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房產新聞

  1. 今年商辦、土地交易雙雙改寫新高 買賣熱區大洗牌

  2. 全台最大捷運場站開發案「M.Ark新北捷鑽」招商說明會

  3. 橋科招商開門紅!鴻海、日月光搶插旗

  4. 央行、金管會聯手打炒房,納管13家融資租賃公司,遏止建商貸款「無限展延」養地

  5. 2021年台灣土地及商用不動產成交額超越2020年

產業新聞

  1. 國產報捷 南港都更案取建照 前置作業農曆年後動工

  2. 封關倒數 矽格、旭富等八企業擴大投資台灣近百億元

  3. 北市大稻埕危老轉型改建夯 塔城街老透天1.4億元成交

  4. 中捷基地推案上看145億


1、今年商辦、土地交易雙雙改寫新高 買賣熱區大洗牌

2021/12/29 鉅亨網記者張欽發 台北

2021 年台灣經濟成長帶來企業獲利,加上寬鬆貨幣政策未退場,市場游資充沛,依商仲業者高力國際最新發布調查報告指出,2021 年商用不動產累積交易額達 1480 億元,為 2007 年統計以來新高,土地交易總額更高達 2924 億元,雙雙再創新高點。

針對 2022 年的房地產市場表現,高力國際董事總經理劉學龍認為,一場長達 2 年的新冠疫情,美中之間科技戰矛盾使得台灣科技業與半導體業在全球供應鏈中地位更為重要,仍會在明年度繼續成為支撐商用不動產最大的剛性需求。不過他也提到新冠變種病毒再次反撲,恐延後國際開放邊境及經濟活動的時程,將會是全球經濟最大的變數。 劉學龍指出,市場游資仍充沛,在通膨憂慮加深的情況下,資金轉入不動產仍是多數投資人停泊資金的選項。

政府陸續執行的房市管制措施目前主要鎖定住宅市場,商用不動產影響程度較小。再來是投資台灣三大方案將延長 3 年,可望持續吸引產業在台深耕,支撐工業不動產及土地需求,不過要注意的是,土地貸款趨嚴影響小型建商購買動能,交易熱度恐略下降。 高力國際研究部董事梁儀盈認為,產業在台持續深耕,為連續三年商用不動產市況往上的最大推力,2021 年再度寫下 1480 億元的成交新高,其中以半導體及電腦電子設備相關等科技產業需求最旺,合計買進 484 億元。

這波由產業剛性需求帶來的不動產熱潮,使得交易區域洗牌,梁儀盈舉例 5 年前的雙北市交易佔比高達 75%,但今年雙北市佔比降至 55%,而桃園、新竹及高雄等區域則持續吸引買方進場,包括新光人壽與中國人壽今年則是看好科技業穩定的承租能力,紛紛進軍新竹。 交易產品上,自從全球供應鏈因美中貿易戰、科技戰及新冠疫情而重組以來,明顯提升對於台灣研發或總部使用的廠辦及生產線廠房的需求,交易金額連年成長,今年達到 934 億元,佔整體交易金額的 63%。 今年前十大指標投資商用不動產案中都集中在下半年,總計有 8 件,主要買家為壽險及建商,前者看好穩定的承租能力及租金收益,包括新光人壽與中國人壽進軍新竹市、南山人壽購入三重的藍天電腦總部;後者則看中資產帶來的投資重建商機,最具代表性的即為國美建設與濟盟建設於三級警戒期間合力出手台北市福音大樓,顯見即便在台灣疫情最嚴重的階段,仍未影響投資人進場儲備原料的意願。

今年土地買氣持續火燙,全台土地累積交易總額達 2924 億元,再度刷新紀錄,其中建商儲備了 2,095 億元的土地,興富發 (2542-TW) 則為今年度土地原料補充最多的建商,總計買進 271 億元,第二名為遠雄 (5522-TW) 的 123 億元、第三名為華固的 121 億元。

