沒有自住房屋者來說，房價要跌多少才符合所謂「買得起」？單這個問題就不可能有答案；再者，對揹負房貸者而言，房價跌幅若過大，房屋形同成為負資產，依過往香港和日本的例子來看，不少人可能在負債（貸款）金額遠高於資產（房屋價值）的情況下選擇違約、不再繳房貸，最後結果就是銀行產生壞帳、法拍房屋；更不用說，如果房價跌幅超過30％或50％，除了銀行可能產生系統風險，民眾也會出現信心危機，對整體經濟和金融穩定絕非好事。
所以政府房價政策重點在「穩」，即房價緩漲或緩跌，不希望房價因為投機因素暴漲暴跌而干擾一般購屋者的成本，但絕對不是把房價壓低到「所有人都買得起」，這樣的期待基本上就是完全錯誤，對已辛苦購入自用住宅者更是一種不公平。從這個角度來看，央行的選擇性信用管制已大幅限縮炒地、炒房者向銀行借錢成數和利率，其他部會的實價登錄、房地合一稅、囤房稅和空屋稅等政策，相信也會逐步發揮作用，且各部會政策對首購（即名下僅一屋）者都設有保護措施，以免錯殺實質剛性需求，所以只要未來房價是緩漲而非急漲，便可視為是政府的平穩房價政策有效。 但在此同時，政府也不能忽視，居住正義除了來自房價，租金也是重要面向。以國外經驗來看，美國民眾平均31歲才首次購屋，比利時和德國則各是37歲和42歲；再看歐洲擁有獨立住房的比重只有六成，這顯示不僅台灣，各國都有比重不低的人口是用租屋解決居住問題。
台灣近年租金上漲是明顯的事實，也已經有不少學者在討論物價議題時提及，但另一個較少被提及的觀點是，相較各主管機關對房價和房屋移轉的關切和緊盯制度，台灣的租屋市場一直形同黑洞，除了不利居住正義，也變相成為投機炒房者的幫手，因為租金制度的不透明和租屋市場的各種漏洞，炒房者除了可用租金轉嫁炒房成本，也可用來規避相關稅金，例如台灣不少租屋者是被房東要求租金不得報稅、否則就會漲租，等到房地合一稅規定的滿五年以上，炒房的出租者再用「自用」的名義出售，除了避稅，期間的融資成本等於是由租客彌補。
因此，政府要平穩房價、實現居住正義，絕對不能僅把重心放在房屋買賣，而無視房屋租賃的部分。目前的社會住宅和包租代管都是不錯的起步，但政府對這一塊的重視度有待提升，執行力更可說是不及格。像是社會住宅的申請資格、申租年限，其實可以更有彈性，而不是單純僅定位在提供弱勢、年輕族群短期（最長六年）租屋需求，以國外為例，部分租屋者未必是經濟弱勢而必須暫時租屋，而是沒有傳承需求或因家庭成員改變而希望以租代買，在國內已有REITs商品也有信託架構的條件下，發展出10年、20年的租賃宅制度，並非不可能；甚至民間房地產投資者如果著眼的是穩定租金收益而非短期房價變動價差，同樣可透過長租制度使其與投機炒房者分流。
要建立完善的租賃制度，除了政府可提供稅負優惠等為誘因（例如租屋者可在一定限額扣抵綜所稅、長期出租者可減免地價稅或房屋稅等），更要配合透明化和公正化的第三方機制，像是目前房價有實價登錄制度可供參考，租金也應設立類似機制，以反映市場合理價格。 居住是人的基本需求，但買房不是人生唯一選項。政府落實居住正義的重點，是讓民眾可以各安其所，不論買房者或租屋者都可以盡量避免價格過度波動，而非朝人人買得起房的方向努力，否則誠如楊金龍所言會變成「永遠無法達到的目標」。
六都11月買賣移轉棟數出爐，合計共25,954棟，較10月增9%，較去年同期增5.5%；累計前11月買賣移轉棟數，則寫23.9萬棟佳績，刷新近八年來同期新高紀錄。 業界估計，12月買賣移轉棟數有望續升，全年交易量若站上35萬棟，則將改寫近八年來數字；另，搭配房價表現來看，2021年房市將是「價量齊揚」的一年。 六都表現最亮眼的為高雄，月增15.6%、年增26.1%，移轉棟數增幅居六都之冠，也創下房地合一2.0上路後的新高。主要是南部受惠台積電設廠效應話題，加上平均房價低於北部及中部的優勢，因此持續引入投資置產買盤。 新北為交易量站回7,000棟，其中又以三重區、林口區、板橋區增加較多。