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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
包括台灣在內，全球多國央行發布利率決策的「超級央行日」今（16）日將登場。外界研判，央行總裁楊金龍在今年最後一場理監事會上，將持續採取不動產信用管制，方向可能鎖定土建融，或針對房市買氣熱絡的特定地區，進行貸款成數、利率或寬限期等相關限制。
市場預期，央行本季貼放利率將「連七凍」，重貼現率維持1.125%，今年經濟成長率與通膨率可望雙雙上修。除房市信用管制，央行也將持續祭出專案金檢，督促銀行落實法規遵循；截至今年11月19日止，央行已辦理51次專案金檢。
央行去年底以來已三度加碼房市信用管制，銀行主管認為，央行今日若四度緊縮不動產放款，主因考量銀行不動產貸款增幅仍大，為避免過多信用資源流向不動產，有必要採取預防性措施，進一步控管相關授信風險。 銀行主管分析，為抑制高房價，內政部、央行、金管會、財部等財經部會祭出「連環拳」，這一系列穩定房市措施，至少在明年第1季前都「只會增、不會減」，差別只是要公開喊話，還是「化明為暗」私下找銀行道德勸說。 此外，央行也非常關注銀行不動產授信集中度。截至9月底，全體銀行不動產貸款占總放款比重約36.55%，相較歷史高點2009年10月底的37.9%略降。
新北淡海輕軌 12 月 23 日將迎來通車三周年，房仲業者統計通車前與通車 3 年後輕軌各站點周邊房價，發現 14 站中有 13 站房價均上漲，其中又以沙崙站漲幅最高，達 57.7%，唯一下跌的是崁頂站區，周邊房價三年來下滑 3.5%。
通常軌道建設興建時，預期心理會持續發酵，並於通車前達到最高，而為了得知軌道經濟對房市是否有正面效益，信義房屋 (9940-TW) 統計淡海輕軌通車前 2018 年前三季與 2021 年前三季各站點周圍房價，發現 14 站中有 13 站平均單價都上漲，其中沙崙站漲幅最高 57.7%、其次淡水漁人碼頭站漲幅也達 41.2%、台北海洋大學站漲幅 17.5%。 信義房屋濱海捷運店店長李世堯分析，軌道建設確實對房市有正面助益，主因在於台北捷運營運 25 年已影響雙北人的通勤習慣，加上市區停車不易，因此多數人還是仰賴大眾運輸通勤，因此區域中有無捷運輕軌已成了買方購屋的必要條件之一。
李世堯說，淡海輕軌 2018 年通車當年正值房市復甦，有房市大盤支撐加上輕軌利多，加上淡水又是捷運沿線低單總價的一區，並有淡江大橋等建設議題發酵，吸引首購跟退休族群買盤讓成交量逐年上升，這也是淡海輕軌全線 14 站中有 13 個站點周邊房市都漲價的關鍵因素。 進一步觀察淡海輕軌漲幅最高的前三名，分別是沙崙站、淡水漁人碼頭站、台北海洋大學站，若從位置來看，這三站從濱海沙崙站為起始點沿著海岸線延伸到漁人碼頭，過去那一帶較少建案，多是老舊公寓，隨著輕軌興建，有著海岸線第一排的優勢受到許多建商青睞，因此近年來周邊有許多大型豪宅建案興建，這類型的景觀豪宅單價突破 40 萬元進而帶動周邊房價。 這些主打渡假休閒訴求的豪宅因為淡水依山傍水，有觀光老街又是往北海岸觀光區的必經之路，因此吸引許多海外華僑及雙北市區居民購買，多為第二屋，可能一年只來淡水住幾周或一個月只來淡水住 1、2 天。
高雄市地政局15日舉辦2021年最終場土地標售，吸引40封標單競標，岡山87期重劃區895.17坪「住三-1」土地，由鑫龍騰開發以每坪72.8萬元的新高價標得。該筆土地隔鄰建地，3月才由皇苑建設以每坪59.1萬元標得，等於九個月內區域地價飆漲23.18％。至於高雄大學生活圈1,582.73坪的「住三」土地，則由福懋建設旗下的福熙實業，以每坪60.90萬元得標，同創區域新高價。 高雄地政局長陳冠福表示，第四季開發區土地標售共標出十標、13筆土地，合計標售金額23.57億元，標脫率100％。
