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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
臺北市都市更新及爭議處理審議會去年度共召開幹事會41場次、168專案小組會議20場、審議會67場次，都市更新核定量再創新高，總計2018年至2021年12月31日止，共核定擬訂案256件更新案，變更案183件，共計439件更新案，創造2.1兆不動產價值。 而針對都市更新程序，北市府也有新的加速審議精進措施，包括：
一階段：簡化劃定更新單元流程，加速都更程序
1.「簡化精進六樓以下建物都更程序」： 針對所有建築物為六層以下且意願整合度高的自劃單元申請案，修正自劃單元審議程序，如同意比率達都市更新條例第22條或第37條規定，自劃單元得與事業概要或事業計劃一併辦理。
2.「自劃單元鄰地協調程序簡化」：
(1)延長申請人於送件前辦理範圍內說明會之時間為1年。(2)刪除鄰地協調會辦理次數不得少於2次之規定。(3)針對自劃單元面積未達1千平方公尺，簡省都發局辦理法令說明會調查鄰地意願程序。(4)新增自劃單元之相鄰土地與街廓內其他土地合併自劃更新單元，且面積達1千平方公尺以上，免辦理鄰地協調。
3.「合法建築物多元認定，簡化自劃單元申請書件」： 市府修訂申請書表格式，明訂指標所指合法建築物應檢附文件為使用執照、合法建築物證明文件、建物登記謄本等項目之一，簡化申請流程及加速都更進程。
二階段：審議效能再提升
將自劃更新單元、更新單元範圍疑義、同意書重複出具及撤銷、程序疑義及簡易變更等案件，於審議會專案小組討論，藉此將案件分流。168專案小組由審議委員擔任會議主持人，並原則免經聽證程序，優先排會審議，由審議會確認審查結果，提升審議效率。
三階段：整合都更、都設審議書圖
都發局表示，未來都市設計報告書將與都市更新事業計畫書圖說整合一致，除減省實施者作業時間外，更使審議流程更順暢而有效率。
金管會打炒房，建商餘屋貸款也沒放過。過去金管會金檢時曾發現，有建商運用高財務槓桿操作，透過大舉獵地推案後，賣不掉的房子再用餘屋貸款方式跟銀行套現，因此，餘屋貸款也納入風險權數調整。 金管會打算調整銀行不動產授信風險權數，以購地貸款為例，央行信用管制措施最新規定，貸款成數上限是五成。有關風險權數的規定是，原則150%，符合「一定條件」者可採100%。 目前的檢討重點，包括一，土地融資的風險權數，現行規定是原則150%，符合一定條件，可適用100%；建築融資方面，若是蓋住宅，也是採相同規定。 金管會考慮將現行150%、100%的風險權數，予以拉高。
二，餘屋貸款部分，現行規定，是依資金用途，若是投入建築，則跟上述土融、建融計算風險權數一樣。資金若是做為周轉金，則依購置收益型住宅貸款計算風險權數，主要是視擔保品情況，風險權數在30%到150%之間。餘屋貸款也會搭配土融、建融的風險權數拉高。 第三，購置住宅貸款，現行規定是依貸款成數計算風險權數，例如貸款成數低於五成，一般型（自用）的風險權數是20%、收益型（非自用）則是30%，由於央行新規定，第三戶以上貸款成數最多四成，因此，銀行現在新承作的房貸，風險權數都可用到最低的20%。因此，金管會考慮對第三戶以上的房貸，提高風險權數。