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2、全台最大捷運場站開發案「M.Ark新北捷鑽」招商說明會

2021/12/29 MyGoNews 蕭又安

新北市政府2021年12月29日舉辦「M.Ark新北捷鑽招商說明會及廉政平台宣示成立」;本案為環狀線十四張站的土地開發案,預計總開發量體約25萬坪,將結合商場、智慧辦公聚落及水岸住宅,投資興建金額達520億元,屬全台規模最大捷運場站開發。

此外,為建構透明廉能投資環境,新北市府特別跨域「檢、調、廉及民間組織」,同步於29日攜手成立廉政平台。 新北市長侯友宜表示,市府同步於29日攜手廉政署、新北地檢署、新北市調查處、市府政風處及台灣透明組織協會,共同宣示廉政平台成立,目的在提供投資者一個資訊公開、行政透明的投資環境,並彰顯市府辦理土地開發案公平、公正、公開之決心。

侯友宜說明,M.Ark的義涵是結合Metro與Ark,藉由捷運車站的土地開發來帶動周邊地區繁榮,就如同方舟(Ark),加上串聯各個站點所構成捷運路線(Metro),象徵將乘載著新北市發展願景,帶動整個都會區城市翻轉,並成為新地標,故以「M.Ark」命名之。又本案與蘆南蘆北整體開發區的銀河灣計畫,一南一北遙相呼應,更具投資規模的本計畫預期將成為「新北捷鑽」,與銀河灣計畫共同閃耀新北。

侯友宜進一步說明,十四張站為新北環狀線與安坑輕軌交會站,位居新店溪河畔,基地面積約4.3萬坪,將規劃興建30至43層17棟複合式開發大樓聚落,為全台最大捷運場站開發案,開發大樓預計引入1.1萬人口,可提供優質便利居住環境,商場及辦公室進駐後,預計可創造約1.2萬個就業機會,吸引人潮於捷運沿線活動,為新店地區經濟注入活水,帶動新北軸線翻轉,打造安居樂業的捷運生活圈。 新北捷運局說明,本開發案預計2022年第1季公告招商,第4季綜合評選最優申請人,簽約後,正式成為投資人。新北環狀線通車後,透過捷運場站開發,將為運量帶來正面效益,循「點-線-面」的開發層次,串接各站「點」帶動沿「線」發展,再促成大型開發區的「面」,逐漸形塑新北市成為TOD城市。

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3、橋科招商開門紅!鴻海、日月光搶插旗

2021/12/29 經濟日報 住展雜誌

高雄橋頭科學園區近日辦理招商選地典禮,吸引國巨、日月光、群聯、鴻海及鴻華等多家指標企業爭取最適合的設廠區位,同時,市府也已辦理園區聯外道路工程的動土作業,使整體開發時程從原先預計的6年,縮短至3年,投資落地進程明顯加速。

橋頭科技園區位於高雄市橋頭新市鎮範圍內,基地坐落在高雄科技大學第一校區北側農業區,左側緊鄰國道1號、右側鄰接高鐵,園區總面積約262公頃,其中包含約164公頃的產業專用區,以及住宅區、商業區及公共設施用地,可望成為台灣未來10年的科技發展重鎮。 半導體、電動車大廠雲集 設廠進度受矚 高雄市經發局表示,本次招商選地會共吸引20多家大廠參與,產業涵蓋半導體、電動車、航太、資通信及精準健康等,其中以半導體、電動車兩大產業的陣容最受矚目,半導體部分計有日月光、鈦昇、上品、竑騰、華騰及新特等業者;電動車部分則有鴻海、鴻華、順益及大精機等指標業者。

針對業者後續規劃,高雄市經發局透露,在電動車產業部分,除鴻海集團計畫於橋科打造電動車產業基地外,順益汽車則計畫於園區內成立國內電動巴士製造中心,未來將與指標大廠合作,生產電動巴士及電動卡車;半導體產業部分,封測大廠日月規劃將在橋科擴大投資,提供包括晶片前段測試、晶圓針測至後段的封裝、材料及成品測試等完整半導體服務,擴大高雄半導體產業量能。