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，主要因新成屋移轉棟數增加所致，而新成屋交易主要集中在二重右岸重劃區、板橋江翠、林口新市鎮等整體開發區。 11月移轉棟數較去年同期衰退的城市為台北、台中，分別年減17.1%、8.3%。大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出，雖然跟前月相比交易量還有成長，不過跟去年同期相比略有降溫跡象，台北市去年底爆出交易量，今年成交趨於平穩，台中11月量體主要受北屯區的交屋量挹注。 永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，11月的買賣移轉棟數反映的是10月市況，受惠於全球經濟復甦及國內疫情趨穩，外貿及內需表現俱佳，10月景氣更是連續亮出第九顆紅燈，反映國內景氣持續穩定擴張，連帶鼓舞民眾購屋信心回升。
加上開始邁入年底購屋旺季，以及低利、資金潮環境仍在，讓10月房市擺脫疫情干擾，買氣維持一定表現。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，年底是傳統購屋旺季，加上今年疫情後的遞延買氣，第4季頗有「趕進度」的狀態；而過去基期較低的南台灣，適逢台積電設廠利多，彷彿久旱逢甘霖，讓首購族和置產族都積極出手，使買賣移轉棟數連續兩個月衝出同期新高。 不過房市急速加溫也是一種警訊，因此今年政府屢出招抑制過熱交易，若價格仍持續飆漲，不排除官方會進一步透過升息，或從銀行端加強風險管控謹慎放款，避免過度的墊高房價，導引市場朝溫和方向邁進。 至於「五大房仲業交易量」與「買賣移轉棟數」在數字上有出入，主要是兩個原因，第一是統計上有時間上的落差，第二是房仲業者較不會有預售的交屋情形。
新北市都更處去年推出「新北市都市更新106重建專案計畫」，簡化行政流程，讓同意都更比例達百分百的案件在6個月內審議完成並動工。板橋區縣民大道3段、莊敬路一塊住宅區成為首例通過的案件，昨天正式動土，預計2025年完工，將興建一棟地上22層、地下5層，共110戶的住商大樓。 一般都更案從送件到審議完成，須花費1至2年時間，新北市府盼增加建商與住戶的都更意願，去年6月推出新北市都市更新106重建專案計畫，只要住戶同意都更比例達100%，市府會在建商提出申請後，簡化行政流程，盡量在一次小組會議、大會就審議通過，讓建商盡速興建新大樓。 板橋區縣民大道3段、莊敬路上有處3棟4層樓的舊社區，屋齡都超過47年，共24戶，住戶在今年與建商達成都更協議後，向市府申請106重建專案計畫，短短半年內就跑完所有行政流程。
新建的住商大樓，總樓地板面積達4235坪。 參與都更的民眾林小姐表示，以往考慮都更時，都會擔心時間拖長，增加許多不確定性，但是市府推出快速都更方案後，大幅增加了自己與鄰居的都更意願，很高興全案能夠在今年談成並啟動。 市議員江怡臻表示，都更案最難的往往是住戶共識與市府的行政關卡，本來就有許多民眾質疑政府，為何連審個公文都要拖這麼久，若能藉由政策減少流程加速行政效率，對市民來說是好事，建商也會更願意參與，相信未來都更案的成功率更能有效提升。 市議員張志豪說，大家都很期待市府能加快都更，尤其實在捷運沿線的部分，不過新北目前總體的都更量仍然不足，希望市長侯友宜能夠加油，推出更多都更政策，來增加建商參與都更案的誘因，這才是市民之福。 都更處長張壽文表示，新北市都市更新106重建專案計畫去年推出後廣受好評，目前已有8案符合資格並提出申請，1案審竣通過並於昨天動工，還有3件已經核定，另外也有許多建商打來詢問資格，市府盼能藉此計畫，提升建商與民眾都更意願。
