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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
住新房是許多人的夢想，但不同都會區入住新房的機會與代價大不相同，房仲業者統計，屋齡 5 年內的住宅數量對比區域的家庭戶數，新竹縣每百戶家庭就有 11.3 戶有機會入住 5 年內新屋，而房價最高的台北市，受限缺乏大量的重劃區土地與高房價問題，每百戶家庭僅有 2.3% 有機會入住到 5 年內的新房。
信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示，台北市「老問題」嚴重，同時區域內缺乏大型重劃區的土地可開發興建，僅能透過都更與危老改建，增加新供給速度緩慢，因此 5 年內的新成屋數量位居六都之末，反觀台北市以外的區域，因為有許多的重劃區土地供給，加上有些區域先前房價還算平價，因此自住客要入住 5 年內的新成屋並不是夢。
統計台北市住宅類的稅籍資料，五年內的新成屋數量僅有 2.5 萬戶，但最新統計台北市共計有 105 萬戶家庭，等於僅有 2.3% 的家庭，有機會入住 5 年內的新房屋，台北市不僅量少、購置新房子的代價也高，因此近年持續有民眾持續往新北市移動，導致今年台北市的家戶數首度衰退。
新北市則因為有許多重劃區的新房子供給，購屋預算較高的可以選擇鄰近北市的板橋、三重、新店、中和、新莊的重劃區，預算較為有限的則可往外圍的三峽、林口、淡水去找，對比 5 年內的住宅數量與家庭戶數，有 6.4% 的家庭有機會入住 5 年內新屋，機率明顯比台北市的 2.3% 高出許多。 而機率最高的則是近期房價快速上漲的新竹縣，新竹縣 5 年內新房子的數量有 2.4 萬戶，而區域內則有 21 萬戶家庭，等於有 11.3% 的家庭有機會入住 5 年內新成屋，機率比起台北市高出近 4 倍。 曾敬德指出，新竹縣又以竹北最具代表性，該區幾乎都是重劃區的開發模式，整個城市的屋齡都較為年輕，若是在一年多房價還沒大幅上漲前，園區客的收入高、房價所得比也相對雙北購屋輕鬆許多，在「收入高、供給多」的狀況下，要入住新房子的機會真的是讓台北人望塵莫及。
蛋白、蛋殼、蛋盒區價格大幅攀升，加上營建原物料價格上漲，近來出現外圍漲多，民眾回到巿中心購屋趨勢。根據台北巿政府及實價登錄資料顯示，今年第3季雖然受到本土疫情爆發，防疫升級衝擊，台北巿5大精華區買賣移轉下滑，但房價卻向上攀升，其中，松山、信義房價年漲幅就超過1成，甚至房價最高的大安區房價也有5.3％的漲幅。
三級警戒 影響成交量能
屋比房屋總經理葉國華表示，今年第三季度受到新冠肺炎疫情影響，台北市市中心松山、信義、大安、中正、中山等5大精華區，房市交易量能均較去年同期出現衰退，不過，房價卻有墊高的狀況。 葉國華指出，松山、信義、大安區是蛋黃中的蛋黃，是北市房產最精華的區域，區內有不少高總價的豪宅產品，近1年來隨著台商資金不斷回流，也讓這些高價區域的房價再度出現攀高，許多高總價豪宅因為地段好、稀有性高，也成為買盤指名的標的。 台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中也指出，今年第3季台北市蛋黃5區的買賣移轉棟數，與去年同期相比皆減少，主要是今年5月底至7月底之間，國內的防疫升級，使得買氣瞬間收斂，由於交易到過戶，行政作業大約1~1.5個月，因此7～9月的買賣移轉棟數，便反應三級警戒的買賣情形，導致棟數銳減。
地段稀有 增值可期
但房價表現，這5區都比去年同期更亮眼！陳定中表示，蛋黃區因地段精華，房市「保值有餘、增值可期」，所以多金足進行資產配置時，也往往鎖定蛋黃區的豪宅物件，豪宅集中度高的松山、信義等地，房價表現也因此價格更為穩健。 根據屋比整理實價登錄資料顯示，目前台北巿中心精華5區平均成交房價以大安區最高、達每坪92.2萬元，其次為中正區的82.7萬元，信義區以78.9萬元位居第三，松山區78.6萬元緊追在後。
