|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
黃宣慈 主任(Mia #230)陳盈如(Becca#235)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
房價高漲之下，買房子的壓力也會變大，今年第3季房貸案件呈現「兩高一低」趨勢，全台平均房價1,154.5萬元，平均授信額度836.6萬元，雙創歷史新高，房貸利率則是追平去年第4季新低的1.45%。 專家指出，房價已經漲到「購屋人恐要背30年房貸，才能維持良好生活品質」的情況。 根據最新聯徵中心統計資料顯示，第3季房貸案件平均鑑價前五名依序為，台北市2,318.9萬元，新北市1,348.4萬元，新竹縣1,185.2萬元，台中市1,129.8萬元，新竹市1,126.1萬元，房貸利率最低則是台北市的1.41%與新竹縣的1.41%，最高則是台中市的1.48%，房貸平均成數最高是新竹縣的75.99%，最低是台北市的71.03%。
六都中，僅有台南市、桃園市、高雄市房貸案件，鑑估金額不到千萬元，分別為台南890.3萬元，桃園市978.1萬元，高雄市954.1萬元，以目前持續攀升的房價趨勢來看，後續桃園市、高雄市的平均房價可能也將邁過千萬元的關卡。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，今年疫情7月底才開始從三級降為二級，房市從8月開始增溫，第3季的聯徵中心房貸資料，反映這一波疫情解封初期的房市復甦狀況，因此平均房價雖然創下新高，但此季增加幅度並不顯著，後續還有機會攀高。
台南市政府致力建設大台南，近3年來，吸引投資總額高達1.3兆元，帶來近3萬個就業機會，尤其，隨著更多廠商選擇進駐台南，產業鏈逐漸成形，也吸引人才移入。然而，全球通膨壓力攀升，台南和全台各縣市、甚至各國大城市一樣，都正面臨房價不斷上漲的情況。 偉哲認為，維持房市穩定刻不容緩，為避免房價過度波動，影響市民生活及產業發展，台南市政府透過稅制，以保障居住正義。 台南市政府這次修正房屋稅徵收率自治條例，針對持有多戶非自住房屋者，最高將課徵3.6％稅率。
至於自用住宅方面，即本人、配偶及未成年子女全國合計在3戶內，仍維持1.2％優惠稅率，不受影響。修正自治條例已在11月30日經議會三讀通過，明年7月1日施行。 我們希望落實居住正義，有能力擁有較多房屋者，多負擔一點稅；尚無自有房屋或較無力租房的民眾，台南市政府除了提供租屋補貼，也規畫興建4229戶社會住宅，其中，2021年已動工1178戶，預計2024年陸續完工。 台南市積極發展經濟，拒絕惡意炒房。偉哲相信，改善居住問題需要棍子與蘿蔔雙管齊下，透過中央的房地合一稅及地方的囤房稅，並嚴加取締紅單交易，打擊炒房。 另一方面，興建社會住宅及推動包租代管政策，提供更多選項到市場上，才有機會讓房市回歸健康發展的基本面，使全體市民共享市政發展的成果。
房地產市場買氣旺，買方趕著在一般市場購屋，今年全國1~10月拍賣移轉僅3,389棟，與去年同期相比減少20.3%，更創下統計以來同期新低。 大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，房市受資金熱潮挹注，以及缺工缺料及營建成本高漲的憂慮，民眾於一般市場購屋的考慮期間縮短，房屋銷售速度加快，且市場價量齊揚，議價空間收斂，有利於急於售屋求現的賣方，加上利率低不易發生斷頭潮，且房屋所有人若需售屋變現，以近期市況在一般市場大多能迅速去化，法拍市場的供給不多，移轉自然減少。
綜觀六都今年1~10月拍賣移轉，與去年同期相比，新北市降幅最大，從894棟降至583棟，年減幅達34.8%，其次為台北市，今年420棟、降幅31.0%，桃園市335棟、年減23.9%，台中市285棟、年減29.5%，台南市239棟、年減16.1%，高雄市372棟、年減27.8%，六都中有五都年減幅超過20%。 郎美囡分析，六都中新北市的供給量及交易量大，拍賣移轉量通常是六都最高，近一年新北房市成交亮眼，故反應拍賣移轉驟減的幅度較大，台北市因高端買方及資金回歸，連先前大坪數及高總價等冷門物件都有不錯的銷售率，屋主斷頭機率減少，進而減少拍賣移轉量。
