.jpg)
|
|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
周曼真(Anna #212) 黃宣慈(Mia#230) 周于涵(Winnie#235)
房產新聞
產業新聞
工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】
潤泰創新位於南港車站即將落成的辦公大樓「未演先轟動」，還沒完工就已有97％以上的面積，被包括英特爾在內的兩家外商承租，囊括1.5萬坪的辦公面積；且每坪月租行情直逼2,000元大關，創下南港的區域天價，也顯示企業「大戶」對辦公市場需求比想像中殷切。
仲量聯行董事總經理趙正義昨（1）日表示，潤泰創新參與台鐵「三鐵共構」的南港車站大樓BOT案，一度很多人都不看好；除車站大樓外包括辦公室、飯店和Citylink購物商場，其中1.6萬坪辦公室在完工前創下97％的預租率，且租金行情直逼2,000元，令人驚豔，顯示潤泰新前瞻的眼光。
據悉，計畫進駐潤泰南港車站辦公大樓的其中一家外商是英特爾（Intel），大手筆一次承租13層樓。
趙正義表示，2015∼2016年還有很多新辦公大樓陸續完工落成，估計約有7.9萬坪完工；也有不少企業辦公室租約將陸續到期，屆時不排除將掀起一波「搬家潮」，相對也會帶動辦公租賃市場持續活絡。
據悉，像TAIPEI 101大樓營運進入第11年，有些挾著「Early Bird」優惠租金方案進駐承租101的企業，2015年租約陸續到期，已有些企業正評估是否續約、或喬遷其他大樓；另外，台塑集團敦化北路總部大樓將規畫辦理都市更新，2014年底市場上已傳出台塑集團釋出物色新辦公大樓的訊息，四處評估未來可能喬遷的辦公據點。
林大喬表示，另外在台北市辦公大樓平均空置率方面，第1季敦南及非核心商業區有新增大樓供給的影響下，較上季增加1.3個百分點來到為9.3％。在辦公室整體租金方面，台北市整體A級商辦租金表現持穩，在新大樓普遍開價偏高及部分原有接近滿租的大樓業主提高房租的帶動下，整體平均租金較上季成長0.4％，來到每坪每月2,577元，較去年同期成長2.3％。
中國時報【文╱黃繡鳳】
今年台灣房市因政策走向而邁向買方市場，國內依舊以「捷運宅」和「景觀宅」為置產主流，其中捷運宅的價值在於生活圈的擴大，且透過交通建設帶動的人潮有助房產增值，因此仍是首選之一。
台中捷運積極興建中，台鐵紅線預計民國104年底可完工，而捷運綠線則於民國106年竣工，兩條輕軌交通線已全面引爆沿線住宅行情，尤其捷運綠線正好從松竹路G3站一路串聯11期重劃區、水湳經貿園區、新市政、圓滿劇場、8期豐樂公園直達高鐵站，沿線房市更是火紅。
以位於台中捷運綠線G3站的「登陽仰峰」個案為例，距捷運G3站約500公尺，基地後方有軍福公園、葳格中學、磊川中小學，豐沛的綠地不僅成為生活休閒好去處，為建築開展永久棟距。
「登陽仰峰」個案基地位於30米松竹路，占地面積達1145坪，興建地下4層、地上23層店住大樓，總戶數160戶，規畫坪數37-46坪。其地段優越，一路交會北屯、崇德商圈豐富的生活機能，同時另一側可連結大坑風景區，無論是濁水巷櫻花林區、登山步道皆可達，為台中市兼具生活機能和休閒機能的捷運宅。
其產品規畫完善，建築外觀為23層新古典建築，位處低層建築群中氣勢如虹。臨松竹路以歐風旗艦店的門面氣度，以挑高、列柱、古銅大門框架打造出輝煌的名店氛圍。而建築主體則以修長的比例向上延伸視覺，各戶陽台以微弧形狀創造建築層次，而屋突更別具特色、以家徽般的金屬鏤空與玻璃光體共同展現地標姿態，令人驚豔。
公設規畫美觀又實用，包括社區迎賓廳，大面開窗前的櫃台有飯店般的社區祕書溫暖問候，家教室、大型閱覽室則是針對孩童成長所需而設計；社交場域則有會客廳、交誼廳，社區電影院不僅具有視聽功能更有一個小舞台，讓孩子可以在此做才藝發表，增加社區鄰里互動。