11月房市買氣熱度續強，六都11月建物買賣移轉棟數2.59萬棟，月增9％、年增6％，受惠台積電設廠效應，台南、高雄前11月移轉棟數均已超越2020全年，高雄更寫下近六年來的單月最大量；在南台灣房市熱潮的帶動下，各界普遍看好2021年全台全年交易量上看35萬棟。 根據六都地政局1日公布的買賣移轉棟數資料顯示，與10月相較，除了桃園市微跌外，其餘五都均呈正成長；與去年同期相較，除台北、台中外，其餘四都均優於2020年同期。 信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，房市交易熱絡，12月工作天數也較10、11月還多，12月移轉棟數有機會再向上推升，全年移轉棟數有機會挑戰35萬棟，創下八年新高，加上房價表現漲勢明確，2021年房市是「價量齊揚」的一年。
新北市因二重右岸、板橋江翠、林口新市鎮等整體開發區有大量新成屋交屋推升交易量，11月移轉量7,113棟、月增10.7％、年增17.6％；高雄則是近期受惠於台積電設廠議題，替房市增添想像空間，11月達4,715棟、月增15.6％、年增26.1％；新北、高雄雙雙創下了房地合一稅實施近六年來的最大量。 大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，儘管房市管制、稅制新規定陸續啟動，不過低利、通膨危機、營建成本上漲等因素，讓市場資金持續流向不動產，而南台灣房價相對低、受惠科技園區、半導體企業擴廠利多，持續引入投資置產買盤。
下半年以來房市交易持續暢旺下，2021年六都前11月交易量已近24萬棟，高雄、台南二都不僅年增率達18％、17％，分居六都前二名，同時也都刷新2010年縣市合併以來的新高記錄。 永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，目前國內疫情獲得穩定控制，且在國內經濟表現、資金寬鬆及低利環境等多重力道支撐房市下，全台買賣移轉棟數月增率自9月起連續三個月正成長，穩步上揚回到疫情前水準，年底購屋旺季若國際政經情勢、與國內疫情無太大變化，交易動能延續高檔水準，全年建物買賣移轉棟數有望挑戰近年新高。
桃園市蘆竹區，日昨舉辦「蘆竹一號社會住宅上梁典禮」。鄭市長表示，蘆竹一號社宅以仿清水混凝土為主要建材興建，提供一棟二層、二棟11層共計一百十四戶住宅單元，一房型及二房型分別提供約2.4及3.6坪大坪數陽台，同時依需求設置熱水器及曬衣架，衣櫃、浴室洗手台等空間也加大處理，預一百十一年七月完工，百十一年的年底可入住。鄭市長說，蘆竹一號社宅1樓也設置閱覽室及韻律教室等多功能社區空間，地下停車場提供六十二輛汽車位、一百二十輛機車位，不但鄰近大竹國小、大竹國中、二二八紀念公園，未來竣工後將有居家托育服務中心及庇護工場進駐，期盼年輕家庭能就近得到服務，打造生活機能完善的社會住宅。
住宅發展處長莊敬權表示，蘆竹一號社宅位於大竹路生活圈中心，建築標章認證將取得黃金級綠建築、銅級智慧建築、耐震標章、無障礙住宅標章、住宅性能評估等。此外，今年十月市府成立之法人機構「桃園市社會住宅服務中心」，運用專屬「智慧社宅APP」，可以提供電子鎖、線上報修等服務，目前已接軌中路一路等四處共一千一百五十三戶社會住宅營運。 昨日包括內政部營建署主任秘書王東永、市議員張桂綿、郭麗華、市府都發局長盧維屏、住宅發展處長莊敬權、蘆竹區長蔡志揚、住宅服務中心執行長謝委呈、桃園市結構工程技師公會理事長李明哲、社團法人建築安全履歷協會理事長戴雲發等均一同出席活動。
近年政府連續重拳打房，「打住不打商」態勢成形，加上產業回流擴張、企業辦公升級趨勢升溫，不少建商紛紛轉向廠商辦市場，尤其在台北車站為中心之東西軸線南港、新莊地區加大力道購地蓋商辦，然而北市商辦供給集中於南港地區，未來5年供給總面積將超過28萬坪，反觀新莊地區由於商辦開發較晚，仍處於低水位，辦公樓行情單價僅南港五折。 受到北市府投入大量資源挹注的東區門戶計劃以南港區為核心，吸引各大財團、開發商卡位插旗，商辦案百花齊放，其中以「世界明珠」最具指標，不僅區位精華，鄰四鐵交會之南港車站、多家星級飯店、百貨商場，為東區門戶計劃重中之重，而聯強2019年以每坪百萬元買下「世界明珠」為區域行情定錨，潤泰南港車站大樓今年7月也出現一筆實價紀錄，商辦每坪達到2722元，也創下歷史新高紀錄。