豪宅交易量增 推升價格
陳定中表示，疫情期間，高資產族危機入市的念頭比一般消費者濃厚，蛋黃區豪宅的交易占比略有提高，包括信義計畫區、敦化南北路等豪宅區段，今年以來都不乏交易，進而帶動了行政區的平均房價，推升區域房價上漲。 值得注意的是，今年預售巿場房價是由外圍漲回來，住展研發長何世昌表示，房價由外圍蛋白區一路往台北巿中心推升上去，導致現在巿中心精華5區房價每坪百萬起跳。根據住展統計，今年11月台北巿各行政區平均每坪開價，多較去年同期攀升，其中開價前3高行政區，分別是信義區、松山區與大安區，每坪平均開價從146萬至159萬元間。
由新北住都中心擔任實施者整合的永和大陳單元3公辦都更案，自今年9月28日起公告招商徵求興建廠商，12月13日截標後已有廠商投標，預計明年1~2月完成簽約，年底前動工。住都中心「化不可能為可能」，號稱全台最複雜的公辦都更案，在短短一年內，變成歷來整合速度最快的公辦都更案。
新北住都中心已為大陳更新單元3爭取都更二箭容積加給，允建法定容積可提高20%，且已跟占有他人舊違章建築戶完成協議，目前區內250住戶有235戶同意參與都更，比例多達94%。待興建廠商評選結果出爐，將採公開、公平、公正的權利變換方式辦理更新，發揮住都中心行政法人的特質，加速審議程序。
新北住都中心指出，待明年初與得標廠商簽約，並辦理住戶選配作業後，即送市府審查，預計下半年中元節過後就先行拆除新生公有市場，屆時舉辦社區惜別晚會，感謝住戶配合，這將寫下全台公辦都更案中，整合最快速的紀錄。 至於相鄰的大陳單元1、單元4溝通整合雖之前受疫情影響，但也未停歇，12月已舉辦首場大型整合說明會宣告中心正式進場，住戶出席踴躍，並期待中心加速推動都更，預計明年6月兩單元公開徵求興建廠商，延續順利推動大陳更新單元3招商的量能，回應單元1、單元4住戶長年以來的熱切盼望，幫助所有住戶早日搬進安全新家。
毫無意外的高市地政局第4季土地標售，出現楠梓高雄大學特區與岡山87期重劃區，土地雙雙標售創天價紀錄，最高溢價甚至逼近7成！該現象也將造成未來高雄地價出現定錨效應，周邊鄰近土地私地主將比照辦理，當民眾還天真的以為地價與營建成本高漲，就不要買屋房價自然而然會下跌，但真相是當原物料上漲，過去低基期房價區因成本提高，未來價格難有下滑空間。
建商決定建案房價賣多少，其實一點都不難懂，計算方式就是地價加營建成本及管銷費用與利潤，當中地價與營建成本高低往往就是決定房價主因，而近年來高雄市地價屢創新高，尤其是首購及首換置產熱區也就是各大重劃區。如高雄大學特區福懋建設於第4季土地標售，以單坪60.9萬元購入1582坪住3分區地，溢價逼近7成；而近年來因橋科與台積電議題受惠的橋頭區高雄新市鎮，今年10月郡都集團以每坪57.33萬元改寫區段新高地價，另岡山87期重劃區，鑫龍騰開發則以每坪72.8萬元，改寫過去皇苑建設每坪成交59.1萬元地價紀錄。
過去南臺灣包括嘉義、台南、高雄等行政區，房價多屬1~2字頭，僅精華區有機會挑戰3字頭行情，南台灣房價相對台中或雙北市低，主因就是土地取得成本低，然而這幾年地價不斷上漲，直接墊高建商成本，然而除地價高漲外，另項讓建商頭疼的是營建成本也出現大幅上揚，去年地上15樓大樓以高雄推案王城揚建設為例每坪僅9~10萬元，而今年發包價格已達12~13萬元，換言之興建成本每建坪就要增3~4萬元，缺工缺料問題已是全台建商面臨共通問題。 不幸的是高雄今年引入包括台積電、特貿三等許多建設，當中台積電為設廠搶工已是業界廣為人知現象，如做6天給7天工資或以2倍工資挖人等都時有所聞，科技大廠設廠時間有著極嚴謹控管，跟與未來產業佈局相比，高薪搶工成本提高對科技廠而言，成本影響有限。
