|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
黃宣慈 主任(Mia #230)陳盈如(Becca#235)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
資金氾濫、台商回流、科技業設廠、疫情遞延、通膨升溫，再加上第四季為傳統購屋旺季，六大因素齊聚下，房市價量均漲，政府打房顯得不痛不癢。央行今天公布，五大銀行十一月新承作房貸金額達719億元，創房地合一稅上路、六年以來新高，較去年同期大增逾百億元，房市持續熱絡，輕鬆閃過央行三度打房及房地合一二點零上路的衝擊。
央行公布，十一月五大銀行（台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀）新承做房貸金額達719億元，比十月大幅增加89.5億元，更比去年同期大增139點52億元、年增24％；利率則持平為1.351％，無論央行如何加重管制，仍不敵市場游資滾滾，房貸利率仍低。 央行經研處副處長蔡惠美表示，六都十月買賣移轉棟數較九月增加9%、年增也有5.53％，加上有大批新成屋交屋，使房貸量增加。因購屋者仍以首購族及條件較好的優質客戶為主，首購族適用的房貸利率較低，銀行也常針對優質客戶推出優惠方案，使房貸利率持平。 房地合一稅在105年、六年前上路，104年十二月五大銀行新承作房貸金額曾創864億元的天量，被稱為房地合一逃命波，今年十一月五大銀行新承作房貸金額竟然已創史上次高、創六年新高，似乎房市已經「熱」到各種房市管控政策已失效，怎麼打也「冷」不下來。
蔡惠美表示，央行房市管控措施目的是促進金融穩定，特定借款貸款成數已押到四成，希望資金不要及集中在不動產、減少囤地囤屋，並增加市場供給量。央行的措施是逐步推動，成效也可能是慢慢才會顯現。 蔡惠美分析，房價提高、房市交易量增加都會使房貸金額提高，從六都買賣移轉棟數及大台北房價指數來看，確實是價量俱增。房市熱絡是全球資金氾濫的結果，台灣還有台商回流、企業投資設廠等基本面的因素，投資增加帶動就業，住房需求也會增加。在物價上漲時，通膨保值是業者行銷訴求之一，加上第四季為房市傳統旺季，都使房市熱絡。 台積電等科技大廠設廠確實帶動買氣，高雄市買賣移轉棟數十一月比十月成長15.6%，較去年同期成長逾26％，均居六都之冠。 另外，因年關將近，國庫、地方政府及新竹科學園區管理局都要借錢周轉好過年，使十一月利率較低的政府借款增加逾千億元，使周轉金貸款利率下降。所以五大銀行新承做放款加權平均利率為1.127％；不含國庫借款利率為1.184％，創史上新低。
新北市地價及標準地價評議委員會23日舉行會議，完成2022年公告土地現值及公告地價評議作業，將於2022年元旦依法公告，公告土地現值整體而言，較2021年調漲3.5％，全市9,361個地價區段，有5.980個區段、約63.88％調漲。 新北地政局統計，2021年調漲區段較高的地區，多為新興地區和開發區，包括土地變更或建案較多區段。新北市地王仍由板橋板信商業銀行雙子星總部大樓，以每坪244萬元蟬聯，比上次上漲1.79％；全市最低的區段仍在烏來山區，每平方公尺只有150元。 以全市的行政區來看，這次的調幅最高的是林口區，平均地價調幅高達6.84％。
新北市地政局統計，在經濟景氣穩定成長，各國仍維持貨幣寬鬆政策，在資金充沛及長期低利率環境下，不動產交易量能增溫，因此，今年公告地價區段仍以調漲居多。