此外健身房、LOUNGE BAR更增添度假氛圍，連結戶外景觀成為內外可共通動線的社交場域。還有戶外泳池及池畔更可實現在家休閒的自在生活。TOP
工商時報【記者彭禎伶╱台北報導】
壽險業租金漲幅趕不上不動產增值速度。去年全年壽險業帳上投資性不動產帳列金額共達8,966億元，但全年租金收入僅198.6億元，等於租金收益率僅2.22％，是近年最低水準。
主要原因之一是國泰人壽、南山人壽、富邦人壽、中國人壽等都已經啟動投資性不動產改以市價列帳以及續後評價，例如原本投資100億元的大樓，收租3億元，一年租金收益率即有3％，但現在市價上揚，壽險公司認列投資資金額提高為150億元，租金若仍是3億元，則租金投報率就會降為2％，也就是租金成長速度趕不上不動產增值幅度，投報率就會下滑。
去年全台最大包租公依舊是國泰人壽蟬聯，全年收租75.47億元，但也因為國壽改用市價後，其投資性不動產金額暴增為3,898億元，整體租金投報率降為1.94％，但國壽表示，主要是如信義區的國泰置地廣場，投資金額已用市價列帳，但租金最快今年第3季才能進帳，另外如民生建國都更案則要後年才能進帳，加上桃園產專區等租金，屆時國壽每年租金收入應可突破100億元，年化報酬率可達2.6％左右。每年收租第二大的壽險公司是新光人壽，去年租金42.34億元，由於新壽只有部分投資性不動產用市價開帳，因此年化租金收益率還有3.42％，也算是大型壽險公司中最高。
第三則是富邦人壽的36.72億元租金收入，年化租金投報率也有3.22％；第四大是南山人壽的17.3億元的租金收益，年化租金報酬率為2.17％。
其他有些壽險公司是以開發型不動產為主，租金收益就不高，如遠雄人壽、全球人壽、宏泰人壽等，若不動產開發完成，會有一次性收益，投報率可能拉高到二位數，但平時固定金收益則在1％附近或更低。
壽險業在2012年之前都大量加碼投資不動產，後來是有2.875％的最低投報率緊箍咒，有二年多沒有太多投資性不動產進帳，從2010∼2014年，壽險公司年租金收入增加31.7％，但投資金額則增加116％，也因此租金收益率由3.66％一路往下，去年降為2.22％。TOP
中國時報【吳泓勳╱台北報導】
拿不出買房成本證明，今年恐繳更多稅。財政部昨發布房屋交易的所得認定標準，制定無法提出成本證明時，各縣市對售屋所得的認定。除了台北市維持48％、42％最高標準外，其他五都幾乎全面提高。
舉例來說，新北市最熱門的板橋、新店、永和等區，認定標準都從33％提高到36％；桃園市桃園、中壢、八德等區也從20％拉高到25％，台中市西屯區也從24％拉升到26％。
根據央行對豪宅定義，包含台北市不動產成交金額7000萬元以上；新北市不動產成交6000萬元以上，其他縣市4000萬元以上，財政部規範，當無法列舉成本證明時，將參考房屋評定現值、公告土地現值，計算售價當中房屋所占的收入，再用15％推算為所得課稅。
但對豪宅標準以下的不動產交易案，財政部昨天發布「103年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」。對無法提出取得成本的情形下，財政部會以「房屋評定現值」作為稅基，訂出各縣市地區的所得額認定標準，用來計算賣房的財產交易所得。
舉例來說，以今年認定標準來看，基隆市為15％。假設李先生賣掉位於基隆、房屋評定現值1000萬的房屋，卻提不出成本證明時，就會依15％標準，認定李先生所得為150萬元納入所得稅課徵。
其他直轄市方面，台中市西屯區的所得標準從24％增加到26％；東區、南屯區從18％提高到19％；西區、南區、北屯區則統一為18％。台南市則提高為8％到17％等7級距；高雄部分提高並分為8％到24％等8級距。
