|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
黃宣慈 主任(Mia #230)陳盈如(Becca#235)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
新冠疫情將滿二年，二年來國內房價飆漲；據調查，全台112個主要行政區，在疫前有78個「1字頭房價區」，二年來版圖迅速萎縮，目前僅剩50個；不過「2字頭房價區」由14個倍增至35個、「3字頭房價區」由5個增至9個，低價區大漲，在大台北以外購屋已非易事。 二年來全台各地房價水準全面向上升級，永慶房產集團統計顯示，台北市大安區均價首次突破百萬，過去約落在4字頭的台北市蛋白區（如萬華、文山）、新北市蛋黃區（如永和、板橋、新店）全面站上5字頭；大台北以外過去從未有過3字頭均價，如今新竹市東區、竹北市也都站上3字頭。
值得注意的是，過去全台絕大多數行政區為1字頭房價區，二年版圖來快速消失，全台有四分之一主要行政區，房價由1字頭躍升2字頭，這些「消失的1字頭房價區」遍及大台北以外都會區，包括新北鶯歌，桃園有4個行政區、新竹市2個、台中10個、台南5個、高雄6個。 以近二年房價漲幅來看，疫情前房價3字頭以上的房價區，迄今漲幅多在5～20％間，疫情前2字頭房價漲幅則多在20～30％間，不過疫情前1字頭房價區普遍多有30％以上漲幅，房價基期低、受惠利多題材的熱門行政區，不乏漲幅達四、五成以上，成這波領漲的領頭羊。
統計顯示，二年來漲幅在五成以上的行政區中，除了新北五股、竹北市原本即為2字頭房價區外，其餘均為1字頭房價區，且集中在台南市，包括安南、安平、北區、善化、新營、南區，此外，還有新竹縣寶山、新竹市香山、高雄橋頭。 永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，今年房價漲幅為過去幾年來最強勁，以前景氣循環是雙北領漲，這一波是外圍帶動雙北回升，過去購屋是一個家庭的事，現在已是二代合力、延長房貸還款年期，才能追上漲幅。
「591實價登錄」統計目前已揭露的預售案成交價格指出，買房出價殺2、3成的時代已成往事，對比開價，全台預售建案議價率僅9.8%，不到一成，七大都會區中議價率最低的為高雄，僅5.4%。 591實價登錄表示，原因主要是實登新制上路後，預售屋價格越來越透明化，另外，今年房價漲但大部分建商開價不敢貿然喊高，怕嚇跑客戶，因此開價與成交價越趨於一致。
根據591實價登錄統計，目前已揭露七都預售案，天龍國的台北市預售案議價率約14%，和台南並列最高，接下來為桃園12%，新竹縣 市11%，新北、台中都約6%，高雄5.4%。 591房屋交易網新聞公關組組長畢務潔表示，北市房價基期全台最高，各預售建案價格有其指標性，因此保留一定的議價空間。 新北市預售屋目前揭露筆數多在像是林口、新莊、三重等推案量大的行政區，區域預售案供給量多，互相競爭下，開價不走追高，且今年房市熱買方信心夠，反倒讓成交價一路上漲，拉近與開價距離，預售議價率低於1成，僅有6.5%。
桃園市目前揭露的預售案價格不少為去年或是今年初的預售案，揭露價格較早期但開價已跟隨市場反應往上調，因此議價率落在12%。 新竹縣市今年房市買氣旺，部分指標預售案屢屢開出天價，測試區域成交行情天花板，然而竹科買盤收入高口袋深，部分願意追價買房價未來性，買賣雙方拉扯下，預售屋議價率落在10%上下。