台北市首件申請公辦都更2.0專案試辦計畫的士林區松柏大廈，自2020年10月15日向台北市府提出公辦都更2.0專案的申請，陸續完成自辦公聽會及選配作業，於2021年12月23日由實施者都更中心向更新處報核事業計畫及權利變換計畫，充分體現了「自助人助」的精神，搭上都更快車，朝更新重建的目標啟動。位於士林區松柏大廈，基地面積約2,176平方公尺，因建築物有高氯離子成份，192位(約90戶)所有權人們擔心居住安全，主動發起意願調查，市府期間也多次召開方案說明，自2020年10月15日起至2021年3月29日，短短5個月便迅速凝聚參與公辦都更2.0兩階段的共識，確定取得都更快車的啟航車票。
更新處表示，奠基兩階段所有權人逾9成的意願，市府於2021年6月4日指定都更中心擔任松柏大廈案實施者，2021年6月24日啟動高氯離子混凝土建築物(下稱海砂屋)鑑定程序，經市府同仁及都更中心全力協助，終於2021年12月2日公告列管松柏大廈為海砂屋；松柏大廈做為第一案申請公辦都更2.0專案的社區，期間市府同仁及都更中心除了積極與所有權人溝通外，也持續評估基地條件特性與現行法令規範，以提出最適合的建築規劃配置，現況12層樓的松柏大廈將更新重建為地上25層樓住宅大樓，扭轉過往海砂屋的危險疑慮，更新後將成為更舒適更安全的居住環境。
更新處強調，市府2020年8月29日公告受理公辦都更2.0專案引導居民自行凝聚公辦都市更新的意願與共識達90％(自助)，使社區具備推動都市更新的量能，市府始辦理公辦都更(人助)，透過老舊社區更新重建達成提升社區、都市環境品質等目標；期盼藉由松柏大廈公辦都更案成功推動的鼓舞，向市民傳達都市更新的推動應「著重居住安全」與「充實都市更新公益性」，呼籲民眾不應侷限於個案權利價值的比較，所有權人若願意整合共識，市府一定會盡力協助，並在符合法令規範下，爭取「最優獎勵額度」及「最適建築配置方案」!
住展雜誌統計，今年截至12月20日，台北市新建案累計推案量約2,763億元，其中都更、危老重建案量約1,981億元，老屋重建案量占北市總推案量高達約71％，創下歷史新高紀錄。 住展雜誌研發長何世昌表示，高額容積獎勵之下，北市老屋重建案量占比迭創新高，但比重可能還沒碰觸到天花板，近年老飯店交易潮若在未來轉為推案潮，老屋重建案量比重還有機會再攀高。
台北市都更、危老等老屋重建案量一直不多，2016年才突破2成；主要是先前老屋重建途徑只能靠都更，而都更整合與行政程序冗長，都更案整合短則5～6年，長則二、三十年，一個都更案往往需費時多年整合才有機會開花結果。 2019年起，台北市危老重建進入爆發期，危老案大舉湧現，加上原本陸續釋出的都更案量，老屋重建量能大幅度擴增，占比一舉衝破4成；接著2020年突破6成，今年一口氣衝破7成。 何世昌分析，台北市老屋重建案量比重驟升主因有三，
一是素地昂貴，難以取得，且缺乏高額容積獎勵，建商買老屋意願高，尤其是產權單一的整棟建築更具吸引力。
二是政策面頻祭利多。都更、危老除了可選基準容積的容積獎勵方案外，又新增原建築容積獎勵方案，都更可選原建築容積1.3倍，而危老則有原建築面積1.15倍等容積獎勵方案，增加業者與屋主參與重建的誘因。
第三，近年來北市房價持續走升，推案利潤空間變大，讓建商積極布局老屋重建並推案。 何世昌表示，近二年國內觀光、飯店業遭疫情重創，不少飯店求售，老飯店產權單純、原建築量體大，成為建商、壽險金控業者眼中的金雞母，成交案例頻傳。這些老飯店未來拆除重建，推案釋出，老屋重建案量可望再進一步放大，突破2,000億元以上也不意外。
