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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
財政部近期召開納稅者權利保護諮詢會，納保官與業界針對房地合一2.0提出建言，產業界公會建議財政部將個人預售屋到成屋期間可合併計算持有年度，可有效避免自住戶短期買賣被課重稅。但財政部27日指出，目前仍傾向分開計算持有期間。 依照現行房地合一2.0規定，出售預售屋的持有期間以預售屋型態計算，若蓋了兩年才蓋好，在這兩年內出售該棟預售屋都會落入房地合一45％（持有兩年內）最高所得稅率。
但預售屋蓋好之後即為成屋，依現行規定，持有期間會「歸零」從頭計算，也就是改以成屋期間計算持有年度。財稅產業界公會認為，如果從預售屋到成屋都是同一人持有，以所得人課稅概念來說應合併計算較適宜。 惟財部官員指出，我國修正所得稅條例有關房地合一稅制部分，原本立法宗旨就是抑制短期炒作交易，以房地合一2.0上路後兩個月統計數據來看，預售屋交易有1,346件，其中有738件為交易人順利賺取價差所得，平均賺取金額多落在57萬元～107萬元左右。
以課稅預售屋交易案件而言，按稅率分類，適用45％稅率者在每一件預售屋交易案約課稅25.83萬元，等於每案所得約57.4萬元；而適用35％稅率者每案平均課稅37.7萬元、所得約107.7萬元。 官員認為，依統計來看，預售屋炒作賺取價差者，即使適用45％稅率也能出售獲利，更凸顯以重稅抑制短期交易必要性，因此暫不考慮修法將預售屋跟成屋期間合併計算。
2021 年雖有疫情升級三級管制干擾，但國內房市出現罕見的通膨預期、資金行情與科技廠商擴廠的眾多利多匯集，市場出現一波價量齊揚的走勢，特別是這波房市上揚的主角換人當，領頭羊也轉變，房仲業者指出，高漲房價最終可能會成為社會問題，後續持續會有政策出手降溫，展望 2022 年市場將會是政策與高房價拉距的一年。 2021 年市場有結構性的改變，過去長期擔任房市領頭羊的台北市，現在風水輪流轉，輪動到雙北市以外的區域，房市呈現「竹南高」熱，且過去買重劃區、捷運的開發題材也出現變化，最新則是跟著科技廠商跑，科技廠商只要傳出設廠訊息，還沒蓋下去就先吸引資金湧入，進而拉高地價房價。
信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德指出，2021 雖有疫情干擾，但三級解除後遞延買盤集中回籠，加上市場對於通膨預期爆發，科技廠商擴廠又吸引資金搶先布局，同時地價、造價同步翻揚，外在則有近年最強的資金行情，包括利率史上最低、貸款期數史上最高 (購買力增加)、股市創新高轉入房市、台商回流潮，在眾多利多條件匯聚之下，房市呈現價量齊揚走勢，許多區域房價都創下歷史新高。
2021 房市中南部風生水起外，台北市的都市發展則是「老問題」，一來戶數今年首度呈現衰退，人口持續移出，另一方面則是危老改建盛行，北市危老累計核准 600 件，還有個案改建後房價最高出現每坪 200 萬元以上的交易紀錄，老屋改建成為台北市的推案主力。
展望 2022 年，房仲業者認為，市場會出現幾項改變，首先超寬鬆的利率條件可能出現改變，目前央行已經針對建商融資進行金檢與降低貸款成數，另一方面銀行放款政策也會進一步緊縮，同時下半年美國可能進入升息循環，台灣後續可能跟進，低利環境可能出現轉折。 再來，都會區過去一年房價大幅走揚，有些甚至漲幅達到 2 成，高房價可能成為新的社會問題，過去的經驗往往政策高頻率出手時，也是景氣走到高峰的時候，2022 將會是高房價與政策糾纏的一年，初期政策還不會動搖市場信心，但若是不斷有政策出爐且加強管制力道，久了還是會動搖民眾信心，進而讓當前的房市降溫。