中南部今年預售市場蓬勃發展，台中房市在實價登錄2.0上路後，喊出「不二價」銷售的案子，相較往年成長約2~3成，像是北屯區的「心之所向」、北區「微笑之心」等都是指標建商推案，均喊出不二價銷售，實登單坪價格跟開價差距極小，台中市全區預售議價率約6.3%，不過也因缺工、缺料成本激增關係，也出現建商「一周三漲」開價的情形出現，後續買方是否能跟上這波追漲，有待觀察。
台南目前預售屋揭露不少是精華地段2000萬上下的中高總價透天產品，戶數相對稀少，透天買盤更重「感覺」，建商開價會保留議價空間，讓買方享受殺價的樂趣。 高雄今年迎來房價「井噴」，諸多科技大廠加碼投資議題推升，讓房價更多想像空間，買方願意加價買未來性，拉近開價與成交差距，推近議價率變為5.4%，全台最低。
台中市住宅發展工程處今年度租金補貼收件2萬3112件，申請戶數創合併11年來新高。都發局長黃文彬指出，因疫情等關係，經濟弱勢人口及符合條件者增加，以往規定需設籍在租屋處才可申請，過去有市民反映「房東怕要報稅，不給申請文件」，今年起放寬為只要提供身分證及租屋合約，有「租屋事實」即可申請。
台中租屋族壓力大，又即將實施囤房稅，房地產專家指出，租屋族恐將成為最大受害者，預計房東會將稅金轉嫁给房客，「未來房租上漲，一定會非常有感」。市府表示，將在輕稅簡政的施政理念下，考量租稅負擔及租稅公平，審慎研議，避免房東將囤房稅轉嫁給房客。 都發局指出，因疫情、經濟等因素，弱勢人口增加，據統計低收戶，縣市升格2011年人口數約266萬人、低收戶數8319戶、2萬1217人；2021年8月，人口成長15萬來到約281萬人，但低收戶2萬0520戶、增至4萬4713人，10年戶數增加146%、人數增加110%。
都發局表示，前兩年受理申請租金補貼約1.2萬到1.6萬件，今年度第1次受理申請件數就達2萬3112件，創縣市合併11年來新高。今年起，營建署參考城鄉差距等因素採分級補助，中市行政區每月補貼2000到5000元不等，明年1月陸續發放，第二期明年2月受理申請。 另外，以往規定需設籍在租屋處才可申請，現在也放寬為只要有「租屋事實」即可，受理申請梯次和補助名額都加碼，申請件數逐年增加。 都發局指出，本月底完成審查，將有1萬3895戶租客受惠；另380戶購屋優惠利息補貼，預計明年1月20日起核撥第1期租金補貼。 租屋族表示租金補貼「不無小補」，不過營建署去年修改規定，補貼以年輕人優先，且額度較高，但中老年如果沒工作，租房又不補貼，生活也很困難，應調整。
旅館轉社會住宅預計將於1月3日起開放業者申請，據悉行政院已於12月16日核定計畫，首波預計2萬戶，營建署並提供每戶最高4萬元補助；官員表示，旅館轉社宅原則上以三年為一期，若期間要提前結束，營建署將要求繳回修繕補助。 內政部次長花敬群今年9月首度提及社會住宅的「第三條路」，希望疫情期間受到嚴重衝擊的旅館業者，可以短期轉型為社宅，一方面可在國際疫情仍嚴峻的時刻，讓業者「度小月」，另一方面也可補充社宅量能。
營建署官員透露，在經過與80多家旅宿業者、相關公會討論後，發現業者反應頗為熱烈，尤其部分旅館，過去專作陸客生意，近期生意可說是比寒流還冷，中南部甚至有業者打算整棟飯店拿出來轉軌為社宅。 為了讓旅館業者「無痛」轉型，營建署也從法制面、補助面提供利多。首先在法制面，外界原本擔憂，旅館的建物使用類組原為B4，而社會住宅屬於H2，若要轉軌恐須變更用途，不過營建署對此已發布解釋令鬆綁，便於業者轉軌。 營建署官員表示，經洽詢交通部意見，獲得共識，旅館業供作社會住宅使用，屬供不特定人士休息住宿的場所，可維持原來B4使用類組，無須另行變更使用，也不用註銷旅館執照。
