歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話:(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真:(02)2578-4950
地址:台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口:
黃宣慈 主任(Mia #230)陳盈如(Becca#235)
房產新聞
產業新聞
楊金龍:選擇性信用管制還有空間,不是到此為止 中央銀行今天祭出史上最嚴選擇性信用管制,第四度打炒房。眼見房價漲勢仍未停歇,央行總裁楊金龍向市場喊話,選擇性信用管制還有空間,不是到此為止。 央行今天舉行第4季理監事會議,在內政部、金管會近期相繼出手打炒房後,央行今天也宣布四度調整選擇性信用管制,且貸款成數限制壓到4成,為史上最嚴。 央行到底看到哪些房市過熱跡象、對於國內經濟情勢看法為何?以下是楊金龍在理監事會後記者會上的7大關鍵問答。
央行再次調整選擇性信用管制,提到目的是避免囤房、囤地,是否發現國內有特殊狀況? 央行今年以來金檢超過50次,發現銀行承作購地貸款時,雖然貸款契約載明應於一定期限內動工,否則利率會往上加,實務上,仍有部分銀行沒有按照契約執行。 央行先前選擇性信用管制便已對購地貸款設有成數限制,考量上述情況,這次加上「切結於一定期間內動工興建」的要求;央行近期將找銀行討論後續執行細節,要求按照契約執行,也會把這部分列為日後金檢項目。
央行認為通膨是短暫情況,那房價上漲也是短期嗎,明年是否會降下來? 按照當前房地產循環週期來看,房價「現在好像還在上升階段」,根據央行蒐集銀行、不動產機構發布的資料,對於房市展望多偏向樂觀;綜合上述因素,明年房價還是有上漲可能,但漲勢應趨於緩和。至於房價會漲到何時,這很難預測,各國房價都還在上漲。 房地產主管機關是內政部,央行基於避免信用資源過度流向不動產,以及房價上漲影響金融穩定,因而出手協助健全房地產,也會持續緊盯市況。
央行去年至今已經三度打房,今天四度出手,是否意味先前打房無效? 房價是相關部會要共同努力的事情,央行推動選擇性信用管制後,金融機構確實有控管貸款成數,撥款金額下降、利率也有提高;如果只以房價走勢衡量選擇性信用管制效果,並不合理。 相關部會持續推出健全房地產市場措施,央行也一步步調整選擇性信用管制,希望讓房價軟著陸;雖然央行至今已經祭出四波選擇性信用管制,但還是有空間,不會到此為止。
央行這次為何「連七凍」,維持政策利率不變? 主要有4大原因,一是國內通膨尚屬可控,明年通膨率可望回降,二是國內經濟穩健成長、並未過熱,但各產業復甦力道不均,三是考量主要經濟體升息動向,四是全球景氣持續復甦,不過仍有下行風險。 基於上述原因,加上央行預期明年台灣經濟溫和成長,全體理事一致同意維持政策利率不變,有助整體經濟金融穩健發展。
美國聯準會(Fed)態度轉鷹,美國明年預計會升息三次,台灣是否跟進,升息會考慮哪些條件? 台灣是否升息會考慮三個條件,包括國內當前與未來通膨走勢、各國資金移動狀況以及產業復甦情況。 央行去年3月因應疫情降息1碼(即0.25%),目的是協助產業度過難關,如果明年台灣的產業穩健復甦,達到相關條件時,也是調回來利率的好機會。 至於央行會一次升足1碼,還是分次調升,則視當時經濟情勢而定。
依市調機構統計,今年截至 12 月中為止,北台灣新建案推案量累計約 1 兆 973.65 億元,但其中新成屋建案案量僅約 2023.54 億元,只占整體推案量的 18.4% 左右。換言之,北台灣預售屋推案量占比超過 8 成以上,意味著目前新建案市場絕大部份供給都來自於預售屋。 住展研發長何世昌表示,前一波打房把市場資金推往預售屋市場,如今內政部祭出「禁止預售屋換約」措施,等同宣告全國預售屋「只能買、不能賣」,如市場資金與買盤因此被趕至成屋市場,而成屋市場供給量嚴重不足,是否會因此產生「打房紅利」致使價格驟揚,將是未來觀察的重點。 住展統計資料顯示,大台北地區成屋供給量一向很緊蹦,台北市今年至 12 月中止,新建案推案量共約 2610.1 億元,其中成屋推案量僅約 460 億元,占北市總推案量約 17.6%。