根據商仲統計，南港地區未來5年內將有超過28萬坪商辦釋出，需要一段時間去化，為市場埋下隱憂，此外，該區商辦大樓多為財團、企業所持有，多半只租不賣，以長期營收為目標，對於想要購買自有資產的企業而言，能選擇的物件較少。 同樣受到政府積極建設、挹注資源的還有台北車站西軸線的新莊副都心重劃區，該區昔日「重住不重商」，形成「住宅用地蓋房子」，「商業土地蓋事務所、也蓋房」之窘境，但隨著機場捷運通車、中央合署大樓進駐，一高二捷三快之交通優勢，塭仔圳重劃區、新北產業園區擴大、楓江地區都市計劃實現，成為新北市最重要的國際門戶。 在大型企業總部佳能、四零四科技、儒鴻及KD科定、夏姿總部陸續動工啟用之下，又有凱悅嘉軒酒店、宏匯廣場補齊商務娛樂機能，新莊吸引大型開發商進場卡位，像是興富發、遠雄、麗寶、皇鼎及華固陸續購地開發。
而以自桃園起家的中悦機構出手積極，不僅將總部搬遷至此，宣示長期深耕之決心，並整合出11塊上千坪大型土地，啟動新莊商辦造鎮，規劃10年內推出7棟純商辦大樓，目前已有5塊基地正在興建當中。 觀察新莊地區租金實價行情，每坪最高達1400元，相較於北市商辦購入成本親民，租金投報率大約可達3%，無論是自用或出租都適宜，因此大量吸納有地緣性、渴望企業辦公升級之傳產企業進駐。
近來全球最炙手可熱的房地產市場既不在風景優美的海岸城市，也不在氣候宜人的陽光地帶城市，而是在元宇宙。外媒報導，自上個月臉書宣布改名為元宇宙（Meta）後，全球掀起了一股元宇宙熱潮。據加密貨幣巨頭Grayscale 11月發布的報告稱，元宇宙中的廣告、數位活動、電子商務和硬體領域，每年可能產生1兆美元（約28兆台幣）收入。 兆美元商機的引誘下，包括微軟、迪士尼在內的全球多家巨頭也紛紛宣布投入元宇宙的建設。其中，元宇宙房地產市場也成為投資者們哄搶目標。過去的1個多月，愈來愈多投資公司開始在Sandbox和Decentraland等虛擬世界中搶購土地。
中國成都商報報導，Decentraland是一個在乙太坊區塊鏈上運作的虛擬實境平台，於2020年2月上線，用戶可在這個虛擬世界裡購物、暢遊，購買土地、參觀建築物，還可與其他玩家會面、談話。目前，它和Sandbox都是較成熟的元宇宙產品。 投資人認為，愈來愈多的個人和公司會花錢購買虛擬住宅和商業空間等房地產，隨著更多人加入虛擬世界，這些房產的價值將會上漲。 上周，歌手林俊傑也在推特上宣布，自己已在Decentraland上買三塊虛擬土地，正式涉足元宇宙房產界。據外媒估算，林俊傑購買這三塊地花了約12.3萬美元（約345萬台幣）。 近段時間以來，隨著個人玩家和炒房團不斷湧入，虛擬土地銷售額歷史紀錄接連被刷新。本周二（30日）這股熱潮達到一個新的高峰。 元宇宙發展房地產的公司Republic Realm當天表示，公司以約430萬美元（約1.2億台幣）價格購入Sandbox世界裡的一塊地，這是迄今為止全球最貴的一筆虛擬土地交易。據悉，Republic Realm從影音遊戲公司Atari SA手中購買這塊虛擬土地，這兩家公司表示，計畫將合作開發其中的一些地產項目。
本次收購打破加拿大投資公司Tokens.com旗下子公司上周創下的紀錄。之前，這家元宇宙公司以約243萬美元（約6805萬台幣）價格購買位於Decentraland時尚區（Decentraland’s Fashion District）的一塊虛擬土地。 Republic Realm聯合創辦人Janine Yorio表示，該公司正試圖透過在多個不同的虛擬世界中購買土地分散投資以降低風險。目前，這家虛擬房地產公司，在19個虛擬世界擁有約2500塊虛擬土地，其中一部分土地正空置著等待升值中，而另一部分，已著手進行開發。 據悉，這家公司已經聘請設計師來設計虛擬住宅及購物中心，設計完成後公司將付錢給遊戲開發商建造它們。「然後我們就會收取租金，就像普通房東一樣，」Yorio介紹道。此外，該公司還雇傭一名資產經理來處理租戶的投訴和各種要求。 該公司目前的開發專案包括一個購物中心，將其租給為虛擬人物銷售時裝的零售商，以及一個由約100棟私人島嶼上的別墅組成的社區，將其出售給個人玩家。 Tokens.com目前正在Decentraland中開發一座18層的摩天大樓，將其租給律師或虛擬貨幣交易所。此外，該公司正積極在250萬美元購買的Decentraland時尚區地塊上開發地產，計畫將其出租給時尚公司。「我們可創造一個類似第五大道（Fifth Avenue）的地方，Gucci和Adidas都會出現在那裡。」該公司首席執行長基格爾說。