最受矚目之一的第87期重劃區一筆土地，位於岡山區介壽路及鵬程東一路，面積約895.17坪，因近省道台1線及捷運南岡山站，吸引六家投資人投標，最後以總價6.51億元標脫，溢價約31.13％，每坪標脫價72.8萬元。 台灣房屋岡山7+1工商加盟店長林建豪表示，87期重劃區從去年第三季首次釋出，標脫價格屢創新高，先前該區段由隆大建設創下每坪單價51.8萬元的高價，今年第一季再由皇苑集團以每坪約59.1萬元超越，此次由鑫龍騰開發以總價6.51億元得標，每坪單價72.8萬元，再度刷新同區段單價紀錄。
陳冠福指出，此次另一個熱門地段則是高雄大學生活圈的1582.73坪「住三」土地，該基地近國中、小用地及後勁溪，有九標封搶進，最後以總價9.63億元標脫，每坪標脫價為60.90萬元，溢價率69.01％，為此次投標封數以及溢價率最高者。 台灣房屋趨勢中心經理李家妮表示，在上一季標售中，隆大建設就一口氣吃下孔鳳段逾2千坪土地，創下每坪23.7萬元同區段標售單價歷史新高，此次孔鳳段土地釋出兩筆合計1,071坪基地，再由隆大建設以總價2.4億元拿下，每坪單價23.1萬元，溢價率為27.5％。
繼十一月間左營區崇實安居、鳳山區鳳松與鳳誠安居社住動土，國家住都中心將於本月廿三日、於三民區明仁好室社宅預定地舉辦動土典禮，累計今年高雄已有四處社宅動土，朝一萬戶供給目標穩定前進。 都發局指出，在中央與市政府合力下，社宅計畫今年成績亮眼，陸續在左營、鳳山及三民區動土興建，本月的明仁好室動土典禮將由國家住都中心舉辦，已函邀市長陳其邁、副市長林欽榮及地方民代一起見證。
都發局說明，明仁好室位於民族一路旁、鄰近河堤國小，交通便捷且生活機能優。基地面積約一八六八平方公尺，將興建一三九戶，分別規劃有一至三房型居住單元，以因應不同居住需求。
包材及設備大廠旭源 (8421-TW) 今 (15) 日公告，以 8.4 億元出售新竹湖口工業區土地及廠房給碩禾 (3691-TW)，旭源主管指出，預計此一土地及廠房的交易案將在明年第一季完成交割。 旭源原與州巧科技 (3543-TW) 在今年 6 月簽署 MOU，以 6.725 億元出售新竹湖口工業區土地及廠房，包括土地 3282 坪、廠房 3575 坪，但因州巧決定擴大事業版圖，旭源廠房不敷使用，雙方決定中止交易。旭源則另覓合適買主，今天則公告將以 8.4 億元價格出售此一工業地產給碩禾，也較原出售價格增加 24.9%。
旭源主管指出，旭源 2011 年買入新竹湖口工業區土地生產標籤機及印刷機，將新竹廠打造為印刷機示範工廠，但真正生產大本營在嘉義，造成人力重複配置。旭源基於人力調度及整合資源，2020 年將印刷設備搬遷至嘉義廠。 旭源指出，考量新竹廠組裝標籤機只需 500-600 坪土地，董事會決議處分新竹廠房及 3000 餘坪土地及廠房，今天公告將由碩禾以 8.4 億元承接，預計 2022 年第一季完成交割。 旭源主管指出，目前旭源生產基地除考慮在新竹租用小型廠房進行機械組裝之外，還有嘉義大埔美工業區廠區，另在海外的印尼及巴西都有設廠。 旭源今年第三季本業已轉盈，且印尼生產線營運走向正向。旭源 2021 年前三季稅後虧損 4407 萬元，每股虧損 0.8 元。
「臺鐵南港調車場」公辦都更開發案，由臺灣銀行統籌主辦新台幣238億元聯貸案並擔任額度管理銀行，該聯貸案已完成簽約。「臺鐵南港調車場」是我國最大型都更案，未來園區有6600坪公共開放空間，規畫搬遷台鐵總部大樓於此，另有商場、住宅、飯店、影城等，預計2026年完工，開發價值超過千億，預計為台鐵挹注逾600億，彌補虧損。
臺鐵南港調車場都更開發案是由南港國際一(股)公司及南港國際二(股)公司開發調車場都更基地，基地南鄰市民大道，鄰近捷運昆陽站及松山車站，基地面積共16458坪，擬興建包括臺鐵總部、辦公室、商場、飯店及住宅等複合式產品。該案係公辦都更案，位於台北市「東區門戶計畫」重要策略地區，開發完成後將促進南港地區經濟發展及增加就業機會，並落實國有資產活化政策；該案亦屬綠色經濟，規劃興建黃金級綠建築，落實建築節約能源，降低能源消耗及二氧化碳之排放。