北市各行政區成屋供給量都極低,只有中山、士林、北投等三區可售戶數超過百戶以上,其他九個行政區可售戶數都低於 100 戶,尤以中正區 18 戶最少。 新北市今年成屋推案量約 861 億元,占全市推案量約 21.6%。新北市新成屋屋源,約有三分之一集中在板橋、林口這兩區,其他行政區成屋數量極低。而三峽、樹林、金山與三芝等區域,今年來一個新成屋建案都沒有。 大台北新成屋占比低,但桃園的占比更低,桃園今年截至 12 月為止,總推案量達 2,775.4 億元,其中新成屋案量約 274.12,新成屋占比竟然只有 9.9%,是北台灣新成屋推案量比例最低的縣市。桃園又以蘆竹供給量最低,今年釋出的成屋可售戶數只有 2 戶。 北台灣新建案市場中,以宜蘭地區的新成屋案量占比 28%稍高,但仍不到三成,消費者選擇並不多。
另,基隆市新成屋案量占比約 24.9%,新竹地區新成屋案量占比也只約 26.8%,供給同樣很有限。 何世昌指出,雖然內政部「禁止預售屋換約」尚未修法通過,但預料短期將影響預售市場買氣,建商推出預售屋建案意願降低,不僅未來預售屋推案量會減少,市場資金還可能會朝成屋市場移動,包括新成屋、新古屋與中古屋。但「房地合一 2.0」將重稅閉鎖期延長至 5 年、且預售屋持有時間在交屋前後重覆起算的緣故,因此二手市場成屋委售量也頗低。 何世昌認為,由於成屋市場供不應求的緣故,接下來需密切觀察成屋價格是否會因此跳漲、縮小與預售屋的價差,乃至於超越預售屋價位。倘若成真,那麼前後二次打房,反而會導致預售、成屋分次輪漲,這種結果將是最糟糕的結局。
在大資金潮、超低利率以及通膨 3 大因素下,2021 年台灣房市持續轉強,推估全年建物買賣移轉棟數可望突破 34 萬棟大關,創近 7 年來新高。台北市不動產仲介經紀業公會理事長郭子立指出,高房價的台北市今年可能出現成交萎縮,並認為,明年全台房市可能呈現出「價穩量穩」的格局。 2021 年近尾聲,根據 6 都前 11 個月的房屋買賣移轉數量推估,2021 年台灣全年房屋交易量約落在 34 萬 5857 棟,與 2020 年比較,年增約 5.9%,但因台北市房價高、賣方惜售、供給缺貨,台北市房屋交易量,可能成為今年六都中唯一交易量縮的城市。
台北市不動產仲介經紀業公會分析,今年情勢是整個翻轉,明顯的是「北冷中溫南熱」的狀況,推估 6 都全年房屋交易量表現,台北市是唯一負成長的,主要是長期以來台北房市價量基期過高,特別是價高,在南部低基期又有諸多建設比價效應帶動下,資金南移情形非常明顯,全年買賣移轉棟數大約小小衰退 1.27%。反觀南 2 都則都是出現雙位數的成長率,這在過去真的是很少見的現象。 郭子立理事長指出,儘管今年台北市房屋交易量小小衰減,但還是保持整年度 3 萬棟以上的規模,遠比台南市的年交易量還要大。
台北市、台中市昨(16)日雙雙調漲2022年公告土地現值及公告地價。 台北市課徵土地增值稅依據的公告土地現值較2021年上漲3.41%;課徵地價稅基礎的公告地價則較2020年上漲2.63%。而眾所矚目的地王,則由台北101大樓以公告土地現值每坪約630萬元,第九度蟬聯地王寶座。 台中市政府也於昨日召開地價及標準地價評議委員會,會中決議台中市2022年公告土地現值則平均上漲1.89%,合理反映市場不動產價格變動情形;值得注意的是,近期土地、房市交投熱絡的14期重劃區,平均調幅達59.83%,是全台中市調幅最高的區域。至於公告地價,考量各行各業仍在本土疫情復甦階段,公告地價持平,僅微幅調整0.06%。
台中市「地王」仍由台中新光三越百貨公司第16度蟬聯,換算每坪土地現值約221.4萬元,相較於今年漲幅約0.06%。 北市地政局長張志祥表示,這次地價評定是如實反映正常交易,沒有財政稅收考量,公告地價上漲2.63%後,經換算,約57%(約52.1萬戶)的一般自用戶,每年繳交的地價稅會增加184元,負擔應不致太重。