然而跟科技廠相比，建商所給的薪資待遇不可能高過科技業，當工人都被搶光，建商只好用比市場更高成本，引入二軍工班，造就出施工品質不如過往，工資卻創新高，建商被各類工班敲竹槓現象已成常態，套句工班常說的：「若不增工資就停止施工轉戰別場工地！」 過去房地產界建商說的算的榮景，在這波缺工問題已蕩然無存，筆者訪問高雄某上市櫃建商董事長直言，政府一直打炒房，但卻不打地主，對於缺工問題也無任何對策，地價上揚與營建成本提升，導致建商利潤大幅縮水，過去建商興建房屋有著3~3.5成利潤，目前有2成就偷笑，20%利潤不是1年賺到，從選地、購地、建案規劃、施工、銷售、交屋到未來數年售服，時間至少5年甚至7年，每年賺取3%利潤過分嗎？ 地價高漲政府有著一定責任，然而就土地標售單位地政局而言，也有著說不出的無奈，地政局標售的土地多屬抵費地，該類土地標售金額必須償還之前土地重劃的費用，即便有盈餘也將用於公共建設支出，所以過去有不少名嘴說政府賣抵費地是賣祖產的思維其實不正確，然而問題是低利環境下建商滿手現金，一塊土地釋出後建商僅需拿3成自備款就可標地，其餘金額可跟銀行貸款，而政府若提高購地門檻如自備款要準備更高成數，將導致中小型建商因自備款不足被邊緣化，更有圖利大建商嫌疑，然而若放任土地價格持續飆高，最終就是建商推案轉嫁成本給購屋族，新屋房價更貴，民怨也會更高。
南台某地政局長曾私下表示，政府怎麼做媒體都有話說，若減少抵費地供給，媒體會說土地供給減少，導致私地主將地價拉高；若提升土地供給量，媒體會說政府放任地價飆漲，是炒房幫兇！ 政府在打炒房過程中，很少針對土地與營建成本問題討論，兩大問題是南台灣房價大漲主因，若不對症下藥，房價只會持續飆漲，但打炒房打建商會獲得選民認同，但若與建商站在同邊，反而會引起非議？
多家銀行業者端出40年期房貸，房仲業者分析指出，還款期拉長能降低民眾購屋壓力，靈活運用資金；不過，40年期總利息支出較高，且若央行拍板升息，將連帶影響房貸利率，每月攤還本息成本將隨之增加，申貸人必須留意相關風險。 資金浪潮推升房市熱度，房貸利率來到歷史新低並非新聞；不過，對於首購與小資族而言，如何選擇最適方案是一大學問。
目前市場仍以20年期房貸為主流，但因房價高漲，每月攤還金額恐怕「吃掉」大部分薪資，大多數銀行均有「30年房貸」的專案。為降低年輕族群首購負擔，多年前有銀行推出40年房貸，目前承作40年期房貸的銀行包括星展銀行、合庫商銀、永豐銀行等。 住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，對於年輕族群及符合條件的民眾而言，還款期拉長不只降低壓力，也能更靈活運用資金。
然而，40年房貸目前在市場較不普及，審核條件也相對嚴苛。屋比房屋總監陳傑鳴舉例，像是要求貸款者必須是年齡35歲以下的首購族，銀行也會嚴格要求月負債比、屋齡屋況等，並非人人均能順利申請。 必須留意的是，40年房貸在總利息支出、貸款限制及自備款方面，都可能較20至30年期專案更多，支付利息的差額是選擇貸款期限時必須考量的成本因素。 其中，若以總價新台幣1000萬元物件為例，貸款成數為8成、貸款800萬元，房貸利率1.4%來看，40年期房貸方案，民眾付給銀行的總房貸利息約245.25萬元；同樣條件，申請20年期房屋貸款，必須支付利息約117.68萬元。
陳傑鳴指出，雖然40年期每年還款金額較少，但總房貸利息的費用差距相當大，20年期與40年期總利息相差約127.57萬元。 另一方面，美國聯準會（Fed）已宣布加快縮減購債，市場預期明年至少3度升息；而台灣通膨情勢升溫，房價走揚，各界聚焦中央銀行利率政策，央行總裁楊金龍日前表示，明年全球都在緊縮，「台灣央行一定也會朝緊縮的方向走」。 此話一出，市場解讀央行明年將升息。由於多數房貸方案採浮動利率，當央行拍板升息，整體金融利率走揚，房貸利率連帶向上。換言之，申貸人每月本息攤還金將隨之增加，必須留意央行利率政策與相關風險。