高雄新案傳出短期封盤、漲價，如鳳山一預售案於9月、11月宣布營建成本上漲，短期封盤調價，開價也從2字頭漲到3字頭；其他新案也調漲明顯，如三多商圈的預售案，半年一坪漲5萬。專家表示，建商頻漲價的情況在全台都在發生，主因營建成本上漲，以及預售屋實價登錄讓建商和周邊建案出現比價效應，按照實登調價，測試消費者接受度，「若賣得動就會繼續調漲。」 高雄鳳山一預售案先於9月底宣布，營建成本創新高，封盤3天，11月底又宣布營建成本大漲50%，封盤至12月，12月重新開盤後，開價從2字頭漲到3字頭。
新案開價也有調漲的情況，高雄民眾告訴《蘋果新聞網》，三多商圈新案「星玥灣」半年前成交單價2字頭，不過現在開價跳高至35~45萬元，今年9月出現最高成交單價35萬，半年漲5萬。 分析建商調漲原因，高雄市不動產代銷公會理事長謝哲耀認為，主要和營建成本上漲有關，導致建商也不知道怎麼做，不反映成本也不行，如去年橋頭、楠梓陸續有3~4個建案封盤，等成屋再賣。而目前市場上其他建商暫時性封盤，其實並非真的封盤不賣，而是先調漲價格再繼續賣，約2~3週或1~2個月，階段式微幅調漲，調價範圍一坪5千~2萬。
住展雜誌研發長何世昌表示，建商封盤調價的情況目前在全台都在發生，封盤原因除了營建成本上漲，另有2個關鍵：第一、預售屋實價登錄讓建商看到週邊建案成交價格，導致比價效應出現。第二、北台灣市場上有建商按照預售屋實價登錄調價，若賣的動，就會繼續漲價，以測試消費者接受底線。 何世昌觀察，預售屋實價登錄出來之後，讓過去向來走平價路線的建商全面起漲，發現自己價格跟別人差太多了，就在全台漲價，實登反而讓建商快速掌握價格，漲了之後還是賣的動，何不繼續漲？
購屋族想拿到史上最低的1.31%房貸利率，將愈來愈難了。繼第一銀行去年將自用房貸利率訂在1.35%後，彰銀也發函、上週一(20日)起調升到1.38%，兆豐銀最快等農曆年後、不動產放款警戒水位趨緩時，評估調升房貸利率，房貸升息潮蠢動。 若民眾想要拿到比1.35%、或1.38%還低的房貸利率，一銀或彰銀的分行經理得「專案簽辦」送到銀行區域中心、或是區營運處，民眾才有機會拿到1.31%的地板價。 第一銀主管說，目前承做1.31%房貸息，多是整批分戶貸款、或是A級客戶專案簽，否則一般分行經理授權的自用房貸利率就是1.35%，後市會看市況再做檢討。
華南銀和兆豐銀目前分行經理授權可以到1.31%的地板價，未來也會看市況做檢討。 彰銀（2801）則是在日前發函，從12月20日起調升分行經理對自用房貸利率的授權權限，一口氣拉升0.05個百分點到1.38%起跳；彰銀高層說，拉高利率有兩個原因，一是替今年高成長的房貸略為降溫，二是控管不動產放款水位。 若以1000萬元房貸、借20年來看，彰銀調升0.05個百分點，民眾一年本息得多付2736元。 彰銀和兆豐銀今年房貸成長率均超過一成，行庫主管說，調升利率關鍵是希望透過「以價制量」來減緩民眾購屋進件量，管控銀行不動產放款在30%法定限額內。