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4、央行、金管會聯手打炒房,納管13家融資租賃公司,遏止建商貸款「無限展延」養地

2021/12/29 關鍵評論

中央銀行(簡稱央行)、金融監督管理委員會(簡稱金管會)打炒房,為了遏止建商利用融資進行養地、囤地,要求有關銀行追蹤建商土地融資的情況,包含確實動工期限,以及展延合理展延次數進行管理,並且控管金控、銀行轉投資共13家融資租賃公司,不使信用資源流向不動產市場。 中央銀行擬訂要管購地貸款期限 近年來台灣建商囤地問題嚴重,普遍被外界視為房價高漲的元兇之一。

12月28日,為徹底拔除建商養地、囤地銀根的情況,中央銀行正擬定原則性規範,訂出對購地貸款的期限,只要建商遲未動工,就能要求銀行收回貸款。 金管會官員告訴《經濟日報》,在前幾次的不動產專案金檢發現,有銀行對購地貸款的借戶「無限展延」,讓建商貸款長達15年都沒有動工,驚動有關部會。 央行為了改善養地、囤地的情況,陸續找行庫溝通購地貸款事宜,主要關切兩大議題:一是建商動工開發的「期限」為何;二是建商合理的展延次數,官員直指銀行應自訂該貸款案的期限,而非放任無限展延。

負責相關業務的央行官員指出,雖然在銀行實務上,會有許多狀況,導致無法訂出固定年限,例如:整地民眾抗議、推動鄰地擴充,又或者相關繼承的程序,使動工時序一延再延。 《關鍵評論網》詢問營建業內人士強調,近期原物料卡關,部分地區建案缺工嚴重,整體動工、完工時間都延後,現在又加上監管單位收攏資金,恐怕會對資金較少的中、小建商不利,而大建商反而有「本」繼續買地、購地。 他說,這次央行是針對短期炒作的業者,對於專心建設的開發商影響不大。但業內人士也呼籲,正常的資金調度、借用是相當必要,政府應該要抓大放小,政策目標、配套都要做好,否則打炒房成效還沒出來,受波及的中、小建商就先倒一片,對市場是有害無利。

針對設定固定年限問題,在業界仍有共識的均值可以參考。知情人士向《工商時報》透露,12月21日央行已經邀請土銀討論相關事宜,由於土銀是不動產放款龍頭,有超過新台幣4000億元的土建融案量,其動向在業界具指標。 《工商時報》引述有關人士強調,央行本次主要打的是土融相關的養地條款,並非建融。這意味,只要建商動工,建融期間多長並不是問題。有關人士舉例,一棟20層、面積上千坪的建案,必須花兩年以上才能蓋好。他說,現在政策主要是針對建商取得土地後,卻拖著不動工,這樣就是養地,因此將鎖定銀行跟客戶所簽訂的切結書,其內容規範到底在未動工時間為多久。 土銀配合「買地總歸戶調查」;金管會盯信用資源 土銀向《工商時報》表示將配合實施「買地總歸戶調查」,目前大型建設集團購買土地,以5至10筆土地最為普遍,中小型建商則是5筆以內。

假設建設公司旗下有10筆待開發土地,3筆已經動工,土地也必須要求建商對其餘7筆交代明確開發時程。若建商多筆土地都未動工,將會進入土銀內部的「養地」警示名單,並每兩個月追蹤管控。 土融案撥款兩年後仍未動工,土銀就會調高利率應對,一調高半碼(0.125%),若貸款到期未動工,要續貸成數將由7成降低至4成。 相關部會除了在「養地」認定上進行追蹤管控外,金管會則將不動產曝險改採總集團納管,瞄準金控、銀行轉投資共13家融資租賃公司,控管過多信用資源流向不動產市場。 銀行局副局長童政彰強調,銀行或金控轉投資13家租賃公司,這些租賃公司也會有集團資源,從整體配置合理性來說,需做監理關注,這也是健全房市一環,未來也會將此列入金檢重點。 目前13家租賃公司中,有7家是金控轉投資的子公司或者孫公司,6家是銀行轉投資的子公司,但是全台最大的中租,卻未在此控管名單中。