該聯貸案原預計籌募金額為212億元，在13家金融同業踴躍支持下，承諾金額達615億元，超額參貸比率逾290%，最後以238億元結案，臺灣銀行表示，臺銀身為國家級的領導銀行，肩負政策銀行的責任與使命，積極支持政府政策推動都更危老業務，提供國內老舊建物重建所需資金暨信託服務。
麗清(3346)董事會決議斥資7.7億元購置觀音工業區廠房土地，並將辦理現金增資及發行國內第四次無擔保可轉換公司債籌措資金，預計總募集資金約5.5億元。 麗清持續擴大業務版圖，在觀音工業區購置廠房土地，土地面積4041坪、建物面積3102坪，交易金額7.7億元。
為籌措資金，將辦理現金增資10000張，並發行國內第四次無擔保可轉換公司債，發行總額上限2億元，發行期間3年。 根據Fortune Business Insight研究報告指出，受惠於全球各國對於汽車廢氣排放監管愈趨嚴格，再加上政府的購車補助及優惠推進電動車銷售暢旺，帶動全球電動車市場規模自2021年起以年複合成長率24.3％的速度成長至2028年，將達1兆3182.2億美元，而LED車燈模組的高度產品競爭力，成為未來品牌車廠在新能源車、電動車等光源上的首選，目前麗清在電動車、新能源新車款的LED車燈訂單項目，已佔總訂單項目3成以上。
2022年麗清LED車頭燈、車尾燈的新開發機種數量持續增加，除既有之一階車燈廠外，亦增加三立車燈、海拉車燈與ZKW等合作夥伴共同研發車燈功能。此外，觀音廠已接獲美國客戶LED車頭燈控制器產品長期訂單，董事會決議將廠房土地自有化，並預計於明年5月底完成第二期擴廠裝修，再新增一套自動化產線，以符合客戶大量訂單需求。在美國客戶車款改款更新率持續提升，所有新車款均需配備此頭燈控制器，觀音廠出貨動能有機會於明年第三季起大幅提升放量生產。
高雄市地政局今 (15) 日舉行今年最終場土地標售，共釋出 10 標 13 筆土地，總底價約 16.7 億元，共 40 封標單競標，其中楠梓區藍田西段、仁武八卦段及岡山信義段等土地，為最多人競標的前三名，最終 10 標標的全數順利脫標，整體溢價率為 40.9%，市庫總進帳約 23.5 億元。
高雄市地政局今天的土地標售案中，最受矚目的楠梓區藍田西段住三用地，總面積達 1583 坪，是本次面積最大、底價最高的標的，共吸引 9 位投資人競標，也是本季標售的人氣王，包括龍騰、華友聯 (1436-TW) 等建商，皆出價逾 8 億元搶標，但最終由福熙實業，大手筆加價 3.9 億元，以高達 9.6 億元奪標，溢價率達 69%，每坪單價 60.8 萬，創下同區段住宅用地的標售歷史新高，超越今年第一季由遠雄建設 (5522-TW) 寫下的 43 萬元單價。
台灣房屋高鐵重愛加盟店店東陳揚智表示，此一商標出的建地座落大學十街上，近援中路，從德中路跨過興中橋，就可銜接熱鬧的右昌商圈，生活機能頗完善，且此塊標的地形方正、面積大，有利於建案規劃。目前鄰近的大樓新案，最高成交單價已站穩 2 字頭，楠梓區預售與新屋最高成交價，也已有每坪 26~28 萬元的實力，因此該地以新高價碼購地，未來若持續因缺工缺料推升成本，再加上護國神山發威，此區房價不排除一路衝破 3 字頭。
陳揚智也說，從 8 月傳出台積電 (2330-TW) 擬設廠楠梓，就已使區段房市的買氣活絡，如今台積電確定進駐，無疑使楠梓成為兵家必爭之地，尤其高雄大學特區，透天與大樓住宅產品選擇性多元，親民的房價堪稱首購天堂，如今更是投資置產客群的熱門標的，看好未來發展量能，近期楠梓一帶土地，不僅漲聲響起，部分地主亦有暫時封盤惜售的現象，唯恐一地難求，也讓建商趕緊把握機會，積極追價搶地卡位。 根據台灣房屋彙整高雄市地政局開發區土地標售紀錄，本季包括楠梓藍田西段以單價 60.8 萬元突破新高，其他包括岡山信義段、小港坪鳳段，均創下區段歷史標售新高單價。