依《銀行法》72-2條規定，國銀辦理房貸、企業建融放款總額，以存款總額及金融債30%為限，此「不動產放款天條」，卻在低利率、資金充沛、加上今年通膨隱憂，民眾買房抗通膨潮下，讓不少行庫水位拉警報。 兆豐銀也憂心民眾趕在農曆年前的交屋潮，會讓不動產放款限額破表，也採取兩大措施，一是即日起暫緩收件第二、三戶的新進件，也是首家暫停承做二戶房貸者，二是研擬農曆年後，將規劃拉升房貸利率。 兆豐銀主管坦言，主因是目前不動產放款「已快沒額度了」，把近期房貸、土建融已承諾的申貸量計入，實在沒有多餘空間可以承做第二戶以上的房貸，尤其是國人偏好農曆年前交屋，因此只能先暫緩收第二戶以上的新進件。
該主管也說，第二戶舊案仍會維持1.6%起的承諾利率，可能會等農曆年後、額度空出來後，才能承做新案，「但新案會評估調升房貸利率」，藉此控管房貸進件量。 合庫主管則表示，除首購族外，二或三戶房貸則是採「不主動推銷、也不主動招攬」，除非合庫自己家客戶有需求，才會承做，二、三戶房貸量希望是負成長。 其他如國泰世華銀、玉山銀、北富銀等民營銀行房貸大行，均表示仍會繼續承作第二戶以上的房貸進件，明年房貸業務仍會溫和成長。
為配合國家重大科技產業政策「竹科X計畫」推動，台肥（1722）日前敲定與竹科管理局在新竹D6街廓開發模式，以權利金28.41億元、設定70年地上權給竹科管理局，X基地將規畫三棟軟體大樓，成為世代創新智慧園區。 台肥指出，D6街廓面積約3.8公頃，加計土地權利金逐年攤提及每年地租，每年約有4,300多萬元的租金收益，預期竹科在D6街廓開發為軟體大樓後，也將帶動加速D4、D5街廓的開發。
竹科管理局表示，未來將規畫為軟體、智慧科技、智慧服務應用為主的軟硬結合新型態科學園區，打造三棟軟體大樓，首棟軟體大樓於25日動工，規畫為地下二層、地上12層、總樓地板面積2.3萬坪、共49個單位標準廠房，預計2024年初完工；第二棟及第三棟大樓續於2025年底完工，目前已接獲多家廠商洽詢X基地狀況，其中四家IC設計公司提出進駐需求。全區開發完成預期可提供2,800個就業機會，創造年產值約196億元及關聯效益約490億元。 台肥目前在新竹共有8.1萬坪土地，扣除捐地後可開發面積約有5.8萬坪。
目前已完工的D7A興建商辦「TFC 1科技大樓」，目前已滿租，包括科技大廠如英特爾、ASML台灣總部等進駐，每年約有2億元租金收入；D7B街廓「TFC 2科技大樓」目前都市設計審議，修正後通過，預計明年底動工，由於辦公室規模較一期更大，預計未來租收益將高於2億元；D7C則透過尋找合作對象的方式、規畫興建住宅。
高市精華地段土地取得難度越來越高，也讓過去習慣在市區推案的豪宅建商購地難度提升，不得不出走到市區二環甚至郊區推案！近年來無論台南或高雄都受到台積電設廠議題發酵，連帶也吸引指標建商跟著到市郊二環生活圈推案，如高雄豪宅建商鼎宇與皇苑紛紛佈局橋頭與楠梓，高雄龍頭建商京城建設更至台南購入近1.7萬坪乙工用地，未來重心將轉至台南興建科技園區。
過去在農16與美術館推出多場指標豪宅案的皇苑與鼎宇建設，近年來隨著區段土地供給大幅減少，紛紛將公司佈局推向市郊二環，如皇苑建設今年3月地政局土地標售以每坪59.1萬元、總價6.58億元購入岡山87期重劃區景觀地，另11月時以每坪50萬元購入楠梓高雄大學1610坪住3土地；鼎宇建設則在橋頭區高雄新市鎮擁地逾3萬坪，近幾年來先後推出「森之丘」及「森風景」大樓個案，未來推案重心則落在高雄新市鎮。 無論岡山、楠梓或橋頭，過去多屬市郊二環，然而隨著台積電將在楠梓設廠，又有橋頭科學園區建置，導致區段地房價出現暴漲。泰驊建設總經理鄧勝文指出，過去一線品牌建商較少到郊區，然而當市區土地取得難度提升，如何拓展版圖到郊區生活圈另闢戰場已成主流，一級建商在二級地段推案，通常可拉抬個案售價較同區段每坪多1~3萬元，但對購屋者而言房價也因他們拉高區段行情，房價越來越高。
