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房產新聞

  1. 政府供地不斷 土建融難踩急煞車

  2. 新北新店及永和公辦都更房地公開標售

  3. 資金湧入南台灣 前11月房市交易量創8前新高

  4. 房仲調查:67%民眾緊守房貸占月收入35%底線

  5. 央行打炒房 建商養地難認定

產業新聞

  1. 華固插旗台中 28億元獵地

  2. 台北國賓危老改建 規劃推2棟豪宅、1棟飯店

  3. 福容大飯店落腳圓山 5年再拓7店

  4. 今天找銀行喝咖啡 央行打炒房盯購地貸款

 


1、政府供地不斷 土建融難踩急煞車

2021/12/20 工商時報 朱漢崙

央行第四波選擇性信用管制,把土建融成數再降一成,但土地交易真能就此降溫?恐怕不是,多家銀行主管不約而同私下指出,政府不斷賣地,有了源頭,當然會有後面的建商土建融需求,而比起財政部國產署是採取「地上權」來標售使用權,而非所有權,地方政府不分藍綠,大部分都採取「賣斷」的方式來標售,可說「再燒一把火」來助長炒地之風。

金融圈人士指出,對地方政府而言,除了依賴中央政府的統籌補助款之外,另外也必須有自籌財源,這類地方政府在自籌財源上的「財政努力」,也會成為中央評估是否加碼補助款的重要依據;但放眼望去,除了稅收之外,標售土地取得的收入對地方政府財政而言幫助最大,又能促進地方建設發展,當然要作。就以閣揆蘇貞昌當年任台北縣長為例,當年北縣府標售淡水、淡海一帶地區的土地,可說是現在淡海造鎮、淡水有輕軌開發需求最初的源起,而淡水地區的土地標售,當時也為台北縣政府進帳大筆的財政收入、並去化相當的債務負擔。 地方政府有建設開發及財政需求,因此不斷標售土地,但只是在中央政府推動管市管制措施,又把建商買地視為「眼中釘」之下,地方政府的土地標售就會顯得與中央政府打房政策矛盾,更因此大為折損中央政府所採取的降溫措施。

長期主掌企金、土建融業務的金融圈人士指出,政府供地不斷,使銀行土建融業務難踩剎車。銀行業者指出,央行選擇性信用管制措施接二連三出新招,土建融幾乎每次都有份,但現在供地主力在政府的公有地標售,在各地方政府和中央政府的國產署不斷供地之下,建商也會不斷參與標地,接下來銀行的土建融業務要踩剎車,恐怕很難,包括公股銀行就算硬是以「零成長」自我約束,但後面也有更多的民營銀行「排隊等著作」。

行庫主管直言,由於現在能作大面積開發的私有地已經不多,使得政府釋出的土地現在成為大宗,並使政府變相成為土地供應最大的「盤商」,尤其是地方政府,從台中、台南、嘉義、彰化、高雄、桃園、新北市,到處都有重劃區標售,且一年好幾次,都吸引建商進場激烈搶標,地方政府加總起來的土地標售,比起國產署的地上權標售還要多很多,已成為最大的不動產開發土地供給者,且都與重劃區的劃定、開發相關,不僅大批土建融案出爐,這類直接賣斷的地方政府土地標售,未來在房價升溫的帶動效果也比起國產署標售地上權要大得多,最主要在於後者對購屋者缺乏土地所有權的釋出。

而且依照央行的不動產管制令,倘若向銀行進行土融之後,各銀行都要求土融借款者,必須在一年之內取得建照,否則土融就會被質疑是助陣業者「養地」,這使得不動產開發商、建商若怕被降成數,必須一年後就進行建融興建動工,因此接下來房屋供給量將有增無減,舊的餘屋尚未去化,但新的供給量卻會不斷出籠。 近期內就有幾個受到金融圈矚目的地方政府土地標售大案,包括高雄市政府挾台積電設廠商機大舉標地近5,000坪、港灣開發計畫,另外彰化縣、嘉義縣也各有非公用土地標售案正在執行,桃園重劃區也正在啟動土地標售,台南則是日前啟動新營及永康的重劃區土地標售,不僅全部標脫,而且溢價率接近4成。