為減少建商囤房，加速房屋去化速度，去年5月台北市議會三讀通過《台北市房屋稅徵收自治條例》修正案，將建商新建房屋待銷售期，從一年提升至1.5年，房屋稅率則從1.5%調高至2％，市議員指出，採2%是折衷方案，這是胡蘿蔔加棒子，希望建商在最快時間內以合理方式出售，若人惡意囤房，就有高稅率等著他。
北市財政局官員表示，過去台北市政府規定，建商待售房屋三年內的房屋稅是1.5%，也就是成屋的待銷售期為三年，但經調查，北市新建成屋一年的銷售率有七成多，顯見新建成屋去化率相當高，為避免建商囤房，因此，北市府研擬修改《台北市房屋稅徵收自治條例》，將新建成屋待售期從原本的三年，縮短為一年，但待售期一年內房屋稅率維持1.5%不變。
後修正案送至台北市議會討論，多位議員對於待售期和房屋稅率有不同看法，後共有三個版本，經議會討論後，順利完成二、三讀程序，建商房屋待銷售期，從一年提升至1.5年，但稅率從1.5%調高為2%，去年7月公布實施，於今年開始開徵。
儘管COVID-19疫情陰霾揮之不去，但全球經濟持續復甦，加上資金潮及低利環境助攻，近年來全球房價普遍上漲，台灣也不例外。根據內政部統計，全國住宅價格指數已連漲13季、累積漲幅約14.74%，雖然我國房價漲幅在國際上不算前段班，但部分地區房市炒風盛行，相對整體薪資成長有限，台灣高房價問題確實日趨嚴重，因此政府打炒房招數盡出，但力道是否適宜尚待觀察。
自2020年底中央銀行推出第1波信用管制以來，政府打炒房不斷出重拳，央行信用管制已到了第4波，包括第3戶以上貸款成數降至4成、購地貸款最高5成等；財政部則推出房地合一2.0，六都與新竹縣市也陸續推動囤房稅，租稅工具同樣不手軟；內政部繼推出實際登錄2.0，近期修法祭出5招殺手鐧，包括禁止預售屋轉售、限制私法人購屋等。 不過，這波房價上漲，除了投資炒作之外，也有產業投資帶動的剛性需求，近年來台商持續回流擴廠，電子大廠也加碼投資，不僅帶動土地、廠房、商辦等上漲，住宅價格也水漲船高，尤其台積電擴廠效應加持，高雄、台南房價均飆漲，加上原物料上漲及缺工問題等，營建成本持續攀升，在此情況下，政府打炒房雖可讓房市降溫，但房價恐怕欲跌不易。
另外，央行上次升息已是2011年6月，長期低利率也是助漲房價的主因，否則，央行也不必「道德勸說」銀行提高第2戶房貸利率。雖然央行今年可望跟進升息，但升息幅度應不會超過1碼（0.25個百分點），國內利率仍處於低檔。然而，升息太快也不是好事，可能對經濟造成衝擊，況且，目前各部會打炒房措施已是「史上最嚴」，打炒房力道是否適宜仍待觀察，後續若要再出手應更為慎重。
中石化（1314）近年啟動石化、資產開發雙策略，除兩岸石化部署持續執行外，台北市京華廣場計畫於2022年中取得建照，將蓋頂級商辦，南部土地亦持續有出租計畫，提升公司獲利動能。 中石化以「精細化工」、「土地開發」雙主軸發展力求轉型，化工事業分別有頭份、小港、大社三個廠區；土地開發－京華廣場打造多功能A+國際頂級商辦園區為目標，目前地上建物已拆除。 此外，中石化認為，大陸連雲港兩座年產26萬噸AN新產能計畫開出，CPL亦持續有新供給釋放，目前CPL、AN交易較清淡，報價提升不易，後續可觀察農曆年後需求回籠狀況。
上曜（1316）除了「帝凡內」等成屋建案持續銷售入帳奠定公司營運成長外，已完工且銷售率近九成的「梅菲爾」，以及即將完工的「湖美帝璟」，預計年初取得使用執照，隨著完工取照如預期進度、陸續完成交屋，營運蓄勢推進。 上曜近年推出包括「湖美帝堡」、「湖美帝璟」、「帝凡內」、「梅菲爾」等一系列建案，2019年則在台南九份子重劃區生態湖畔取得南（3,791坪）、北（1,717坪）兩塊精華住宅用地。