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，法拍與一般購屋市場的流程大不相同，事前對屋況的掌握度相當有限，一般民眾不易入手，且觀察近期法拍市場狀態，條件佳的物件往往吸引眾人搶標，導致拍定價格未必低於市價，提醒前進法拍市場務必做足程序及行情等功課。 全球居不動產情報室總監陳炳辰也提醒，如今房價走高，不少民眾將目光轉往價位低的法拍物件，可由法院、銀行、代標公司等管道取得法拍資訊，並建議選擇「點交」，還有「拍定後抵押權塗銷」的物件較有保障。
國人買房偏好捷運沿線，站點之間房價卻不同，例如松山新店線的小南門站，生活圈雖與一站之隔的中正紀念堂重疊，但前者多為30~40年的電梯大樓，新屋量體偏少難以拉抬房價，也不如後者擁有明星學區加持，致使房價難以追近，雖然近年跟漲房市大盤價漲1~2成，每坪依舊便宜約20萬元，目前中古大樓成交均價68~73萬元，新案開價悉數7字頭，目前以3000萬以內的產品去化最快。 小南門站位於中正區博愛路口附近，坐落台北的核心市地，生活圈大致與中正紀念堂附近重疊，但房價相對便宜，試算捷運距離僅800多公尺，搭乘捷運車程不到1分鐘，觀察實價能發現前者住宅普遍7字頭，試算成交均價大約72萬元，相較後者多在9字頭、均價93.5萬元便宜將近21.5萬元。
換句話說，從中正紀念堂搭捷運只要多花1分鐘，房價就能現省20萬元，價差之大令人好奇箇中原因。 永慶房屋龍山捷運直營店業務余小姐指出，小南門站與中正紀念堂站的最大差異，主要在於學區價值不同，雖然生活圈基本重疊，但後者擁有中正國中、東門國小等明星校區，學風鼎盛吸引家長設籍，因此門牌價值相對較高，加上前者多為老舊住宅，區域除了「元大一品苑」等豪宅相對新穎，成交主力多為30~40年的電梯大樓，缺乏新屋拉抬整體行情，由於基期較低，即使近年房市復甦帶動價格，目前中古屋每坪來到68~73萬元，依舊無法趕上中正紀念堂生活圈的行情。
余小姐表示，小南門對比中正紀念堂的優勢，主要就是生活圈相鄰但房價更便宜，確實能在兩站之中謀取價格空間，但小南門的住宅必須拆分豪宅與一般電梯大樓，例如「元大一品苑」等豪宅單價動輒百萬元，至於中古屋也分為國泰與非國泰的產品，國泰的產品每坪通常多貴5萬元，「國泰算是最早插旗小南門的建商，而且品牌知名度大，因此40年前的開價每坪都比一般建案高5萬元，如今已有其他大咖建商進駐，逐漸追近『延平花園』等國泰社區的價格，成交價悉數逼近7字頭，又以3000萬以內的產品最受歡迎，釋出通常很快就能脫手。」 全球居不動產情報室總監陳炳辰表示，小南門生活圈擁有總價破億元的豪宅，也有低總價的套房，產品選擇相當多元，適合不同購屋族群，公寓產品大多集中在中華路一段、南海路、和平西路，每坪單價45~55萬元，華廈則是55~60萬元，屋齡10多年的華廈每坪可達65~70萬元，例如「延平花園」、「花園大廈」等指標社區，雖然屋齡老舊但坐落經區，相較去年仍有1~2成的漲幅，依舊磁吸偏好市政核心的購屋族。
國內不動產投資信託（REIT）市場最近不平靜。土地銀行已公告，由持有3％以上少數受益人葉政盛召集的國泰一號（國泰R1）受益人大會，將在本月15日舉行實體會議，討論位於西門町武昌街的台北西門大樓出售案，提案以36億50萬元作底價，估計可賣出52.8億元，扣除成本後平均發給所有受益人，已被土銀公告金額有誤導投資人，已違反金管會許可函的禁止事項。 同時由於處分西門大樓金額將逾25億元，受託行土銀表示，將由持有表決權總數1/2以上受益人出席，出席2/3以上同意，才算通過第一項提案，即除非確定要出售，否則第二到第四案，即決定底價、在2022年6月底前首標、及除非違法不得撤或停標，將無討論必要。 2021年以來REIT市場事件頻頻，由兆豐銀行受託管理的新光一號，4月由信託監察人召集會議，通過停止不動產管理機構與新壽樓管的複委託契約、停止向新光人壽等租用車位、撤換不動產管理機構新昕國際等，近期已完成不動產管理機構公開遴選，正待金管會同意信託契約更動。