金融業者對此分析,儘管地方政府標售,也會強調希望作觀光飯店、商辦大樓、購物中心等非住宅開發之用,但由於標售的時候:「在用途上頂多只能作現有的例如住商用途等分類限制,無法再進而要求非得蓋商辦,而不能作一般住宅開發之用。」這時就成為盲點,建商集團不斷透過取得政府的土地來投入住宅開發案,這種情況之下,土建融案、乃至於之後的房貸需求就會跟著增加,因此政府的土地標售接連不斷,最後效果等於跟央行選擇性信用管制來「打對台」。

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2、新北新店及永和公辦都更房地公開標售/span>

2021/12/20 MyGoNews 林湘慈

新北市政府財政局於2021年12月20日公告2021年度第7次公開標售新北市市有非公用不動產,預訂於2022年1月19日(星期三)上午10時整,在新北市政府15樓1522會議室當眾開標。當日如屬COVID-19疫情三級警戒期間,則不開放現場觀標,改採線上網路直播方式開標,財政局網站首頁提供連結YouTube網路直播供民眾線上觀標,歡迎各界踴躍參加投標。 本次標售不動產共計31標案,為新店區冠德創新殿及永和區勝開大地社區大樓建物,2處社區周邊生活機能均屬完善,新店區冠德創新殿附近有北新國小、中正國小及馬公友誼運動公園,距捷運新店區公所站約40公尺;永和區勝開大地附近則有頂溪國小、永和仁愛公園,距捷運頂溪站約1公里。本次標售標的之房型、坪數及其標售底價等資訊摘述如下:

一、新店區冠德創新殿:本次標售1戶房型為2房,主建物面積(含陽台、雨遮)及共有部分約30坪(含公設約9坪),標售底價為1,957萬5,900元。

二、永和區勝開大地:

(一)2房(均含車位):計有6戶,位於C棟,主建物面積(含陽台)及共有部分約21坪(含公設約6坪),坡道平面車位面積約10.82坪,房地含車位總計約32坪,標售底價區間約為1,621萬元至1,697萬元。

(二)3房(11戶含車位):計有14戶,位於A、C棟,主建物面積(含陽台)及共有部分約31至54坪(含公設約9至16坪),坡道平面車位面積約10.82坪,房地含車位總計約42至65坪,標售底價區間約為2,150萬元至4,254萬元。

(三)4房(9戶含車位):計有10戶,分別位於A、B、C棟,主建物面積(含陽台)及共有部分約50至62坪(含公設15至18坪),坡道平面車位面積約10.82坪,房地含車位總計約61至72坪,標售底價區間約為3,135萬元至4,383萬元。

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3、資金湧入南台灣 前11月房市交易量創8前新高

2021/12/20 經濟日報 記者朱曼寧 台北

市場游資充沛,南台灣擁有基期低、台積電(2330)設廠效應等利多因素,南二都房市交易量大增,累計今年前11月房市交易量,台南市及高雄市年增率分別為17.2%及18%,創8年來同期新高,也是六都中成長最大的區域。21世紀不動產企劃研究室表示,南科的興起、台積電高雄建廠、房價基期低等因素,皆是台南、高雄的房屋交易量創下佳績的原因。

美國明年確定升息,連帶有可能影響房屋貸款利率提高,加上台商資金持續回流台灣,台幣相對其他貨幣強勢等效應下,也為房市交易注入動能。 在六都熱門房市熱銷區域中,近兩年房價皆有明顯變化,21世紀不動產企劃研究室觀察發現房價漲幅以中南部漲幅最明顯,以台中、台南、高雄房市熱銷區做房價比較,可以觀察到,台南市、高雄市皆呈現「價量俱揚」,成為全台房市最熱點。