至於如何算出個人能負擔多少房貸，中信房屋研展室副理張漢超說明，以一般人約可以貸得標的約鑑估價7成左右，可以將「月收入乘以100」，算出個人「最適房貸總額」；若以個人月所得6萬元來看，最適房貸總額則為600萬元。 他也提醒，以不影響生活品質為前提，建議購屋者每月房貸負擔比以不超過月收入1/3為佳。若是夫妻共同還款，房貸負擔比例可再調高些。 陳傑鳴建議，民眾房貸若月繳款金額維持在總收入3成至5成內者，且沒有其他更穩定、高利率的投資管道下，選擇貸款20年較優，不僅可以盡早還完，繳給銀行的利息也相對較少。 至於自備款不足、月收入不高及短期內有資金周轉需求等經濟壓力較大者，則可考慮使用30年以上的房貸專案，較有機會滿足低自備、低月負擔的購屋需求。
食品廠宏亞食品 (1236-TW) 今 (17) 日在公告以 4.63 億元的價格出售，其在八德舊廠的土地及建築物，預計處分利益為 3.96 億元，對於每股貢獻 3.65 元，宏亞主管指出，這筆宏亞持有並已經由市地重劃爲住宅區的資產處分案，預計在明年第一季入帳。
宏亞今天處分的桃園八德舊廠包括土地 866.3 坪及建物 583.05 坪，是宏亞食品在 1976 年成立時取得，也算是宏亞食品的「起家厝」，並已經由市地重劃劃入八德重劃區内，並鄰近八德國小及捷運綠線，土地分區列為住宅區，建商預計以 4.63 億元接手。宏亞在此地經營的生產線 5 年前早已遷入桃園八德的建國廠園區內生產，園區內並包括經營「巧克力共和國」的觀光工廠營運中。
宏亞除今天的處分桃園八德舊廠資產案外，對於手中資產進行活化之外，公司日前以 2.79 億元向冠德 (2520-TW) 購入在新店的「冠德市政廳」商辦面積達 525.69 坪，預計在 2022 年 5 月遷入，在總公司完成遷入之後，現有的新店寶興路 1000 餘坪廠辦資產，也進一步考慮活化並且出售。 宏亞主管指出，宏亞積極活化資產並且帶入現金流，資金也將用於新購置新生產設備用於製造本身的強化。 宏亞食品擁有國民經典零食「77 乳加」及經營禮坊喜餅並以桃園建國廠園區「巧克力共和國」的觀光工廠，今年前三季稅後虧損 2581 萬元，每股稅後虧損 0.24 元。但在明年春節在 1 月，春節禮品的銷售挹注可望挹注第四季的營轉盈。
麗嬰房（2911）代子公司蘇州麗嬰房嬰童用品公告擬以售後租回方式，處分太倉土地及建物，將售予新宜中國集團，成交金額達人民幣1.4億元，預計處分利益約新台幣4億元。
麗嬰房太倉物流中心，在2011年中國銷售高峰期啟用，當年耗資2500萬美元打造，因應全中國直營據點配送，麗嬰房指出，此次售後租回，將不影響大陸據點配送，預估處分利益約新台幣4億元，惟實際處分損益將待交易完成並扣除相關稅費後，將依會計原則入帳並揭露。至於處分利益將作為償還銀行借款及靈活運用資金。
麗嬰房日前法說對於2022農曆金虎年指出，虎年出生人數預期恐會迎來低點，因疫情衝擊，兩岸包括大陸與台灣2020年結婚對數與出生人數相對減少，2021前三季持續減少4-5％，對明年營運策略，除了電商發展續強，實體門市亦將強化店長團購，以加值通路價值。 麗嬰房今年五月中疫情緊繃，消費力道受到較嚴重衝擊，使得麗嬰房台灣在第二季及第三季營收與損益都受較大影響，前三季營收25.47億元，較去年同期減少8.5％，稅後淨損拉大至3.57億元，較去年同期大幅衰退27％，每股虧損1.91元，劣於去年同期的-1.53元。
受惠台積電即將明年在楠梓中油高煉廠設廠利多，刺激高市府第四季開發區抵費地標售創百分百佳績，市府全年更標脫達125.6億元公有地，也凸顯建商需求推案土地孔急，但中油高煉廠周圍10分鐘車程內的楠梓與左營，包括市府抵費地與軍方的營、眷改地，竟然有超過10萬坪地在「養蚊子」，也不急著開發，讓不少業者質疑，官方是否有待價而沽心態，以「餵魚式」標地模式，吸引建商競相高價搶標，反而間接成為房價高漲的幫凶！