「護國神山」台積電規劃中科加碼擴廠，總投資額上看1兆元，為區域房市挹注大利多，可望再度引發人口移入與房價變動的「共伴效應」！中科周圍的剛性自住需求，料將為區域房價挹注強勁撐盤動能，尤其是水湳、西屯、大雅、海線（含龍井、沙鹿、清水、梧棲），預期將是最大受惠區域，嗅覺敏銳的品牌建商，早已超前部署搶進周邊購地卡位。
台中地產開發商表示，台積電員工已成為台中房市的主力購屋客群，幾乎每個預售新案都能看到台積人的身影，也是建商最津津樂道的事。而台積員工購屋，主管級員工因為收入較高，購屋區域以房價較高的西屯區，以及僅有一橋之隔的水湳為主力，購屋預算多超過2,000萬元；而一般工程師或基層員工，紛紛被擠壓到房價較親民的大雅、龍井、沙鹿，甚至清水、梧棲，購屋預算約在800萬至1,200萬元之間。
觀察最具指標性的台中市西屯區，根據內政部實價登錄資料，今年迄今，西屯區五年內屋齡住宅大樓共有547筆成交，每坪均價達38.22萬元，相較2019年每坪均價32.75萬元，短短兩年，房價年增率約達16.7％；其中，高價區如單元二、七期，近期預售實登價格更已穩站6、7字頭，顯見西屯區交易熱度。 中科所處的西屯區，目前最具指標性的預售新案，當屬寶輝建設在福科路周邊打造的中科新豪宅聚落，總面積超過8,000坪的基地分成三期開發，去年推出就造成預約搶購熱潮，據悉，成交單價最高來到6字頭，已購客戶有不少是科技業主管。寶輝今年趁勢加碼購入中科民安段約1,300坪土地，如今隨著台積電中科規畫大擴廠，寶輝四期新案，房價恐將跟著水漲船高。
此外，水湳經貿園區（含單元八重劃區），預期2022年將是建商的推案重心之一，包括總太、陸府、豐邑、鉅虹、國聚等建商都伺機進場推案；尤其是「中央公園特區」，總太地產明年一口氣推出「總太至境」、「總太兼得」雙豪宅預售案，總銷約150億元；其中，位於中央公園首排的「總太至境」，每坪單價將挑戰三位數，科技業主管將是潛在客層。 此外，海線地區隨著台積電中科擴廠，以及中科西南向聯外道路「特五號道路」明年將啟用，龐大就業人口紅利與交通利多，海線房市尤其是沙鹿區，漲聲響起！根據內政部實價登錄資料顯示，沙鹿區的住宅大樓五年來均價上漲了22.6％、人口也增加了20.62％，吸引龍寶、精銳、新業、富宇、華建等建商，爭相搶進沙鹿區伺機推案。 此外，台中港特定區腹地涵蓋清水、梧棲等地，近幾年重大建設陸續到位，包括全新擴建的「三井OUTLET台中港二期」日前盛大開幕，為區域帶來龐大商機與人流，區域指標案如「遠雄幸福成」、「聯悅臻」單價均已穩站2字頭，高樓層預售實登甚至逼近3字頭，台積電中科大擴廠效應，未來發展值得期待。
經過三個月努力與未同意戶溝通，新北住都中心首件海砂屋都更案-新莊公園一路案近日順利開拆建物主體，未同意戶皆已同意都更並完成選屋，2022年5月即將動工，住戶與實施者皆大歡喜。住都中心擔任此案顧問，多次陪同實施者禾蓮開發與未同意戶真誠磋商，3戶未同意戶終於認知此案實施方式是公平、公開、透明的「真權變」，不可能有任何私下協議，打破以往「最後一戶條件會更好」的都更錯誤迷思，建立雙方互信。
新北住都中心表示，在此案整合過程中，有住戶六、七年來從不出現也不接電話，面對都更較不積極，中心進場擔任顧問後，多次上門拜訪也都吃閉門羹，直到某天住戶突然來到中心想看契約及權變報告書，並表達他們對民間辦理都更的擔憂，經過中心一再溝通「公平、公開、透明」的辦理原則，不久後該住戶即卸下心防，主動簽約完成選屋。 都更實施方式主要有兩種，一為「協議合建」，一為「權利變換」，協議合建是私下協議條件不公開透明，加上傳統迷思認為越晚簽約條件越好，因此推動上存在較多變數，導致許多都更案停滯不前。