地政局指出,台北市各行政區地價評議結果,全市12個行政區均上漲。在東區門戶計畫帶動下,漲幅最大的為南港區,平均調幅4.22%;居次的內湖區,擁有天然景觀環境加上內科就業人口,平均調幅亦達4.1%。 商業區地價方面,台北101大樓因具全台指標地位,加上商辦需求殷切,帶動地價穩定成長,公告土地現值換算每坪約630萬元,連續九年蟬聯地王。位居地后的台北新光摩天大樓,換算現值每坪約608萬元,在以北門為中心的西區門戶計畫持續推動,未來仍具發展潛力。 商業區地價排名第三的是國泰置地、微風信義百貨;第四名是遠雄金融中心;統一國際、華新麗華大樓位列第五。商業區地價名列第三至第五名都位在信義區內,顯見信義區的增值潛力極大。 在住宅區方面,大安區的宏盛帝寶連續11年位居台北市住宅區地王寶座,每坪456萬元、上漲3.92%,排名第二的是信義區的仁愛尚華和仁愛麗景,公告土地現值均為每坪424萬元,位居第四的是大安區元利信義聯勤,每坪364萬元,第五名則是信義區的聯合大於、大哲,每坪359萬元。
內政部日前已通過修法,提高公益出租人所得稅優惠,北區國稅局表示,公益房東們在明年報稅時,要留意租金收入的月份,今年度6月至12月的免稅額可調高至1.5萬元;至於今年前五月的租金收入,免稅額則維持1萬元。 依據《住宅法》第15條規定,住宅所有權人將住宅出租給領有內政部、地方政府或其他機關所辦理的租金補貼者,視為公益出租人,國稅局官員指出,此類房東在住宅出租期間,有一定額度的租金收入,可以免納綜合所得稅。 官員表示,在舊版的住宅法中,上述租金免稅額的額度,為每屋每月1萬元,不過在今年6月修法後,公益出租人的每屋每月租金收入免稅額度,便提高為1.5萬元,房東在申報綜所稅時,只要就超過免稅額的部分,申報為租金收入。
由於新的租稅優惠是在年中通過上路,官員表示,在明年申報綜所稅時,須區分為「1月至5月」及「6月至12月」二階段,來計算應課稅的租賃收入。 舉例來說,房東黃先生名下有間房每月收租1.6萬元,出租對象是個領有租屋補助的弱勢家庭,因此符合公益出租人的身分,租約在今年全年都沒有變動。 官員表示,1.6萬元×12個月,黃先生此房實際的租金收入為全年19.2萬元,不過考量到租金收入免稅額後,前五月共可減除5萬元、6月至12月共可減除10.5萬元,此屋全年的租賃收入僅須列報3.7萬元。
另外,官員表示,若黃先生主張財產租賃必要的損耗及費用,減除財政部頒定的43%必要費用後,今年此屋的實際租金收入雖為19.2萬元,但是在綜所稅的認定上,租賃所得其實只有21,090元〔37,000元×(1-43%)〕。 官員提醒,住宅法也另外有規定,房東如果是找包租代管業者,再進行公益出租,上述的費用率還可提高至60%,租稅減免會更多。
針對社會住宅、長期照顧、公共化教保等國家重要社會福利政策,財政部國有財產署盤點提供國有不動產,截至2021年11月,國產署已撥用48處土地、2處房地(土地23.85公頃,房屋10戶)供住宅主管機關興辦社會住宅,及13處土地、1處房地(土地24.01公頃,房屋1棟)供機關作長照使用,並保留1334筆土地、30處房地供主管機關評估運用。
國有財產署近年持續協助內政部、衛生福利部、教育部共同推動「社會住宅」、「長照2.0」、「0-6歲國家一起養」政策,以國有不動產興辦社會住宅、擴充長期照顧與公共化教保服務據點,落實居住正義,實現在地老化,減輕育兒家庭負擔; 同時,國產署也配合行政院「向海致敬」政策訂定海堤區域內國有土地移交水利主管機關之簡化程序,加速海岸土地管用合一,使沿海「每一吋土地都有人管理、每一吋土地都清潔乾淨」,讓國人樂於親近海洋。
為協助機關取得廳舍,節省在外租用房地支出,減輕國庫負擔,截至2021年11月,國產署已撥用136處房地,建物面積約9萬7千坪。 在防疫方面,國產署也不落人後,因應疫情發展,國產署在近兩年協助十多個機關借用國有非公用房地作異地辦公場所,使其在疫情衝擊下,仍維持正常運作。 另外為加速國產管用合一,像是將位於河川區域、國家公園區域範圍內,及已被地方政府闢建公共設施、各地河川局設置一般性海堤、原農田水利會水利使用之國有非公用土地移交權責機關接管,國產署訂定會同辦理管理機關變更登記之簡化移交接管程序。截至2021年11月,已完成12127筆土地之管理機關變更登記,面積逾1800公頃。