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5、2021年台灣土地及商用不動產成交額超越2020年

2021/12/29 MyGoNews 蕭又安

2021年的台灣經濟成長帶來企業獲利,再加上寬鬆貨幣政策暫未退場,市場游資充沛,全球電子供應鏈重組持續發威,即便2021年中有受到新冠疫情三級警戒衝擊而影響內需消費,甚至於政府滾動式祭出管制房市措施,但不動產市場仍展現一路飆升的榮景,買氣高居不下。

依據高力國際最新發布「2021年終全台商用不動產暨土地投資回顧」調查報告顯示,2021年商用不動產累積交易額達1,480億元,為2007年有統計以來新高,土地交易總額更高達2,924億元,雙雙再創新高點。 高力國際研究部董事梁儀盈認為,產業在台持續的深耕,成為連續3年商用不動產市況往上的最大推力,2021年再度寫下1,480億元的成交新紀錄,其中以半導體及電腦電子設備相關等科技產業需求最旺,合計買進484億元。

她也觀察到這波由產業剛性需求帶來的不動產熱潮,使得交易區域洗牌,她舉例5年前的雙北市交易佔比高達75%,但2021年的雙北市佔比已降至55%,而桃園、新竹及高雄等區域則持續吸引買方進場,包括新光人壽與中國人壽2021年則是看準科技業穩定的承租能力,紛紛進軍新竹。在交易產品上,自從全球供應鏈因美中貿易戰、科技戰及新冠疫情而重組以來,明顯提升對於台灣研發或總部使用的廠辦及生產線廠房的需求,交易金額連年成長,2021年更來到934億元,佔整體交易額的63%。 2021年前十大指標投資商用不動產案中都集中在下半年,總計有8件,主要買家為壽險及建商,前者看好穩定的承租能力及租金收益,包括新光人壽與中國人壽進軍新竹市、南山人壽購入三重的藍天電腦總部;後者則看中資產帶來的投資重建商機,最具代表性的即為國美建設與濟盟建設於三級警戒期間合力出手台北市福音大樓,顯見即便在台灣疫情最嚴重的階段,仍未影響投資人進場儲備原料的意願。

若以前十大指標自用型案件來看,除了新光人壽與三商美邦為壽險業者,其中有7件成交案都是電子業與科技業積極擴張的實例,包括聯發科及威剛科技皆布局內湖廠辦,甚至於台灣微軟購買桃園蘆竹廠房要興建資料中心。 2021年的土地買氣持續火燙,政府部會雖輪流祭出抑制房市及購地貸款措施,可望降低住宅房市的投機炒作,但仍未能夠撼動投資人進場獵地的企圖心,買氣依然高居不下。

2021年全台土地累積交易總額達2,924億元,再度刷新紀錄,其中建商共儲備了2,095億元的土地,而興富發則為2021年度土地原料補充最多的建商,總計買進271億元,第二名為遠雄的123億元、第三名為華固的121億元。如果以交易熱區來看,高力國際資本市場投資服務部資深執行董事黃正忠認為,在產業擴張的助力下,新北市、桃園市及台中市為投資人最積極布局的三個都會區,其中台中市因為人口紅利、產業擴張、捷運通車的三大利多支撐下,成為磁吸力最強的都會區,2021年土地成交總額來到780億元,較2020年大幅成長57%,其中光是七期商圈就吸納了325億元的土地交易量、水湳經貿園區及14期重劃區也都有破百億的土地成交額。