反觀，權利變換是透過三家估價師估算權利價值，再由政府組成審查小組審核把關，過程中所有實施者與所有地主間的分配資訊都公開透明，有助於都更案更順利推動。 新北住都中心指出，禾蓮開發尋求與中心合作，透過公正第三方的行政法人擔任全案顧問，提高民辦都更的推動效率，如今此案取得100％地主同意，所有住戶的期待圓滿達成，2022年5月即將動工，未來中心仍會一路監督與陪伴，協助海砂屋住戶早日搬回新家。
六福客棧危老改建有最新進度！六福旅遊集團副董事長暨六福開發建設董事長賴振融，27日與華熊營造董事長稻豊彥完成簽約，以營建管理方式承攬，預估投入總金額約19.24億元，委託日本百年營造大廠「熊谷組」台灣分公司「華熊營造」興建市場第一家「六福酒店式商辦大樓」，預計明年第二季動工、2026年完工。
賴振融表示，六福集團與華熊營造合作，希望借重其台北101、新光摩天大樓的高規格營造實力，並結合六福酒店式顧問管理的高品質飯店整合性服務，從日系精工安全結構、人性化出發，融合減碳、人性、科技、商務等特色，共同打造以人為本，環境永續的「A+酒店式商辦大樓」，目標成為台北市松江南京商圈核心指標商辦。
目前台北市內商辦嚴重缺貨，辦公室空置率僅1.74％，為歷年新低，松江南京商圈商辦大樓空租率亦不到2％。六福酒店式商辦為地下6層、地上21層鋼骨結構造A+商辦大樓，改建後總樓地板面積將達6,350坪。市場人士推估，六福酒店式商辦總體開發利益逾80億元。 賴振融表示，因應全球ESG浪潮，六福酒店式商辦大樓將取得國內外五大建築標章認證，包含LEED美國綠建築與WELL健康建築標章、綠建築標章、智慧建築標章及耐震標章，不僅兼顧員工健康及永續建築，更強化人性化的加值型服務，透過六福酒店式的物業管理及上千人團隊全力支援，提供強調以人為本的精緻服務體驗，並因應疫情帶來的市場轉變，建構全方位智慧科技、健康概念的新辦公環境。 經疫情洗禮後，居家辦公和遠端會議成為新常態，六福酒店式商辦大樓內規畫有不同規格的多功能視訊會議室、24小時商務中心、專業秘書服務等，供房客靈活運用；同時大樓內亦將設置五星飯店主廚駐點的餐廳，並依客戶需求設計客製化菜單。除此，大樓內並會有健身房、休閒娛樂中心等。
中央銀行公布11月全體銀行購置住宅貸款（房貸）及建築貸款（土建融）餘額統計，房貸為8.699兆元，土建融2.754兆元，續雙創歷史新高，但土建融年增率連四降至14.25％、創一年半新低。 央行統計顯示，房貸餘額年增率從7月之後連續四個月走低，11月因進入年終購屋旺季，僅小幅上揚0.07個百分點，餘額則是連續57個月創歷史新高，餘額月增848.27億元，為11個月新高。土建融餘額累計連續33個月創歷史新高，餘額月增278.85億元。
11月貸餘額月增幅較大，主要反應7月之後疫情趨緩及8月農曆民俗月過後，購屋需求回籠的遞延交易效應仍在，尤其房市進入傳統第四季購旺季的結果。中央銀行官員認為，其實從大環境來看，由於全球主要國家是極度寬鬆不變，資金「錢」進房市，多數國家均是價量齊揚的效應，台灣也不例外，包括台商及海外資金大量回流，且國內疫情控制良好，加上通膨預期的保值考量，都是房市買氣續熱的原因。
銀行房貸主管指出，相較於房貸因年底旺季買氣續熱，對房市敏感度相對高的建商，年增率接連下滑，代表對於打炒房及囤地更有感，從7月房地合一課稅2.0上路，及緊接著的民俗月以來，儘管進入第四季房市交易旺季，動作仍相對保守，也反應整體房市可望趨於更健康的方向。 銀行房貸主管預期，就算2022年就算真的升息，最多就是調回2020年初的水準（重貼現率1.375％），不可能大幅調高，因此，不論對自住、投資購屋或建商來說，都沒有太大的衝擊，應該就只能做到「房市健全發展」的目標，高房價可說已無法扭轉。
台南平實營區今年2月與國城建設簽約啟動都更計劃，並規劃興建住宅、以及三地集團旗下南仁湖11月取得轉運站BOT之後，達麗建設27日與台南市政府簽約7,300坪權利變換都更案之後，三大民間開發的投資總額達286億元，如果再加上上揚國際和三地開發得標的土地，投資金額將更高，平實營區坐穩在台南房市的重要地位。