何世昌指出，北市危老重建動能強勁，新建案供給量並不低。統計顯示，自2018年以來，台北市新建案可售戶數已連續4年超過6,000戶以上，供給量處於高水位，已超過2014年以前多頭水準。 目前尚未像2014年出現供給過剩的原因，在於經濟成長強勁、房地合一稅鎖住賣壓，推升新建案市場需求，建案因此還能順利消化。 也因此，業者仍需注意，老屋重建、高額容積是個「甜蜜的陷阱」，它具備龐大商機，卻也潛藏危機。現在雖然安全無虞，但若未來需求面下降，或者重建量能再進一步大幅擴張，建案的銷售風險將因此上升，業者應居安思危，慎防掉入高額容獎陷阱當中，以免「菜蟲吃菜菜下死」。
台南市政府近期將解編全市約500公頃的公園、學校、停車場等私有公共設施保留地，有1萬多名地主受惠，但外界一直都有「圖利財團」的質疑。市議員謝龍介等人認為，因地主與財團長年來有資訊不對等情況，等待多年未果後只好賤賣，解編項目應深思熟慮，例如停車需求高的區域就不該解編停車場用地，否則有圖利特定人士之嫌。
市府都發局長莊德樑表示，新營、玉井、南科等生活圈有39處專案通盤檢討案，經台南市都委會審議通過報請內政部都委會審議中。其中烏山頭、虎頭埤、關子嶺、山上、東山、南鯤鯓等6處都市計畫區，內政部都委會專案小組已審議完畢，待內政部都委會大會通過後，就可進行市地重劃。
謝龍介說，不少地主持有公設保留地逾數十年，因與財團資訊不對等，致一般地主認為解編遙無期，只好賤賣，變相成官商勾結，建議市府應先「敲鑼打鼓」宣傳，讓公所、里長、地主都能提前知道未來幾年該區發展，否則最後都是財團獲利。 「市府很矛盾！」市議員蔡育輝表示，過去新營區民生里有停車場用地解編為建築用地，經他抗議後，才變成部分是停車場保留用地、部分為建築用地，但停車需求愈來愈多，市府卻解編停車場用地，又鼓勵民間釋放私人土地闢停車場，難道是圖利特定人士？另外，新東里有2座小型公園都解編作建築用地，也引地方反彈。 蔡育輝認為，市府應考量地方發展，若有需求就要保留，現因少子化等緣由解編學校用地情有可原，但停車空間一直不夠、公園能促進生活品質，都要慎重考慮。 都發局表示，此次市府可取得、興闢約120公頃公設用地，包括50公頃公園綠地及其他公共設施等，地主可拿回部分土地，政府也無償取得土地開闢公共設施，能有效提升各都計區公設開闢水準。
配合政府打房，八大行庫下調銀行法第72條之2警戒線至28％。銀行法第72條之2以不動產放款佔總存款比重不得超過30％為限，對此，國銀都自設把關臨界點，以免超限，其中八大行庫由於配合政府打房政策，以更嚴格的標準自律，原本大部分行庫的警戒值都在28.5％或29％，現在則統一步伐、將警戒值降至28％。 換言之，一旦接近28％的行庫，就會開始收緊房貸業務，最常見的作法除了分散撥款時間，還包括採取「軟性措施」讓房貸降溫，最常見的就是拉高利率和降成數。
據了解，各大行庫目前普遍都面臨銀行法第72條之2的考驗，唯一還有成長空間的只剩台銀；台銀由於有4.2兆元的龐大存款總量加持，因此明年房貸成長空間遠高於其他行庫，根據台銀內部估算，倘若以28％為限，台銀明年的房貸餘額約還有千億元的成長空間。 根據台銀內部最新統計，台銀這三年來的房貸餘額因為承作公教住宅貸款及青安貸款，餘額成長約2,400～2,500億元，迄今銀行法第72條之2的水位已從原先不到20％墊高至25.7％，後面約還剩大約2.3％的成長空間，等值約千億元。
由於台銀和中信銀雙雙得標公教住宅貸款，台銀高層也強調，即使承作房貸業務，也是以首購族為主。 公股金融圈人士指出，由於二房、三房遭政策管制，加上明年各行庫因為銀行法第72條之2，使得房貸承作空間更有限，因此在承作新的房貸授信時，將透過拉高利率、降低成數、縮減寬限期、降低貸款年限等四大面向，避免承作二房或三房的房貸。