依據高市府地政局公布的待售土地資料統計，仍約有逾200筆土地待售，面積更高達13萬餘坪，其中鄰近中油高煉廠約10分鐘車程的楠梓高雄大學特定區、土庫區段徵收區、33期、37期與82期重劃區等，即有約50筆庫存土地，面積約達5萬坪。 另外，緊鄰中油高煉廠左營大路旁，即有數千坪軍方土地閒置，左營眷改區內仍有大筆精華地未釋出，軍方為籌措眷村改建基金，在左營多處眷村拆除後，依據103年國防部訂頒的「國軍老舊眷村及不適用營地之國有土地標售或處分辦法」，讓眷改土地得委託財政部國有財產署，以「國軍老舊眷村改建國有不動產」之名義標售。
根據調查，左營海軍眷村改建眷改土地，目前尚未標售的眷改土地，包括仍有眷舍糾紛的原崇實新村、涉及舊城西門城牆殘蹟的西自助新村、東自助新村興隆段、復興新村左北段、創造新村左東段、海光二村左東段、自立新村廍後段等，加上海軍陸戰隊的閒置土地，面積逾5萬坪。 不少推案建商質疑，高市府地政局仍有10多萬坪公有地打算「慢慢賣」，這次標地甚至將楠梓高大特區藍田西段大筆精華地切成二塊，好讓建商眼角含著淚水也要投標搶搶看，甚至幾家上市建商爭相想搶標，未料，卻都被大咖擊敗，民間地主則趁機四處放風聲，下次楠梓高大特區住三土地可能再創7字頭天價，房價朝4字頭邁進非夢事！ 而軍方以人力不足或未定開發標售計劃為藉口，或將皮球丟給國產署，甚至也曾在民代質詢時雙手一攤，對於熱門的岡山87期重劃區內，已分回約4萬坪精華抵費地，表示沒有開發計劃，也間接造成市府僅有的幾塊抵費地標售，建商搶翻天，土地創下每坪72.8萬元新高行情，日後推案房價將站上3字頭，更朝35萬元邁進，看在眾多中小型建商眼裡，只能望地興嘆！也有不少網路鄉民對於房地價格高漲現象，哀嚎「就地躺平」！
台積電11月9日正式確定落腳高雄煉油廠之後，迄今不到二個月，高雄招商引資金額已逾5,000億元，可說是「高雄年終大驚奇」！在半導體S廊帶和5G AIoT的產業雙主軸布局之下，一次補足高雄過去20年失落的ICT發展先機，頓時從鋼鐵和石化產業大躍升，成為國內5G AIoT的領先城市，製造、技術同步跨入先進的次世代。 對產業有深入研究的高雄銀行董事長董瑞斌指出，高雄過去重視發展中鋼和中油等重化工業，過去20年在資通訊的ICT產業布局相對較少，成了高雄失落的20年，這一高雄產業缺口，在半導體S廊帶和5G AIoT的產業雙主軸布局之下，一次補足。
董瑞斌表示，由於ICT產業已不是最新科技，因此，高雄布局半導體S廊帶和5G AIoT雙主軸，可說是大躍升，事實上，除了台積電、台灣默克等國際龍頭大廠的投資，砷化鎵晶圓代工大廠穩懋更早就宣布落腳南科高雄園區，以次世代技術，布局5G、甚至是6G的未來發展。 京城建設發言人周敬恆，則在向法人說明高雄房市狀況時，以「高雄大驚奇」這五個字，描述高雄近期招商引資的過程，最具震撼的投資案，首推台積電規劃在高雄煉油廠舊址，興建7奈米廠和28奈米廠。 業界以中科台積電設廠規模推估，二座晶園廠直接投資金額預估可達4,000億元，如果加上隨後的「特貿三」脫標，引進775億元民間投資、英特格12月加碼投資80億元、三井投資100億元興建LaLaport購物商場、以及台灣默克170億元投資案，短短二個月不到，高雄引資總額達5,125億元。
董瑞斌指出，國際大廠的投資當然不是一次性，而是長期性，代表從現在開始未來5年、甚至10年，這些投資案將會逐步在高雄落實。 高雄經發局長廖泰翔表示，國內外大廠不只投資半導體產業，資通大廠緯創在11月之前，也在前鎮科技產業園區投資100億元，興建集團全球車載及工控面板製造燈塔工廠；超市龍頭全聯累計投資高雄近百億元；台泥企業團所屬三元能源科技則投入120億元，在高雄小港打造台灣首座超級電池工廠，製造業和服務業陸續布局高雄。 廖泰翔表示，現在的高雄半導體產業供應鏈，從半導體製程材料供應系統，例如長興材料、長春石化，也加入了美商英特格及德商默克，中游產業有全球最大的台積電、華邦電、穩懋等晶圓代工生產廠商，下游也有全球最大的封測廠日月光集團，期待未來高雄能建構全球最完整的半導體產業供應鏈，華麗轉身成為的世界半導體之都。
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