21世紀不動產表示,即使是漲幅最高的台南市中西區房價仍落在3字頭,相對基期低帶來的高成長性,對於動輒60萬一坪起跳的雙北市來說,仍然十分具有吸引力,綜觀六都尚有許多尚未完全開發的重劃區,舉凡北投奇岩、淡海新市鎮、鶯歌鳳鳴、江翠北側、新店央北、桃園小塊西、土城暫緩、桃園中路等,這些都是最近的推案熱區重劃區,是民眾可切入的點。 21世紀不動產建議,尋找有重大建設及交通之稱的區域也會是政府重點開發的區域,未來發展性可期。而針對自己不熟悉的區域,也建議可以先在當地租屋3個月至半年確認該區域是否符合自身期望。

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4、房仲調查:67%民眾緊守房貸占月收入35%底線

2021/12/20 中央社 記者蔡芃敏 台北

根據調查顯示,為維持生活品質,約67%民眾緊守房貸支出占收入35%底線。業者指出,現階段市場利率維持歷史低檔水準,不過,申貸者仍須留意央行已經提醒未來升息的風險,避免過度槓桿。 信義房屋今天發布新聞稿指出,針對官網使用者進行問卷調查,根據調查顯示,43%受訪者可接受房貸占比家庭月收入3成以內,有24%可接受房貸占家庭月收入的35%,也就是說有2/3民眾緊守每月房貸支出占家庭收入35%內底線。

信義房屋指出,可以接受房貸占收入4成的民眾約16%,有7%民眾接受房貸比重達45%,僅有9%民眾可接受房貸比重逾5成。 若觀察各地可承受房貸比例,因台北房價負擔較重,台北市購屋民眾有13%可以接受每月房貸占家庭月收5成以上,比例為六都最高。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,房價快速上揚,購屋貸款一路增加,不過,多數民眾希望對於每月房貸占家庭收入比例仍維持在35%。另外,統計也顯示,30年期的房貸一路增加,有望成為支撐民眾降低每月還款負擔的重要工具。

曾敬德建議,市場維持歷史低檔水準,自住客還可以搭配使用寬限期。不過民眾「借好借滿」之際,需留意央行已經提醒未來升息的風險。建議民眾不要過度槓桿,並試算若長期利率調漲,每月房貸利息增加後,是否會因此影響生活品質。

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5、央行打炒房 建商養地難認定

2021/12/21 經濟日報 記者陳美君 台北

對於建商申請購地貸款卻遲遲不開工、具有養地嫌疑,中央銀行今(21)日將找銀行會商如何落實管理。一家銀行高層指出,最有效的方法就是緊縮貸款,像是屆期未動工,就拉高貸款利率或收回貸款成數,只是購地貸款案件非常多樣、情況也相當複雜,如何訂定合理的「一定期限」,具有一定難度。銀行主管說,過去沒按照時程動工的建商通常會有一些理由,像是缺工、變更建築設計,甚至持續整合周邊的土地等,即使申貸時本來切結要在二年內開工,但屆期後卻因各種理由沒有動工,就會再向銀行展延個一、二年。

銀行主管指出,一般而言,建商申請購地貸款後,一年內會申請建照,並在二年內興建,如果屆期沒動工,銀行可採取的因應措施,就是調高貸款利率半碼(0.125個百分點),超過三年仍未動工,貸款利率就加1碼,藉由貸款利率加碼的懲罰條款,達到要求建商盡快開工的目的。此外,銀行也可以採取更嚴厲的手段,例如二年內沒開工,銀行收回貸款的0.5成,三年內沒開工,貸款將緊縮一成等。 銀行高層說,央行上周四宣布房市管制措施再加碼,其中,建商購地貸款從六成降為五成,其中一成要動工時才能動撥,如果三年前建商申請的購地貸款到現在還沒興建,到期後須向銀行申請貸款展延,成數就會從尚未管制前的七成,大幅縮減至目前的四成,等於是建商被迫要立刻吐回三成貸款給銀行,這樣的緊縮效果,對中小型建商衝擊非常大。

