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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
2021全年商用不動產市場投資額達1,325億元，雖二、三季逢疫情高峰，表現保守，但市場彈性佳，第四季迅速回升，全年交易額仍為歷史第二高。
研發中心及總部型科技廠辦續熱 投資自用買家紛紛出手
2021年交易主要以工業不動產為主，佔總投資額的60％，其中以廠辦尤為熱門，全年投資額約508億，相比2020年138億投資額，成倍數成長。 科技業、製造業持續購入自用廠辦或是總部，全年投資額達549億元，較2020年增加16.8％。金融保險業亦積極投入市場，新光人壽以92.9億元購入內湖「中華開發金控大樓」整棟自用、以43.1億購入楊梅廠辦；全球人壽亦以41億買下三重藍天大樓收取租金；三商美邦人壽另以34億購入內湖華固智富整棟辦公室。壽險業單季投資額達513億元，年增8.7％。
土地投資額 歷年第三高近三年土地交易額雖波動不大 但內容開始出現差異
2021第二季、第三季初受疫情影響，交易量較2020年同期略為下降，但可觀察到投資人僅是遞延出手至第三、四季，全年交易額2,732億元，歷年第三高。 土地交易仍受到建商看好，全年投資額達2,045億元，約占整體的75％。主要投資標的仍為住宅土地，約佔整體投資標的49％，另商業用地占比上升至31％，主要是因為9月中桃園青埔及機捷重劃區土地標售。
六都土地交易類型有別 惟工業用地交易額明顯上升
統計數據顯示，2021全年各城市土地開發類型存在顯著差異：桃園、台中的住宅土地延續前一年熱度，顯著高於其他四都，高雄住宅土地交易額年成長亦翻倍；台北、新北的商業土地開發仍大幅領先中南部，另台中是除了雙北以外商業土地交易額較為突出之地區，主要交易是在七期新市政區的商辦用地。 工業用地於2021年翻倍成長，年交易額達到652億，相較2020年312億，增加明顯，亦和全球對工業用地需求成長趨勢相符。
六都土地交易類型有別 惟工業用地交易額明顯上升
政府重大標案方面，仲量聯行統計2021年政府標案投資總招商金額共1,617億元，北中南各有表現。其中史上規模最大的政府不動產招商案高雄特貿三，於11月成功決標，預計投資額700億元，建商加碼投資高雄信心顯見。 2022在精華區土地稀缺情況下，市場亦持續高度關注土地開發案，仲量聯行預計投資總招商金額將達1,800億元，未來環狀線招商案、台電CR1公辦都更、高雄捷運O9O10開發案將會成為市場焦點。 另外，根據最新保險業公開資訊觀測站統計資料顯示，2021第三季國內前十大壽險業者可用於不動產投資餘額仍持續成長，季成長0.4％，年成長6.3％，來到新台幣6.82兆元，市場資金仍相當豐沛。觀察壽險業投資動態，在市場游資充沛下，壽險業加速尋找穩定收益投資，潛在動能龐大。
商辦市場供給緊缺需求穩健。據仲量聯行統計，2021年台北A辦平均月租金為每坪2,894元，相較2020年上升2.4個百分點，整體市場缺乏新供給，較無新租約產生。租金上升主因為租約更新時的價格調漲，預計2022年將達到每坪近3,000元的歷史新高。A辦整體空置率為2.0％，相較2021年下降0.2個百分點，信義區A辦仍受企業青睞，空置率降至1.5％，幾無閒置空間。