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，今年市場游資仍多，熱錢不斷湧入房市，締造全台房市景氣旺盛，尤其高雄不僅受惠台積電設廠效應，包括德國默克、美商英特格等國際大廠，都持續加碼投資高雄，由於建設利多當道，帶動產業經濟發展、就業人口增加，未來房市發展也更備受期待，一些地段優質、利於開發規劃的標的，勢必吸引投資人摩拳擦掌追價競搶，也讓高雄本季標售成果表現亮眼。 另外依據地政局資料，高雄 2021 年第 2 季因疫情影響停標，累計今年標售土地總筆數 42 筆，土地面積約 1.4 萬坪，總標脫金額達 61.9 億元，整體表現雖不如去年，但從各季競標人數、標脫總價與單價創高表現，足見高雄房市熱度旺盛，也讓不少投資人對明年高雄房市走向更有所期待。
國泰一號REITs（不動產投資證券信託）今（15日）上午召開受益人大會，近68%股權出席，耗時近二個小時會議後，成功保下台北西門町的西門大樓，持股3%少數受益人葉政盛提案處分出售等四項表決案均遭否決，臨時動議等也都以不符程序而遭否決。
葉政盛原本計畫在此受益人大會中提出出售台北西門大樓案，預估出售52餘億元，扣除成本後將利益「均攤分給所有受益人」，但受託機構土銀認為此金額誤導投資人，另外金管會昨日例會中也表示，如果提案超出金管會核准範圍可否表決，金管會今日表示，已去函受託機構土地銀行表示對部分提案持保留意見，所進行表決將具瑕疵，效力得交由司法機關認定。
國泰一號（國泰R1）今日上午10點召開受益人大會，共有發行股數67.75％的受益人出席，討論是否要出售基金資產中位於武昌行的台北西門大樓，最後以出席股數89.24％反對出售，確定國泰R1保住資產，會議約開到上午11時45左右，耗時將近2個小時。
今年4月另一檔知名REITs新光R1遭在野派「突襲」，晶華管護以信託監察人身分召開受益人大會，利用臨時動議方式及主要股東不在場，強勢表決優勢一舉通過撤換律師與不動產管理機構，9月新昕國際在重選標案中又落敗，至此新光R1確定再與新光集團無關。
國泰R1吸引這次教訓，這次對程序問題防護得當，據了解會議一開始雙方對於程序瑕疵問題就已耗費相當時間討論，雙方攻防，受託機構、基金律師及受益人都對更動程序表示反對意見，最後對四大議案進行表決，包括西門大樓處分案、處分價格案、處分期間案及處分方式案通通都否決，贊成票都僅一成左右，反對票則在73~89%，少數受益人也擬提臨時動議，但只有一成受益人代表投票下，沒有正式討論。
國泰一號是國泰人壽擔任發起人的不動產投資信託，成立於2005年9月23日。基金規模新台幣139.3億元，是國內第二大不動產投資信託基金（REIT），向國泰人壽購買三棟大樓，包括臺北喜來登大飯店、臺北西門大樓、臺北中華大樓，臺灣土地銀行擔任受託機構，國泰建築經理擔任管理機構。取得REITs受益人每年可依收取的租金分配現金收益，不過常存在租金收受不如預期跟資產活化困難等爭議。
懅土銀公告內容，葉政盛提案召開受益人大會，主要討論擬提案以以36億50萬元作底價，標售位於西門町武昌街的台北西門大樓，估計可賣出52.8億元，扣除成本後平均發給所有受益人。外界不滿爭議點是指稱西門大樓租給誠品卻接受其營運欠佳的說法，短收每月租金並片面延長契約，也指喜來登大樓去年因疫情而有長達七個月降租三成等。
不過土銀要求在開會通知中說明，此次受益人會議並非土銀召開，且此時並非處分最佳時機，西門大樓租金其實高於周邊店面，及具未來都更潛力及資產活化價值等，降租是協助租戶度過疫情難關，尋求雙贏。去年受益人也曾提出要召開受益人大會，要用底價50億元進行台北西門大樓之公開標售案，土地銀行拒絕，但未提出任何增加西門大樓租金收益的計畫，今年再度捲土重來，推出六項提案，其中包括要提案將國泰建設、三井工程等列為國泰一號的關係人，以及要求無法令或契約義務下不得調降租金，土銀已公告這二項是「夾帶非屬許可內容的提案，不得決議」。
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