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1、華固插旗台中 28億元獵地

2021/12/21 經濟日報 記者陳美玲 台北

華固(2548)建設昨(20)日公告以每坪土地單價88.8萬元、總價28.8億元拿下台中水湳經貿園區正對面逾3,000坪土地,價格相當漂亮;華固建設指出,該案是公司首筆插旗台中市場新案、預計三年後推出,目前規劃有兩棟住宅、總銷初估至少85億元,惟產品規格還在思考當中。

華固建設今年4月投標台中水湳經貿園區土地鎩羽而歸,惟公司昨日公告以總價28.8億元拿下台中市西屯區鑫港尾段95-104地號等十筆土地、面積高達3,243.44坪,相較於區域內先前每坪土地單價標出170萬元、甚至280萬元高價,華固建設昨以每坪土地單價88.8萬元購入該地,算是買得相當漂亮。 華固建設指出,台中水湳經貿園區擁有大安森林公園2.5倍大的中央公園,加上2023年水湳轉運中心預計完工,2024年還有會展中心、綠美圖落成,重劃區未來發展可期,尤其昨日購入土地不僅土地方正、四面臨路,更正對30米寬的經貿路,距離中科僅需開車10分鐘,地段相當優越。

該案也是華固建設首筆搶進台中房市建案。 華固建設表示,該案土地面積高達3,243.44坪,為大面積街廓之方正土地,公司正思考產品定位中,不過可以確定的是全案將興建兩大棟住宅產品,總銷至少85億元。 展望明年,華固建設規劃推出六大新案,其中率先在首季登場的是總銷28.3億元「華固文臨」、為北士科首筆住宅案,以及總銷34.1億元「華固大安學府」,第2季則規劃總銷37億元「華固得月」,第3季則有總銷33.2億元「泰山莊田路案」;另外,明年華固還有兩筆商辦案推出,包括6、7月登場的總銷47.5億元「華固中原置地」,以及總銷54.8億元「華固樂富中心」,其中前者已在上周開工,後者預計2023年第4季完工。

 

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2、台北國賓危老改建 規劃推2棟豪宅、1棟飯店

2021/12/20 鉅亨網記者 王莞甯 台北

連鎖飯店業者國賓 (2704-TW) 今 (20) 日於法說會中指出,台北國賓危老改建計畫,預計將改為 2 棟豪宅和 1 棟飯店,明年啟動,而高雄國賓重建計畫也預計明年開始進行,整體仍朝輕資產、活化資產等方向發展。 國賓說明,旗下台北國賓和高雄國賓皆啟動重建計劃,台北國賓已在 7 月暫停住房業務,而高雄館受惠疫情趨緩後國旅需求再度湧現,平均前 11 月平均住房率維持近 50%,平均房價約 2200 元。

國賓透露,台北國賓原址規劃將改建為 3 棟建築,分別為 2 棟住宅和 1 棟飯店,而館內的米其林一星餐廳 A Cut 牛排館將先在明年第二季遷往富邦遼寧大樓繼續營運,二樓宴會餐飲預計營業到 4 月中旬,後續同樣遷往 A Cut 所在大樓。 高雄國賓同樣尋求轉型,預計明年會有明確的重建規劃。 台北國賓日前已與日本 Palace Hotel 簽署基本合意書,訂於明年 1 月正式簽訂品牌授權和客房委託經營管理合約,藉此強化日系的品牌服務定位,而對客房業務,國賓則轉為業主型態。 高雄國賓改建有望循台北國賓模式,未來的合作對象也受到業界矚目。 國賓強調,在後疫情時代積極轉型,將以餐飲業務為主力,持績建構餐飲優質廚藝團隊,住房業務方面也將持續提升客房競爭力,爭取國旅商機。