仲量聯行商業不動產副總經理劉建宇表示，信義區A辦平均月租金為每坪3,465元，相較2020年上升1.3個百分點，持續拉開與其餘市場的差距，顯示因多數企業面臨升級新形態辦公室壓力，導致儘管租金較高，但仍更願意選擇頂級辦公室。南港2021年第4季租金為每坪1,400-2,500元，相較2020年並無明顯變動，空置率降至0.8％，市場已近滿租。台肥C2案於2021年已全數出租；有賴台壽C3案、台電都更案等，在可見的未來滿足市場對大坪數及整棟總部大樓需求。內湖西湖段2021年第4季租金為每坪1,300-2,000元，相較上一季並無明顯變動，空置率位於4.6％低點，相較去年下降3.4個百分點。
劉建宇回顧2021年台北市商辦市場表示，台北市區仍受限於無辦公空間可租，租賃交易動能轉至南港，數筆千坪交易完成。需求主來源自製造業、科技業、金融業因疫後實體經濟表現良好，持續採取擴廠策略。 另需留意的是，鑒於市場中A辦選擇越來越少，加上已持續數季度的大坪數企業總部需求發酵，市場出現房東將辦公空間收為自用的跡象。諸如原定2023完工的國泰寰宇約1萬坪辦公空間，於2021年已調整為自用；預計2022年完工的非市區的萬坪辦公室亦已改為全數自用，未來3年A辦新增供給將只減不增。 加上台北A辦逾52％屋齡已逾20年，若無良好維護管理，20年前之硬體設施亦日漸落伍，多數企業將重新考慮辦公型態及擴編計畫。未來可預見的辦公空間升級、老舊辦公室重建搬遷及產業擴編需求，在為A辦需求注入動能的同時，亦將持續維持在房東市場。
自內政部拋出「預售屋禁止換約」政策方向後，部份建案陸續傳出有買方退訂，住展雜誌研發長何世昌指出，目前房市仍處於上升軌道，多數買方賺到錢寧願選擇轉手、不急於退戶，極少有人願意賠15％的退戶違約金；但不同意消費者換約、或增加換約附加條件的建案卻有越來越多的趨勢。
何世昌認為，有些建案多打著「支持政府、拒絕炒房」的旗幟，禁止消費者換約轉售，但目前預售屋禁止換約新制尚未實施，依現行規範，建商除非有正常理由不得拒絕消費者換約，且建商於簽約完成後，也不該片面逕自更改契約內容，相關作法都已牴觸現行規範；就算建商聲稱呼應政府打房，也容易被消費者質疑是「想賺15％違約金、又想賺房屋差價」，所以才超前部署禁止換約，業者仍需謹慎行事。
此外，房市也稍稍降溫，市調機構住展發布最新北台灣推案市場調查，去年12月分數降至41.7分，中止連續五個月上升，房市燈號也從安全綠燈，降為衰退注意的黃藍燈。何世昌表示，去年12月住展風向球分數下滑原因在於供給量縮減幅度較大，主要是政府打房重挫業者信心，以及新建案市場逐漸步入淡季有關，從市場變化來看，政府高壓打房手段，對建商造成的心理衝擊似乎遠大於消費者。
近年預售屋價格漲很大，買新房辛苦度大增！台灣房屋統計2021下半年，台中10年內新古屋與預售屋的實價登錄交易單價，結果顯示，台中全市新古屋平均單價約27.8萬元，跟預售屋的33.3萬元相比，價差將近2成。 台中各行政區當中，西屯價差最大，預售屋均價站上5字頭，而新古屋均價35.1萬元，相當於是同區預售屋打55折！也就是說，在西屯區買一間30坪小宅，選購新古屋足足比買預售屋省下近500萬元，因此已有不少精打細算的消費者，將物超所值的新古屋視為置產首選。
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，西屯區的預售屋均價比新古屋高出15.7萬元，主要因為西屯的預售屋推案，以七期及周邊地帶為主，建案多為豪宅屬性，就連小宅都以「時尚精品」定位，因此價格不斐，且近年七期受地價上揚、缺工缺料影響，漲勢明顯，去年下半年登錄的預售屋成交案件，普遍落在6、7字頭，連帶推升西屯的預售屋均價。 西屯的10年內新古屋交易，分佈就比較均勻，且市場不少屋齡5到10年的大樓，當初土地取得成本較低，價格定位相對親民，目前還有4字頭物件，中科商圈、十二期等地，也能找到單價35~40萬元的低屋齡物件，也因為新古屋單價比預售屋便宜兩個字頭，近來愈來愈受消費者青睞。