由京城銀行受託管理的樂富一號則追加募集，躍升第一大REIT。 國泰一號則是15日要討論是否出售西門大樓，且列六項提案，包括第五案將國泰建設、三井工程等列為國泰一號的關係人；第六案要求無法令或契約義務下不得調降租金，第五及第六案已被土銀公告，「為夾帶非屬許可內容的提案，顯已違反法令及信託契約約定，應不得進行決議。」 同時土銀亦要求在開會通知中說明強調，一是這次受益人會議並非土銀召開；二是目前並非處份信託財產最佳時機，不符風險分散及收益來源妥適性；三是西門大樓未來具都更潛力及資產活化價值，目前不應將西門大樓釋出；四為西門大樓租金實際上高於周邊店面；五是降租是協助租戶度過疫情難關，尋求雙贏。 土銀結論是西門大樓現階段應繼續提供穩定租金收益，依法進行都市更新或危老重建，或以追加募集或融資活化信託資產。
百年大同經營權易手一年，經營階層變動風波不斷，經營團隊推動太陽能、儲能及電動車馬達等核心事業轉型，要擦亮百年老店招牌。比起核心事業，房市正處於景氣循環高峰，掌管全台超過40萬坪大同土地資產的尚志資產，土地活化、再開發，或許才是最快速能償還銀行負債，改善大同財務體質並收立竿見影之效的關鍵。 租金收益和資產處分為尚志資產的主要收入來源，前朝林郭時期近年接連將新北土城土地、台北捷運南京復興站商辦，陸續處分給茂德集團、元大金與興富發，成為彌補母公司大同虧損的主要策略。以尚志資產貢獻大同的股息收入來看，2020全年貢獻約19.3億元，今年前三季亦達7.9億元，在大同集團財務上補虧、甚至轉盈的重要性不言可喻。
在嫻熟土地開發與房地產市場的王光祥入主大同後，始終希望能加速土地資產活化腳步，增加閒置資產租金收益，以推動都市更新、工業區變更等方式開發，創造更高潛在價值，大同莊園三期及中和捷運連城錦和聯開案二大案，扣除造價，以目前市場行情推估，至少各有百億的潛在開發利益。而位處精華地段的「芙蓉大樓」若能說服其他地主、以都更方式重建豪宅，潛在利益更為驚人，這些都是王光祥眼中待琢磨的鑽石。 大同經營權易手已滿一年，股價從經營權之爭時最低不到20元，一路上漲至近期最高近40元，證明市場對於新大同的期待，新經營團隊許下為股東配息的目標，在推動本業轉型之餘，王光祥操盤掌舵的資產活化，將是新大同重生的重中之重。
過去因營建工程招商不順而延誤開發時程的中華郵政全台各地郵局資產活化案，最近因房地產景氣大好，其營建工程案招標案，已陸續委由營造廠興建，包括彰化光復路郵局、中壢郵局，及台中七期惠國段521坪土地大樓開發案等。 其中，彰化光復路郵局及中壢郵局，均由國賓影城進駐；台中市惠國段大樓興建案，則由麗明營造承造，等完工後，郵局將委由台北天成飯店進駐經營。 中華郵政總經理江瑞堂6日在新的台中嶺東郵局開幕時表示，旗下郵局很多地點，未來都會活化開發，但要看市場需求，且要看有無適合土地；尤其，現在土地價格漲得很厲害，郵局不會買新的土地。 因應都市更新，台中嶺東郵局遷址購地重建複合式郵局嶺東大樓6日開幕，將採多元化經營，除設置嶺東郵局外，臨路的營業店面，及2至6樓全新88間套房，預定明年將公開招租，將以長期出租為主，招租合約期限最好是二、三年。
至於位於桃園龜山區的郵政物流園區，江瑞堂說，包括物流中心、資訊中心、北台灣郵件作業中心及營運中心，該園區2024年底全部建好，2025年啟用；其中，物流中心將率先於明年啟用。 中華郵政資產營運處長謝世民透露，公司位於台中七期惠國段惠中路一段與市政北一路521坪土地，計劃興建地上13樓及地下4樓建築物，作為旅館使用，營造廠由麗明營造以7.3億元得標，等大樓完工後，將委由台北天成飯店經營。 同樣地，中華郵政斥資10.04億元，興建豐原站前廣場大樓工程案，也由麗明營造承建，目前該大樓已蓋到地下1樓，完工後，將委託毛巾大廠洽維旗下儷宴酒店經營。 至於中壢郵局將斥資4.85億元，委由世久營造探勘工程公司，興建地下4樓及地上9樓的建築物，目前蓋到地下1樓；其中，郵局使用部分1至2樓層，而國賓影城等設施承租部分1樓，及3至9樓的樓層，租期20年。同樣地，彰化光復路郵局斥資4.55億元，委由昌吉營造興建地上6樓及地下3樓；其中，郵局使用1樓及部分2樓空間，國賓影城使用2樓部分空間至6樓。