經濟部23日再添7案共斥資539億元擴大投資台灣，其中最受矚目是光學鏡頭領導廠商大立光一口氣增加三件投資案，估算將斥資342億元，在台中工業區內新建廠房，希望能持續擴大對智慧型手持產品應用服務，在台扎根高階製程技術。 截至目前「投資台灣三大方案」已吸引1,116家企業超過1兆6,073億元投資，預估創造12萬8,199個本國就業機會，後續尚有63企業排隊待審。 自美中貿易戰開打，大立光遭遇逆風，近2年來做好布局準備，將額外申請三案台商回台方案以提高移工比例優惠，估算投資金額為342億元。經濟部表示，這三處投資案均位於台中工業區內，陸續自2020年起動工興建廠房與導入智慧化機器設備，未來完工後對國內將釋出共超過2,500個就業機會。
另百容電子迅速調整經營策略，於2019年8月已通過第1件台商回台投資案，公司再度申請第2案，啟動台中市西屯區第二期投資案，預計投入近6億元興建廠房，建置繼電器生產線及半導體導線架精密加工區。 八貫企業多年來專攻醫療、航太救生及戶外等高階機能布應用市場，在2020年5月通過第一件根留台灣投資方案後，再斥資逾6億元在宜蘭龍德工業區興建廠房，導入智能設備及建構雲端資料庫。
緯創集團子公司高雄晶傑達光電規劃承租高雄前鎮科技產業園區前瞻創新大樓一、二樓，及建造B3廠辦大樓，將人工智慧、物聯網與自動化技術運用於生產、物流和供應商管理等，以研製顯示模組高附加價值產品，深化車載與工控相關布局。 另全球知名人機介面晶片領導廠商義隆電子規劃進駐新竹縣國際AI智慧園區，將興建新廠及導入先進製程，邁向智慧型人機互動之領先廠商，期望帶動園區內AI產業群聚效應，提升產業的交流與發展，並為在地增加AI領域相關就業機會。
包材設備大廠旭源（8421）以總價8.4億餘元，將新竹廠房及土地出售給碩禾（3691），預計2022年第一季完成交割手續，並認列資產處分利益5.3億元，對EPS貢獻約9.67元。旭源表示，第三季由虧轉盈，第四季有機會持續獲利，全年目標是虧損縮減，2022年目標是本業要獲利。
旭源近年將收縮膜及積層袋移往嘉義廠生產，新竹廠只生產標籤機及企業營運總部，只需要千坪土地，6月與州巧（3543）簽意向書，以6.725億元賣出三千多坪新竹廠房及土地。但州巧11月初以擴大事業版圖，旭源新竹廠不敷使用為由，終止此交易。 隨後許多仲介業主動找旭源，旭源加價至8.4億餘元賣給碩禾，短短一個月，總價多24.96％。雙方15日簽意向書，23日正式簽約，預計明年第一季完成交割。
旭源表示，出售新竹廠房及土地，扣除土地增值稅、其他交易費用及售後租回的未實現利益，處分資產利益約5.3億元，對2022年EPS貢獻約9.67元，將用以償還銀行貸款，改善財務結構。 旭源與碩禾達成協議，出售新竹廠土地及建物後，將回租原本使用部分空間，作為生產套貼標機及企業總部之用，旭源之後會在新竹一帶購千坪土地建廠。 旭源第三季由虧轉盈，EPS為0.06元，前三季每股虧損0.8元，11月合併營收1.22億元，年成長29.97％；前11月合併營收11.7億元，年增9.74％。旭源表示，因應原物料上漲，第二季末依據不同產品及品項，調漲售價5％～10％；第三季除開源節流外，也調整產品及客戶結構，減少接不同意漲價且沒有利潤的訂單，多接有利潤的訂單，希望第四季也能轉虧為盈，今年目標是縮減虧損。 旭源指出，巴西及印尼兩海外工廠生產收縮膜都獲利，台灣2022年處分資產的業外收入挹注，一定會獲利，2022年營運目標是控管利潤，本業要獲利，不會盲目大幅擴增營收。
金管會日前宣布將開放純網路保險公司設立，台灣可能出現多少家純網保？保險局局長施瓊華23日在立法院財委會表示，「壽險初步看應不會有太多，數量大概就一、二家，產險可能比較多，可能會有三、四家」，即最多可能有六家純路保險公司。