另一個價差超過4成的大甲區，因登錄的預售屋交易，約三分之一都來自火車站前的高價預售小宅，加上整體房價基期較低，放大了預售屋與新古屋之間的價差比例；至於價差逾35%的大雅區，則是去年下半年，地方就盛傳中科台積電廠房將擴廠，相關消息也在年底獲市府證實，廠址所在的大雅受台積電紅利加持，預售案也紛紛調高「未來價」，使預售屋與新古屋的價格差距拉大。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，預售屋通常是區域價格的天花板，相對起來，新古屋價格就顯得親民。此外，新成屋還擁有三大優勢，第一，「屋況可檢驗」，比起預售屋紙上談兵，新古屋屋況看得到摸得到，實際空間直接丈量零誤差，方便裝潢規畫。第二，「立即可入住」，預售屋從簽約到交屋至少兩三年，加上近年營建業缺工缺料，工程進度延宕，為交屋時程增添變數，想立即成家的購屋族較難安排入住時間表。第三，「政策風險低」，房地合一2.0新制納管預售屋，興建期間與完工後的閉鎖期分別計算，加上現今預售屋工期較長，買家可能須持有8年以上，才能適用低稅率轉售，這也凸顯新古屋在資產配置的彈性。 陳定中特別提醒，預售屋即時登錄的新政才實施半年，有些行政區的交易案件還未完整揭露，且許多地區的登錄案件，高度集中於特定個案或區段，可能使行政區的價格資訊以偏概全，所以民眾查詢時，應多加查看揭露物件的分佈區段，以利更精確地掌握區域房市動態。
北市內湖指標科技廠辦「長虹雲端科技大樓」首筆實價登錄出爐！23、11樓等2樓層，共計約1300餘坪，以總價約6億成交，產權所有人為大樓投資合建方、上市公司皇昌營造，進行分屋資產配置，專家分析，北市商廠辦稀缺，區位商辦單坪有5字頭水準，推估皇昌分回商辦後，以出租、出售處分機率大，但因皇昌總部位於內湖，不排除自用的可能。 根據重訊公告，威剛科技去年砸26.23億元，向長虹建設買下「長虹雲端科技大樓」約8層樓1/4棟產權後，威剛董事長陳立白又以兆隆投資名義，以總價4.31億買下一樓層約820坪，增添該廠辦不少話題。 最新實價登錄揭露，該廠辦包含23樓整層4戶、11樓2戶，以及22個停車位，共計1351.18坪，以總價6億590萬成交，換算單價47.08萬，地籍資料顯示，買方為皇昌營造。
皇昌去年11月公告，簽訂分屋補充協議書，向大股東的豐鑫開發投資，取得「長虹雲端科技大樓」相關樓層不動產，比起砸大錢掃樓的威剛，在實登揭露上拔得頭籌。 大家房屋企畫研究室副理郎美囡分析，北市精華地段辦公室單價往往上看9字頭、甚至破百行情，因此像是內湖、南港，因價格相對實惠、熱門產業匯集，成為商辦新寵，平均單價落在4~6字頭，總價門檻較低，大樓外觀及硬體設計新穎，適合大型企業包層作為總部據點，而這次高樓層揭露單價47萬元，較兆隆投資單價5字頭，堪稱實惠價格。
該辦公樓與傳統的內科核心有些距離，但具備建商品牌、外觀造型等優勢，瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛推估，市價應有單坪5字頭水準，該筆實登屬分屋關係人交易，反映當時合建談定分屋投入成本、合理利潤等，因此並非實際市價。 黃舒衛說，因區域商辦需求強勁，單坪租金約有1000~1200元行情，加上物件條件優，堪稱是搶手貨，預估皇昌取得辦公樓後，應會朝向出租、出售進行處分，不過，因皇昌總部位於內湖，另不排除作為企業自用。