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3、福容大飯店落腳圓山 5年再拓7店

2021/12/21 姚舜 台北報導

國家住宅與都市更新中心與麗寶集團聯手合作「捷運圓山站西側公辦都更案」,將於22日舉行動土儀式,該地段位於承德路三段與庫倫街一帶、捷運圓山站西側,也是住都中心成立以來第一個公辦都更案,結合住宅、商場及飯店建案,建置麗寶集團旗下福容大飯店新旗艦店,預計五年內完工。  福容飯店集團為全台最大的連鎖飯店品牌,目前共有15家分店,總客房數已經超過3,000間,更計畫於五年內拓展七家分店,包括台北圓山、南投水里、南投埔里、嘉義、高雄、台東三仙台、澎湖馬公等,其中,嘉義的休閒度假飯店最快明年完工、後年開幕,為雲嘉地區第一高SRC鋼骨建築,總共369間客房,規畫多層親子主題樓層,5至7樓的兒童遊戲區約900坪,為南部飯店業最大的室內親子休閒遊樂設施空間。  面對疫情對觀光業帶來衝擊,福容飯店集團仍逆勢擴張,認為疫情趨緩之後,勢必帶動國旅復甦,故持續積極打造環島據點,並依照市場趨勢,提供多元服務。例如高雄分店新據點,2至4樓將規畫產後護理之家,5至14樓均為飯店區域,滿足不同客層的需求。  福容飯店集團表示,持續在全台各地增加據點,就是要提供消費者環島旅遊的便利性,除了台北圓山的新據點預計於2025年完工,南台灣和中台灣據點也會在明年陸續完工。位於高雄、南投水里的分店最快明年完工,南投埔里第一期預計2024年完工,嘉義店預計明年完工、後年開幕;而福容大飯店首度插旗離島的澎湖分店,打造100間客房,第一期預計於2024年完工,其餘新的據點也會陸續規畫動工。  福容大飯店圓山店近花博公園與台北市立美術館等,飯店規畫兩個區域,一區為福容大飯店圓山旗艦店,共200間客房,地點便捷適合商務住宿,打造戶外泳池及多項親子設施,以家庭親子為主要客源;另一區則為福容青年旅館品牌-美棧,預計規畫40間客房,以背包客與年輕族群為主要客源。

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4、今天找銀行喝咖啡 央行打炒房盯購地貸款

2021/12/21 經濟日報 記者陳美君、仝澤蓉 台北

中央銀行打養地建商再出招,為避免銀行融資淪為建商養地囤地的方便門,央行業務局今(21)日將找幾家行庫主管「喝咖啡」,瞭解銀行承作購地貸款時,若建商超過期限仍遲不開工,銀行如何進行後續追蹤,或採取哪些手段,避免建商找理由、無限期不動工。 央行上周四召開理監事會議,決議推出史上最嚴房市管制措施,本次鎖定豪宅與第三戶以上房貸、建商購地、餘屋與工業區土地抵押貸款等五大類放款,祭出緊縮貸款成數限制。

楊金龍當時表示,「央行金檢了50幾次發現,購地貸款的金額還是非常龐大」。央行理監事會議後即預告,針對「購地貸款切結一定期間內動工興建」,近日將找銀行開會,對於建商未能在一定期間內開工,如何建立一致性的規範,而這些規範,也會列入央行未來的金檢項目。 央行官員昨日表示,正如楊總裁上周四所說,央行希望了解相關金融機構土地融資實際上的辦理情況,找銀行主管來開會,是希望能掌握資訊,同時聽聽銀行的意見。

一家不具名行庫總經理表示,「這次時間真的很緊迫,上周五上午收到通知,現在正忙著彙整資料」,得先把所有時間到期展延的變更條件了解清楚,好在今天能跟央行解釋清楚。 銀行高層分析,楊總裁在記者會上有提到購地貸款,需切結在一定期間內動工興建,關於這部分,央行應是想瞭解,各金融機構實務做法為何,像是購地貸款的開發方式與時程如何訂定等。 對此,央行認為,或許建商未按時程動工興建,有很多屬個案、有不同的理由,但央行不希望建商申請購地貸款後,經過「N」年仍遲遲未動工興建,如此一來就有養地的嫌疑,希望金融機構受理購地貸款時能有合理規範,對建商興建時程進行後續追蹤,且須具有約束力,不要讓建商有一堆理由不開發,「如果可以五、六、七年不斷展延下去,不就流於養地囤地?」

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