工商時報【記者林淑慧╱台北報導】
財政部昨天公布103年度「財產交易所得標準」，鎖定去年房價明顯上漲的都會精華區微調。其中，桃園市部分地區「調很大」，包括桃園市、中壢市、八德市及蘆竹鄉等行政區，售屋所得課稅比率一舉上調5個百分點，從原本20％上調至25％，調整幅度全台最大。
去年曾出售桃園市、中壢市、八德市及蘆竹鄉等區房屋民眾，房地總成交金額未超過4千萬元以上者，今年5月報稅時，若未自行舉證賣價及買進成本，依據財政部頒布的最新計稅標準，必須按房屋評定現值25％，認列財產交易所得，課徵綜所稅。
在高房價的雙北市方面，財政部表示，北市因已區分豪宅、非豪宅的課稅級距，其計稅標準分別為房屋評定現值48％及42％，已為全國課稅比率最高，今年不予調升。
新北市方面除鶯歌、瑞芳等12行政區外，其餘行政區均上調房屋評定現值之百分比，調整幅度在1至3個百分點。其中，板橋、永和、新店、三重、中和、新莊、蘆洲及土城區，從原本的33％調升至36％。
其他五都方面，台中市除了霧峰、東勢、新社等7個行政區，仍維持原課稅比率外，其他行政區均上調1至3個百分點。
另外，台南市東區上調2個百分點，北區、南區、安南、安平及中西區等行政區則微幅上調1個百分點。
高雄市方面，今年僅調升左營區、大寮區及路竹區的課稅比率，分別調升1至2個百分點。
工商時報
記者曾麗芳／台中報導
單元2具低容積、高綠覆率等特點，擁有大幅綠地，親自然的環境與7期的豪華風格截然不同，精銳建設5年前即看好其交通便利和優質居住環境而開始布局，日前推出首宗個案「精銳博」，市場反應熱烈；遠雄建設則在單元2推出「遠雄一品」。 台中市單元2重劃區的地理優勢及交通便利性，不僅吸引精銳、遠雄等重量級建商爭相購地，中台灣知名餐飲集團也已悄悄卡位！包括頂級牛排館、粵式餐廳、精緻咖啡館、春水堂茶館，都將陸續進駐單元2展店，且均強調建築特色與都會悠閒的環境氛圍，單元2優質生活圈蔚然成型。
值得一提的是，近來有多家餐飲旗艦店搶進單元2。其中，星野集團搶先於單元2公益路上打造頂級牛排館MEAT GQ，在「教父牛排」加持下已成超夯牛排館。該集團近期更於MEAT GQ牛排館旁規畫「与玥樓」港式飲茶、「PINOCOCO Coffee（皮諾可可咖啡）」，著力於特色空間設計，營造純屬單元2的高質感。
星野集團董事長曲聲揚表示，「与玥樓」港式飲茶可容納550至600人，預計今年底前開幕，建物設計以清水模為基調，灰色調沉穩含蓄且大器，帶出靜謐有內涵的質感，用餐舒適無壓力；PINOCOCO Coffee約可容納260人，建物走白色現代風格，設計大面玻璃，可放鬆享受美食，預計明年1月開幕。
春水堂餐飲集團同樣看好單元2。春水堂董事長劉漢介直言：「單元2簡直是7期的翻版，春水堂將在這裡打造企業總部與人文茶館。」
春水堂集團3年前就購買位於「精銳博」旁的300坪基地，將規畫6層樓以上的企業總部，1樓則為「春水堂人文茶館」，預計2017年完工啟用。
此外，福野集團斥資上億元、在單元2打造「福野臻愛婚宴館」及「福野日式活海鮮餐廳」，兩家餐廳可同時容納100桌婚宴，今年4月試賣，目前已接獲許多知名企業的訂單。
精銳建設則在「精銳博」社區規畫主廚餐廳和咖啡廳，提供住戶便利的餐飲服務，不想出門的住戶可向主廚餐廳點餐，在家裡享用美食；「長島咖啡」也將進駐社區，住戶可邊品嘗咖啡邊欣賞綠意，享受自在的家居生活。
精銳建設業務副總經理吳秋凉表示，單元2是新重劃區，很多台中人只知單元2距離7期很近，卻不知這裡有更勝7期的居住條件。單元2位居7期、中科、台中精密園區、台中工業區、水湳經貿園區與高鐵站等重大建設核心，是中部交通樞紐。
329檔期進場的「精銳博」案，2,300坪基地僅蓋面積350坪的兩座20層高樓，加上緊鄰的兒童公園與林蔭型停車場等範圍，可劃出四面臨路的4,300坪完整街廓，建築密度僅8％。