國產署現也積極檢討修正撥用規範,適時修正「國有不動產撥用要點」等法令,並製作「撥用不動產計畫書填寫範例」與「填寫撥用不動產計畫書注意事項」等供機關參考,使機關撥用國有不動產之作業更順暢,加速各項建設推動。 國產署表示,未來將持續協助機關依法取得公務或公共建設所需國有不動產,共同推動國家重要政策,讓國產在公共事務上充分發揮效益,成為國家發展最穩固之基石,為全民帶來優質生活環境,讓國人共享有感施政。
中央銀行祭出第四波房市管制措施,自明(17)日起實施,主要包括第三戶以上房貸)從原本5.5成或5成全部降至4成,同樣無寬限期。其餘包括購地貸款從6成降至5成、餘屋貸款從5成降至4成,工業區閒置土地抵押貸款亦從5成降至4成。
央行表示,自上年12月以來,三度調整選擇性信用管制措施,實施迄今,已有助銀行降低授信風險,惟近期全體銀行不動產貸款集中度仍高,為強化管理銀行信用資源,避免流供囤房、囤地,本次修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」,自本年12月17日起實施。
央行第四波房市管制措施如下:
1. 自然人購置高價住宅貸款及第3戶(含)以上購屋貸款之最高成數一律降為4成。
2. 購地貸款最高成數降為5成,保留1成動工款,並要求借款人切結於一定期間內動工興建。
3. 餘屋貸款最高成數降為4成。
4. 工業區閒置土地抵押貸款最高成數降為4成。
央行理認為,上年12月以來,本行所採行控管不動產貸款風險措施,已積極落實政府「健全房地產市場方案」之信用資源有效配置及合理運用;惟促進房地產市場穩健發展,仍有賴上述方案之相關政策共同推動執行。且鑒於國人購屋貸款負擔率(每月房貸還款額占家庭月可支配所得比率)平均逾三成,呼籲借款人宜留意貸款寬限期屆滿後還款負擔增加,以及未來利率變動之風險。 住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出,延續上次調控基調,央行此次出手依舊以緊縮資金為主,搭配相關部會行政手段,特別是當買盤從預售轉往成屋後,價量出現修正會更有空間。 外界關心的房貸何時升息應會在明年美國升息後,要特別留意的是升息幅度反應在房貸利息部分比以往為多。
面對後疫情時代,雄獅集團董事長王文傑16日表示,雄獅疫後轉型將以南加州為全球總部、以溫哥華為北美總部,並打造第四代門市搶攻國旅市場。晶華酒店集團董事長潘思亮表示,晶華疫後重生,將打造數位美食平台並跨足雲端廚房,且以飯店為核心打造「不動產新平台」,飯店可以變成長期住宅甚至辦公室,或將飯店服務輸出,進行資產與物業管理,將品牌授權予豪宅。
雄獅集團16日舉辦「2021觀光經濟論壇」,王文傑指出,經疫情衝擊,雄獅不再是出境遊市場龍頭,所以推動轉型,因台灣國門不開,雄獅將北美分公司海外分公司轉作當地境內遊境外遊市場,已有收入。為爭取國旅商機,雄獅啟動第四代門市展店計畫,且陸續開出五個據點。 雄獅第四代門店主要選在重要交通樞紐設點,藉區域轉運站的人流,結合以未來感與現科技感的店裝設計,將旅遊產業升級為「生活風格的時尚產業」提高競爭力。目前在南港、新烏日、新左營等台鐵與高鐵共構轉運站已設點,板橋火車站門市20日營運,花蓮門市明年1月開張。
王文傑表示,過去國內重要交通樞紐只有交通運輸服務、卻少了旅遊服務,雄獅旅遊願意持續投資在「高台捷」重要轉運站設立門市做為「國旅的Hub」。王文傑並強調,觀光立國、在地共生,雄獅立志成為台灣觀光聖山。 潘思亮表示,疫情爆發,晶華以共生、共學、共創轉型、追求共好,並建立學習型組織、改變企業文化,並已「重生」。面對疫後新世界,人們已學習在任何時間、地點都可以工作、生活,甚至休閒娛樂。產業也結合線上線下,晶華將以跨界概念轉型。在平台化概念下,飯店同時可以是長期住宅、辦公室,並將飯店服務向異業延伸,如協助豪宅提供物業管理,或以管家服務為豪宅值。 潘思亮說,晶華將在越南、東南亞很多飯店結合麗晶品牌推出豪宅,同時持續深耕台灣市場,除飯店與餐飲外,並將觸角延伸至資產管理。