金管會繼純網路銀行後，12月宣布再開放無實體行銷據點、無業務員的純網路保險公司申設，目前將蒐集各界意見，並進行法規修正，預計2022年8月受理申請，2023年4月公布獲准籌設的純網路保險公司。 金管會主委黃天牧指出，香港有開放純網路保險公司，但目前市占率有限，而台灣開放純網保，主要希望純網路壽險公司能以保障型商品為主，純網路產險公司則是配合平台經濟的需求，提供更多創新商品、碎片式保單，且經營模式要與傳統保險公司不同，才有開放的價值，目前沒有估計開放家數，就看申請者的營運方案是否可行。
施瓊華則說，在開始階段，沒有想要限制家數，申請者的營運模式可行性很重要，初步評估產險家數會比較多，壽險初步應不會有太多，若依可能申請及可行的數量來看，純網路壽險可能最多一、二家，純網路產險可能會有三、四家公司。
寶徠(1805)下午舉行法說會，明年度將推出總銷逾200億元的華亞高科技廠辦案，基地面積將超過5萬坪，另外，看好綠能產業發展，將與日商JRE等大廠深化合作，開發更多太陽能發電案場，為公司挹注快速且穩定的現金收益。 2021年，寶徠推出的個案包括信義區松勇路「松雍」案，公司可分回的總銷約7億元、與璞園聯手推出位於敦化北路的「璞園樸園」預售個案，可分回的總銷約3億元，另外，子公司寶徠房地產代銷的新店華城總銷約10億元「雲裡山」成屋個案，目前銷售反應都還不錯。
展望2022年，寶徠與「鎢鋼大王」廖萬隆、璞園建築團隊合作開發的「華亞高科技廠辦」個案，地點位在林口華亞科技園區，推案量體預估逾5萬坪；總銷金額將超過200億元，將會分期推出，計畫引進高科技廠商進駐。 寶徠子公司寶徠綠能在2021年11月與日本再生能源大廠JRE合作，開發太陽能發電案場，目前土地還在變更當中，預計建置發電容量10MW，總投資金額逾5億元的太陽能電廠。未來仍將開發更多案場，希望能為公司挹注快速且穩定的現金收益。
台灣首件聚焦生技產業聚落發展指標型建設「台北生技園區」，23日舉行上梁儀式，該園區預計2022年8月完工，第四季啟用，目前已有藥華藥、浩鼎、合一、台微體、永昕，和日本、美國超過30家國內外知名生技廠商，簽署進駐意向書，預估可創造逾3,000個就業機會，年產值超過500億元。
由北市府透過促參BOT方式，與東元集團旗下世康開發合力推辦的台北生技園區，基地面積逾1.5公頃，總樓地板面積近 3萬坪，規劃地上17層地下3層，近2.8萬坪的生技大樓，設置研發、試量產、商務辦公合一，預計2022年第四季落成。
南港已成為生技產業發展重要戰略地區，匯聚生醫產業法令主管機關，包括衛福部、中研院、國家生技研究園區、生技中心、國家動物實驗中心等重要機構，北側接銜資通訊產業重要據點-內湖科技園區，支援跨域生醫、資通訊的Bio-ICT產業發展，加乘南港三共構交通紐的優勢，將可快速對接竹北生醫園區等外縣市產業量能。受惠該地利條件，該園區雖然尚未正式招租，已吸引大批生技醫療企業超前部署諮詢，幾乎已近滿租。
東元集團會長黃茂雄表示，目前簽署進駐意向的生技醫療企業已超過30家，「生技新藥」、「細胞治療」、「生技服務」、「高階醫材」及「智慧健康」等五大類別占比最高，顯示台灣生技產業對台北生技園區的硬性需求強烈，生技產業將成為資通訊後，台灣與全球接軌的重要發展項目之一。 黃茂雄指出，台北生技園區太小，有些廠商擠不進去，也保留一些空間給外商，目前日本、美國大型藥品、細胞治療公司已敲定將進駐，但只能作為研發及總部，無法作為工廠容納大型設備，因此，還是希望能爭取更大的北市土地做開發，不然只能移到外縣市，而以台北市的土地來看，未來比較有機會開發的地方是關渡。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。