由於單元2為純住宅區，主幹道只有龍富路與公益路、向上路，其餘道路皆避開車潮與人潮。吳秋凉強調，單元2規畫20米道路的「住一之C」可設立商店，因有面積限制，不會出現大型商場，而會出現像春水堂、GQ牛排館等精緻民生店家，走路即可滿足生活機能，兼顧生活品質與便利性。
工商時報
記者朱漢崙／台北報導
合庫金董事長廖燦昌表示，除此之外，對於一些房屋供應量過高的地區，已指示內部研議因應個人所得、房屋座落區位兩大指標，再提出新的房貸成數調整措施；合庫內部評估，包括新北市、桃園、台中、新竹、台南這些地區，都已納入調整範圍。 合庫、土銀全面緊縮豪宅貸款。為強化房貸風控，合庫、土銀近來全面清查房貸承作情況，其中豪宅貸款緊縮最顯著，兩家目前市占前兩大行庫豪宅貸款餘額均為20多億元，其中合庫的承作戶數66戶，土銀約20多戶，兩家分行通路合計近440家，合計兩大房貸指標大行目前的豪宅貸款戶已降至百戶以下。
為強化風控，合庫銀日前已完成房貸業務成數、利率等全面清查，廖燦昌指出，合庫目前房貸案件超過10萬件，成數7成以下占比超過70％、7～8成的案件占比約20％，至於8成以上的案件不到2％，整體平均成數僅5.5成；至於豪宅貸款利率，也拉高到2.134％起跳，與合庫銀平均房貸利率2.14％接近。
土銀總經理高明賢則指出，土銀的豪宅貸款目前放款餘額約20億元，戶數約20多戶，利率一般都從2.25％起跳；土銀為了控管房貸風險，現已拉高審核標準，土銀對於房貸業務針對個人所得、房屋座落地點等要素，設計了9級的綜合評分分級機制。
高明賢指出，現在位列8、9級房貸申貸案，分行一律不能承作，倘若7級的必須專案報總行同意後才能接，成數能作到8成的僅限首購族，其餘案件最高只能作到7成。
此外，合庫金218.7億元現金增資上周落幕，廖燦昌指出，合庫金上周也完成銀行約213.5億元的現增，銀行的BIS與TIER1分別增至近13％及9.1％，海外轉投資受限的警報已解除，接下來將進行新的海外業務布局，今年底前可望完成申設紐約分行。
由於資本強度提升，合庫銀也已訂出目標，今年放款量將再增600～700億元，但將以中小企金放款作為增量主力；另一方面，繼合庫銀去年企金放款結構調整後，今年消金業務將為放款結構調整重點，由於房市成交量萎縮，合庫房貸餘額自去年底迄今，3個月已減少約70億元。廖燦昌也透露，合庫內部已在研議長照逆向抵押房貸業務。
合庫主管表示，合庫銀行將與合庫人壽共同合作推出此一新產品，原則上，中高齡的屋主提出房屋為擔保品後，銀行除了提供貸款金額供其生活開銷，還將引進保險的保障機制來降低承作風險，這也將是土銀之後，第二家公股銀行推出逆向抵押房貸業務。
〔記者徐義平／台北報導〕北市今年主要辦公商圈預計釋出近8萬坪的A級商辦供給，主要集中信義區、非核心商業區，預期部分租約即將到期的企業主，考量租金便宜以及交通便利，而選擇搬遷至非核心商業區的南港一帶，商仲業者，更預測下半年將掀起一波企業主搬遷潮。
根據仲量聯行調查，今年台北市主要商業區預計將有7.9萬餘坪的新供給進入A級商辦市場，主要集中於信義區及非核心商業區，其中約35%事業主自用。（資料照，記者王孟倫攝）
根據仲量聯行調查，今年台北市主要商業區預計將有7.9萬餘坪的新供給進入A級商辦市場，主要集中於信義區及非核心商業區，其中約35%事業主自用。
未來在現有大樓空置率來到相對偏低及新增供給普遍租金開價偏高的帶動下，台北市A級商辦整體租金將呈現穩定成長的趨勢，我們預估今年A級商辦的租金成長率將較去年成長2~3%。在中長期租金表現，預計2015年下半年租金將因主要商業區及南港、松山等區域新供給大量釋出後，租金成長將較前一年相比受到壓抑，屆時，建物年齡較高的辦公大樓將因新供給的釋出，面臨更大的市場競爭及更新重建的需求。此外，仲量聯行發現本季已有部分原A級商辦租戶搬遷至內湖等市郊區域。