京城建設上周舉辦法說會，公佈今年砸38.77億元買進1萬7134坪土地，累計公司土地庫存量達3萬895坪，而京城購地佈局從過去買高雄市區精華區地，轉向至台南仁德購入近1.7萬坪乙工用地，換算每坪地價約20萬元，未來將興建科技園區。針對公司推案佈局京城建設發言人周敬恆指出，台積電在台南設廠多年，導致區段廠辦需求提升，而公司所購置土地鄰近中山高仁德交流道，未來將與三地集團攜手開發。 富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析，地價飆漲導致房價飆高，這波建商缺地潮已成常態，然而大公司即便央行已祭出多項購地限制，如購地貸款僅5成，並保留1成動工款檢附具體興建計畫才能申辦，而餘屋貸款也僅剩下4成，該政策實施對小建商未來更難生存，大建商以高價到郊區購地，未來呈現大者恆大。
西門町是台北知名商圈，周邊卻有社區今年傳出賠售，其中漢中街6~11月就有2筆交易，包括205號的某5層公寓之1樓戶、8號的「漢中大廈」之4樓戶，分別以5600萬、1475萬元易主，共通點都是持有5年內削價逾125萬元；專家指出，漢中街受惠今年房市增溫，新舊屋皆較去年價漲大約1成，這些賠售戶雖然削價「但價格已比去增加」，尤其1樓帶店面單坪至少3000元的穩定收租，估計賠售原因可能是急著變現，等不及房價回漲至高點就脫手。
漢中街延伸至西門捷運站周邊、靠近成都路以及徒步區，尤其與西寧南路之間的一條小巷內，各式刺青店林立又被稱為的「刺青街」，屬於西門町商圈的重要街道，不過實價揭露顯示，205號的某49年5層公寓，56.64坪的1樓戶今年11月以5600萬元出售，持有4年削價340萬元，此外8號的43年9層公寓「漢中大廈」，其26.98坪的4樓戶6月也以1475萬元脫手，持有1年又7個月賠售125萬元。 從地圖來看，2筆交易戶相距600公尺，短距離內就有不同社區賠售，《蘋果》為此諮詢在地房仲，根據信義房屋捷運西門店的業務李先生說法，受惠全台房市增溫，漢中街新舊屋房價同步翻漲，相較去年價漲大約1成，這些交易戶雖然賠售「但房價已比去年同期抬升許多」，認為賠售原因可能是有資金需求，等不及房價回漲至2016年的高點就搶先脫手。
李先生說明，漢中街的新舊屋夾雜但整體房價走高，例如156號邊建邊售的預售案「榮耀西門」，成交單價每坪已來到8字頭，相較去年普遍仍在7字頭就有明顯漲勢，反觀賠售戶當中的205號某5層公寓1樓戶，具有店面效益每坪租金可達3000~4000元，房價也較去年追漲1成而且收租效益良好，屋主卻堅持出售，足見迫切需要資金只好認賠殺出。 有禾布可行銷公司副總經理黃亭凱指出，漢中街也算是西門商圈重要街道，商業行為熱，住宅產品物件較老舊，老大樓行情約在5、6字頭，不過出租投報率可來到2.5％以上，出租市場不錯，至於店面方面，因為實體店面走弱，具有可分割、坪數小等特性才會有較好的買賣價格，至於出現小賠情勢，若以205號的公寓1樓戶來看，可能在於坪數稍大，從事租屋較難覓得租客，自住又嫌老舊，一旦屋主出現資金缺口，自然容易削價求售。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。