72%民眾願付更多預算出遊 國內防疫警戒可望再降級,雄獅集團旗下欣傳媒16日公布「2022旅遊觀光趨勢報告」,高達74.2%民眾開始規劃2022年出遊計畫,國旅目的地以花蓮(42.5%)、台東(42.4%)、宜蘭(21.3%)最熱門,旅遊天數超過96.3%的人希望以「過夜」為主,單次旅遊花費(不限天數)則是5,001至10,000元意願最高,占比約30.2%,其次為4,001至5,000元占比約22.8%。 欣傳媒總經理游國珍指出,有78%民眾希望明年至少出國一次,五成以上希望出國二次。另有72%民眾願意為出遊付出更多預算,85%受訪者接受20%漲幅。
後疫情時代的旅遊活動,多數民眾支持熱門景區維持總量管制,旅遊過程也希望朝非接觸式服務轉型,旅遊型態則以自然風光為主,另基於防疫需求,同意出入場所需出示綠色通行證,包含疫苗接種證明、染疫康復後證明、陰性病毒檢測等。針對旅遊數位轉型,民眾最有感的是在網路可以預訂旅遊行程(62.3%),其次是透過行動裝置或電子票券搭乘交通、入住旅宿、進入景區(56.5%),以及透過數位支付直接進行付款(30.2%)。
國外旅遊部分,77.7%民眾在2022年有出國意願,其中28.7%民眾希望在明年第二季前可以出國,25.8%民眾希望在第三季;最想去的國家以日本居冠,其次為韓國、大陸、泰國等;至於出國次數,有45.6%民眾希望至少1次,34.7%民眾希望至少2次,旅遊天數有37.5%民眾希望以4至6天為主,30.6%民眾希望7至9天。 企業獎勵旅遊部分,國旅二日遊以宜花東最受歡迎,占25%,國外五日行程以日本最熱門,占30%,其次為中港澳(17%)及泰國(11%);預算方面,58%企業獎旅接受單次5,000元以上國旅團費,國外旅遊有近50%企業可接受10,000至30,000元團費。
台積電、德商墨克等科技大廠計劃前往高雄設廠,加上亞灣特貿三、三井鳳山LaLaport購物中心、統一台南物流中心等大型開發案持續推動,提升鋼構需求增溫,東鋼(2006)、春源(2010)、中鋼構(2013)及長榮鋼(2211)等鋼構業榮景唱旺,訂單能見度由第四季延續到2023年。
鋼筋族群包括東鋼、中鋼構、長榮鋼、春源等業者,16日股價漲跌互見,其中東鋼每股大漲2元,收在62.5元、單日漲幅3.31%,單日成交量6,939張;中鋼構每股逆勢下跌0.20元,收在54.20元、單日跌幅0.37%;長榮鋼每股小漲0.10元,收在55.10元、單日漲幅0.18%;春源每股下跌0.20元,收在23.05元、單日跌幅0.86%,單日成交量1,275張。東鋼主要受惠於半導體建廠效應與房市暢旺,不僅近來鋼筋市場需求熱絡,單月供貨量增至11萬多公噸,且鋼筋訂單能見度到達2022年10月,數量超過80萬公噸,且鋼構訂單延續到2023年。 中鋼構持續推動電子大廠南科廠房、台灣人壽南港商辦大樓等多項工程,包括富邦北高雄商場建案、台積電加碼到北高雄設廠、科技大廠墨克也將來高雄投資設廠,及台北雙子星、統一台南物流中心、三井鳳山LaLaport購物中心等開發案,都陸續啟動,帶動鋼結構產品的需求,有利於東鋼、春源、長榮鋼及中鋼構等鋼構大廠接單,營運動能增強。 鋼構業者表示,台積電高雄設廠預計最快2022下半年啟動,估計兩廠鋼構數量逾5萬公噸,且三井LaLaport將來若採用鋼構施工,可望加速其開發案進度,鋼構需求數量相當可觀,訂單能見度延長到2023年。 其他鋼鐵業者也認為,這些建設可帶動相關用鋼產業的需求,包括鍍鋅、烤漆及鋼管等鋼材業者,都可望受惠。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾,深感抱歉,懇請來信告知,將從系統作處理。