目前台北市本季整體A級商辦租金表現持穩，在新大樓普遍開價偏高及部分原有接近 滿租的大樓業主提高房租的帶動下，整體平均租金較上季成長0.4%來到每坪每月每坪約2577元，較去年同期成長約2.3%。
但在部分租戶搬遷釋出小型辦公空間使內湖南港地區整體空置率較前一季微幅增加0.5個百分點，達6.0%。穩健的需求帶動租金較前季成長3.0%來到每坪每月每坪約1283元。
柯文哲打房曾預告，今年民眾收到「房屋稅」帳單可能會嚇一跳，果然五月即將繳「房屋稅」，傳出現在台北房市正在爆發逃命潮，因為新政策規定，去年7月1號以後取得使用執照的新建物，每坪造價會提高到2.6倍，稅金等於也會等比提高。
柯文哲2月才預告小心別被房屋稅給嚇到，衝擊之大，傳出台北房市正在爆發一波逃命潮，首當其衝的就屬五年前砸下將近300億，在大直地區打造號稱全台規模最大的會展飯店，今年七月即將開幕，但建物的使用執照去年12月才取得，讓房屋稅成倍數成長，因為雙北市在去年調高房屋造價，以7月1日為分界點，之後取得使用執照的建物造價就會提高。
以台北市為例，每坪造價平均調高2.6倍，稅金也會跟著等比提高，所以像是大直的這家會展飯店，原本房屋稅6000萬就會暴增到1億2千萬，金額差距之大，讓飯店董事長劉文治氣的大罵，當初是政府鼓勵他來做，沒想到好不容易五年蓋好42樓，竟然是拿重稅壓在他身上，其實不只新建物挫在等，就連台北市長柯文哲買在永康商圈的住家，稅金也可能從原本的2萬7調漲到9萬7，預計這波房屋稅調整能為北市增加18億收入，但也讓一些新豪宅的屋主擔心未來繳稅繳到住不起，開始拜託仲介平盤脫手，房仲就預估高稅金風暴影響下，接下來逃命的人只會越來越多。
工商時報【記者賀靜萍╱綜合報導】
中國指數研究院昨（1）日發布的百城房價指數顯示，3月，全中國100個城市住宅均價月減0.15％，年減4.35％，且跌幅擴大。而北京、上海等一線城市的新建住宅均價為18,938元人民幣（下同）╱平方米，同樣是出現「雙跌」趨勢。
但中指院對未來房市交易感到樂觀。中指院分析指出，3月初，大陸全國「兩會」積極表態穩定房地產消費，貸款利率下調、公積金貸款政策放寬等一系列利多政策公布；月底，國土資源部、住房和城鄉建設部、人行、銀監會、財政部、國稅總局多部委釋出多輪政策，部分政策寬鬆程度甚至接近2009年。
中指院認為，未來如果各城市能夠切實執行新政策，即降低頭期款比例、二手房交易稅負等等，房市的高庫存問題會獲得很大改善。
不過以現況而言，中國政府擴大對疲弱房地產市場的扶持力度，正顯示他們憂心忡忡。今年到目前為止，百城房價除了1月份，出現過曇花一現的短暫反彈外，逐月下跌已持續了近1年時間。
從3月情況來看，房價下跌的城市占百城中的大多數，有87個城市住宅價格出現減低趨勢，房市仍在高庫存的壓力下艱難盤整。房價下跌，房市銷售乏力也使房地產開發投資和房企購地金額節節下滑，宏觀經濟增長亦受明顯拖累。
中新社引述SOHO中國董事長潘石屹表示，近期的一系列新政主要還是為了刺激經濟。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，中國政策將把鼓勵購房的重點從首次購房轉向了改善性購房。但上海易居房地產研究院副院長楊紅旭則認為，一系列政策只能帶來第2季房地產成交放量，房價不會有太大變化。
另外根據華爾街日報報導，一些分析師不確定這些措施是否足以幫助消化中國欠發達城市龐大的庫存，在這些城市，購房需求並不那麼旺盛。
去年11月以來，中國人民銀行已經連續兩次降息，一次在去年11月份，一次在今年2月份；另外還下調了商業銀行的存款準備率。人行這些措施意在緩解流動性吃緊，但迄今為止，對於潛在購房者的影響十分有限。今年前兩個月，房屋銷售就出現下滑16.7％，為3年來最大降幅。