針對2022年的房地產市場表現,高力國際劉學龍董事總經理認為一場長達2年的新冠疫情,美中之間科技戰矛盾使得台灣科技業與半導體業在全球供應鏈中地位更為重要,仍會在2022年度繼續成為支撐商用不動產最大的剛性需求。不過他也提到新冠變種病毒再次反撲,恐延後國際開放邊境及經濟活動的時程,將會是全球經濟最大的變數。 他進一步指出,市場游資仍充沛,而在通膨憂慮加深的情況下,資金轉入不動產仍是多數投資人停泊資金的選項。政府陸續執行的房市管制措施目前主要鎖定住宅市場,商用不動產影響程度較小。再來則是投資台灣三大方案將延長3年,他也認為將可望持續吸引產業在台深耕,支撐工業不動產及土地需求,不過要注意的是,土地貸款趨嚴影響小型建商購買動能,交易熱度恐略下降。

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1、國產報捷 南港都更案取建照 前置作業農曆年後動工

2021/12/29 鉅亨網記者 彭昱文

混凝土大廠國產 (2504-TW) 今 (29) 日公告,南港都更案建造執照審查已獲台北市政府核准通過,國產表示,台北廠預計過年後開始進行拆除、整地作業,都更案將邁入實質開發階段。 法人預估,國產南港都更案總價值高達 500 億元以上,扣除土地、建造成本等,潛在開發利益預估超過 300 億元,且目前南港不動產呈現向上態勢,未來仍有增值空間。 據了解,國產此次是先取得南港大型開發案 A 棟主體建築的建築執照,是國產完全持有的商辦大樓,B 棟則是代為實施的台北市政府商辦大樓,國產表示,明年將正式動工,整體工期預計約 4 年半。

國產「南港大型開發案」位在南港路三段與昆陽街附近,佔地 6500 坪,預計開發完成後,國產可分回 4.6 萬建坪及約 550 個停車位,由於該開發案位於台北市東區門戶精華軸心地段、鄰近南港車站,開發價值不斐、潛在利益龐大。 而因應南港開發案的資金需求,國產日前也將高雄「悅誠廣場」房地持分以總價 23.5 億元,出售予興富發 (2542-TW) 子公司碧江企業,處分利益達 14.9 億元,估貢獻每股純益約 1.27 元,預計明年首季認列,在充實資金的同時,也挹注獲利表現。

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2、封關倒數 矽格、旭富等八企業擴大投資台灣近百億元

2021/12/29 鉅亨網記者 劉韋廷

經濟部投資台灣事務所今 (29) 日在通過八家企業擴大投資台灣 97 億元,包含鋒明興業、元山 (6275-TW)、楠梓電 (2316-TW)、矽格 (6257-TW)、杰鑫國際物流、艾姆勒車電 (2241-TW)、台隆工業、旭富 (4119-TW) 等,累計投資台灣三大方案已有 1134 家企業參與,投資逾 1 兆 6248 億元。

經濟部表示,矽格主要負責積體電路設計、加工、測試、封裝、預燒處理製造及買賣等,因應宅經濟發酵,計劃斥資近 40 億元,在既有新竹北興廠、中興廠、湖口廠,擴充 5G、AI、網通、車用電子 IC 等智慧化產線。 去年經歷祝融之災的原料藥廠旭富,為提升產能、因應市場發展,計劃斥資 12 億元在桃園觀音工業區興建新的生產基地,並設置 2 條智慧化生產線,優化製程開發、提供客製化服務,以供應全球安全藥品需求。 元山則生產高性能直流無刷散熱風扇、散熱模組、RO 淨水設備、除濕 / 造水機與空氣清淨機等產品,同時深耕汽車電子領域多年,以 Y.S. Tech 品牌行銷全球,考量貿易戰影響,規劃投資逾 9 億元在仁武產業園區興建廠房,力拚在全球汽車電子領域上取得領先地位。 另一方面,經濟部指出,杰鑫國際物流、楠梓電也將各自投資 7 億元、6 億元,分別在高雄前鎮新建智慧化物流中心、高雄楠梓廠區導入智慧化機器設備,進一步強化產業競爭力,並提升產品良率與製程管理。