達麗標得台南平實營區二期都更案，27日由達麗董事長謝志長與台南市長黃偉哲簽約，謝志長表示，平實營區二期都更2.4公頃（約7,306坪），採取公辦都更權利轉換模式開發，達麗要支付國產署可分回的房地款約80億元，工程費用大約70多億元，總投入成本150億元左右。
謝志長指出，第一次看到這個基地時，就覺得「對我很有吸引力」，加上他的母親也是台南人，因此，希望在台南大發展的過程中，達麗能夠扮演重要角色，因此，儘管開標之前，幕僚建議「這個案子不好賺」，但他還是毅然標下，因為「好不好賺錢不是最重要的」，最重要的是，能夠給合地方特色，打造一個台南住宅指標，達麗會努力在2027年之前完工交屋。 達麗台南平實都更案，總共將興建940戶，其中，至少120戶要回饋給台南市政府作為社會住宅，完工之後的總銷金額大約200億元。
在平實轉運站對面，國城建設與府都建設合作規劃的平實營區一期公辦都更案，已在今年2月4日與台南市政府簽約，基地面積約8,683坪。 國城董事長特助洪士庭表示，平實營區都更案目前已將都更實施草案，送交南市政府審議，規劃2022年底動工，但實際期程還要看相關進度而定，該案將投資86億元，興建1,380戶住宅。 南仁湖副董事長李宗熹指出，位於台南市東區中華東路、小東路口，面積約1.42公頃的「平實轉運站BOT」，今年11月由南仁湖取得最優申請人之後，近期將與台南市政府簽約，權利期間70年。 李宗熹表示，基地面積約4,269坪的「平實轉運站」，預定明年底、後年初動工，第一期開發預計2024年底完工啟用，工程投資約46億元，加上交通系統等軟體設備，兩者合計逾50億元，南仁湖另需支付開發權利金3,000萬元。
據商仲業者統計，近2年南港包括廠辦、土地、地上權成交金額逾3億的大筆交易達10件、總金額突破435億元，尤其南港車站到昆陽站這段「南港西軸線」，初估有5倍101量體開發計畫如火如荼進行中，是北市未來商業動能的超級新星。同時，南港西軸帶也有別於內科和南軟以商辦為主的規畫，在先期開發就囊括百貨商場影城、飯店旅館、住家、綠地、商辦、廠辦總部等多樣型態，呈現出多元化、綜合性特色，打造24小時無分上班下班時段、平日周休都有龐大的消費人潮與商機潛力，成為吸引信義計畫與內科飽和後的企業輕移民的最大優勢！
專家指出，這波南港2.0的開發風潮中，商辦、廠辦比重約9：1，租售比也是9：1。這意味著，可辦可廠的廠辦總部產品，在未來爆量又爆價的南港商辦成屋潮中，將成為最炙手可熱的標的。 「廠辦推手」遠雄建設看準南港西軸線爆發力，推出區內唯一「廠+辦」雙效功能兼備的「遠雄宜進I-CITY」，規劃93坪至全棟1萬坪的廠辦總部，基地鄰近今年土拍每坪513萬新天價的捷運昆陽站周邊，吸引有擴編及升級需求的企業以高CP值的置產眼光，在信義內科外溢效應下，搶先布局未來南港2.0時代最夯的南港西軸線產業聚落。
顏炳立分析，南港近年爆發性的成長，儼然已成為「下一個信義計畫區」，估計南港每年產值會從6,000億元翻上三倍、突破兆元大關。目前南港已吸引遠雄、潤泰新、長虹、宏國、華固、富邦人壽、國泰人壽及新光人壽等上市金控壽險與建商插旗卡位。尤其，南港西軸線玉成段短短不到2公里，即匯集7大天王級預推案，包括：、冠德台電北儲中心都更案、富邦大南港、遠雄宜進I-CITY廠辦案、宏泰人壽聯手宏盛建設南港路開發案、國泰複合商場、國產都更案及利百代案，合計開發佔地面積高達4萬3,749坪，估計未來更新改造後總市值，上看2,670億元，催生南港「總部造鎮」時代來臨。
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