豪宅建商吉美建設6日宣布，首度轉戰小宅市場，公開推出第一筆輕豪宅「吉美艾麗」，有趣的是，土地公「松山聚福廟」也是原都更地主之一，參與危老重建。吉美目前正整合北市最知名爛尾樓「芝麻酒店大樓」、新北市淡水30年老招牌啤酒屋「海中天」餐廳，兩大知名都更案，總銷至少分別高達百億以上，布局房市來勢洶洶。 吉美建設總經理林進輝6日表示，隨著家庭人口結構的轉變、都更和危老崛起，大戶豪宅鼻祖的吉美建設也將向中小坪數市場耕耘，並從台北市松山區「吉美艾麗」一案，首度跨足「小宅」市場，最小戶從14坪起跳，搶攻輕豪宅客層。 吉美表示，「吉美艾麗」基地約210坪，規劃102戶，可售65戶，坪數自14～26坪，一房至三房，每坪開價105～115萬元，建商會回饋給客戶5％的購屋金，總銷16億元。
林進輝表示，位於八德路四段的「吉美艾麗」原本是小旅館、及四～五層樓平房，地主只有五、六組，包括「松山聚福廟」，整合了十年才成功，尤其進行遷移之前，必須擲杯徵求土地公同意、也必須獲政府核准同意，才能完成這個危老案；所幸土地公給了三個聖杯，同意參與危老重建，將來完工後將分回20多坪，宣告整合成功。 林進輝表示，吉美目前除籌備「吉美艾麗」、「吉美中山」之外，還有雙北市百億級指標案，其中2022年將推出淡水啤酒屋「海中天」餐廳重建案，總銷將達120億元；台北市方面，還有整合中的「芝麻大酒店」。
「芝麻酒店大樓」為赫赫有名的華美建設創辦人張克東代表之作，當初打出「你買我的，我租你的，五年之後統統是你的」廣告詞，首開國內不動產證券化的先河，銷售「台北芝麻大酒店」不動產持分，1977年完工，為地上14樓、地下2層的商業大樓；不過歷經建商倒閉、祝融之災，產權已逐漸分散，迄今荒廢44年。 吉美建設則在2013年取得九成產權，送出都市更新計畫書，都更基地385.69坪，預計改建為地上36樓、地下8層的住商大樓。林進輝表示，這個案子「產權不複雜、但地主複雜！」只有吉美建設占42.5％、前新北市民代家族林姓地主占52.5％，富邦則持有其餘少部分，目前距離整合成功還剩下「最後一哩路」。
在台北也能拍出阿凡達生命之樹的美照。全球人壽6日宣布，位於八德新生南路交叉口的全球人壽希望園區已落成完工，最特別的是，全新的玻璃帷幕大樓是「環抱」著台北市第一號受保護樹木「榕」，以弧型內退方式興建，樹齡逾70歲、垂著長長氣鬚的老樹，在大樓燈光映射下，呈現特殊美感，全球人壽表示，希望園區將成八德商圈全新地標。 這塊土地是全球人壽2016年自國產署標下的地上權，使用期70年、占地逾2千坪，2018年開工動土，歷時三年在今年完工啟用，希望園區與光華商場的中間，就是這棵受保護的榕樹。 全球人壽指出，有13.5米高的「榕」，過去所在位置是光華商場的停車場，茂密的樹冠與氣根垂掛而成的簾幕，成為往來行人、車主酷暑難耐時的避暑處，樹下也曾有代表民間信仰的土地公神像，庇護著光華商圈的發展。
全球人壽董事長彭騰德表示，光華商場對五六年級生，甚至許多年輕人、電子業新貴來說，都是充滿回憶的地方，因此全球人壽希望能保留在地情感，並結合未來商圈發展，因此命名為「希望園區」，「承先啟後」，盼能留下對台灣下一代有幫助的事物。 全球人壽副董事長林文惠說明，土地上保育的老樹，相當具有指標性歷史意義，園區整體設計就是環繞著這棵老樹，沿著「榕」弧形所設置的日照燈，是為了讓老樹能生生不息發展下去。
「希望園區」希望將科技跟人文協調融合，在都市樣貌進化過程中。希望園區象徵世代的交替，也為整個光華商圈帶來另外一個新起點。 全球人壽當初興建大樓時，為了保護老樹及保留其生長環境，建築物以弧型方式向內退讓，最終形成大樓如同展開雙臂環抱老樹的方式，也成為此建物最大的特色；且園區設立鋼板保護樹根、架設智能照樹燈，讓老樹維持光合作用，能在商圈發展與繁忙的市容中，護住一片帶著過往回憶的寧靜生機。 彭騰德表示，全球人壽將百年見證留在原地，與這塊土地共榮、共存、共好。而保險業亦如同百年老樹，相較其他金融行業，提供給客戶最長的承諾。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。