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3、北市大稻埕危老轉型改建夯 塔城街老透天1.4億元成交

2021/12/29 鉅亨網記者 張欽發

台北市大稻埕商圈危老改建正夯,帶動區域內透天厝土地價格上揚,依實價資料顯示,塔城街有一處老舊布匹老店,土地約 40.23 坪,今年以 1.46 億元成交,換算每坪成交單價 362.9 萬元,土地價格應已反映危老的容積獎勵。 台北市大同區不僅是危老的改建熱區,區域內的大稻埕商圈近年更核准不少危老案件,參與危老改建的土地面積就達 2000 坪。麗寶建設投資 43 億元的北大同區公辦都更案也已經動工,都更土地面積約 3017 坪,預計 2025 年完工。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示,大稻埕發展時間較早,早年商貿繁榮,區域內有許多歷史古蹟,同時也是北市茶行、布行、中藥材行、南北乾貨店家聚集之地,近年已經發展成為人文觀光商圈,而區域內有許多屬於特定商業區,土地使用強度高,受惠危老改建可以再爭取高額的容積獎勵,統計周邊的危老案至少就有 11 案已經核准通過,成為台北市熱門的危老改建區段。 北市建管處的危老核准案件,大同區是北市熱門的行政區,其中危老主要分布在幾個區塊,包括大稻埕商圈、延三夜市周邊、大龍峒商圈、後火車站商圈等,主要都是台北市早期發展的區塊,受惠軸線翻轉西區再生題材,加上危老政策也允許小規模基地改建,而大同區不少又是商業區與舊透天、平房等,在政策鼓勵、房價上漲與建物改建迫切等因素匯集下,帶動大同區成為北市危老改建熱區。

大稻埕危老改建熱絡,也帶動區域內能夠改建的透天地價翻揚,最新實價甘谷街 48 號,基地兩面分別臨甘谷街與塔城街,今年 6 月成交 1.46 億元,土地面積 40.23 坪,土地容積率為 560%,換算成交價格土地每坪 362.9 萬元,該地價應該是反映未來取得危老的容積獎勵後的價格。

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4、中捷基地推案上看145億

2021/12/30 經濟日報 記者宋健生

台中市捷運綠線6站7處土地開發基地中,開發基地容積最高、面積最大、區位條件最優,且唯一與藍線共站轉乘的市政府站土地開發案,昨(29)日公告招商,預估推案總銷金額可達145億元以上。 台中市交通局長葉昭甫表示,市長盧秀燕上任後,許多重大建設陸續拍板動工,捷運軌道經濟及重大建設利多吸引百貨零售業積極布局台中。

目前已知,除三井持續擴大投資之外,廣三崇光投入約200億元打造烏日高鐵超級娛樂購物城,漢神洲際購物中心也於今年10月29日動工,初估投資金額逾80億元,投資熱錢不斷湧入。 捷運土地開發部分,市府近二年所推出的文心崇德站、文心櫻花站、四維國小站及南屯站等四站土地開發招商案,皆順利完成簽約,投資業者包括冠德、日勝生旗下子公司集順生活科技等,合計投資金額逾70億元。

不論開發規模、投資金額、總銷售金額均屬捷運綠線最大的市政府站兩處開發基地(G9-1、G9-2)一直受到各界矚目。如今,市府在各方期待下率先推出G9-1開發基地招商,G9-2開發基地則訂明年接續推出。 葉昭甫表示,近期建商投資台中土地多從大基地下手,最核心的七期新市政專用區大面積基地已非常珍稀。市政府站(G9-1)土地開發基地面積達2,053坪,位於七期台灣大道、文心路兩條主要幹道交叉口,除與捷運綠線車站共構外,未來捷運藍線也將在此處共站轉乘。

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