桃園航空城B1、B2分標案今（7）日在桃園市舉辦開工典禮，這項以「溪畔美學 邁向新紀園」為主題的盛大典禮是桃園航空城區段徵收工程中的一環。此項B1、B2分標案開工典禮結合文化永續、循環智慧創新、如時如質如度的桃園航空城計畫，指在擴展航空城周邊產業經濟脈動。以SDGs為指標，規劃促進經濟成長、帶動社會進步、環境保護等建設，將台灣的國際門面用綠色永續的形象迎接世界。
這項計畫以桃園國際機場為中心，向外擴展的桃園航空城計畫，帶動周邊區域產業、發展綠色、永續的經濟。在極端氣候變遷的大環境裡，硬體亦須要跟上變遷的節奏，提升足夠的防洪防災規格，保障市民的生命財產安全。
B1分標工程目標主在整地防洪、建設排水工程、綠化滯洪池周邊儲水效能、強化交通系統、BIM技術改善路口管線管理、都市景觀再規劃等面向，以前瞻的技術結合循環材料，創造共好的環境生態。作為東亞樞紐，有效降低對於環境的負擔，是鄰近國家之間重要的指標。 B2分標將SDGs的概念，結合區段徵收工程規劃及基本設計、埔心溪排水治理規劃檢討、捷運綠線專管及監造、航空城新間岸置住宅規劃、監造及專管、桃園市共同管道設備更新汰換工程、桃園市智慧排水管理與模擬系統建置、桃園市三維下水道地理資訊管理系統等項目規劃，展現愛護生態台灣與全球同步成長學習，從工程規畫開始實踐永續城市。
現代小家庭、少子化、高齡化社會來臨，加上未婚人口增加，都會區小坪數住宅逐漸成為「宅」女「宅」男的購屋新趨勢。永豐銀行表示，近年來女性與男性房貸新戶年增率差距趨近，展現女力當道的購屋趨勢，永豐銀行首創業界最新房貸專案，即日起為實現「女人家」購屋夢想，房貸利率最低1.33%起，都會區10坪（含）以上可申貸。 永豐銀表示，為讓客戶輕鬆成家，特別設置專屬網站，為客戶提供找房、買房、居家清潔裝潢等線上服務連結。
永豐銀行表示，即日起推出的「女人家」房貸專案，為想在都會區購買小宅的民眾量身打造房貸首選，購買10坪（含）以上住宅可申辦利率1.33%起理財型房貸，貸款成數最高8成5；還款本金可自動轉為循環額度隨時動用，利率1.88%起，資金運用更有彈性。 由線上房貸專員服務申辦房貸的新戶正常繳款滿2年，第3年起，每年利率減碼0.01個百分點，讓客戶越繳越輕鬆。育有6歲以下幼兒的民眾還可再享手續費減免優惠。
永豐銀行指出，為提供民眾更多元且方便的數位服務，透過永豐最新的房貸專案專屬網站，購屋前可先試算租或買的現金流量，規劃適合的居住選項，再透過「方案選品師」等互動服務，迅速掌握合適的房貸方案；後續可在線上完成申請房貸、彈性繳款、減息貸款、線上增貸等需求；並可享驗屋、搬家、裝潢、清潔、居家生活購物等專屬優惠。
潤泰全(2915)2021年受惠轉投資獲利亮眼，前三季EPS已賺逾兩個股本，公司強調，配息政策還未出爐，但長期方向是要維持穩定的配息數字。展望2022年營運，公司看好本業獲利可較2021年成長，此外，資產活化的計畫持續進行中，目前將出租觀音、楊梅廠房，估一年可認列逾千萬收入。 潤泰全2021年受惠轉投資南山人壽(綜合持股比率達26.62%)、潤泰新(9945，持股25.7%)、潤弘(2597，持股9.1%)等獲利挹注，累計前三季EPS 20.4元，已賺逾兩個股本。
而潤泰全過去幾年配股加上配息約維持在5元左右水準，公司目前對明年配息方向尚沒有定論，但長期政策是希望維持穩定的配息數字。 而展望2022年營運，公司表示，隨著疫情趨緩，紡織、品牌代理、零售量販等需求回升，目前紡織布料的訂單能見度約達2月，市況尚佳，品牌代理、零售量販等獲利穩定；此外，公司亦持續有資產活化計畫，將出租觀音、楊梅等廠區，估一年可認列逾千萬的租金收入。
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