炎洲（4306）近年推進「修枝剪葉」政策，房地產開發業務購入新北市塭仔圳重劃區千坪土地，該區配合國家重大建設，將全面檢討土地使用、公共設施、交通系統的需求，透過市地重劃推動大規模都更，開闢公共設施，後續發展潛力及增值性可期。
合作金庫銀行積極將ESG（環境、社會、公司治理）與核心授信業務結合，推出「永續連結貸款專案」(Sustainability-Linked Loan)，並在近日完成財團法人台灣建築中心的自地新建辦公室及實驗室融資案。
合作金庫指出，「永續連結貸款專案」是指授信條件裡加入與永續發展相關的檢核指標，若企業符合檢核標準，將可獲得利率減碼，銀行透過主動「讓利」模式，鼓勵企業重視永續發展。合作金庫銀行辦理「財團法人台灣建築中心」融資案，為國內首宗營建相關「永續發展連結貸款」案。
台灣建築中心為內政部、經濟部合計出資(53%)設立的財團法人，為政府指定從事建築檢驗、測試、評定及研發專責機構，主要從事建築標章的審查評定、建築材料的檢測認證、建築政策宣導與推廣；台灣建築中心為提供國內目前及未來建築材料與構件檢測、研發之需，此次由內政部讓購土地並自行建構專業的材料檢測驗證中心及育成中心；合作金庫銀行以響應環保、善盡企業社會責任的精神，以「永續連結貸款」架構，進行融資規劃。
合作金庫銀行董事長雷仲達表示，永續發展已成為全球追求的普世價值，這次合庫銀行與台灣建築中心簽署永續連結貸款是一個開始，未來也著手規畫將授信對象擴及營建相關供應鏈廠商，雙方共同為國家整體推動ESG在建設產業的永續發展上而努力；也期望合庫銀行藉由擔任公股銀行領頭羊的角色，透過企金放款量能，將ESG落實在銀行授信業務上，並藉此鼓勵企業積極實踐永續經營目標，善盡社會責任，落實環境保護、共創綠色永續價值。
桃園市大園交流道「天空斷橋」停擺逾10年，行政院3日核定「國2甲由台15線延伸至台61線」可行性研究報告，全長2.9公里、總經費79.04億元，由國道基金全額支應，後續由高公局辦理規畫設計、環評、用地取得及施工等程序，力拚2029年完工通車。國道2號大園交流道延伸到台61線的國2甲線工程，2011年因民眾抗爭而停工，淪為「天空斷橋」，市府積極與交通部協商，將國2甲線分2階段施工，前段「大園交流道至台15線」共1.64公里，民航局已於去年10月全數交地，預計明年完工。
後段「台15線延伸至台61線」因鄰近許厝港溼地，屬候鳥棲息地，高公局前年重啟可行性研究，去年8月獲國發會同意，在市府與中央、地方民意溝通協調下，3日正式獲行政院核定，全長約2.9公里，總經費79.04億元，由國道基金全額支應，力拚2029年完工通車。
市長鄭文燦說，完工後可大幅改善機場聯外及大園地區交通便利，且讓國2甲線與台61線銜接可構成完整高快速公路運輸網路，機場客貨運園區更可透過國2甲銜接高快速公路進行聯外運輸，除完善桃園航空城聯外道路系統發展，可健全區域路網架構。
交通局長劉慶豐表示，桃園市政府將持續協助交通部與市民溝通，加速辦理新建高快速公路計畫，近年包含國道2號機場端主線改善工程預計今年12月完工，配合航空城開發啟動省道台4線改善，台15線改線工程也將於10日開工、預計2024年11月完工，各項建設對桃園產業發展、都市成長都有極大助益，市府也將給予最大的支持與協助，讓市民可以有更順暢的聯外道路路網。