國內首宗國營事業主辦公辦都更案「台電公司北部儲運中心南港舊址(AR-1-2)特定商業區(十)土地都市更新案」，今(1日)舉辦簽約儀式，由台電公司攜手冠德建設，打造國際級數位基地，該案位在南港區忠孝東路六段，鄰近松山車站、捷運後山埤站，未來將串連東區門戶計劃，帶動南港地區發展。 台電公司董事長楊偉甫表示，本案北部儲運中心曾是台電唯一的公司級倉庫，基地面積1.57公頃，隨著城市發展及原先建物老舊不敷使用，透過都市更新方式活化利用，為國內首宗由國營事業主辦公開評選的公辦都更案。因位居東區門戶起點位置，隨著台北市政府近年積極推動南港發展，台電公司將與冠德建設攜手打造本案為國際級永續數位轉型基地，並導入智慧綠建築概念，翻轉城市面貌。
冠德建設董事長馬志綱表示，冠德建設將以「循環再生、城區經營、智慧建築、人才培育」四大主軸為出發點，與日本森大廈、微軟、台達電、小智研發組成合作團隊，創造辦公、居住及商業融合的全新生活體驗。 冠德建設發言人張勝安表示，此案預估投入成本約100～120億元，冠德將分回460戶，將規劃20～45坪住宅產品，總銷金額未定。 全區採黃金級智慧綠建築，商辦棟更取得LEED黃金級標章，預計興建兩棟地上22層樓，地下4層複合式住商大樓。考量產權獨立區分管理便利性，將以兩張獨立建照規劃，預計將於2024年開工、2029年完工，台電透過權利變換方式分回獨棟商辦，並由冠德保證回租10年，年租金預估至少5億元。
「台北市議會舊址BD區」地上權案今（1日）舉行開工典禮，將打造9層樓商務旅館大樓，以及16層商辦大樓各一，預計2024年下旬完工，目標商辦單坪租金達3000~3500元，商仲評估，台北車站周圍新商辦量體稀缺，舊換新的需求強舊，以區域中古Ａ辦租金行情2600元，要挑戰3000元大關，端看在地業者接受度。
該案基地面積約521坪，位於北市中正區青島西路及中山南路2巷，2018年時由豪昱營造與福清營造所組成的合作聯盟「金毓通」，以權利金9.1億餘元得標並完成簽約。不過，互助營造大股東廖年毓去年爆發財務危機，使得其主導的豪昱營造退出股份，後續由福清營造與和悅投資增資補足相關財務缺口。 該案今舉行動土典禮，打造1棟地下4層、地上9層樓旅館大樓，以及另1棟地下4層、地上16層商辦大樓，預計2024年完工。
北市財政局指出，該案為50年地上權，每年土地租金約1365萬餘元，可望引入民間投資金額約44.9億餘元。 金毓通董事、海悅國際總經理王俊傑表示，區域商務旅館並不多，因此將規劃14、29坪共計87間房間，並提供餐廳服務，吸引品牌旅館承租；至於16層商辦，預計有3500坪量體，目標單坪租金達3000~3500元。 第一太平戴維斯資深協理丁玟甄分析，北車為早期辦公商圈，商辦往東區搬遷後，仍待在區域的業者，看好區位交通便利性，黏著度高，不過，周圍區域辦公室普遍老舊、稀缺，加上雙子星大樓開發計畫仍在環評階段，2025年前為供給空窗期，應吸引區域業者舊換新的商辦需求。 丁玟甄表示，區域商圈中古A辦單坪租金2600元、B辦租金行情約1800~2000元，未來該商辦是否站上3000元大關？短期仍要看1年後完工的皇翔台汽北站辦公大樓，可否先行挑戰成功。 至於市議會舊址A、E區地上權案，王俊傑透露，將以辦公室為主，另部分由市府做為城市博物館，不過仍在規劃設計階段，計畫尚未具體成形。
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