堪稱「最複雜公辦都更案」的新北永和大陳社區，單元3都更案招商評選結果近日出爐，由皇翔建設獲得最優申請人資格，若後續簽約過程順利，全案最快可望在今(2022)年底正式動工，總投資規模上看300億元。 新北住都中心指出，大陳社區位於新店溪畔，周邊除有綠寶石綠地、仁愛公園外，未來更有捷運萬大線行經，開發潛力可期；考量該社區屋齡已高，新北市政府近年積極推動公辦都更，期能藉此改善當地居住環境，促進區域再發展。
皇翔擠走潤隆 獲選最優申請人
新北住都中心指出，本次大陳社區單元3公辦都更案招商作業，共吸引潤隆建設與皇翔建設2家指標建商投標，由於雙方均提出高規格規劃設計方案，競爭相當激烈，最終由皇翔建設順利出線，奪下最優申請人資格，後續新北住都中心將會儘速與業者完成簽約，並在辦理法定說明會及選配作業後，呈送市府審查。 新北住都中心董事長陳純敬表示，本案將採權利變換方式進行都更，打造公設比例低於29％，且符合「銀級智慧建築」、「黃金級綠建築」、「無障礙設計標章」等規範的指標住宅大樓；另外，該案開放空間除會將周邊都更單元納入整體規劃考量，更將配合新北市市場改造計畫，興建結合科技、環保、現代化的永和新生市場，為社區挹注採買機能。
高雄市長陳其邁在2020年8月上任喊出「兩年拚四年」推動產業轉型等優先政策目標，發揮緊緊緊態度招商引資，迄今累積投資額達4568億元，成功吸引半導體穩懋、默克、台積電及日月光等關鍵大廠落地設廠，加上鴻海進駐橋科發展電動車、全聯及三井等商業服務業也要落地高雄，各產業經濟發展愈趨活絡，連帶也讓建設開發區房市前景看俏。
高雄市府經發局統計，陳其邁市長上任後迄今高雄重要投資案，其中以半導體產業相關投資案居冠，包括日月光進駐橋科以高階封裝技術為核心，打造智慧工廠，穩懋半導體進駐南科高雄園區擴建新廠、穎崴科技則在楠梓園區興建半導體高階製造中心，加上台塑德山精密化學、台灣華爾卡國際、英特格、默克及指標大廠台積電，也宣布要投資高雄設立7奈米及28奈米製程晶圓廠，產業鏈聚落逐漸成形。
高市府經發局長廖泰翔指出，總計4568億元的重大投資案中，以半導體等高科技產業占比最高，其次商業服務業相關投資案也有約1000億元，包括三井集團在鳳山投資百億元興建購物中心、特貿三的三處基地順利招商，預計吸引750億元集結商、辦、住、零售及產業與公共服務等綜合使用機能建設。此外全聯實業也在本洲產業園區投資近百億元興建智慧化冷鏈物流中心，將帶動高雄商業活動發展。
廖泰翔特別強調，著眼高雄半導體產業聚落成形，國內外半導體大廠紛紛加碼投資高雄，尤其爭取到台積電在舊中油高煉廠轉型的楠梓產業園區設廠後，未來半導體產業將以楠梓為核心形成「半導體產業S廊帶」，讓半導體產業從材料、IC設計、晶圓製造到封裝測試形成完整供應鏈，加上橋科有鴻海進駐發展電動車產業，「現在正是投資高雄的最好時機！」
經發局也預告，除橋科選地招商獲20家半導體、電動車等大廠爭相插旗進駐，仁武產業園區也吸引許多廠商遞件申請入駐，去年已先完成B、G、L區域、共9個坵塊地入區審查，包括航太供應鏈團隊駐龍精密、成新科技、科力航太，及全球汽車電子領先大廠元山科技等9家廠商入選，近期會持續辦理B、G區共10個坵塊審查，預計今年起陸續交地建廠、3年內完工投入生產，今年投資額可望持續看漲。 建築業界評估，目前包括橋頭科學園區、仁武產業園區及亞灣5G AIoT創新園區都加速開發，此外包含成大半導體學院、中山金融學院等學界專家也將進駐亞灣，加上楠梓產業園區與衛武營區一帶房市，都將受惠建設開發效應。
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